Leitsatz:
Auch wenn der Vermieter vom Mieter die umgehende Mitteilung verlangt, ob dieser die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen dulden wolle oder nicht, steht dem Mieter eine Überlegungsfrist von maximal zwei Monaten – mindestens jedoch von einem Monat – nach Zugang der Modernisierungsankündigung zu.
AG Charlottenburg, Beschluss vom 30.8.05 – 216 C 20/05 –
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
„… Die Beklagte geht rechtsirrtümlich davon aus, dass ihr für die Abgabe der Einverständniserklärung eine gesetzliche Überlegungsfrist von drei Monaten ab Zugang der Modernisierungsankündigung zustehe. Eine solche Regelung sieht das Gesetz aber nicht vor. Eine konkrete Frist, binnen derer der Mieter seine Zustimmung erteilt haben muss, ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt. Bei einer analogen Heranziehung des § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB dürfte jedoch davon auszugehen sein, dass dem Mieter mindestens eine Überlegungsfrist von einem Monat ab Zugang der Modernisierungsankündigung zuzubilligen ist (vgl. dazu auch Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 554 BGB RN 29); nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB hat der Mieter, dem eine Modernisierungsankündigung zugestellt wird, bis zum Ablauf des Folgemonats die Möglichkeit, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Wenn sich der Mieter binnen dieser Frist entscheiden muss, ob er das Mietverhältnis vollständig löst oder aber an dem Mietverhältnis festhält, so muss er sich binnen dieser Frist auch im Klaren darüber sein, ob er die Modernisierungsarbeiten dulden will oder nicht. In analoger Anwendung des § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB auf die Überlegungsfrist wäre diese also nach Zugang der Modernisierungserklärung am 30. Dezember 2004 für die Beklagte frühestens am 31. Januar 2005 abgelaufen, so dass die Beklagte die Einverständniserklärung dementsprechend jedenfalls nicht vor dem 31. Januar 2005 gegenüber der Klägerin abgeben musste.
Selbst wenn man die einmonatige Frist im Hinblick auf die Fülle der Konsequenzen, welche die Duldung der Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten auf Grund der damit verbundenen Beeinträchtigungen und auch auf Grund der damit einhergehenden Mieterhöhung zur Folge hat, für zu knapp hält, so dürfte allenfalls eine Überlegungsfrist von zwei Monaten ab Zugang der Modernisierungserklärung angemessen sein. Eine derartige Frist könnte dem Mieter im Hinblick darauf zuzubilligen sein, dass das ihm nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB zugebilligte Sonderkündigungsrecht das Mietverhältnis dann zum Ablauf des nächsten Monats beendet; klare Verhältnisse auch für den Vermieter werden nach dieser Regelung spätestens zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang der Modernisierungserklärung geschaffen; der Vermieter weiß ganz genau erst nach Ablauf des Monats, der auf die außerordentliche Kündigung nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB folgt, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich räumt beziehungsweise herausgibt und den geplanten Arbeiten keine Hindernisse mehr entgegenstehen, die möglicherweise erst durch eine Klageerhebung beseitigt werden müssten.
Eine dreimonatige Überlegungsfrist allerdings erscheint unangemessen lang und ist auch nicht in Einklang zu bringen mit § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB; nach dieser Vorschrift muss lediglich der Zeitraum zwischen Ankündigung der Modernisierungsarbeiten und Beginn der Arbeiten mindestens drei Monate betragen. Würde man dem Mieter grundsätzlich eine ebenso lange Überlegungsfrist einräumen, so würde man damit den Vermieter dahingehend unangemessen und entgegen der gesetzlichen Regelung benachteiligen, dass dieser entgegen § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB die Modernisierungsankündigung deutlich früher als drei Monate vor dem geplanten Beginn der Arbeiten zustellen muss, wenn er sich darauf einstellen muss, dass bis zum Ablauf von drei Monaten nach Zugang der Modernisierungsankündigung die Verweigerung der Duldung durch den Mieter erklärt werden könnte und er zunächst eine Duldungsklage bei Gericht erheben muss, mit deren rechtskräftiger Entscheidung auf Grund der Auslastung der Gerichte selbst im günstigsten Fall in der Regel nicht vor Ablauf von mindestens drei Monaten gerechnet werden kann. …“
01.01.2018
