Leitsätze:
1. Der Berliner Mietspiegel 2017 ist als Schätzungsgrundlage geeignet, um die ortsübliche Höhe der Miete im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens zu bestimmen; ein Sachverständigengutachten ist nicht einzuholen.
2. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht anhand des Berliner Mietspiegels 2015, sondern anhand des erst im Verlaufe des Rechtsstreits veröffentlichten Mietspiegels 2017 zu ermitteln, wenn letzterer bessere Näherungswerte für die ortsübliche Miete im Zeitpunkt der Wirksamkeit des Erhöhungsbegehrens liefert als der Mietspiegel 2015. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Mieterhöhung zum 1.9.2016 begehrt wird. Denn Erhebungsstichtag für die statistische Ermittlung der Miethöhe ist beim Mietspiegel 2017 der 1. September 2016 und damit genau der Tag, zu dem die Mieterhöhung begehrt wird, während Erhebungsstichtag für den Mietspiegel 2015 der 1. September 2014 war.
LG Berlin vom 14.2.2018 – 64 S 74/17 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die 64. Zivilkammer des LG Berlin geht – ebenso wie für den Mietspiegel 2015 – davon aus, dass die Daten des Mietspiegels als verlässliche Grundlage für eine Schätzung zu verwenden seien. Für das im vorliegenden Fall maßgebliche Mietspiegelfeld L 2 seien die Daten von rund 13190 Wohnungen zugrunde gelegt worden; diese Zahl betrage ein Vielfaches der mindestens zu fordernden 30 Vergleichswohnungsmieten. Zudem seien auch in einem angemessenen Verhältnis die Daten von privaten Vermietern und städtischer Wohnungsbaugesellschaften erhoben worden. Das Gericht könne auf die „Orientierungshilfe“ zur Spanneneinordnung zurückgreifen, die auf der Expertise von Fachleuten beruhe.
Urteilstext
Gründe:
I.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
II.
Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung hat in der Sache teilweise Erfolg.
Die Klägerin hat gemäß §§ 558, 558a, 558b BGB gegen die Beklagten Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 659,74 € um 15,91 € auf 675,65 € mit Wirkung zum 1. September 2016; im Übrigen ist die Klage abzuweisen.
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist die Klagefrist nach § 558b Abs. 2 BGB aus den zutreffenden Gründen des amtsgerichtlichen Urteils gewahrt. Das Mieterhöhungsverlangen vom 21. Juni 2016 ging den Beklagten im Juni 2016 zu, sodass die Klagefrist bis Ende November 2016 währte.
Die Klageschrift ist am 23. November 2016 bei Gericht eingegangen und den Beklagten demnächst im Sinne des § 167 ZPO zugestellt worden.
Die Klage ist teilweise in Höhe einer monatlichen Mieterhöhung von 15,91 € begründet. Das Mieterhöhungsverlangen genügt den formellen Anforderungen des § 558a BGB, es wahrt die Textform, bezeichnet die Ausgangsmiete, den Erhöhungsbetrag sowie die Zielmiete und bezieht sich zur Begründung sowie Darlegung der ortsüblichen Miete auf elf Vergleichswohnungen unter Hinweis auf die nach dem im Zeitpunkt der Absendung zuletzt veröffentlichten Mietspiegel 2015 in Frage kommende Mietspanne. Die Ausgangsmiete ist seit 15 Monaten unverändert und die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist eingehalten. Nachdem den Beklagten das Mieterhöhungsverlangen im Juni 2016 zuging, schulden sie die erhöhte Miete gemäß § 558b Abs. 1 BGB mit Beginn des Monats September 2016.
Die im Wege der Schätzung auf Basis des Berliner Mietspiegels 2017 ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete beträgt für die 93,58 qm große Wohnung 675,65 € (93,58 qm x (6,65 €/qm + 20 % x [9,50 €/qm – 6,65 €/qm]). Die Wohnung ist in das Feld L 2 des Berliner Mietspiegels 2017 und dort bei 20 % der oberen Spanne einzuordnen, da den als positiv zu wertenden Merkmalgruppen 1 und 3 die negativ zu wertende Merkmalgruppe 5 gegenübersteht; die Merkmalgruppen 2 und 4 weisen eine neutrale Bewertung auf.
Entgegen der Ansicht der Klägerin ist das Gericht befugt, die ortsübliche Miete gemäß §§ 287 ZPO, 558c BGB im Wege der Schätzung anhand des Berliner Mietspiegels 2017 zu ermitteln. Die Kammer hat bereits im Hinblick auf den Berliner Mietspiegel 2015 mit Entscheidung vom 9.8.2016 – 18 S 111/15 (vgl. Grundeigentum 2016, 1152 f.) im Einzelnen ausführlich und insbesondere auch unter Bezugnahme auf die einschlägige Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ausgeführt, dass das Gericht befugt ist, die ortsübliche Miete anhand des Mietspiegels durch Schätzung zu ermitteln und nicht gezwungen ist, das von der Klägerin angebotene Sachverständigengutachten einzuholen. In diesem Zusammenhang hat sie insbesondere darauf verwiesen, dass es bei der Entscheidung, ob das angebotene Sachverständigengutachten einzuholen ist, gar nicht um die Vermeidung einer Schätzung geht, sondern um die Frage, auf welcher Grundlage zu schätzen ist. Die Verwendung von Mietspiegeln im gerichtlichen Erkenntnisverfahren widerstreite nicht dem Willen des Gesetzgebers, sondern liege vielmehr in dessen Interesse und zudem auch im Interesse beider Parteien, die Kosten des Rechtsstreits möglichst gering zu halten. Diese Erwägungen gelten gleichermaßen für den Mietspiegel 2017.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist vorliegend nicht an Hand des Berliner Mietspiegels 2015, sondern an Hand des erst im Verlaufe des Rechtsstreits veröffentlichten Mietspiegels 2017 zu ermitteln. Denn dieser liefert bessere Näherungswerte für die ortsübliche Miete im Zeitpunkt der Wirksamkeit des Erhöhungsbegehrens als der Mietspiegel 2015. Erhebungsstichtag für die statistische Ermittlung der Miethöhe ist beim Mietspiegel 2017 der 1. September 2016 und damit genau der Tag, zu dem die Mieterhöhung begehrt wird, während Erhebungsstichtag für den Mietspiegel 2015 der 1. September 2014 war.
Zwar beurteilt sich die materielle Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an Hand der Höhe der ortsüblichen Miete im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens (vgl. BGH – VIII ZR 346/10, Urt. v. 29.2.2012, GE 2012, 281 ff. m. V. a. BayObLGZ 1992, 314 ff., beide zitiert nach juris). Dem Mieter sei es nicht zuzumuten, eine Prognose über die Entwicklung des stets fluktuierenden Mietpreises bis zum Zeitpunkt der Wirksamkeit der Mieterhöhung zu treffen, und der Vermieter habe umgekehrt keinen Anspruch auf Berücksichtigung etwaiger Mietsteigerungen im Zeitraum nach Zugang des Erhöhungsverlangens.
Daran ist nach Auffassung der Kammer festzuhalten. Der Umstand, dass der Mietspiegel 2017 für den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens wegen des nach diesem Zeitpunkt liegenden Stichtags noch keine Gültigkeit beansprucht, spricht aber nicht grundsätzlich dagegen, der Überzeugungsbildung gemäß § 286 ZPO diesen und dessen Indizwirkung als gegenüber dem Mietspiegel 2015 bessere Erkenntnisquelle zu Grunde zu legen. Der Bundesgerichtshof hat nämlich zwischenzeitlich entschieden, dass die ortsübliche Miete im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens gemäß § 286 ZPO an Hand einer Interpolation zwischen den Werten zweier Mietspiegel ermittelt werden kann, deren Stichtage vor und nach dem relevanten Datum liegen. Er hat in dieser Entscheidung gleichzeitig noch einmal ausdrücklich bestätigt, dass die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels eine Heranziehung weiterer Beweismittel überflüssig machen kann (vgl. BGH – VIII ZR 295/15 -, Urt. v. 15.3.2017, GE 2017, 472 ff., Rn. 26, zitiert nach juris) und dass es dem Gericht zur Ermittlung der ortsüblichen Miete erlaubt sein kann, die konkrete Höhe der ortsüblichen Miete gemäß § 287 Abs. 2 ZPO zu schätzen, statt das von einer Partei angebotene Sachverständigengutachten einzuholen (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 29). Dabei hat der BGH maßgeblich auf die Höhe des zwischen den Parteien streitigen Anspruchs abgestellt und die Auffassung des Berufungsgerichts bestätigt, dass die Beauftragung eines Sachverständigen unverhältnismäßig erscheine.
Für das Ergebnis einer solchen Interpolation ist es unerheblich, ob das Gericht einen Zuschlag zu den Werten des älteren Mietspiegels ermittelt oder einen Abschlag von den Werten des jüngeren Mietspiegels. Die Kammer hält es für sachgerecht, einen Abschlag von den Werten des jüngeren Mietspiegels anzusetzen, der mit rund 1/12 (~ 2 Monate / 24 Monate) der Differenz zwischen den oberen Spannenwerten der Felder „L 2“ beider Mietspiegel jedenfalls weniger als 1 % (1 /12 x [9,20 €/m² ./. 8,10 €/m²] / 9,20 €/m²) der ortsüblichen Miete ausmacht und im Rahmen der bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete hinzunehmenden Fehlertoleranz vernachlässigt werden kann.
Die Bedenken der Klägerin gegen die Eignung des Berliner Mietspiegels 2017 als Beweismittel, namentlich gegen die Methodik der ihm zu Grunde liegenden Datenerhebung, greifen nicht durch. Die Kammer hat mit Entscheidung vom 2. Dezember 2015 (LG Berlin – 18 S 108/15 -, Urt. Vom 02.12.2015, n. v.) ausgeführt:
„Ob die Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreicht, hängt von der Qualität des Mietspiegels ab. Wendet etwa eine Partei substantiiert ein, den Verfassern habe es an der nötigen Sachkunde gefehlt, sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder unzureichendem Datenmaterial, ist dem grundsätzlich nachzugehen (BGH, Urteil vom 16.6.2010 – VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946; LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 – 67 S 120/15, NZM 2015, 626). Verbleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, ist die Indizwirkung erschüttert (BGH, a. a. O.).
Einwände gegen die Sachkunde oder die Unvoreingenommenheit der Verfasser des Berliner Mietspiegels 2013 hat die Klägerin nicht erhoben. Ihr Einwand, der Mietspiegel beruhe auf unzureichendem Datenmaterial, erschüttert die Indizwirkung des Mietspiegels nicht. Selbst wenn der Berliner Mietspiegel 2013, wie die Klägerin meint, nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sein sollte, entfiele nicht schon deshalb die Möglichkeit, ihn als Grundlage einer Schätzung nach § 287 ZPO heranzuziehen, denn diese Frage ist von der Vermutungswirkung nach § 558 d Abs. 3 BGB zu unterscheiden (LG Berlin, a. a. O., m. w. N.). Andernfalls bliebe das Beweismaß des § 287 ZPO unberücksichtigt. Im Rahmen der Schätzung nach § 287 ZPO sind die Anforderungen an die Überzeugungsbildung des Gerichts dahingehend reduziert, dass eine erhebliche Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbildung ausreicht (BeckOK ZPO Vorwerk/Wolf, 18. Edition 2015, § 287 Rn. 17 m. w. N.; LG Berlin, a.a.O. ). Dass das Ergebnis der Schätzung möglicherweise nicht vollständig mit den Tatsachen übereinstimmt, ist der gesetzlichen Möglichkeit der Schätzung immanent und grundsätzlich hinzunehmen (BGH, Urteil vom 6.12.2012 – VII ZR 84/10, juris; Zöller/Greger, ZPO, 31. Aufl. 2016, § 287 Rn. 2).“
Hieran ist auch in Ansehung des Berliner Mietspiegels 2017 festzuhalten. Die Angriffe der Klägerin gegen die Qualität der dem Mietspiegel zu Grunde liegende Datenerhebung und -auswertung rechtfertigen keine Zweifel an der hinreichenden Verlässlichkeit des Mietspiegels.
Die Klägerin trägt vor, die Primärdatenerhebung sei nicht auf Basis gesicherter statistischer Methoden erfolgt, weil diese nicht auf einer ausreichend großen Datenmenge beruhten und es sich bei dieser nicht um das Ergebnis einer Zufallsstichprobe handele. Letzteres ergäbe sich auch daraus, dass bei deren Erhebung große Vermieter überrepräsentiert seien, bei welchen wiederum unverhältnismäßig viele Mietwerte von den sechs städtischen Wohnungsgesellschaften herrührten und dass bei der Mieterbefragung ebenso wenig ein repräsentatives Abbild gewährleistet gewesen sei. Bei der Datenerhebung sei der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete unter anderem deshalb verkannt worden, weil die im Eigentum von Genossenschaften stehenden Wohnungen, die zu marktfremden Konditionen an ihre Mitglieder überlassen würden, mit in die Auswertung eingeflossen seien und den Zuschlägen für Sondermerkmale entgegen der eigenen Prämisse nur bedingt Einfluss auf deren Ermittlung eingeräumt werde.
Dem ist zunächst entgegenzuhalten, dass einem einfachen Mietspiegel nicht notwendig Primärdaten zu Grunde liegen müssen, sondern vielmehr Daten aus vorhandenen Quellen wie Wohngeldstatistiken, der Gebäude- und Wohnungszählung oder der Sammlung des Gutachterausschusses zu Grunde gelegt werden können (vgl. Börstinghaus/Clar, Mietspiegel, 2. Aufl., 2013, Rn. 352 ff). Der Bundesgerichtshof hat sogar schon einem zwischen Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter ausgehandelten Mietspiegel Indizwirkung beigemessen (vgl. Börstinghaus/Clar, a. a. O., Rn. 358 f. m. V. a. BGH WuM 2010, 505). Eine Primärdatenerhebung für einen einfachen Mietspiegel muss deshalb nicht die hohen Anforderungen der Repräsentativität erfüllen, sondern kann etwa auch in der Weise erfolgen, dass die Mitglieder eines oder mehrerer Interessenverbände befragt werden (vgl. Börstinghaus/Clar, a.a.O., Rn. 351).
Die dem Berliner Mietspiegel 2017 zu Grunde liegende Primärdatenerhebung wahrt einen deutlich höheren Qualitätsstandard und genügt den Anforderungen an eine repräsentative Erhebung. Die Grundgesamtheit der im Mietspiegel 2017 betrachteten Wohnungen wurde auf Basis der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 ermittelt und mit insgesamt 1.382.600 Wohnungen angesetzt (vgl. F+B, Methodenbericht zum Berliner Mietspiegel 2017, Tabelle 1 Fortschreibung der Grundgesamtheit zum Berliner Mietspiegel 2017, S. 10; im Folgenden nur: „Methodenbericht“). Der Berliner Mietspiegel 2017 stellt im Gegensatz zum Berliner Mietspiegel 2015 keine Fortschreibung einer früheren Stichprobenerhebung dar, sondern eine Neuerhebung auf Basis einer neuen disproportionalen Zufallsstichprobe. Während in den Vorgängermietspiegeln bei der Stichprobenkonstruktion lediglich eine Differenzierung nach der Wohnlage vorgenommen werden konnte, erfolgte für die Stichprobenziehung nunmehr eine Differenzierung nach Wohnlage und Baualtersklasse. Durch dieses Verfahren wird sichergestellt, dass bei der Mietspiegelerhebung auch für gering belegte Mietspiegelfelder eine ausreichende Befragungsmenge zur Verfügung steht und später auch signifikante Aussagen für Randbereiche möglich sind (vgl. Methodenbericht, S. 4 und S. 12-17) und keine signifikanten Verzerrungen in der Vermieterstruktur zwischen Mieter und Vermieterbefragung entstehen (s. Methodenbericht, Tabelle 4 Vermieterstruktur nach Mieter- und Vermieterstichprobe, S. 17). Auf Basis einer Bruttostichprobe von rund 140.000 Wohnungen konnten für rund 13.190 Wohnungen mietspiegelrelevante Daten gewonnen werden (vgl. Methodenbericht, S. 22, 26, 28). Auf diesem Weg konnten dem vorliegend relevanten Mietspiegelfeld L 2 ein Vielfaches der mindestens zu fordernden 30 Wohnungen (vgl. dazu Börstinghaus/Clar, a. a. O., Rn. 381) zu Grunde gelegt werden (vgl. Methodenbericht, Tabelle 11 Feldbesetzung zum Berliner Mietspiegel 2017, S. 32). Für die Gesamtgröße der für eine Repräsentativität erforderlichen Bruttostichprobe existieren demgegenüber keine verbindlichen Vorgaben, auch wenn Stichprobengrößen von bis zu einem Prozent des relevanten Wohnungsbestandes vorgeschlagen werden (vgl. Börstinghaus/Clar, a. a. O., Rn. 377, S. 172). Entsprechendes gilt für die Quote zwischen Brutto- und Nettostichprobe; die früher geforderten Werte von 60 % bis 70 % sind in der Praxis nicht ansatzweise erreichbar (vgl. Börstinghaus/Clar, a. a. O., Rn. 377, S. 171). Die vermieterseitig erhobenen und in den Mietspiegel eingeflossenen Daten stammen zu rund 60 % von privaten Einzelvermietern oder privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen sowie zu rund 40 % von seitens der Klägerin als „Teilmarkt“ (vgl. Bl. 33 d. A.) klassifizierten städtischen Wohnungsunternehmen und Wohnungsbaugenossenschaften (vgl. Methodenbericht, Tabelle 9 Ergebnisstichprobe nach Eigentümertypen, S. 27). Selbst wenn nach dem Vortrag der Klägerin rund 2/3 aller (vermieteten?) Wohnungen in privater Hand liegen sollen und bis etwa 36 % des Wohnungsbestandes durch landeseigene Unternehmen und Genossenschaften gehalten werden (vgl. Bl. 29 d. A.), liegt von diesen Quoten keine so erhebliche Abweichung vor, dass auf Basis des Mietspiegels keine Schätzung der ortsüblichen Miete mehr möglich wäre. Speziell für die vorliegend relevante Vergleichsgruppe aller Wohnungen in „guter Wohnlage“ ist ausweislich der bezeichneten Tabelle ohnehin festzustellen, dass lediglich 14,2 % der in die Ergebnisstichprobe eingeflossenen Daten von landeseigenen Unternehmen und Genossenschaften stammen, während private Eigentümer mit 82,5 % der Datensätze sogar überproportionalen Einfluss auf die Ergebnisstichprobe hatten. Es kann ausgehend von der Vorgabe des § 558 Abs. 2 BGB auch kein Zweifel daran bestehen, dass für eine repräsentative Datenerhebung nicht lediglich die Daten privater Vermieter berücksichtigt werden können, sondern auch die Wohnungen städtischer Wohnungsunternehmen und Wohnungsbaugenossenschaften, da es ansonsten an der Repräsentativität der Datenerhebung fehlen würde. Im Übrigen haben die an der Erstellung des Mietspiegels 2017 beteiligten Experten erkannt, dass die Gewichtung verschiedener Eigentümertypen innerhalb der Ergebnisstichprobe nicht den Anteilen der verschiedenen Eigentümergruppen am gesamten Berliner Mietmarkt entspricht; sie sind jedoch zu dem Schluss gelangt, dass dieser Umstand die Repräsentativität der Erhebung nicht in Frage stelle, „da die Verhaltensweisen hinsichtlich der Mietpreisgestaltung auch innerhalb dieser Gruppen sehr unterschiedlich sind“ (vgl. Methodenbericht, S. 27, 3. Absatz).
Auch die Rügen der Klägerin gegen die Methoden der Datenbereinigung greifen nicht durch. Die Ausreißerbereinigung über den Interquartilsabstand ist ein in der Statistik anerkanntes Verfahren (vgl. Methodenbericht, S. 29). Da insbesondere bei sehr homogenen Wohnungen (z. B. in Plattenbauten) mit der alleinigen Anwendung diese Methode zu viele Ausreißer ausgeschlossen würden, wurde der so genannte Interquartilsabstand mit der Abstandsregel von 0,50 €/qm kombiniert (vgl. Methodenbericht, S. 29 f.). Die Klägerin bemängelt, dass dieser zusätzliche Abstandswert willkürlich gewählt sei und bei einer Verdoppelung dieses Intervalls eine relevant höhere Anzahl von Daten noch in die Spannenberechnung fallen würde mit der Folge, dass sie auf höher vereinbarte Mieten verweisen könne, als der Mietspiegel mit der Spanne überhaupt abbilde (vgl. Bl. 36 d. A.). Dem ist entgegenzuhalten, dass dieser Einwand jedenfalls bezogen auf die hier interessierende Wohnung irrelevant ist, da für das Mietspiegelfeld L 2 keine Ausreißer festzustellen sind (vgl. Methodenbericht, Anhang B: Histogramme, S. 103). Eine zum Nachteil der Klägerin willkürliche Wohnlagenzuordnung ist für die vorliegende Wohnung ebenfalls nicht feststellbar, denn sie fällt in das Mietspiegelfeld L 2 „gute Wohnlage“. Schließlich trifft auch der Vorwurf der Klägerin nicht zu, die Wohnlage „gut“ sei mangels Differenzierung zwischen Innenstadt- und Außenbezirken so inhomogen, dass keine einheitliche Mietspiegelspanne ausgewiesen werden dürfe. Die Wohnlageeinteilung wurde durch die an der Erstellung des Mietspiegels beteiligten Experten mit Hilfe statistischer Indikatoren überprüft (vgl. Methodenbericht, Punkt 11.2, S. 69), und es erscheint an Hand der zu Grunde gelegten Definitionen (vgl. Methodenbericht, Punkt 11.2.2, S. 71 ff.) auch in tatsächlicher Hinsicht nachvollziehbar, dass für Wohnungen in „guter Wohnlage“ in Zentren der Stadt vergleichbare Mieten bezahlt werden wir für solche in „guter Wohnlage“ in dezentralen Lagen.
Soweit die Klägerin auf eine Liste mit Berliner Wohnungen verweist, die zu Preisen oberhalb der im Berliner Mietspiegel 2015 ausgewiesenen Mietspiegelspanne vermietet sind, ist dies bereits deshalb überholt, da die ortsübliche Vergleichsmiete an Hand des Berliner Mietspiegels 2017 zu ermitteln ist. Dieser weist eine deutlich höhere obere Spanne für das Feld L 2 von 6,65 €/qm bis 9,50 €/qm aus. Damit liegen von den mit der eingereichten Liste angeführten Wohnungen nur noch 20 Wohnungen oberhalb des Spannenoberwertes. Darüber hinaus handelt es sich unstreitig um Wohnungen aus dem eigenen Bestand der Klägerin. Dadurch wird das dem Mietspiegel 2017 zugrunde liegende Datenmaterial nicht unrichtig oder unzureichend, da die dem Mietspiegel zugrunde liegenden Daten auf Zufallsstichproben beruhen, um die Mietentwicklung möglichst adäquat wiederzuspiegeln. Würden allein oder zu einem relevanten Teil nur die Wohnungen aus dem Bestand der Klägerin berücksichtigen, wäre die Datenerhebung nicht mehr repräsentativ für den Wohnungsbestand der gesamten Stadt Berlin.
Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete für die vorliegende Wohnung im Wege der Schätzung kann das Gericht auf die „Orientierungshilfe“ zur Spanneneinordnung zurückgreifen, die ebenfalls von der Expertise der an der Erstellung des Mietspiegels beteiligten Fachleute getragen ist. Die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung beruht bereits nach eigenem Vortrag der Klägerin nicht nur auf einem angewandten Expertenwissen, sondern auch auf der Datenerhebung. Soweit die Klägerin mit den in der Replik angeführten Beispielsfällen die Untauglichkeit der Orientierungshilfe darzustellen sucht, treffen diese auf den Berliner Mietspiegel 2017 teils nicht zu und sind bezogen auf die vorliegende Wohnung sämtlich irrelevant. Die von der Klägerin in der Berufung nochmals hervorgehobenen Beispielsfälle 2 und 4 gehen noch von der Existenz von Sondermerkmalen bei Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2015 aus. Im Berliner Mietspiegel 2017 wurde hierauf verzichtet und die ehemaligen Sondermerkmale in ihren Bestandteilen in die Orientierungshilfe integriert (vgl. Methodenbericht, Punkt 6.10, S. 38). Schließlich steht der Anwendung der Orientierungshilfe auch nicht die Behauptung der Klägerin entgegen, die auf die Energieeffizienz bezogenen Merkmale seien politisch diktiert und fänden sich in den Merkmalen nicht wieder. Merkmale der Energieeffizienz tragen die Parteien ebenso wenig vor wie zusätzliche mietpreisbildende Eigenschaften der Wohnung, die nach der Orientierungshilfe nicht berücksichtigt werden können.
Die 93,58 qm große Wohnung ist in das Feld L 2 des Berliner Mietspiegels 2017 und dort bei 20 % der oberen Spanne einzuordnen.
Die Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) weist eine positive Bewertung auf. Dem wohnwertmindernden Merkmal „kleines Bad (kleiner als 4 qm)“ stehen die beiden wohnwerterhöhenden Merkmale „wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten“ sowie „Strukturheizkörper als Handtuchwärmer“ gegenüber.
Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist neutral zu werten. Die Beklagten können sich nicht darauf berufen, dass in der Küche Herd und Spüle fehlten und die Merkmalgruppe „Küche“ deswegen negativ zu werten sei. Nach den Verabredungen der Parteien im Übergabeprotokoll wurden die entsprechenden Objekte auf Wunsch der Mieter nicht aufgestellt. Hintergrund war, dass sie die bereits installierte Einbauküche der Vormieterin erwerben und benutzen wollten. Es ist danach schon fraglich, ob die Beklagten nicht nach den vertraglichen Vereinbarungen weiterhin Anspruch auf Überlassung von Herd und Spüle haben. Besteht ein solcher Anspruch des Mieters, so führt seine Entscheidung, Herd und Spüle nicht abrufen zu wollen, nicht zur Abwertung der Wohnung; darauf, ob der Vermieter dadurch tatsächlich Aufwände spart, kommt es nicht an (LG Berlin – 63 S 110/10 -, Urt. v. 15. Oktober 2010, Rn. 11 f., GE 2010, 1688 f., zitiert nach juris).
Die Situation wäre aber selbst dann nicht anders zu beurteilen, wenn die Beklagten dauerhaft auf Gestellung von Herd und Spüle verzichtet und die Klägerin diesen Verzicht angenommen hätten. Die Beklagten verhalten sich treuwidrig, wenn sie sich vor einem solchen Hintergrund nunmehr auf eine unzureichende Ausstattung der Küche und eine deshalb anzunehmende Herabstufung der ortsüblichen Vergleichsmiete berufen. Hätten die Parteien anlässlich einer Vereinbarung über den Verzicht auf Herd und Spüle bedacht, dass dies im Zuge zukünftiger Mietanpassungen zu einer negativen Bewertung der Merkmalgruppe „Küche“ führen könnte, so hätten sie diese denkbare Folge billigerweise ausgeschlossen; nach der Interessenlage erscheint es ausgeschlossen, dass die Klägerin sich andernfalls auf eine solche Vertragsänderung eingelassen hätte. Folglich ist eine etwaige Verzichtsvereinbarung der Parteien gemäß §§ 133, 157 BGB in diesem Sinne auszulegen und es den Beklagten versagt, aus dem – wunschgemäßen – Fehlen von Herd und Spüle eine negative Bewertung der Merkmalgruppe „Küche“ abzuleiten.
Wohnwerterhöhende Merkmale der Küche sind nicht gegeben. Dass der Fußboden der Küche mit „hochwertigen“ Fliesen ausgestattet sei, wird von der Klägerin nicht behauptet.
Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist wegen der wohnwerterhöhenden Merkmale „Einbauschrank oder Abstellraum innerhalb der Wohnung“ und des großen, geräumigen Balkons (ab 4 qm) positiv zu bewerten.
Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) weist eine neutrale Bewertung auf. Das wohnwerterhöhende Merkmal des leicht zugänglichen Fahrradabstellraums ist nicht gegeben. Insoweit ist unstreitig geblieben, dass für den Zugang insgesamt 17 Treppenstufen zu überwinden sind, so dass von einem leichten Zugang zum Zwecke des Fahrradtransportes keine Rede mehr sein kann.
Der neue Vortrag der Klägerin mit Schriftsatz vom 30. Januar 2018, dass sich auf dem abgeschlossenen Innenhof zwei Fahrradbügel aus Stahl befänden, ist nicht mehr zu berücksichtigen, da er sich nicht zu dem von der Gegenseite in Abrede gestellten Merkmal des leicht zugänglichen Fahrradabstellraums innerhalb des Gebäudes verhält, hinsichtlich dessen allein mit Beschluss vom 10. Januar 2018 Schriftsatznachlass gewährt worden ist; die Klägerin hat seit Beginn des Rechtsstreits Anlass gehabt, zu jeglichen positiven Ausstattungsmerkmalen der Wohnung, des Gebäudes und des Umfeldes vorzutragen und bereits mit Schriftsatz vom 26. Mai 2017 selbst ausgeführt, dass nach der Rechtsprechung der Kammer auf die Aussagen des Berliner Mietspiegels 2017 abzustellen sei. Ohnehin hat die Klägerin ein positives Wohnwertmerkmal mit ihrem verspäteten Vortrag nicht schlüssig dargetan, da nicht ersichtlich ist, dass zwei Stahlbügel den Bedarf sämtlicher Anwohner des Gebäudegevierts an Fahrradabstellplätzen mit Anschließmöglichkeit auch nur annähernd befriedigen können.
Auch ist entgegen der Annahme des Amtsgerichts ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebäudes nicht erkennbar. Die von der Klägerin behauptete umfangreiche Sanierung und Modernisierung im Jahr 2004 liegt bereits deutlich über zehn Jahre zurück und kann daher die Annahme eines überdurchschnittlichen Instandhaltungszustandes heute nicht mehr begründen.
Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist wegen der besonders lärmbelasteten Lage als negativ zu bewerten.
Der weitere Vortrag der Klägerin mit Schriftsatz vom 24. Januar 2018 betreffend die Einwände gegen den Berliner Mietspiegel 2017 als taugliche Schätzungsgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete ist schon nach § 296a ZPO nicht mehr berücksichtigungsfähig, da insoweit kein Schriftsatznachlass gewährt worden ist. Er gebietet auch nicht die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nach § 156 ZPO, da die mündliche Verhandlung ohne Verfahrensfehler geschlossen worden ist. Die Klägerin hat selbst bereits mit Schriftsatz vom 26. Mai 2017 darauf verwiesen, dass nach der Rechtsprechung der Kammer auf die Aussagen des Berliner Mietspiegels 2017 abzustellen sei und dann zunächst mit Schriftsatz vom 31. Juli 2017 dessen Indizwirkung bestritten sowie nach Vorliegen des Methodenberichts mit Schriftsatz vom 2. Januar 2018 weitere Ausführung zu dessen behaupteten Mängeln gemacht. Auch im Termin am 10. Januar 2018 hat die Kammer eingehend erörtert, weshalb der Berliner Mietspiegel 2017 als Schätzungsgrundlage herangezogen werden könne, ohne dass sich die Klägerin dazu noch geäußert oder Erklärungsfrist beantragt hätte.
Darüber hinaus sind die weiteren mit Schriftsatz vom 24. Januar 2018 erhobenen Einwände auch nicht geeignet, die Tauglichkeit des Berliner Mietspiegels 2017 als Schätzungsgrundlage nachhaltig in Zweifel zu ziehen. Die nunmehr noch nachgeschobenen Einwände sind vom Grundsatz her nicht neu und werden im Wesentlichen bereits von den voranstehenden Erörterungen, auf die verwiesen wird, adressiert. Lediglich ergänzend sei noch Folgendes ausgeführt:
Ob das dem Datenmaterial des Mietspiegels zugrunde liegende „zielgerichtete Stichprobenverfahren“ anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen der Empirie genügt, kann dahinstehen. Mit der Tabelle 4 auf Seite 17 des Methodenberichts wird aufgezeigt, dass durch das verwendete disproportionale Stichprobenmodell keine signifikanten Verzerrungen in der Vermieterstruktur zwischen Mieter- und Vermieterbefragung entstehen. Zu dem Einwand, die städtischen Wohnungsbaugesellschaften seien überrepräsentiert, hat die Kammer sich bereits in den voranstehenden Ausführungen geäußert. Es ist im Übrigen auch nicht erkennbar, dass hierdurch die Spannenwerte nach unten verzerrt würden. Dies träfe nur dann zu, wenn private Vermieter generell höhere Mieten verlangen würden als städtische Wohnungsbaugesellschaften, was jedoch nach der oben schon zitierten Wertung der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten nicht der Fall ist (vgl. Methodenbericht, S. 27, 3. Absatz). Soweit die Klägerin vorträgt, im ersten Halbjahr 2016 hätten die Neuvertragsmieten der Wohnungsbaugesellschaften im Durchschnitt deutlich unter dem Durchschnitt der Neuvertragsmieten der übrigen Eigentümer gelegen, betrifft dieses Argument nur einen kleinen Ausschnitt der nach § 558 Abs. 2 BGB in den Mietspiegel einfließenden Daten und berücksichtigt nicht, dass sich an Hand der in den letzten vier Jahren stattgehabten Mietänderungen im Rahmen laufender Mietverträge ganz andere Durchschnittswerte ergeben mögen; ferner liegt nahe, dass die Abschlüsse neuer Mietverträge innerhalb der Gruppe der privaten Vermieter einen überproportional hohen Anteil von Neubauten betreffen.
Soweit die Klägerin statistisch nicht erklärbare „Klumpungen“ einzelner Mietwerte innerhalb der ermittelten Spannen rügt, sind solche für das hier relevante Feld L 2 nicht feststellbar (vgl. Methodenbericht, S. 103).
Zum Einwand der Klägerin, die Datenmenge sei nicht das Ergebnis einer Zufallsstichprobe, hat die Kammer bereits oben Stellung bezogen. Soweit die Klägerin diesen Einwand nunmehr weiter zu untermauern versucht, indem sie auf die Zahlen bei großen Vermietungsgesellschaften abgefragter Daten verweist, ist dies nicht stichhaltig. Denn dabei bleibt unberücksichtigt, dass nach dem Methodenbericht die Vermieterbefragung lediglich diejenigen Wohnungen betrifft, die mangels Rückantwort nicht bereits im Rahmen des Mieterscreenings abgefragt werden konnten (vgl. Methodenbericht, S. 4 und 14 f.).
Auch zur Ausreißerbereinigung hat die Kammer oben schon Stellung bezogen. Die Annahme der Klägerin, dass mutmaßlich Wohnungen als Ausreißer klassifiziert wurden, nur weil sie im Vergleich zu anderen Wohnungen eine bessere Ausstattung hätten, erscheint haltlos. Im Übrigen birgt jede Ausreißerbereinigung die Gefahr in sich, besonders gut oder besonders schlecht ausgestattete Wohnungen als Ausreißer aus der weiteren Betrachtung auszuschließen.
Entsprechendes gilt für den Vorwurf der Klägerin, die Mietspiegelersteller hätten den Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete verkannt. Die Ausstattung der Wohnungen bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird durch die vorzunehmenden Abschläge für Wohnungen mit vermieterseitig niedrigem Standard sowie der Orientierungshilfe Rechnung getragen. Die ehemaligen Sondermerkmale sind nicht weggefallen, sondern in ihren Bestandteilen in die Orientierungshilfe integriert.
Schließlich spricht gegen das von der Klägerin postulierte statistische Erfordernis, nach Innen- und Außenbezirken zu differenzieren, gerade der oben bereits erwähnte Umstand, dass die Lageeinteilung ausweislich des Methodenberichts „an Hand statistischer Indikatoren“ überprüft worden ist.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die von der Klägerin erhobene Kritik an der Datenerhebung und der Datenauswertung des Berliner Mietspiegels 2017 die fachliche Einschätzung der an der Erstellung des Mietspiegels beteiligten Experten und Interessenvertreter, dieser bilde für Berlin die ortsübliche Miete im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB zutreffend ab, nicht zu widerlegen und die Indizwirkung des Mietspiegels 2017 damit nicht zu erschüttern vermag.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 ZPO.
21.03.2018
