Leitsatz:
Zur Abgrenzung von Hauswartstätigkeiten, die als Betriebskosten umlagefähig sind, zu solchen Tätigkeiten des Hauswartes, die als Verwaltungs- oder Reparaturtätigkeiten nicht auf die Mieter umlagefähig sind.
AG Magdeburg, Urteil vom 6.5.02 – 115 C 5327/01 –
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Die Klage ist unbegründet.
Der Klägerin steht aus der Betriebskostenabrechnung vom 6.10.2000 für das Jahr 1999 kein weiterer Zahlungsanspruch aus § 535 Abs. 2 BGB in Höhe von 68,16 DM = 34,85 Euro zu.
1. Zwar haben die Parteien unstreitig in § 2 (3) des Mietvertrages die Umlage solcher Kosten vereinbart. Umlagefähig sind danach beispielsweise die Kosten für Haus-, Treppen- und Straßenreinigung einschließlich Schneeräumung, Gartenpflege und die Bedienung von Heizung, Wasseranlagen und des Aufzuges, soweit dies vom Hauswart durchgeführt wird (vgl. Westphal, WM 1998, 329). Umlagefähig sind Hauswartkosten jedoch insoweit nicht, als diese eine Vergütung für die Instandhaltung, die Instandsetzung oder die Hausverwaltung betreffen (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 14 der 2. Berechnungsverordnung; vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 7. Auflage, § 546 Rn. 270). Führt der Hauswart Arbeiten in Bezug auf die Instandhaltung oder Hausverwaltung aus, ist der darauf anfallende Kostenanteil aus der Betriebskostenabrechnung herauszurechnen (LG Köln, ZMR 1992, 115 f.). Zu den nicht umlagefähigen Arbeiten gehören insbesondere die Beauftragung und Kontrolle anderer Unternehmen (LG München I, WM 2000, 258 f.) und die Überwachung von Schönheitsreparaturen (vgl. LG Köln, a.a.O.), die Kontrolle der Einhaltung der Hausordnung und die Verwaltung von Mängeln (Geldmacher, DWW 1999, 354) bzw. die Verteilung von Rundschreiben oder Abrechnungen, die Ausführung von Wohnungsabnahmen und die Weiterleitung von Schadensmeldungen (Schmidt-Futterer, a.a.O., Rn. 147). Wenn der Vermieter die Gartenpflege, die Treppenhausreinigung und die Schneebeseitigung anderweitig vergibt, verbleibt kaum noch ein Aufgabengebiet, welches zur Beschäftigung eines Hausmeisters und Umlage dieser Kosten berechtigt (Schmidt-Futterer, a.a.O., Rn. 152 m.w.N.). Im Streitfall hat der Vermieter dann nachvollziehbar zu der Aufteilung der anfallenden Kosten vorzutragen (AG Neumünster, WM 1994, 284, 285; Schmidt-Futterer, a.a.O., Rn. 147), was durch Stundenlisten zu erfolgen hat (Schmidt-Futterer, a.a.O., Rn. 148). Dies ist hier nicht erfolgt.
Im vorliegenden Fall gehören zu den Aufgabengebieten der Hausmeister zumindest zu einem erheblichen Teil nicht umlagefähige Arbeiten. Gemäß der vorgelegten Dienstanweisung sollen die Hauswarte Mieter zu Sprechzeiten zur Entgegennahme von Beanstandungen empfangen und die Häuser in Bezug auf den ordnungsgemäßen Zustand kontrollieren (Funktionsfähigkeit diverser Anlagen, Prüfung der ordnungsgemäßen Nutzung der Mieträume und Gemeinschaftsräume durch die Mieter, Kontrolle von Wartungs- und Pflege- sowie Reinigungsverträgen – insbesondere die Kontrolle beauftragter Drittfirmen -, Überprüfung der Häuser zur Gefahrenabwehr, Veranlassung von Reparaturen beschädigter Einrichtungen). Die Kosten sämtlicher der hier dargestellten Tätigkeiten, welche der Hauswart übernehmen soll, sind nicht umlagefähig. Sie betreffen die Hausverwaltung. Dies gilt entgegen der Auffassung der Klägerin insbesondere auch für die von ihr mit Schriftsatz vom 18.1.2002 aufgeführten Arbeiten wie Kontrolle des Sicherheits- und Ordnungsbereichs sowie Überwachung von Fremdfirmen. Hierbei führt der Hausmeister gerade nicht eigene Tätigkeiten zur Erhaltung der Mietsache aus, sondern kontrolliert Drittfirmen bzw. die Mieter. Dies sind Verwaltungstätigkeiten. Dies gilt auch für den eingerichteten 24-Stunden-Service für die Mieter. Schließlich hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 18.1.2002 eine umfangreiche Liste der Aufgaben des Hauswarts eingereicht, welche auch hinsichtlich der sonstigen Aufgaben des Hauswarts ausschließlich Verwaltungstätigkeiten betreffen. Andererseits übernimmt der Hausmeisterservice hier selbst weder Reinigungs- noch Pflegearbeiten sowie die Schneeräumung, obwohl gerade diese Tätigkeiten regelmäßig den überwiegenden Teil der umlagefähigen Kosten verursachen. Auch übernimmt der Hauswart keine Wartungsarbeiten, obwohl gerade diese typisch für umlagefähige Tätigkeiten sind (vgl. Schmidt-Futterer, a.a.O., Rn. 146). Selbst die Wartung der Aufzugs- und Heizungsanlagen ist einem Drittunternehmen übertragen worden, so dass gemäß der Dienstanweisung für den Hausmeister nur noch dessen Überwachung verblieb. Das ist hier gegeben. Auf Grund welcher Tätigkeiten des Hausmeisterservices dennoch eine Umlage von 67 % der angefallenen Kosten gerechtfertigt sein soll, ist nicht ersichtlich und von der Klägerin trotz Hinweises im Beschluss vom 17.12.2001 nicht vorgetragen. Insoweit hätte es einer konkreten Aufstellung der Arbeitsstunden der Hausmeister durch die Klägerin bedurft. Diese wären dann jeweils den auszuführenden Arbeiten zuzuordnen gewesen, um den umlagefähigen Kostenanteil zu ermitteln. Aus dem Vortrag der Klägerin ergibt sich jedoch nur, dass die Hausmeister im Wesentlichen nicht umlagefähige Arbeiten ausführen. Insoweit reicht es insbesondere nicht, das Vorbringen der Beklagten, der Hauswart führe zu 60 % Verwaltungstätigkeiten aus, zu bestreiten. Die Klägerin ist darlegungs- und beweispflichtig für die Art der ausgeführten Tätigkeiten und deren Umlagefähigkeit.
Dem steht insbesondere nicht entgegen, dass die Klägerin nach eigenem Vorbringen 33 % der angefallenen Hauswartkosten nicht umlegt. Da aus den dargelegten Gründen eine Vielzahl der Tätigkeiten des Hauswartes hier nicht zu umlagefähigen Kosten führen, wäre von der Klägerin im Einzelnen vorzutragen, dass im Umfang der umgelegten Kosten der Hauswart auch dahingehende Tätigkeiten ausübt. Daran fehlt es hier vollständig. Die Klägerin behauptet insoweit lediglich pauschal, der Verwaltungsanteil entspreche diesen 33 %. Anhand der vorgelegten Aufgabenkreise sieht das Gericht jedoch mit Ausnahme der durchzuführenden Kleinreparaturen keine wesentlichen umlagefähigen Tätigkeiten, welche eine Umlage von 67 % rechtfertigen. Mangels vorgetragener Anknüpfungstatsachen war insoweit auch dem Beweisangebot der Klägerin durch Einholen eines Sachverständigengutachtens und Vernehmung benannter Zeugen nicht nachzugehen. Dies würde einem Ausforschungsbeweis gleichkommen.
2. Soweit die Klägerin unter Bezugnahme auf das eingereichte Urteil des AG Köpenick meint, die berechneten Hauswartkosten entsprächen dem Gebot der Wirtschaftlichkeit, kommt es darauf nicht an. Zwar müssen die umgelegten Hauswartkosten auch dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen (vgl. AG Köln, WM 1997, 273). Maßgebend ist im vorliegenden Fall jedoch nicht die Angemessenheit, sondern die Umlagefähigkeit der berechneten Kosten. Dies ist jeweils gesondert zu prüfen. Allein die Wirtschaftlichkeit der umgelegten Kosten rechtfertigt die Berechnung gegenüber dem Mieter entgegen der Auffassung der Klägerin nicht.
Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter wie im vorliegenden Fall die kostenintensiven Tätigkeiten (Reinigungen, Pflegearbeiten, Wartungsarbeiten) isoliert an Drittunternehmen vergeben hat und deren Kosten gesondert umlegt. Dass in diesem Fall die umgelegten Hausmeisterkosten reduziert werden und isoliert betrachtet auch nicht überhöht erscheinen, ist nachvollziehbar. Allerdings können diese Kosten dann auch nicht allein am Gebot der Wirtschaftlichkeit überprüft werden, da dann die anderen Kosten der Drittunternehmen unberücksichtigt bleiben. Auf die Wirtschaftlichkeit kommt es dabei allein nicht an.
3. Mangels Verzuges waren von den Beklagten auch keine Mahnkosten nach § 286 Abs. 1 BGB a.F. zu ersetzen. …
04.01.2018
