Leitsatz:
Der Anspruch des Mieters auf Wertersatz für durchgeführte Schönheitsreparaturen verjährt in drei Jahren.
LG Berlin vom 2.7.2010 – 65 S 365/09 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Mieter hatte ausweislich der Rechnung des Maler- und Lackiermeisters XY vom 24. Juli 2008 insgesamt 2190 Euro für die Ausführung von – aufgrund unwirksamer Abwälzungsklausel nicht geschuldeter – Malerarbeiten geleistet. Diesen Betrag machte er als Bereicherungsausgleich gegenüber dem Vermieter geltend. Der Vermieter berief sich auf Verjährung und stützte sich auf die kurze sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Absatz 2 BGB. Dem folgte das Landgericht nicht: Der bereicherungsrechtliche Rückgewähranspruch verjähre gemäß §§ 195, 199 Absatz 1 Nr. 2 BGB in drei Jahren ab Kenntnis der den Anspruch begründenden Umstände, hier der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel.
Eine Anwendung des § 548 Abs. 2 BGB komme nicht in Betracht, denn dessen Voraussetzungen lägen nicht vor. Die Durchführung nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen aufgrund einer unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturklausel begründe – gegebenenfalls – einen bereicherungsrechtlichen Rückgewähranspruch, nicht aber Aufwendungsersatzansprüche im Sinne des § 548 Abs. 2 BGB, denn dem Mieter fehle jeder Fremdgeschäftsführungswille. Für eine analoge Anwendung des § 548 Abs. 2 BGB fehle es bereits an einer Vergleichbarkeit der Sachverhalte. Beim Rückgewähranspruch wegen rechtsgrundlos durchgeführter Schönheitsreparaturen handele es sich letztlich um einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete, der ebenfalls den allgemeinen Verjährungsregeln der §§ 195 ff. BGB unterliege. Auch unter dem Gesichtspunkt des Schutzzweckes des § 548 Abs. 2 BGB sei dessen Anwendung auf den hier gegebenen Sachverhalt nicht geboten. Wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel erbracht habe, der Vermieter nachfolgend keine Beanstandungen erhebe, werde – wie hier geschehen – nur noch über die Ersatzansprüche gestritten, ohne das es entscheidend auf Einzelheiten des Zustandes der Mietsache bei Rückgabe ankomme.
Die gegenteilige Auffassung – Anwendung von § 548 Abs. 2 BGB – vertritt im übrigen die 67. Zivilkammer des LG Berlin (Urteil vom 21.6. 2010 – 67 S 191/10 –). Es bleibt also abzuwarten, wie der BGH in den nächsten Monaten diese Rechtsfrage abschließend entscheiden wird.
Urteilstext
Gründe:
I.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a Abs. 1, 540 Abs. 2, 544 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.
II.
1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist teilweise begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§513, 529, 546 ZPO.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 1.095,00 € aus §§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 2 BGB.
a) Die Schönheitsreparaturklausel in Ziffer 5 des Mietvertrages ist insgesamt bereits deshalb unwirksam, weil sie einen unbeschränkten Zustimmungsvorbehalt des Vermieters für ein Abweichen des Mieters von der bisherigen Ausführungsart der Schönheitsreparaturen enthält. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, denn sie beschränkt seine Befugnis, die Mietwohnung während der Mietzeit nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters erkennbar wäre (vgl. BGH Urteil v. 28.03.2007 – VIII ZR 199/06 Rn. 10, zit. nach juris).
b) Damit hat die Klägerin die Schönheitsreparaturen, deren Durchführung und Bezahlung sie durch Vorlage einer Rechnung und des entsprechenden Überweisungsbeleges nachgewiesen hat, ohne rechtlichen Grund erbracht. Soweit die Beklagte die Ausführung der Arbeiten mit Nichtwissen bestreitet, ist dies im Übrigen unzulässig und damit unbeachtlich, § 138 Abs. 4 ZPO. Die Räumlichkeiten sind unstreitig von der Klägerin an die Beklagte herausgegeben worden, so dass diese sich jedenfalls bis zu einer gegebenenfalls vorgenommenen Neuvermietung in deren Besitz befanden. Sie kann sich mithin zur Frage der Ausführung der Schönheitsreparaturen äußern.
Die Behauptung der Beklagten, die KIägerin sei zur Durchführung der Schönheitsreparaturen vermieterseits nie aufgefordert worden, trifft nicht zu. Eine entsprechende Aufforderung ergibt sich bereits zweifelsfrei aus, dem Schreiben der Vorvermieterin vom 15. Mai 2008, dessen Rechtsfolgen gemäß § 566 BGB die Beklagte treffen. Sie ist darüber hinaus im Abnahmeprotokoll vom 7. Juli 2008 enthalten.
c) Da die von der Klägerin rechtsgrundlos erbrachte Leistung von, der Beklagten nicht in Natur herausgegeben werden kann, hat sie gemäß § 818 Abs. 2 BGB Wertersatz zu leisten. Dieser bemisst sich bei rechtsgrundlos erbrachten Dienst- oder Werkleistungen nach der Höhe der üblichen, hilfsweise angemessenen Vergütung bzw. der Vergütung, die die Klägerin dafür an den von ihr beauftragten Werkunternehmer geleistet hat (vgI. BGH Urteil v. 27. Mai 2009 – VIII ZR 302/07 Rn. 21ff., zit. nach juris).
Die Klägerin hat ausweislich der Rechnung des Maler- und Lackiermeisters XY. vom 24. Juli 2008 sowie des Überweisungsauftrags vom 29. Juli 2008 insgesamt 2.190,00 € für die Ausführung von – nicht geschuldeten – Malerarbeiten, aber auch die Ausführung von geschuldeten Arbeiten wie die Entfernung des von der Mieterin eingebrachten Fußbodens und von Gardinenstangen einschließlich Folgearbeiten geleistet. Die Klägerin hat ungeachtet einer entsprechenden Auflage mit der Terminverfügung ihren diesbezüglichen Vortrag nicht fristgemäß konkretisiert. Auf der Grundlage der auf Seite 8 des Besichtigungsprotokolls vom 7. Juli 2008 von Vermieterseite geforderten Arbeiten, die belegen, dass sowohl die Malerarbeiten als auch die Beseitigung des Fußbodenbelages jeweils alle Räume betraf, wird der Rückgewähranspruch der Klägerin gemäß § 287 ZPO auf die Hälfte des Betrages geschätzt, der von ihr an den von ihr beauftragten Malermeister gezahlt wurde. Für einen weiter gehenden Anspruch fehlt dem Vortrag der Klägerin die erforderliche Substanz. Es bedurfte insoweit der konkreten Darlegung, welche Arbeiten in welchen Zimmern zu welchen Kosten durchgeführt wurden. Anhaltspunkte dafür, dass die Malerarbeiten einen geringeren Anteil an dem Rechnungsbetrag ausmachten, sind vor dem Hintergrund, dass zumindest teilweise laut Besichtigungsprotokoll auch Tapezierarbeiten von Vermieterseite gefordert und ausweislich der Rechnung auch durchgeführt, ferner in Küche und Kinderzimmer auch die Fenster lackiert wurden, nicht gegeben.
d) Der Anspruch ist nicht verjährt. Der bereicherungsrechtliche Rückgewähranspruch verjährt gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 2 in drei Jahren ab Kenntnis der den Anspruch begründenden Umstände, hier der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel. Die Dreijahresfrist ist unstreitig nicht abgelaufen.
Eine Anwendung des § 548 Abs. 2 BGB kommt nicht in Betracht, denn dessen Voraussetzungen liegen nicht vor. Die Durchführung nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen aufgrund einer unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturklausel begründet – gegebenenfalls – einen bereicherungsrechtlichen Rückgewähranspruch, nicht aber Aufwendungsersatzansprüche im Sinne des § 548 Abs. 2 BGB, denn dem Mieter fehlt jeder Fremdgeschäftsführungswille (vgl. BGH, a.a.O., Rn 20). Für eine analoge Anwendung des § 548 Abs. 2 BGB fehlt es bereits an einer Vergleichbarkeit der Sachverhalte. Beim Rückgewähranspruch wegen rechtsgrundlos durchgeführter Schönheitsreparaturen handelt es sich letztlich um einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete, der ebenfalls den allgemeinen Verjährungsregeln der §§ 195 ff. BGB unterliegt (vgl. Eisenschmid in jurisPR-MietR 15/2009 Anm. 3; zit. nach juris). Auch unter dem Gesichtspunkt des Schutzzweckes des § 548 Abs. 2 BGB ist dessen Anwendung auf den hier gegebenen Sachverhalt nicht geboten. Wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel erbracht hat, der Vermieter nachfolgend keine Beanstandungen·erhebt, wird – wie hier geschehen – nur noch·über die Ersatzansprüche gestritten, ohne das es entscheidend auf Einzelheiten des Zustandes der Mietsache bei Rückgabe ankommt.
2. Der Zinsanspruch folgt unter dem Gesichtspunkt des Verzuges aus §§ 280 Abs. 2, 286, 288 BGB.
3. Ein Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten besteht nicht, denn die Klägerin hat nicht einmal vorgetragen, der Klägerin einen entsprechenden Betrag in Rechnung gestellt zu haben. Auch nachdem die Beklagte dies in Abrede gestellt hat, hat die Klägerin ihren·diesbezüglichen Vortrag nicht ergänzt, sondern vollständig auf eine Stellungnahme verzichtet.
4. Die Kostenentscheidung beruht .auf § 92 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen.
31.12.2017
