Leitsatz:
Es macht für die formelle Wirksamkeit der Heizkostenabrechnung keinen Unterschied, ob der Vermieter nicht gezahlte Vorauszahlungen ausdrücklich mit „0“ beziffert oder diese schlicht in der Abrechnung nicht berücksichtigt.
LG Berlin vom 7.6.2011 – 63 S 393/10 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Mietvertragsparteien stritten über die formelle Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung, in der die vom Mieter nicht gezahlten Vorschüsse nicht erwähnt waren.
Nach Ansicht des Vermieters stelle es eine bloße Förmelei dar, wenn verlangt würde, die Vorschüsse in dem Abrechnungsschreiben ausdrücklich mit „0“ anzugeben. Dies hätte an dem Abrechnungsergebnis nichts geändert. Das Landgericht teilte diese Ansicht und begründete wie folgt.
Eine Betriebskostenabrechnung sei nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dann formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen seien, seien in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (vgl. zuletzt BGH, Urteil vom 8.12.2010 – VIII ZR 27/10).
Die zuletzt genannte Voraussetzung wäre formal betrachtet bei den Heizkostenabrechnungen des Vermieters nicht erfüllt, doch habe der Bundesgerichtshof in mehreren Entscheidungen deutlich gemacht, dass sich die Anforderungen an eine formell wirksame Abrechnung letztlich an dem Zweck zu orientieren haben, dass die Abrechnung dem Mieter lediglich ermöglichen muss, gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt sei (vgl. BGH vom 28.5.2008 – VIII ZR 261/07; vom 19.11.2008 – VIII ZR 295/07; vom 15.9.2010 – VIII ZR 181/09).
Hätte der Vermieter in den Heizkostenabrechnungen die (nicht gezahlten) Vorauszahlungen der Mieter ausdrücklich mit „0“ beziffert, beständen an der formellen Wirksamkeit der Abrechnung keine Zweifel, da die Frage, ob die Mieter tatsächlich keinerlei Vorauszahlungen geleistet haben, allein die materielle Richtigkeit der Abrechnungen betreffe (BGH vom 23.9.2009 – VIII ZA 2/08). Es könne jedoch für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung keinen Unterschied machen, ob der Vermieter nicht gezahlte Vorauszahlungen ausdrücklich mit „0“ beziffert oder diese schlicht in der Abrechnung nicht berücksichtigt, zumal die Nichtberücksichtigung aus Sicht des Mieters die (konkludente) Erklärung des Vermieters beinhalte, dass die Vorauszahlungen „0“ betragen. In beiden Fällen sei für den Mieter ohne Zweifel ersichtlich, dass von dem Gesamtbetrag der auf ihn entfallenden Kosten keine Vorauszahlungen in Abzug gebracht wurden. Dies mag für den Mieter Anlass sein, die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung unter Hinweis auf geleistete Vorauszahlungen zu bestreiten, doch bliebe das Abrechnungsergebnis auch ohne ausdrückliche Bezifferung der Vorauszahlungen mit „0“ gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar und nur hierauf komme es für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung an.
26.10.2017
