Leitsätze:
Die Kammer hält an ihrer Auffassung fest, dass die vom Bundesgesetzgeber in § 556 d Abs. 1, 2 BGB getroffene Regelung verfassungsgemäß ist (gegen ZK 67).
Der Rechtsstreit wegen Ansprüchen aus § 556 d Abs. 1 BGB ist aufgrund der (bloßen) Anhängigkeit einer Richtervorlage weder nach Artikel 100 Abs. 1 GG noch nach § 148 ZPO (analog) auszusetzen (gegen ZK 63).
LG Berlin vom 25.4.2018 – 65 S 238/17 –
Mitgeteilt von RA Max Werner Althoff
Urteilstext
Gründe
I.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.
II.
Die Berufung ist überwiegend zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist unzulässig, soweit die Beklagte zur Zahlung von 200,00 EUR gemäß Ziff. 3 des Tenors des angefochtenen Urteils verurteilt worden ist. Insoweit genügt die Berufung nicht den Anforderungen des § 520 Abs. 1, 3 ZPO; die danach erforderliche Begründung fehlt vollständig.
Soweit die Berufung zulässig ist, ist sie unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
1. Der Rechtsstreit ist nicht gemäß Art. 100 Abs. 1 Satz 1 GG auszusetzen, um eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über die Verfassungsmäßigkeit der bundesgesetzlichen Regelung in § 556 d BGB einzuholen.
Nach Art. 100 Abs. 1 GG hat ein Gericht das Verfahren auszusetzen und die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts einzuholen, wenn es ein Gesetz, auf dessen Gültigkeit es bei der Entscheidung ankommt, für verfassungswidrig hält und es sich um eine Verletzung des Grundgesetzes handelt.
Die Kammer hält – nach erneuter Prüfung – daran fest, dass die – für die Entscheidung des Rechtsstreits erhebliche – Regelung verfassungsgemäß ist [Kammer, Urt. v. 29.03.2017- 65 S 424/16, NJW 2017, 1971, juris Rz. 12ff.; vorhergehend (ebenso): AG Neukölln, Urt. v. 08.09.2016 – 11 C 414/15, NZM 2017, 31; ebenso: LG München I, Urt. v. 06.12.2017 – 14 S 10058/17, NJW 2018, 407, juris Rz. 54; AG Frankfurt, Urt. v. 20.09.2017 – 33 C 3490/16, WuM 2017, 593, juris Rn. 16ff.; AG Charlottenburg Urt. v. 31.08.2017 – 210 C 55/17; DWW 2017, 300, juris Rn. 20; AG Hamburg-St. Georg, Urt. v. 22.06.2017 – 913 C 2/17, WuM 2017, 469, juris Rn. 24; aA LG Berlin [ZK 67], Hinweis v. 14.09.2017 – 67 S 149/17, WuM 2017, 600, juris; Beschl. v. 07.12.2017- 67 S 218/17, NJW 2018, 728, juris].
a) Für die hier zu treffende Entscheidung kommt es auf die Gültigkeit des § 566 d BGB an, denn die Kläger stützen ihren Anspruch auf Absatz 1 der Vorschrift in Verbindung mit der auf der Grundlage des § 556 d Abs. 2 BGB vom Land Berlin erlassenen Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin). Eine Prüfung der Verfassungsmäßigkeit der Vorschrift wäre nur dann entbehrlich, wenn sie nicht anwendbar wäre, weil die Parteien – wie die Beklagte geltend macht – keinen neuen Mietvertrag abgeschlossen, sondern den Mietvertrag der Vormieter (nur) durch einen einfachen Parteiwechsel geändert hätten.
Auf den (formalen) Aspekt der Gestaltung des Mietvertragsschlusses als Vertragsänderung kann die Beklagte sich hier jedoch nicht mit Erfolg berufen mit der Folge, dass der Mietvertrag der Parteien den Regelungen der §§ 556 d ff. BGB unterfällt. Die von der Beklagten (nachträglich) verlangte Gestaltung des Vertragsschlusses als Vertragsänderung unter Einbeziehung der Vormieter diente offenkundig dem Zweck, den Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB zu umgehen.
Auch wenn das Verbot von Umgehungsgeschäften – wie hier – nicht ausdrücklich in einer Norm niedergelegt ist, gilt es als allgemeiner Rechtsgrundsatz insbesondere dann, wenn der Umgehungsschutz erforderlich ist, damit der Zweck eines gesetzlichen Verbotes bei einer eng am Gesetzeswortlaut haftenden Auslegung durch eine davon nicht erfasste rechtliche Gestaltung nicht vereitelt wird (vgl. BGH, Urt. v. 06.12.1990 – IX ZR 44/90, NJW 1991, 1090, juris Rz. 24ff.; Urt. v. 15.01.1990 – II ZR 164/88, NJW 1990, 982, juris Rz. 13ff.; MüKoBGB/Armbrüster, 7. Aufl., 2015, BGB § 134 Rn. 11, 17, mwN; Staudinger/Sack/Seibl, 2017, BGB § 134 Rn. 145; Palandt/EIIenberger, BGB, 77. Aufl. 2018, § 134 Rn. 28).
Daraus folgt, dass eine am Sinn und Zweck der umgangenen Verbotsnorm orientierte Auslegung ergeben kann, dass diese auch der scheinbar zulässigen bzw. scheinbar nicht erfassten konkreten rechtsgeschäftlichen Gestaltung entgegensteht (vgl. MüKoBGB/Armbrüster, 7. Aufl., 2015, BGB § 134 Rn. 12, Staudinger/Sack/Seibl, 2017, BGB § 134 Rn. 150).
So liegt es hier. Das Amtsgericht hat die vorgenannten Maßstäbe und die damit verbundenen Wertungen seiner Entscheidung zutreffend zugrunde gelegt. Die Auslegung des § 556 d BGB unter Einbeziehung des sich aus den Gesetzesmaterialien ergebenden Zwecks der in §§ 556 d ff BGB getroffenen weiteren Regelungen ergibt, dass diese die hier konkret gewählte Gestaltung des Vertragsschlusses erfassen; würde sie aus dem Anwendungsbereich der Vorschriften ausgenommen, würde eine Umgehung zugelassen, die der Verwirklichung des vom Gesetzgeber mit dem rechtlichen Instrument verfolgten Zwecks entgegensteht.
Die Kammer folgt den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts.
Zwar findet § 556 d Abs. 1 BGB dem Wortlaut nach nur Anwendung, wenn ein Mietvertrag (neu) abgeschlossen wird; Mietvertragsverlängerungen, -erneuerungen bzw. schlichte Parteiwechsel unterfallen nicht dem Anwendungsbereich der §§ 556 d ff. BGB. Insbesondere bei einem Austausch des Mieters hängt es jedoch von der konkreten vertraglichen Gestaltung ab, ob der Vertrag als Eintritt des neuen Mieters in den alten Mietvertrag oder als Neuabschluss anzusehen ist (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, § 556d Rn. 19; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 556d Rn. 5).
Das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) verfolgt bereits ausweislich seiner Bezeichnung den Zweck, den Anstieg der Mieten auf angespannten Wohnungsmärkten zu dämpfen, bis die – vom Gesetzgeber flankierend verlangten – wohnungsmarktfördernden Maßnahmen greifen und marktregulierend wirken (BT-Ds. 18/3121, S. 15f.). Die Mangellage bei gleichzeitig steigender Nachfrage nach Wohnungen in bestimmten attraktiven Städten bzw. Ballungszentren, der durch Bautätigkeit nicht kurzfristig begegnet werden kann, erlaubt es dem Vermieter in diesen Gebieten, bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen überdurchschnittlich hohe Mietsteigerungen am Markt durchzusetzen, dies, ohne dass dem besondere eigene Leistungen oder Beiträge des Vermieters zugrunde lägen (vgl. Gsell, Die gerechte Miete, WuM 2017, 305, [306 ff.]). Der Gesetzgeber hat sich deshalb – aufgrund der ihm verfassungsrechtlich zugewiesenen Kompetenz des politischen, zweckmäßigen Regelns (vgl. Maunz/Dürig/Dürig/Scholz, 58. EL Januar 2010, GG Art. 3 Abs. 1 Rn. 297) – entschieden, auf diesen Märkten (zeitlich befristet) in die gestörte Vertragsparität und Preisbildung regulierend einzugreifen, indem er die Miete nicht wie bisher nur im Rahmen bestehender Mietverhältnisse, sondern auch bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen der Höhe nach begrenzt (vgl. näher: Gsell, aaO, WuM 2017, 305, [311]. Eine entgegen den Regelungen des Gesetzes (in Verbindung mit einer auf seiner Grundlage erlassenen Landesverordnung) höhere Miete ist nicht zulässig und die Vereinbarung insoweit unwirksam, § 556d Abs. 1, 2, 556g Abs. 1 BGB. Den §§ 556 e Abs. 1, 556f BGB sowie der Begründung der Vorschriften im Gesetzentwurf der Bundesregierung lässt sich zudem entnehmen, dass der Gesetzgeber ausschließlich aus Gründen des Bestandsschutzes und der Investitionssicherheit Ausnahmen zulassen wollte.
Die Voraussetzungen der §§ 556 e Abs. 2, 556f BGB liegen unstreitig nicht vor. Eine Miete unterhalb der Vormiete machen die Kläger nicht geltend, §§ 556e Abs. 1, 308 Abs.1 ZPO.
Auch wenn der Vertragsschluss der Beklagten mit den Klägern formal unter Einbeziehung der Vormieter als Vertragsänderung gestaltet wurde, stellt er sich rechtlich als Neuabschluss im Sinne des § 556 d Abs. 1 BGB dar.
Die Vormieter hatten das Vormietverhältnis – auf Wunsch und in Absprache mit der Beklagten – unstreitig mit der gemeinsamen Intention des Neuabschlusses eines Mietvertrages mit der bisherigen Untermieterin, der Klägerin zu 1) und dem Kläger zu 2) gekündigt; die Kündigung ist der Beklagten – ebenfalls unstreitig – zugegangen. Erst danach verlangte die Beklagte von den Vormietern und den Klägern den Abschluss eines Änderungsvertrages, der allerdings die Erhöhung der Nettokaltmiete um 305,12 € (auf 813,12 € = 14 €/m² , neben einer einmaligen Aufwandsentschädigung in Höhe von 200,00 €) vorsah. Die Beklagte war nunmehr nur noch unter diesen Bedingungen zum Abschluss eines Mietvertrages mit den Klägern bereit. Die Anhebung der Nettokaltmiete um ca. 60 % ging mit keinerlei Erweiterung der Gegenleistung der Beklagten einher.
Wie auch das Amtsgericht zutreffend feststellt, ist kein sachlicher Grund vorgetragen oder ersichtlich, der erklärt, weshalb – wenn nicht unter dem formalen Gesichtspunkt einer ins Auge gefassten Umgehung der §§ 556 d ff BGB unter Ausnutzung der auf der Mangellage am Wohnungsmarkt und den besonderen Umständen beruhenden überlegenden Verhandlungsposition der Beklagten – nach Zugang der Kündigung des Mietverhältnisses durch die Vormieter der (Formular-)Mietvertrag nicht einfach mit den Klägern abgeschlossen wurde. Weshalb die – nachträglich verlangte – Vertragsänderung „naheliegender“ bzw. „sachgerechter“ gewesen sein soll, führt die Beklagte nicht aus. Sie erschließt sich erst recht nicht mit Blick auf in § 8 des Mietvertrages mit den Vormietern getroffene „Einzelregelungen“, die das Vor-Vor Mietverhältnis betreffen und im Verhältnis zu den Klägern (längst) obsolet sind. Im Gegenteil: danach wäre der Neuabschluss des Mietvertrages gerade naheliegender und sachgerechter gewesen. Mit den Vormietern wurde im Übrigen – ungeachtet dessen, dass auch die Vormieterin die Wohnung bereits bewohnte, sie zahlreiche Einrichtungsgegenstände vom (Vor-)Vormieter übernahm – ein neuer Mietvertrag geschlossen.
Der Umstand, dass die Klägerin die Wohnung bereits als Untermieterin bewohnte, wirkt sich nicht aus. Mit dem „Nachtrag“ werden erstmals vertragliche Beziehungen zwischen ihr und der Beklagten begründet, daneben auch zum Kläger. Zahlreiche Regelungen des Vertrages mit den Vormietern sind gegenstandslos. Vor allem aber wird – neben·den Vertragsparteien – ein weiterer wesentlicher Vertragsbestandteil grundlegend geändert (vgl. Kriterien: BGH, Urt. v. 25.11.2015 – XII ZR 114/14, juris Rz. H): der Umfang der Hauptleistungspflicht der Kläger als Mieter nach § 535 Abs. 2 BGB.
b) Die weitere Voraussetzung für eine Aussetzung des Verfahrens und das Einholen einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts nach Art. 100 Abs. 1 Satz 1 GG liegt nicht vor.
Zulässigkeitsvoraussetzung einer Vorlage ist die eigene Überzeugung des vorlegenden Gerichts von der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes; bloße Bedenken oder Zweifel genügen ebenso wenig wie der Hinweis auf die Überzeugung anderer (vgl. BVerfG, Beschl. v. 18.12.1984 – 2 Bvl 22/82, juris Rz. 25; Beschl. v. 31.01.1989 – 1 Bvl 17/87, NJW 1989, 891, juris Rn. 28; Maunz/Dürig/Dederer, 81. EL September 2017, GG Art. 100 Rn. 128ff, mwN; BeckOK Grundgesetz/Morgenthaler, 36. Ed. 1502.2018, GG Art. 100 Rn. 19, mwN).
Die Kammer hält mit nachfolgenden Ergänzungen an ihrer Auffassung fest, dass die vom Bundesgesetzgeber in § 556d Abs. 1, 2 BGB getroffene Reglung verfassungsgemäß ist (vgl. Urt. der Kammer v. 29. März 2017 – 65 S 424/16, NJW 2017, 1971, juris Rz. 12ff.; ebenso: LG München I, Urt. v. 06.12.2017-14 S 10058/17, NJW 2018, 407, juris Rz. 54; aA LG, Hinweis v. 14.09.2017- 67 S 149/17, WuM 2017, 600; Beschl. v. 07.12.2017 – 67 S 218/17, NJW 2018, 728, juris).
Die Kammer hat im Rahmen ihrer Entscheidung vom 29. März 2017 (65 S 424/16, a.a.O.) in eigener Verantwortung und unter Heranziehung vom Bundesverfassungsgericht entwickelter und vom Bundesgerichtshof kurz zuvor zu § 558 Abs. 3 BGB fortentwickelter bzw. angewandter Maßstäbe (vgl. BGH, Urt. v. 04.11.2015 – VIII ZR 217/14, NJW 2016, 476, juris Rz. 21ff.) die Verfassungsmäßigkeit des § 556 d Abs. 2 BGB inzident geprüft und bejaht; auch unter Einbeziehung weiterer gegen die Verfassungsmäßigkeit der Regelung eingewandter Argumente vermag die Kammer keine andere Überzeugung zu gewinnen mit der Folge, dass sie ihrerseits gehalten wäre, eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts einzuholen.
(1) § 556d Abs. 2 BGB verstößt nicht gegen das Bestimmtheitsgebot des Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG.
Nach Art. 80 Abs. 1 Satz GG können (unter anderem) die Landesregierungen durch Gesetz ermächtigt werden, Rechtsverordnungen zu erlassen. Nach Satz 2 müssen Inhalt, Zweck und Ausmaß der erteilten Ermächtigung im Gesetz bestimmt werden.
Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts soll sich das Parlament nicht seiner Verantwortung als gesetzgebende Körperschaft dadurch entäußern können, dass es einen Teil der Gesetzgebungsmacht der Exekutive überträgt, ohne die Grenzen der übertragenen Kompetenzen bedacht und diese nach Tendenz und Programm so genau umrissen zu haben, dass der Bürger schon aus der gesetzlichen Ermächtigung erkennen und vorhersehen kann, was ihm gegenüber zulässig sein soll und welchen möglichen Inhalt die aufgrund der Ermächtigung erlassenen Verordnungen haben können. Die Ermächtigungsnorm muss in ihrem Wortlaut nicht so genau wie irgend möglich gefasst sein; sie hat von Verfassungs wegen nur hinreichend bestimmt zu sein. Dazu genügt es, dass sich die gesetzlichen Vorgaben mit Hilfe allgemeiner Auslegungsregeln erschließen lassen, insbesondere aus dem Zweck, dem Sinnzusammenhang und der Entstehungsgeschichte der Norm. Welche konkreten Anforderungen an das Maß der erforderlichen Bestimmtheit im Einzelnen zu stellen sind, lässt sich dabei nicht allgemein festlegen. Es kommt auf die Intensität der Auswirkungen der Regelung für die Betroffenen an; die Bestimmtheit der Ermächtigungsnorm muss der Grundrechtsrelevanz der Regelung entsprechen, zu der ermächtigt wird. Greift die Regelung erheblich in die Rechtsstellung des Betroffenen ein, sind höhere Anforderungen zu stellen, als wenn es sich um einen Regelungsbereich handelt, der die Grundrechtsausübung weniger tangiert (vgl. st Rspr, vgl. BVerfG, Beschl. v. 21.09.2016 – 2 Bvl 1/15, NJW 2016, 3648, juris Rz. 54ff., mwN zur st Rspr).
Diesen Anforderungen genügt § 556d Abs. 2 BGB. Zwar spricht die Regelung ihrem – nicht allein maßgeblichen -Wortlaut nach keine Verpflichtung aus, bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB eine Rechtsverordnung zu erlassen. Sie stellt sie damit aber nicht in das „freie politische Belieben“ der Landesregierungen (ebenso ua: Fleindl, Mietpreisbremse aktuell, Vortrag, 37. Mietrechtstage Berchtesgaden, z. Veröffentl. vorgesehen in: PiG 2018 des EID; Lehmann-Richter, WuM 2015, 204, [205]; Schuldt, Mietpreisbremse, Diss., Nomos, 2017, S. 244ff; aA Blankennagel/Schröder/Spoerr, Gutachten im Auftrag von Haus & Grund Deutschland, NZM 2015, 1; LG Berlin, Beschl. v. 07.12.2017- 67 S 218/17, aaO). Bei Bestehen einer wirksamen gesetzlichen Ermächtigung, liegt es regelmäßig in der Entscheidungskompetenz des (potenziellen) Verordnungsgebers, ob und wie er die ihm „zugewachsene“ Entscheidungskompetenz nutzt (vgl. Maunz/Dürig/Remmert, 81. EL September 2017, GG Art. 80 Rn. 119). Das heißt aber nicht, dass er „nach Belieben“ von ihr Gebrauch machen kann, denn jede staatliche Zuweisung ist gemessen an ihrem Zweck bestmöglich wahrzunehmen. Der Ermächtigungsadressat muss sich demnach bei der Entscheidung, ob und wie er eine ihm erteilte Verordnungsermächtigung nutzt, davon leiten lassen, wie der Zweck der Ermächtigung am besten erfüllt wird (vgl. Maunz/Dürig/Remmert, 81. EL September 2017, GG Art. 80 Rn. 119, mwN; vgl. zur Fehlbelegungsabgabe: BVerfG, Beschl. v. 08.06.1988- 2 BvL 9/85, NJW 1988, 2529, [25311.], beck-online).
Hier ergibt sich bereits aus der Ermächtigungsgrundlage selbst, woran die Landesregierungen ihre Entscheidung über den Erlass oder Nichterlass einer Rechtsverordnung zur Begrenzung der Wiedervermietungsmiete ausrichten sollen. Es wird das Kriterium des „angespannten Wohnungsmarktes“ benannt und definiert, das im Übrigen bereits aus anderen Regelungszusammenhängen bekannt ist, nunmehr mit Blick auf die Erfahrungen mit den Ermächtigungsgrundlagen in §§ 577 a Abs. 2, 558 Abs. 3 Satz 3 BGB präzisiert wurde (vgl. näher: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 556 d Rn. 4). Der nunmehr eingeführte Kriterienkatalog gibt dem Verordnungsgeber unter Einbeziehung der Gesetzesbegründung (vgl. schon die Beschreibung von Problem und Ziel des Gesetzentwurfes der Bundesregierung, BT-Ds. 18/3121, S. 1, im Übrigen S. 11ff.) sowie in der Zusammenschau mit den Verordnungsermächtigungen in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB (Absenkung der Kappungsgrenze zur Dämpfung des Anstiegs von Bestandsmieten, vgl. Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses zum MietRÄndG, BT-Ds. 17/1194, S. 2, 23) sowie in § 577 a Abs. 2 BGB (Kündigungsbeschränkung bei der Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum, BT-Ds. 17/10485, S. 26) hinreichende normative Anhalts punkte für seine Entscheidung, ob von der Verordnungsermächtigung nach § 556 d Abs. 2 BGB Gebrauch zu machen ist oder nicht.
Der Umstand, dass der Gesetzgeber dem Verordnungsgeber (erneut) die Möglichkeit eingeräumt hat, regionalen Besonderheiten Rechnung zu tragen, führt angesichts der tatsächlichen, allgemein bekannten Heterogenität der Mietwohnungsmärkte in Deutschland (vgl. nur BT-Ds. 18/3121, S. 14) und der definierten normativen Vorgaben für den Verordnungsgeber nicht zu einer verfassungswidrigen Verlagerung der Regelungsentscheidung („Ob“) vom Gesetzgeber auf den Verordnungsgeber, die einer lnkraftsetzungsermächtigung gleichkäme (vgl. dazu auch BVerfG, Beschl. v. 08.06.1988 -2 BvL 9/85, aaO, NJW 1988, 1529, [2532]; BGH, Urt. 04.11.2015 – VIII ZR 217/14, aaO, Rz. 26ft.; ebenso: Lehmann-Richter, WuM 2015, 204, [205]; Schuldt, Mietpreisbremse, Diss., Nomos, 2017, S. 241ff.}. Das Vorgehen des Bundesgesetzgebers im Wege der Ermächtigung der Landesregierungen ist mit Blick auf die allgemein bekannte, den Regelungen zugrunde liegende Tatsache, dass die Dämpfung der Wiedervermietungsmiete keinen zusätzlichen Wohnraum schafft, auch konsequent. § 556 d Abs. 2 Satz 7 BGB schreibt vor, dass sich aus der Begründung der Verordnung ergeben muss, welche Maßnahmen die jeweilige Landesregierung ergreifen wird, um der angespannten Wohnungsmarktsituation abzuhelfen; für den Wohnungsbau sind jedoch die Länder zuständig, Art. 70 Abs. 1 GG (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 556 d Rn. 49.
Ob daraus im Einzelfall aus Sicht des Bürgers ein Anspruch auf Erlass (oder Beibehaltung} einer Rechtsverordnung oder auf jedenfalls ermessensfehlerfreie Entscheidung über ihren Erlass hergeleitet werden kann, bedarf hier keiner Entscheidung (vgl. dazu: Maunz/Dürig/Remmert, 81. EL September 2017, GG Art. 80 Rn. 120, mwN; für eine Verpflichtung: Fleindl, Mietpreisbremse aktuell, Vortrag, 37. Mietrechtstage Berchtesgaden, z. Veröffentl. vorgesehen in: PiG 2018 des EID; Lehmann-Richter, WuM 2015, 204, [205]; Schuldt, Mietpreisbremse, Diss., Nomos, 2017, S. 244ff.).
ln jedem Fall kann das Fachgericht die Verfassungswidrigkeit der entscheidungserheblichen Regelung – hier § 556 d Abs. 2 BGB – erst dann annehmen und eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts nach Art. 100 Abs. 1 GG einholen, wenn eine verfassungskonforme Auslegung ausgeschlossen ist (vgl. BVerfG, Beschl. v. 08.06.1988 – 2 BvL 9/85, aaO; Beschl. v. 18.12.1984 – 2 BvL 22/82, aaO, juris Rz. 26; ebenso: Fleindl, aaO; Lehmann-Richter, WuM 2015, 204, [205]); ist eine solche Interpretation möglich, sind selbst Anhaltspunkte für einen etwaigen Willen des Gesetzgebers unbeachtlich, dem Verordnungsgeber die volle politische Entscheidungsfreiheit übertragen zu wollen (BVerfG, Beschl. v. 08.06.1988- 2 BvL 9/85, aaO; Beschl. v. 18.12.1984 – 2 BvL 22/82, aaO).
(2) § 556 d BGB ist auch mit Art. 3 Abs. 1 GG vereinbar.
Art. 3 Abs. 1 GG richtet über Art. 1 Abs. 3 GG an die drei Staatsgewalten das Gebot, alle Menschen vor dem Gesetz gleich zu behandeln. Dem Gesetzgeber als Adressaten wird damit nicht jede Differenzierung verwehrt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 18.09.2013 – 1 BvR 924/12, NJW 2014, 139, juris Rz. 10; BGH, Urt. v. 04.11.2014 – VIII ZR 217/14, aaO., Rz. 53). Differenzierungen bedürfen jedoch stets der Rechtfertigung durch Sachgründe, die dem Differenzierungsziel und dem Ausmaß der Ungleichbehandlung angemessen sind. ln Abhängigkeit von Regelungsgegenstand und Differenzierungsmerkmalen ergeben sich unterschiedliche Grenzen für den Gesetzgeber, die vom bloßen Willkürverbot bis zu einer strengen Bindung an Verhältnismäßigkeitserfordernisse reichen (vgl. BVerfG, Beschl. v. 18.09.2013 – 1 BvR 924/12, NJW 2014, 139, juris Rz. 11; BGH, Urt. v. 04.11.2015 – VIII ZR 217/14, aaO., Rz. 53, jew. mwN).
Insbesondere dann, wenn -wie hier- Prognosen über die Wirkungen eines Gesetzes für die Zukunft erwartet werden, unterliegt die richterliche Kontrolle des Gesetzes an Art. 3 Abs. 1 GG Einschränkungen; die Vermutung für die Verfassungsmäßigkeit eines Gesetzes und die in der Rechtsprechung anerkannte „Kontrollgrenze“ für Gesetze bis zur „Evidenzmarke“ der Willkür sichert die Einhaltung der Gewaltenteilungskompetenz der Rechtsprechung, ohne in den Kernbereich der Kompetenz der Legislative überzugreifen (vgl. Maunz/Dürig/Dürig/Scholz, 58. EL Januar 2010, GG Art. 3 Abs. 1 Rn. 297ft.).
Gemessen an diesen Maßstäben ist eine sachlich nicht begründete Ungleichbehandlung nicht gegeben.
aa) Ein Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG ergibt sich nicht aus der vom Gesetzgeber gewählten Anknüpfung der höchst zulässigen Wiedervermietungsmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB).
Der Gesetzgeber trägt damit (bewusst) der – allgemein bekannten – Heterogenität der lokalen Mietwohnungsmärkte in Deutschland Rechnung (vgl. BT.-Ds. 18/3121, S. 14), wie im Übrigen bereits in den Ermächtigungen nach §§ 558 Abs. 3 Satz 3, 577a Abs. 2 BGB (vgl. BGH, Urt. v. 04.11.2015 – VIII ZR 217/14, aaO).
Er knüpft bei der am Maßstab des Art. 3 Abs. 1 GG ausgerichteten Differenzierung an ein gesetzlich definiertes Kriterium der Mietpreisbildung an, das am Wohnungsmarkt orientiert ist, nicht aber die Marktmiete darstellt.
Ein Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG würde sich bei dieser Sachlage nur ergeben, wenn der Gesetzgeber damit die Grenzen der ihm zustehenden weiten Gestaltungsfreiheit überschritten hätte und die ungleiche Behandlung der geregelten Sachverhalte mit Gesetzlichkeiten, die in der Natur der Sache selbst liegen sowie mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise nicht mehr vereinbar wären, ein vernünftiger, einleuchtender Grund für die gesetzliche Differenzierung fehlte, es sich um Regelungen handelte, die unter keinem sachlich vertretbaren Gesichtspunkt gerechtfertigt erscheinen, so dass die Unsachlichkeit der getroffenen Regelung evident ist. Ein solcher Fall kann etwa dann vorliegen, wenn eine Gruppe von Normadressaten im Vergleich zu einer anderen anders behandelt wird, obwohl zwischen beiden Gruppen keine Unterschiede von solcher Art und solchem Gewicht bestehen, dass sie die ungleiche Behandlung rechtfertigen könnten (vgl. BVerfG, Beschl. v. 15.10.1985 – 2 Bvl4/83, BVerfGE 71, 39, juris Rz. 50f.; Beschl. v. 04.05.1982- 1 BvL 26/77, BVerfGE 60, 329, juris Rz. 54; BGH, Urt. v. 04.11.2015 – VIII ZR 217/14, a.a.O., Rz. 54, jew. mwN).
Ein die Gestaltungsbefugnis des Gesetzgebers danach begrenzender Verstoß gegen das Willkürverbot liegt nicht vor.
Das Bundesverfassungsgericht hat im Zusammenhang mit der Einführung des Mieterhöhungsverfahrens anstelle der Änderungskündigung keine sachwidrige Differenzierung darin gesehen, dass der Gesetzgeber den Verfügungsbereich des Eigentümers – die Erhöhung der Miete – nur für bestehende Mietverhältnisse gebunden hat und offen gelassen, ob er eine Preisgrenze nicht auch für die Neuvermietung hätte anordnen können (vgl. BVerfG, Beschl. vom 2.3.04.1974 – 1 BvR 6/74, NJW 1974, 1499, juris Rz. 29). Damit ist zudem nicht gesagt, dass der Gesetzgeber an eben dieser – verfassungsrechtlich nicht beanstandeten – Differenzierung festhalten muss (vgl. dazu auch BGH, Urt. v. 04.11.2015 – VIII ZR 217/14, aaO, Rz. 52; Gsell, aaO, WuM 2017, 305, [308]).
Die vom Gesetzgeber gewählte Anknüpfung der höchstzulässigen Wiedervermietungsmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete ist auch vor dem Hintergrund der weiteren Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht zu beanstanden. Der mit der Mietrechtsnovelle 1982 verfolgte Zweck des Gesetzgebers, dass die Mieten verstärkt (nicht: vollständig) eine marktorientierte Höhe (nicht hingegen: dasjenige, was der Markt irgend hergibt) erreichen, ist danach verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden (vgl. BVerfG, Beschl. v. 03.04.1990 – 1 BvR 268/90, WuM 1992, 48, nach juris .4, 7; vgl. andererseits krit. zur fehlenden Einbeziehung von unveränderten „Altmieten“ in die Mietpreisbildung nach § 558 Abs. 2 BGB: Gsell, aaO, WuM 2017, 305, [309]).
Diese Maßstäbe gelten auch hier.
Folge der Regelung in § 556 d BGB ist zwar (ebenso wie bei Gebrauch der Ermächtigung nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB oder der nach § 557 a Abs. 2 BGB), dass Vermieter in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten stärker eingeschränkt werden, als Vermieter außerhalb solcher Gebiete; die die Miethöhe betreffenden Einschränkungen fallen – in absoluten Zahlen – in Gebieten mit höheren ortsüblichen Vergleichsmieten naturgemäß höher aus als in Gebieten, in denen die ortsübliche Vergleichsmiete niedriger ist.
Die sich hieraus ergebende Ungleichbehandlung beruht jedoch auf der Ungleichheit der Märkte, von der die Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten – ohne eigenes Zutun – überdurchschnittlich profitieren (Gsell, aaO). Aus dem vermieteten Wohneigentum in Gebieten mit höheren ortsüblichen Vergleichsmieten lässt sich ungeachtet einer Begrenzung der Wiedervermietungsmiete von vorneherein ein höherer Ertrag realisieren. Hier liegt schon im Ansatz eine Ungleichheit der Verhältnisse vor, die den sachlichen (Hinter-)Grund für die unterschiedliche Behandlung bietet, zugleich auch den – am Gerechtigkeitsgedanken orientierten – sachlichen Grund für die relative Begrenzung der höchstzulässigen Miete auf 110 % (ebenso: Fleindl, aaO; Schuldt, aaO, S. 235).
Soweit teilweise beanstandet wird, dass das vom Gesetzgeber in § 556d BGB gewählte Modell von üblichen Regeln staatlicher Preisfestsetzung abweiche (vgl. Blankenagel/Schröder/Spoerr, aaO, NZM 2015, 1, [26]; LG Berlin, Urt. v. 07.12.2017 – 67 S 218/17, aaO., Rn. 42), wird übersehen, dass dieses (im Übrigen ebenso wie in § 558 Abs. 3 Satz 1, 2 BGB) in den Besonderheiten des hier betroffenen Regelungsgegenstandes – der Heterogenität der lokalen Wohnungsmärkte – begründet liegt, denen der Gesetzgeber nach den eingangs dargestellten Maßstäben des Bundesverfassungsgerichtes gerade Rechnung tragen muss. Mit dem Einwand wird zudem – die oben dargestellte – (Gewaltenteilungs-)Kompetenz der Rechtsprechung überschritten und in den Kernbereich der Kompetenz der Legislative übergegriffen.
Der Gesetzgeber selbst hat jedoch andere, weitergehende Auswirkungen der Anknüpfung der höchstzulässigen Wiedervermietungsmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete gesehen und thematisiert. Die bezweckte „Dämpfung“ wird – vermittelt über § 558 Abs. 2 BGB – auch die Höhe der Bestandsmieten beeinflussen (vgl. BT-Ds. 18/3121, S. 21). Er hat sich selbst insoweit – in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (vgl. BVerfG, Beschl. v. 27.01.2011 – 1 BvR 3222/09, NJW 2011, 1578, jurisRz. 51) – eine Beobachtungspflicht auferlegt (vgl. BT-Ds. 18/3121, S. 21).
bb) Ein Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG folgt auch nicht aus der Differenzierung nach dem Vormietniveau, § 556e Abs. 1 BGB, von der die Beklagte hier im Übrigen profitiert (vgl. unten).
Nach der Regelung darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete auch dann vereinbart werden, wenn diese höher ist als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete.
Auch insoweit gelten hinsichtlich des Prüfungsumfangs die eingangs dargestellten Maßstäbe. Maßgeblich ist, ob der Gesetzgeber den ihm zukommenden Gestaltungsspielraum in sachgerechter Weise genutzt, ob er die für die (zeitliche) Anknüpfung in Betracht kommenden Faktoren hinreichend gewürdigt hat und ob sich die Lösung im Hinblick auf den gegebenen Sachverhalt und das System der Gesamtregelung durch sachliche Gründe rechtfertigen lässt oder als willkürlich erscheint (vgl. BVerfG, Beschl. 05.07.1989- 1 BvL 11/87, NJW 1989, 1983, juris Rz. 53, mwN).
Ein diesen Anforderungen genügender sachlicher Differenzierungsgrund ist gegeben (vgl. auch Fleindl, aaO; Schuldt, aaO, S. 50, 230f.).
Ausweislich der Begründung des Gesetzentwurfes der Bundesregierung sichert die Regelung den Bestandsschutz zugunsten des Vermieters, der vor Erlass der hier gegenständlichen Regelungen nach der geltenden Rechtslage einen Mietvertrag abgeschlossen hat. Er soll nicht gezwungen sein, die Miete im nachfolgenden Mietverhältnis zu senken. Zweck der Vorschriften ist nach der Begründung des Gesetzgebers nicht die Absenkung bereits vereinbarter Mietentgelte, sondern die Unterbindung unangemessener Preissprünge bei der Wiedervermietung (vgl. BT-Ds. 18/3121, S. 291.). Der Gesetzgeber hat dabei bedacht, dass Mietpreisbindungen nicht auf Dauer zu Verlusten bei der Bewirtschaftung oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führen dürfen; § 556e Abs. 1 BGB soll verhindern, dass Vermieter durch ein gesetzlich erzwungenes Absenken der Miete nachträglich ihrer Kalkulationsgrundlage beraubt werden (BT-Ds. 18/3121, S. 18f.).
Es liegt nicht in der Kompetenz des einzelnen Richters, eigene, abweichende Erwägungen an die Stelle derer des Gesetzgebers zu setzen, der auf weitergehende Erkenntnisse und Erkenntnisquellen zurückgreifen kann, demokratisch legitimiert und politisch verantwortlich ist.
2. Der Rechtsstreit ist aufgrund der (bloßen) Anhängigkeit einer Richtervorlage weder nach Art. 100 Abs. 1 GG noch nach § 148 ZPO (analog) auszusetzen.
a) Die Anhängigkeit einer Richtervorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG (BVerfG 1 BvL 1/18) allein rechtfertigt keine eigene Aussetzung. Art. 100 Abs. 1 GG knüpft die Aussetzung an das Einholen einer Entscheidung des Bundes- bzw. Landesverfassungsgerichts.
Wie ausgeführt, ist Voraussetzung die eigene Überzeugung des Gerichts von der Verfassungsmäßigkeit bzw. -widrigkeit des entscheidungserheblichen Gesetzes. Teilt ein Fachgericht die Überzeugung eines vorlegenden Gerichts von der Unvereinbarkeit einer gesetzlichen Regelung mit dem Grundgesetz nicht, so hat es diese weiter anzuwenden (Art. 20 Abs. 3 GG); die Verfassung hat in diesem Fall allein dem Bundesverfassungsgericht die Kompetenz zugewiesen, ein Gesetz für ungültig zu erklären. Die wesentliche Aufgabe des Verfahrens nach Art. 100 Abs. 1 GG liegt darin, die Autorität des unter der Herrschaft des Grundgesetzes tätig gewordenen Gesetzgebers zu wahren und zu verhüten, dass sich jedes einzelne Gericht über den Willen des Gesetzgebers hinwegsetzt, indem es die von ihm erlassenen Gesetze nicht anwendet (vgl. BVerfG, Beschl. v. 18.12.1984 – 2 BvL 22/82, aaO., juris Rz. 27) oder ihre (angenommene) Verfassungswidrigkeit öffentlichkeitswirksam in den Raum stellt (vgl. krit: Börstinghaus, NJW 2018, 665, [666]).
Die Verwerfungskompetenz des Bundesverfassungsgerichts bzw. der Landesverfassungsgerichte „unterwirft“ die Gesetzgebung nur in den Grenzen des Art. 100 Abs. 1 GG der (Verfassungsgerichts-)Rechtsprechung. Das in Art. 20 Abs. 3 GG verankerte Prinzip der Gewaltenteilung wird mit diesem Verwerfungsmonopol nicht in Gefahr gebracht; die bloße Prüfung von Gesetzen am Maßstab höherrangigen Rechts erhebt darüber hinausgehend keinen Richter über den Gesetzgeber (vgl. Maunz/Dürig/Dederer, 81. EL September 2017, GG Art. 100 Rn. 14, mwN). Ergänzend helfen die Beschränkung der Richtervorlage gemäß Art. 100 Abs. 1 GG auf Entscheidungen (prozessleitende Verfügungen und Beschlüsse werden nicht erfasst) sowie die weiteren engen Voraussetzungen der Richtervorlage, es zu verhindern, dass die Autorität des Gesetzgebers beschädigt wird.
b) Die Voraussetzungen des § 148 ZPO sind hier weder unmittelbar gegeben, noch ist das Verfahren im Wege einer analogen Anwendung der Vorschrift auszusetzen.
§ 148 ZPO regelt die hier maßgebliche Frage nicht unmittelbar. Nach dieser Vorschrift kann das Gericht, wenn die Entscheidung des Rechtsstreits ganz oder zum Teil von dem Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses abhängt, das den Gegenstand eines anderen Rechtsstreits bildet oder von einer Verwaltungsbehörde festzustellen ist, anordnen, dass die Verhandlung bis zur Erledigung des anderen Rechtsstreits oder bis zur Entscheidung der Verwaltungsbehörde auszusetzen sei.
Ein Rechtsverhältnis ist eine bestimmte, rechtlich geregelte Beziehung einer Person zu anderen Personen oder zu Gegenständen. Die Verfassungsmäßigkeit eines Gesetzes ist kein Rechtsverhältnis in diesem Sinne, sondern vielmehr eine Rechtsfrage (vgl. BGH, Beschl. v. 25.03.1998 – VIII ZR 337/97, NJW 1998, 1957, nach juris Rz. 4ff.).
Ist die Verfassungsmäßigkeit eines entscheidungserheblichen Gesetzes – wie hier – bereits Gegenstand einer anhängigen Verfassungsbeschwerde (Art. 93 Abs. 1 Nr. 4a GG) oder einer Richtervorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG, so kann unter engen Voraussetzungen dennoch eine Aussetzung des Verfahrens in entsprechender Anwendung des § 148 ZPO in Betracht kommen (vgl. BVerfG, Beschl. v. 08.10.2003 -2 BvR 1309/03, NJW 2004, 501, juris Rz. 12ft.; BGH, Beschl. v. 25.03.1998 – VIII ZR 337/97, NJW 1998, 1957, nach juris Rz. 4ff.).
Werden – mit den vom Bundesgerichtshof insoweit entwickelten Maßstäben (vgl. BGH, Beschl. v. 25.03.1998 – VIII ZR 337/97, NJW 1998, 1957, nach juris Rz. 4ff.) – die Voraussetzungen für eine Analogie bejaht, so ist im Rahmen des pflichtgemäß auszuübenden Ermessens zu prüfen, ob ungeachtet der – auch hier gegebenen – ungewissen Dauer des beim Bundesverfassungsgericht anhängigen Verfahrens eine Aussetzung nach Abwägung aller Umstände angemessen ist.
Diese Frage verneint die Kammer. Es kann – anders als in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall -schon nicht sicher beurteilt werden, ob die Richtervorlage zulässig ist, eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts in der Sache damit überhaupt zu erwarten ist.
Anders als in der vom BGH entschiedenen Konstellation ist hier zudem zu berücksichtigen, dass das Instrument vom Bundesgesetzgeber selbst mit einer zeitlichen Obergrenze versehen wurde, die – nach geltendem Recht – nicht ausgedehnt werden kann. Eine Aussetzung des Rechtsstreits würde hier dazu führen, dass – unter Verstoß gegen das Verwerfungsmonopol des Bundesverfassungsgerichts – ein Gesetz, das keinesfalls offenkundig und allgemein für verfassungswidrig gehalten wird, faktisch nicht mehr zur Anwendung kommt, dies, obwohl die zur Entscheidung berufene Kammer selbst von der Verfassungswidrigkeit der gesetzlichen Regelung nicht überzeugt ist, was sie an einer eigenen Vorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG hindert. Die Kammer würde sich damit über den Willen und die Kompetenz des Gesetzgebers hinweg setzen, dies zu einer Zeit, da die Regelungen in der Sache- jedenfalls im Zuständigkeitsbereich der Kammer – angewendet werden und sich die Auseinandersetzung zunehmend auf deren Inhalt bzw. Auslegung verlagert hat. Hinzu kommt, dass empirische Studien inzwischen nahe legen, dass die vom Gesetzgeber intendierten Wirkungen auf bestimmten angespannten Märkten durchaus eintreten (vgl. DIW Wochenbericht, 7/2018, 107ff.).
Besonders gewichtige Gründe der Prozessökonomie, die die Aussetzung zu rechtfertigen geeignet wären, ergeben sich hier ebenfalls nicht.
3. Auf den zulässigen Übergang der Kläger von der Feststellungs- zur Leistungsklage nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Beklagte dem Antrag gemäß zur Zahlung von 4.271,68 € zu verurteilen. Der Anspruch auf Rückzahlung von monatlich 305,12 € ab Januar 2017 bis zur (unstreitigen) Beendigung des Mietverhältnissesam 28. Februar 2018 folgt aus §§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1, 556 d Abs. 1, 556e Abs. 1, 556g Abs. 1, 2 BGB.
a) Der Übergang von der Feststellungs- zur Leistungsklage ist – von der Beklagten nicht in Abrede gestellt – nach §§ 264 Nr. 2, 533 ZPO zulässig.
b) In Höhe von 305,12 € ist die Vereinbarung über die Miete im Mietvertrag der Parteien vom 30. November 2016 nach § 556 g Abs. 1 BGB in Verbindung mit der MietBegrV Berlin unwirksam. Die nach § 556 d Abs. 1 BGB zulässige Nettokaltmiete für die hier gegenständliche Wohnung beträgt 508,00€.
(1) Wie ausgeführt, hat das Amtsgericht § 556 d BGB in Verbindung mit der MietBegrV Berlin zu Recht angewendet; die Beklagte kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass (formal) kein neuer Mietvertrag abgeschlossen worden ist.
(2) Ebenfalls zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass sowohl die bundesgesetzliche Ermächtigungsgrundlage, § 556 d BGB, als auch die MietBegrV Berlin vom 28.04.2015 verfassungsgemäß und daher anzuwenden sind.
Die Kammer verweist auf die vorstehenden Ausführungen sowie die ausführlich dargestellten Gründe ihrer Entscheidung vom 29. März 2017 (65 S 424/16, aaO, juris Rz. 100ff.).
Der Bezug auf die Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 23. Mai 2017 (316 C 380/16, juris) trägt ersichtlich nicht. Ob die Verordnungstexte dem Wortlaut nach identisch sind, ist unerheblich, denn entscheidend ist, dass die Hamburger Verordnung – jedenfalls zunächst – nicht mit der nach § 556 d Abs. 2 Satz 5 BGB erforderlichen Begründung versehen war, sondern lediglich auf nicht näher bezeichnete „Feststellungen des Senats“ in Hamburg Bezug nahm.
Soweit die Beklagte die Gründe, aus denen der Berliner Senat die Voraussetzungen des § 556 d Abs. 2 Satz 3 BGB bejaht hat, in Abrede stellt, setzt sie in unzulässiger Weise ihre eigenen Wertungen an die des demokratisch legitimierten und politisch verantwortlichen Verordnungsgebers (vgl. BGH, Urt. v. 04.11.2015 – VIII ZR 217/14, a.a.O., juris Rz. 63, mwN). Ebenso verhält es sich mit ihrer Auffassung davon, wie die – von ihr bestrittene – angespannte Wohnungsmarktsituation in Berlin entspannt werden kann und wie verbindlich die Angaben zur Schaffung neuen Wohnraums in der Begründung der auf der Grundlage des § 556 d Abs. 2 BGB erlassenen Verordnung aussehen müssten. Die Kammer nimmt auf ihre Feststellungen im Urteil vom 29. März 2017 (65 S 424/16, aaO, juris Rz. 100ff.) Bezug.
Die Bezugnahme auf die Entscheidung des Amtsgerichts Pankow/Weißensee (Urt. v. 20.10.2017 – 102 C 182/17, nicht rechtskräftig, juris) rechtfertigt ebenfalls keine andere rechtliche Bewertung. Das Amtsgericht Pankow/Weißensee verzichtet auf eine Auseinandersetzung mit den vom Bundesgerichtshof im Zusammenhang mit der Berliner Kappungsgrenzenverordnung bereits entwickelten Maßstäben (vgl. BGH, Urt. v. 04.11.2015 – VIII ZR 217/15, aaO). Es ergibt sich zudem kein Anhaltspunkt dafür, dass das Amtsgericht die Erwägungen des Berliner Verordnungsgebers zur Kenntnis genommen hätte. Das Amtsgericht setzt vielmehr in unzulässiger Weise eigene Wertungen an die des Verordnungsgebers, dies, auf der Grundlage sachlich und tatsächlich nicht näher begründeter Behauptungen bzw. unter Verzicht auf die Darstellung der eigenen, denen des Verordnungsgebers überlegenen Erkenntnisquellen und Sachkunde.
Soweit die Beklagte auf den IBB-Wohnungsmarktbericht 2016 verweist, ergibt sich bereits in zeitlicher Hinsicht ohne weiteres, dass dieser für die MietBegrV 2015 nicht relevant sein kann. Unabhängig davon stellt der Bericht mitnichten eine für das gesamte Stadtgebiet bestehende angespannte Wohnungssituation in Frage, noch einen einheitlichen Wohnungsmarkt mit den Differenzierungen, die jeder Markt aufweist. Ein Leerstand von 66.000 Wohnungen im Mai 2016 ist für die 2015 erlassene Verordnung schon nicht relevant. Die Beklagte übersieht im Übrigen, dass die absolute Zahl zu der Größe des Berliner Wohnungsmarktes und der Anzahl der insgesamt vorhandenen Wohnungen ins Verhältnis gesetzt werden muss. Der von der Beklagten zitierte IBB Bericht weist eine seit 2006 stetig sinkende Leerstandquote aus, die bei den verschiedenen Vermietergruppen differiert, aber bei allen unter der allgemein üblichen Fluktuationsreserve von 3 % liegt (IBB Wohnungsmarktbericht 2016, S. 67). Aufgrund dessen gelangt der IBB-Bericht zu der Bewertung, dass das Niveau, das für einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt notwendig ist, um Umzüge, Zuzüge und vorübergehende Nutzungsunterbrechungen für Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten zu ermöglichen, schon seit Jahren nicht mehr erreicht wird (IBB Wohnungsmarktbericht 2016, S. 67).
(3) Durchgreifende Einwendungen gegen die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2017 werden mit der Berufung nicht geltend gemacht. Es fehlt insbesondere an erheblichen Einwendungen, die geeignet wären, in Frage zu stellen, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt; er ist deshalb als solcher – mit der Vermutungswirkung nach § 558 d Abs. 3 BGB – der Feststellung der Höhe der ortsüblichen (Einzel-)Vergleichsmiete zugrunde zu legen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, zunächst zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels – wie im Fall des Berliner Mietspiegels 2017 – in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist (vgl. BGH, Urt. v. 21.11.2012 – VIII ZR 46/12, WuM 2013, 233, juris Rz. 22).
Daran fehlt es hier. Soweit in erster Instanz darauf verwiesen wurde, dass der Endbericht zum Berliner Mietspiegel 2017 noch nicht veröffentlicht sei, so war er jedenfalls in zweiter Instanz öffentlich zugänglich, ohne dass die Beklagte ihre Auseinandersetzung mit dessen Inhalt nachgeholt hätte (vgl. Berliner Mietspiegel 2017, Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2017, Methodenbericht, Hamburg, Juli 2017, veröffentlicht auf den Seiten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen).
Entgegen der Darstellung der Beklagten kann der Mietspiegel 2017 nicht als einfache Fortschreibung des Mietspiegels 2013 angesehen werden, dies schon deshalb, weil es schon beim Mietspiegel 2015 erhebliche methodische Änderungen gab, mit denen die Beklagte sich nicht auseinandersetzt. Bereits der Mietspiegel 2015 beruhte auf einer empirischen Neuerhebung aufgrund einer neuen repräsentativen Stichprobe (GEWOS, Berliner Mietspiegel 2015, Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses, Hamburg, Juli 2015, nachfolgend: GEWOS-Bericht, S. 31.); die Ausreißerbereinigung wurde fortentwickelt (dort, S. 3). Im Berliner Mietspiegel 2017 wurde zudem die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung wesentlich überarbeitet, mietpreisrelevante Sondermerkmale, deren Auswirkungen auf die Höhe vielfach kritisiert wurden, werden nicht mehr ausgewiesen (vgl. Berliner Mietspiegel 2017, Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2017, Methodenbericht, Hamburg, Juli 2017, S 35ff.).
Die Ausreißerbereinigung mittels des lnterquartilsabstandes wurde fortentwickelt. Die Ausreißerbereinigung im Berliner Mietspiegel 2017 ist damit an ein übliches statistisches Verfahren angebunden und berücksichtigt durch die Abstandsregel auch die feldspezifisch besonderen Wohnungsqualitäten. Die gewählte Methode im Berliner Mietspiegel 2017 und die daraus resultierenden Ausreißer wurden anhand der Histogramme aller ausgewiesenen Mietspiegelfelder durch alle Mitglieder der Arbeitsgruppe Mietspiegel geprüft und bestätigt (vgl. Berliner Mietspiegel 2017, Methodenbericht, aaO, S. 30). Wenn die Beklagte sich demgegenüber darauf beschränkt zu beanstanden, dass Abzüge nicht gleichermaßen „oben“ und „unten“ (absolut und nicht relativ) vorgenommen würden, wird das Prinzip der Ermittlung der Ausreißerbereinigung verkannt.
Das vom Amtsgericht ermittelte Ergebnis von 6,38 €/m² (x 58,08 m²=) 370,55 € stellt die Beklagte mit der Berufung nicht in Frage. Die nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässige Miete betrug damit 407,60 €. Die von den Vormietern geschuldete Miete in Höhe von 508,00 € überstieg diesen Betrag bereits; bis zu dieser Höhe durfte die Miete nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbart werden. Soweit die Miete diesen Betrag übersteigt (305,12 €),sind die Kläger ab Januar 2017 zur Rückforderung berechtigt, 556f Abs. 1, 2 BGB. Die qualifizierte Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB ist der Beklagten unstreitig im Dezember 2016 zugegangen.
4. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 2, 288 Abs. 1 BGB. Einer Mahnung bedurfte es nach der qualifizierten Rüge nicht mehr.
III.
1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.
2. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die Kammer nimmt insoweit Bezug auf ihre Entscheidung vom 29. März 2017 (65 S 424/16, aaO; ebenso: LG München I, Urt. v. 06.12.2017 – 14 S 10058/17, aaO).
Die Kammer hat darin ausgeführt, dass eine Rechtssache nach der vom Gesetzgeber in Bezug genommenen (herkömmlichen) Definition grundsätzliche Bedeutung hat, wenn eine klärungsbedürftige Rechtsfrage zu entscheiden ist, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen denkbar ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Zivilprozesses, BT-Drs. 14/4722, S. 104, m. w. N.; BGH, Beschl. v. 01.10.2002 – XI ZR 71/02, in: NJW 2003, 65, nach juris Rn. 25ff., m. w. N.; Heßler in: Zöller, ZPO, 32. Aufl., § 543 Rn.11, m. w. N.).
Diese Voraussetzungen hält die Kammer weiterhin nicht für gegeben. Die Entscheidung beruht auf höchstrichterlich – zu einem vergleichbaren Instrument der Mietenbegrenzung – bereits entwickelten Grundsätzen, insbesondere zu den von den Zivilgerichten anzuwendenden Bewertungsmaßstäben im Rahmen der durch sie vorzunehmenden Überprüfung der Vereinbarkeit von entscheidungserheblichen Rechtsverordnungen mit höherrangigem Recht sowie der (Vor-)Prüfung der Verfassungsmäßigkeit einer bundesrechtlichen Ermächtigungsgrundlage mit dem Grundgesetz. Die Abweichung der Vorgaben der Ermächtigungsnorm für die MietenbegrenzungsV von denen der- vom Bundesgerichtshof überprüften – Kappungsgrenzenverordnung rechtfertigt allein nicht die Annahme einer grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, denn die Regelung sieht nicht die generelle Überprüfung aufgrund bundesgesetzlicher Regelungen durch Landesgesetzgeber erlassener Rechtsverordnungen durch den Bundesgerichtshof vor.
16.09.2018
