Leitsätze:
Die Mietpreisbremse gilt nicht, wenn die Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung erstmals wieder vermietet wird. Umfassend ist eine Modernisierung, wenn dafür mehr als ein Drittel der fiktiven Neubaukosten aufgewendet wurden.
Das Gericht darf nach § 287 ZPO die Baukosten schätzen und sich dabei des statistischen Bundesamtes als Schätzgrundlage bedienen. Danach kann für das Jahr 2017 von Neubaukosten für vermietete Wohnungen in Wohngebäuden mit drei oder mehr Wohnungen in Höhe von 1544 Euro pro Quadratmeter ausgegangen werden. Kosten, die auf Instandsetzungsmaßnahmen entfallen sind bei der Anwendung des § 556 f BGB bei der Berechnung nicht abzuziehen.
AG Neukölln vom 26.3.2019 – 18 C 188/18 –
Mitgeteilt von RA Bernd Schütze
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Das Amtsgericht folgt hier einer bei den Berliner Gerichten verbreiteten Ansicht (vgl. AG Schöneberg vom 8.9.2017 – 17 C 148/16 –, LG Berlin vom 23.10.2018 – 63 S 293/17 –).
Nach Börstinghaus (in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 556 f RN 19) sind dagegen durchschnittlich 2.000 Euro Neubaukosten pro Quadratmeter üblich. Nach einer Studie des Pestel-Instituts vom September 2015 wiederum betragen die Kosten für ein 12 Wohnungen umfassendes Mehrfamilienhaus rund 2400 Euro je Quadratmeter; ebenso nach Angaben des Deutschen Baugewerbes für Februar 2018 (zitiert nach Börstinghaus NJW 18, 665 (668)). Nach einem dem Berliner Mieterverein vorliegenden Gutachten von D. Roth vom 20.1.2019 betrugen die Baukosten für 2015 in Berlin für ein Mehrfamilienhaus sogar 2574,65 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Zu der Drittel-Regel gibt es eine von der wohl herrschenden Meinung abweichende Ansicht von Lehmann-Richter (NZM 17, 497). Danach ist der Begriff „umfassende Modernisierung“ erfüllt, wenn eine zuvor mit Blick auf Zustand und Ausstattung völlig veraltete, (nahezu) unvermietbare Wohnung im Wesentlichen in einen Neubauzustand versetzt wird. Auf einen besonderen Kosteneinsatz komme es nicht an.
Urteilstext
Tatbestand:
Die Parteien streiten um Ansprüche im Rahmen der sogenannten Metpreisbremse gemäß §§ 556d ff. BGB.
Der Kläger ist Mieter, die Beklagte Vermieterin der Wohnung R.straße xx,12xxx Berlin, 4.OG seit dem 01.06.2017. Bei der Wohnung handelt es sich um eine 1-Zimmer Wohnung mit Küche und Bad mit einer Größe von 44,76 m². Zwischen den Parteien wurde eine Nettokaltmiete in Höhe von 582,00 € vereinbart.
Mit Schreiben vom 28.11.2017 hat der Kläger einen Verstoß gegen die zulässige Miethöhe gerügt, gestützt auf den Mietspiegel 2017. Dabei ist er von einer ortsüblichen Vergleichsmiete.in Höhe von monatlich 259,61 € für die streitgegenständliche Wohnung ausgegangen und hat die Beklagte aufgefordert, ihm bis zum 15.12.2017 mitzuteilen, ob sie eine Korrektur der Nettokaltmiete auf den Betrag von 285,57 € akzeptiert.
…
Mit der Klage begehrt der Kläger festzustellen, dass die monatliche Miete 285,57 € betrage und verlangt Rückzahlung von seiner Ansicht nach zu viel gezahlter Miete für die Monate Dezember 2017 bis Juni 2018.
Unmittelbar vor Einzug des Klägers in die streitgegenständliche Wohnung wurden dort Arbeiten durchgeführt, und zwar im Wesentlichen im Bereich der Sanitäranlagen, der Fußböden, der Elektroinstallation und der Heizung. Dabei wurden im Bad und in der Küche die Wandplattierungen bis auf den Untergrund entfernt. Im Bad wurde der alte Fliesenboden inklusive Untergrund bis auf den Betonuntergrund inklusive Sockelleisten aufgenommen und entsorgt. Allschließend wurde ein neuer Estrich zur Verlegung großformatiger Bodenfliesen erstellt. Im Wohnraum und der Küche wurde das Fundament der dort noch vorhandenen alten Ofenecken herausgebrochen und entsorgt. Für das mit Hand nicht zugängliche WC-Fenster wurde ein Anschluss für einen elektrischen Fensteröffner geschaffen. In der Verlegung neuer Elektroleitungen in allen Räumen innerhalb der Wohnung wurden die Tapeten entfernt. Die Heizkörper wurden demontiert und nach Erneuerung der Kupferzuleitungen, mit Ausnahme des Bades, zum Ende der Arbeiten verbunden mit der Installation neuer Thermostate wieder installiert. Neue Warm- und Kaltwasserleitungen wurden mit einer Wärmedämmung versehen. Im Badezimmer wurde ein neuer Heizungskörper eingebaut, der auch als Handtuchwärmer genutzt werden kann. Eine in der Wohnung noch vorhandene, aber nicht mehr benötigte Gasleitung wurde demontiert und entsorgt. Die komplette Sanitärausstattung in Küche und Bad wurde demontiert und entsorgt.
Es wurde eine moderne neue Sanitärausstattung eingebaut, unter anderem statt einer Badewanne eine Dusche mit Duschabtrennung, ein neuer größerer Waschtisch statt des alten Eckwaschtisches sowie ein wandhängendes WC mit Unterputzspülkasten. Für die Warmwasserbereitung wurde ein elektronisch gesteuerter Durchlauferhitzer mit stufenloser Temperatureinstellung eingebaut statt des alten hydraulisch gesteuerten Durchlauferhitzers mit nur 2 Stufen. Im Bad und Flur wurde eine neue Unterdecke angebracht, im Flur zur Verkleidung der an der Decke montierten neuen Elektroleitungen zu den angrenzenden Räumen. Im Bad wurden neue Boden- und Wandfliesen angebracht, in der Küche wurde ein Fliesenspiegel mit großformatigen Fliesen auf der gesamten Wand zum Bad angebracht. Die Elektroinstallation wurde vollständig erneuert und erweitert. Im Badezimmer wurde eine Steckdose eingebaut, in der Küche wurde eine zusätzliche Dose eingebaut sowie ein mehrfach abgesicherter Herdanschluss installiert. Auch im Wohnraum wurden zusätzliche Steckdosen installiert. In der Küche und im Wohnraum wurde die Fußbodenheizung im Bereich der entfernten Ofenecken durch der vorhandenen Dielung entsprechende Fußbodendielen ergänzt. Die im Flur, der Küche und im Wohnraum vorhandenen alten Fußbodendielen, die mit dem sogenannten Ochsenblut lackiert gewesen waren, wurden neu abgeschliffen und versiegelt, sodass der Naturholzfußboden zu sehen ist. Flur, Küche und Wohnraum haben neue weiße Sockelleisten erhalten. Die Wohnungseingangstür und die Zimmertüren wurden Gang und schließbar gemacht, alle Fensterflügel der Blendrahmenfenster wurden überarbeitet und gang und schließbar gemacht. Das nicht mit der Hand erreichbare Badezimmerfenster wurde mit einem elektrischen Fensterantrieb ausgestattet. Die Wände wurden von den vorhandenen Tapeten befreit, Putzschäden und altes Befestigungsmaterial wurde entfernt. Es wurden alle nicht gefliesten Wände und Deckenflachen glatt gespachtelt und grundiert Der Wohnraum wurde an der Wandfläche mit Raufaser tapeziert. Die Wände und Decken wurden mit einer Dispersionsfarbe neu angestrichen. Die Fenster und die Wohnungsinnentüren so wie die Wohnungseingangstüren haben nach fachgerechten Vorarbeiten eine neue Lackierung erhalten. Die neuen Heizungsleitungen und die Heizkörper des Wohnraums und der Küche wurden nach fachgerechter Vorbehandlung mit einer Lackierung versehen. Anschließend wurde eine Baureinigung durchgeführt.
Ausweislich von der Beklagten eingereichten Gutschriften sind für diese Arbeiten Kosten in Höhe von 26.192,60 € angefallen, nämlich für:
– Maurerarbeiten 3205,53 €,
– Fliesenarbeiten 2887,08 €,
– Schreinerarbeiten 1176,67 €,
– Malerarbeiten 4997,13 €,
– Fußbodenarbeiten 2171,28 €,
– Gipskartonarbeiten 962,50 €,
– Heizungsinstallationsarbeiten 956,46 €,
– Sanitärinstallationsarbeiten 5624,37 €,
– Erneuerung Elektroinstallation 4060,88 €,
– Reinigungsarbeiten 150,70 €.
In einer Mietbescheinigung vom 29.06.2018 hat die Beklagte die Wohnung als nicht umfassend modernisiert bezeichnet. In einer Anlage 14 zum Mietvertrag wurde dagegen angegeben, dass es sich um eine Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt und die Modernisierungskosten wurden dort mit rund 16.450 € angegeben.
Hinsichtlich des Zustandes der Wohnung vor und nach den Arbeiten wird auf die als Anlage eingereichten Fotos verwiesen.
Der Kläger ist der Ansicht, dass es sich bei den in der Wohnung durchgeführte Arbeiten nicht um eine umfassende Modernisierung handele, vielmehr würden die ausgeführten Arbeiten lnstandsetzungsarbeiten darstellen. Es sei dadurch keine Verbesserung eingetreten. Der Kläger bestreitet, dass die von der Beklagten angeführten Gutschriften zu Zahlungen in der ausgewiesenen Höhe durch die Beklagte geführt hatten.
Der Kläger ist der Ansicht, dass hier die Vorschrift des § 556 d BGB anzuwenden sei und die zulässige Miethöhe unter Berücksichtigung des Mietspiegel 2017 vorliegend 285,57 E netto kalt betrage.
Der Kläger beantragt,
1. festzustellen, dass für das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die 1-Zimmer-Wohnung in der R.straße xx,12xxx Berlin, 4.OG, 2. WE von links in 12xxx Berlin, die von dem Kläger geschuldete Nettomiete ab dem 1. Dezember 2017 monatlich 285,57 € beträgt,
2. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 2.075,01 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht; dass die Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28.04.2015 unwirksam sei und zudem massive Zweifel an der Verfassungsgemäßheit der §§ 556 d ff. BGB bestünden und regt daher ausdrücklich eine Aussetzung des Verfahrens gemäß §148 ZPO analog in Hinblick auf den Vorlagebeschluss des Landgerichts Berlin vom 07.12.2017, Aktenzeichen – 67 S 218/17 – an.
Die Beklagte ist zudem der Ansicht, dass es sich bei den vorgenommenen Arbeiten jedenfalls um eine umfassende Modernisierung im Sinne des § 556 f BGB handele, sodass die Vorschrift des § 556 d BGB auch aus diesem Grund nicht auf das vorliegende Mietverhältnis anzuwenden sei. Der Werklohn sei gezahlt worden, wie sich aus den als Anlage eingereichten Zahlungsavise ergebe.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist nicht begründet Der Kläger hat vorliegend keinen Anspruch auf Feststellung einer geringeren Nettokaltmiete als die mit der Beklagten im Mietvertrag vereinbarten in Höhe von 582,00 € netto kalt. Ebenso hat er keinen Anspruch auf Rückzahlung zu vielgezahlter Miete. Es liegt vorliegend kein Verstoß gegen die sogenannte Mietpreisbremse vor.
Entgegen der Ansicht der Beklagten sind vorliegend zwar die Vorschriften der §§ 556 d ff. BGB anzuwenden und das Verfahren ist nicht gemäß Art. 100 Abs.1 GG bzw. gemäß § 148 Abs. 1 ZPO analog auszusetzen, bis das Bundesverfassungsgericht aber die anhängigen Verfahren zur Verfassungsmäßigkeit der §§ 556 d ff. BGB entschieden hat. Das erkennende Gericht hält die Regelung für verfassungsgemäß sowie auch die Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28.04.2015 für wirksam. Das Gericht schließt sich diesbezüglich der ausführlichen Begründung der Entscheidung der 65. Kammer des LG Berlin vom 29.03.2017 (Aktenzeichen 65 S 424/16) an. Die Ausführungen des Landgerichts Berlin in dem Beschluss vom 07.12.2017, Aktenzeichen 67 S 218/17, überzeugen das Gericht dahingehend nicht. Diesbezüglich wird auch auf das Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg vom 04.01.2018, Aktenzeichen 16 C 135/17, verwiesen. Auch die 65. ZK, des Landgerichts Berlins hält an ihrer Rechtsauffassung fest, wie sich aus dem Urteil vom 20.06.2018, Aktenzeichen 65 S 70/18, ergibt. Eine Aussetzung des Verfahrens gemäß § 148 Abs. 1 ZPO analog würde hier dazu führen, dass faktisch das Verwerfungsmonopol des Bundesverfassungsgerichts umgangen und ein Gesetz nicht mehr zur Anwendung kommen würde, das keinesfalls allgemein für verfassungswidrig gehalten wird (vergleiche LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018, Aktenzeichen 65 S 70/18 mit ausführlicher Begründung und weiteren Nachweisen).
Jedoch ist vorliegend die Vorschrift des § 556 d BGB gemäß § 556 f BGB nicht anzuwenden, da es sich um eine erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Bei der Frage,·ob es sich um eine umfassende Modernisierung handelt, ist sowohl der Aufwand als auch das Ergebnis der Maßnahme maßgeblich, wobei davon auszugehen ist,·dass eine Modernisierung umfassend ist, wenn 1/3 der Neubaukosten erreicht wird, wobei dabei auf die Angaben des statistischen Bundesamtes zurückgegriffen werden kann. Das Gericht darf nach § 287 ZPO die Baukosten schätzen und sich dabei des statistischen Bundesamtes als Schätzgrundlage bedienen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 23. Oktober 2018, 63 S 293/17). Danach kann vorliegend für das Jahr 2017 von Neubaukosten für vermietete Wohnungen in Wohngebäuden mit 3 oder mehr Wohnungen in Höhe von 1.544,00 €/m² ausgegangen werden wie sich aus den im Internet veröffentlichten Angaben des statistischen Bundesamtes (https://wwwdesta-tis.de/DE/Publikationen/Thematisch/Bauen/Bautaetigkeit/Wohnungsbau/BaugenehmigungenBaukostenPDF_5311103.pdf?_blob=publicationFile) ergibt.
Vorliegend sind nach den substantiierten Angaben der Beklagten Baukosten in Höhe von 26.192,59 € entstanden. Dass die Beklagte in einer Mietbescheinigunq vom 29.06.2018 angegeben hat, dass es sich nicht um eine umfassend modernisierte Wohnung handelt bzw. die Kosten der Modernisierung in der Anlage 14 zum Metvertrag mit rund 16.450 € angegeben hat, führt nicht dazu, dass sie in dem vorliegenden Rechtsstreit einen höheren Betrag nicht geltend machen kann. Es handelt sich hier nicht um rechtsverbindliche Erklärungen, die einen Verzicht darstellen. Die Beklagte hat insoweit auch nachvollziehbar dargelegt, dass bei der Mietbescheinigung vom 29.06.2018 lediglich das Kreuz falsch gesetzt worden sei und dass im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages am 01.06.2017 die Höhe der Modernisierungskosten noch nicht vollständig bekannt gewesen sei. Ebenso hat die Beklagte zur Zahlung des Betrages substantiiert vorgetragen, die Höhe der geltend gemachten Kosten für die streitgegenständlichen Arbeiten hat der Kläger nicht substantiiert angegriffen. lm Hinblick auf die ausführlichen Angaben der Beklagten hätte hier der Kläger aber substantiiert darlegen müssen, warum die angesetzten Kosten nicht angefallen sein sollen.
Unter Berücksichtigung der Größe der Wohnung mit 44,76 m² sind vorliegend damit Kosten in Höhe von 585,18 € pro Quadratmeter angefallen. Damit liegen diese über 1/3 der durchschnittlichen Neubaukosten von 1544,00 € pro Quadratmeter.
Kosten, die auf Instandsetzungsmaßnahmen entfallen, und diese dürften vorliegend bei den durchgeführten Arbeiten auch mit enthalten sein, sind bei der Anwendung des § 556 f BGB bei der Berechnung nicht abzuziehen. Das Gericht folgt bei dieser umstrittenen Frage der Einschätzung des Landgerichts Berlin. Dieses hat in seiner Entscheidung vom 23.10.2018, Aktenzeichen 63 S 193/17, zur Begründung, warum ein Abzug von Kosten, die auf Instandsetzungsmaßnahmen entfallen, nicht vorzunehmen ist, wie folgt ausgeführt: „Zwar spricht für einen Abzug von Instandhaltungskosten, dass Sinn und Zweck der Ausnahme der umfassenden Modernisierung wie die Variante davor (Neubau) war, dass neuer Wohnraum geschaffen wird und Bestandsmietverhältnisse nicht weiter zurückgedrängt werden. Der Vermieter solle zu Investitionen angehalten werden, die neuen Wohnraum schaffen. Wenn ein Altbau, der bewohnt ist, aber in einem schlechten Zustand mit einem erheblichen lnstandhaltungsaufwand, aber nur einem kleineren Modernisierungsaufwand saniert wird, fielen diese immer unter die Ausnahme; gegen die letztgenannte Auffassung und für die Miteinbeziehung der Instandhaltungskosten spricht aber, dass gerade Altbauten mit hohem Instandhaltungsstand ggf. aufgrund des schlechten Zustandes leerstehen und mit erheblichem lnstandhaltungsaufwand, der neubaugleich sein dürfte, neuer Wohnraum geschaffen wird. Nach Auffassung der Kammer hatte der Gesetzgeber dies auch beabsichtigt, wofür zum einen die Gleichstellung im Wortlaut mit Neubauten spricht zum anderen die Intention des Gesetzgebers die Schaffung neuen Wohnraums war. Ferner liegt der Grund, dass im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung die in Abgrenzung zur Instandhaltung ausschließlich darin liegt, dass der Mieter nach § 559 BGB nicht mit Erhöhungen, die auf Instandhaltungsmaßnahmen entfallen, belastet werden soll. Diese Intention greift hier aber nicht, da Instandhaltungsmaßnahmen zwingend vor Mietbeginn stattfinden.
Schließlich sind auch im Rahmen der umlagefähigen Modernisierungskosten aufgrund Modernisierung nach § 559 BGB nur solche Instandhaltungskosten abzuziehen, die fällige Instandsetzungsmaßnahmen betreffen. Führt der Vermieter dagegen eine Modernisierung an der Mietsache durch, die die Erneuerung eines Teils der Mietsache, der noch nicht mangelhaft, jedoch veraltet ist, sind die auf diese Maßnahme entfallenen Kosten insgesamt ungeachtet eines etwaigen Instandsetzungsanteils als Modernisierungskosten umlagefähig. So hat sich der Vermieter weder bei Wärmedämmmaßnahmen einer Fassade, die geringe Putzschaden aufweist, den darauf entfallenen lnstandhaltungsaufwand abzuziehen, noch beim Austausch einer veralteten, jedoch voll funktionstüchtigen Heizanlage.
Hinzu kommt, dass die §§ 556 d ff. BGB als Ausnahme der Regel der grundsätzlich frei durch die Parteien zu bestimmenden Miethöhe eng auszulegen sind. Eine Ausweitung der Norm über den Modernisierungsbegriff des § 559 BGB hinaus, ist nach Auffassung der Kammer daher nicht veranlasst.“
Bei den von der Beklagten in der Wohnung durchgeführten Baumaßnahmen handelt es sich – auch um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b BGB, der Gebrauchswert der Mietsache wird durch die durchgeführten Arbeiten nachhaltig erhöht. Die Erneuerung der Elektroinstallation verbunden mit dem Einbau weiterer Steckdosen und der Anbringung eines elektrischen Fensteröffners im Badezimmer, der Einbau eines neuen elektrisch gesteuerten Durchlauferhitzers statt des alten hydraulisch gesteuerten Durchlauferhitzers mit nur 2 Heizstufen, das Schleifen und Versiegeln des Fußbodens, wobei die alten Ofenecken entfernt wurden, die Arbeiten in der Küche verbunden mit der Anbringung eines neuen und größeren Fliesenspiegels sowie die komplette Erneuerung des Badezimmers und die Arbeiten an Türen und Fenstern stellen Modernisierungsmaßnahmen dar. Die Wohnung wird dadurch in einen deutlich besseren Zustand als vorher versetzt, wie sich aus den als Anlage eingereichten Fotos eindrucksvoll ergibt. Dass hier gegebenenfalls auch Instandsetzungsarbeiten fällig waren bzw. die Beklagte aufgrund der durchgeführten Arbeiten sich welche zu einem späteren Zeitpunkt erspart, führt nicht dazu, dass es sich nicht mehr um eine Modernisierung handelt, denn die Wohnung ist durch die vorgenommenen Arbeiten in einen deutlich besseren Zustand versetzt worden als vor den Arbeiten. Dabei kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass das Badezimmer in jedem Fall hätte erneuert werden müssen sowie ein Abschleifen des Fußbodens erforderlich war. Zwar mag sich das Badezimmer nicht in einem dem heutigen Geschmack entsprechenden Zustand befunden haben und werden auch die Wohnungen mit einem Holzfußboden, der mit dem sogenannten Ochsenblut gestrichen worden ist, weniger. Dies ändert jedoch nichts daran, dass sowohl Badezimmer als auch Fußboden nach dem sich aus den Fotos ergebenen Eindruck noch in dem vorhandenen Zustand verwendbar waren. Soweit hier aber Instandsetzungsmaßnahmen mit enthalten waren, sind diese gerade entsprechend der oben genannten Rechtsprechung des Landgerichts Berlin nicht zu berücksichtigen.
Die Klage war damit abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711ZPO. Die Streitwertfestsetzung erfolgte gemäß § 48 GKG, §§ 3 ff.ZPO.
26.09.2019
