Wohnraum teilen heißt auch Kosten teilen. Dabei sind einige Erfordernisse zu beachten. Und einige Fragen an sich selbst zu beantworten.
Nach ihrer Scheidung und dem Eintritt ins Rentenalter wuchs Monika M. die monatliche Mietbelastung über den Kopf. Der Umzug in eine kleinere Wohnung hätte sich angesichts der drastisch gestiegenen Mietpreise nicht gelohnt. Seit einigen Jahren vermietet sie daher zwei Zimmer ihrer Pankower Vierzimmerwohnung an wechselnde Untermieter. Es sind Praktikanten, Sprachschüler und Doktoranden, die für ein paar Monate eine Bleibe brauchen. „Ich nehme 280 Euro im Monat für ein komplett möbliertes Zimmer Internet-Anschluss und Waschmaschinenbenutzung sind inklusive“, erzählt sie. Natürlich sei es am Anfang eine Umstellung gewesen, seine Wohnung mit Fremden zu teilen. „Aber nur so kann ich die Wohnung halten, außerdem lerne ich auf diese Weise junge Menschen aus aller Welt kennen“, meint die 68-Jährige. Wenn es ihr doch mal zuviel wird, macht sie ein paar Monate Vermietungspause.
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Zimmer frei! Was Sie bei der Untervermietung beachten müssen
Bevor Monika M. die Zimmer inserierte, hat sie bei ihrer Hausverwaltung um Erlaubnis nachgefragt. Grundsätzlich gilt nämlich: Wer Mitbewohner aufnehmen will, braucht dafür die Zustimmung des Vermieters. Es sei denn, er gehört zu den wenigen Glücklichen, die im Mietvertrag eine allgemeine, also nicht personengebundene Untermieterlaubnis vereinbart haben.
Untervermietung – Bitte um Erlaubnis
Mit diesem Musterschreiben bitten Sie Ihren Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung.
Illustration: Julia Gandras
Monika M. erhielt die schriftliche Zustimmung ohne Probleme. Aber auch wenn sich der Vermieter quer stellt, sollte man nicht gleich die Flinte ins Korn werfen. In vielen Fällen haben Mieter nämlich einen – notfalls auch gerichtlich durchsetzbaren – Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis. Dazu müssen vier Voraussetzungen gleichzeitig vorliegen:
- Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Untervermitung haben. Das können persönliche Motive sein, etwa die Gründung einer Wohngemeinschaft, aber auch wirtschaftliche Gründe.
- Nur ein Teil der Wohnung wird untervermietet. Auch wenn der Mieter ein Auslandssemester macht oder in einer anderen Stadt arbeitet, muss ein räumlich abgetrennter Teil der Wohnung für die eigene Nutzung vorbehalten sein.
- Das berechtigte Interesse darf erst nach Mietvertragsabschluss entstanden sein. Wer bereits kurz nach Einzug den Wunsch nach einer Wohngemeinschaft anführt, wird beim Vermieter auf Misstrauen stoßen. Etwas anderes gilt, wenn plötzlich andere Lebensumstände eintreten – etwa Arbeitslosigkeit.
- Die Untervermietung darf für den Vermieter nicht unzumutbar sein. Als unzumutbar gelten eine Überbelegung der Wohnung oder auch Gründe, die in der Person des vorgesehenen Untermieters liegen, etwa wenn dieser bereits wegen Störung des Hausfriedens aufgefallen ist. Wichtig: Die Einkommensverhältnisse des Untermieters haben den Vermieter nicht zu interessieren.
Die Untermieterlaubnis sollte unbedingt schriftlich beantragt werden, wobei Name und Anschrift des künftigen Untermieters sowie die Gründe für die Untervermietung zu nennen sind. Nicht vergessen: eine Frist für die Beantwortung zu setzen. „Mitunter ist der Hinweis angebracht, dass man sich bei pflichtwidriger Nichterteilung der Erlaubnis Schadenersatzansprüche vorbehält“, empfiehlt Frank Maciejewski, Rechtsexperte beim Berliner Mieterverein.
Definitiv keine gute Idee ist es, den Vermieter gar nicht erst um Erlaubnis zu fragen. Hier droht unter Umständen eine ordentliche Kündigung – und zwar ohne vorherige Abmahnung. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter eigentlich verpflichtet gewesen wäre, die Untervermietung zu genehmigen.
Viele Vermieter verlangen einen Untermietzuschlag. Vor Gericht wird das meist nur akzeptiert, wenn eine Inklusivmiete vereinbart wurde und sich durch den Einzug einer zusätzlichen Person die Betriebskosten erhöhen. Bei Sozialwohnungen, wo die Höhe des Zuschlags gesetzlich geregelt ist, beträgt er 2,50 bis 5 Euro monatlich.
Und was ist, wenn der Vermieter seine Zustimmung verweigert? Hier sollte man zunächst eine Rechtsberatung aufsuchen. Unter Umständen bleibt einem nichts anderes übrig, als vor Gericht zu ziehen.
Doch gibt es überhaupt Interessenten für solche klassischen Untermietzimmer bei einer älteren Dame oder einer Familie? Die Nachfrage sei in den letzten Jahren eindeutig gestiegen, meint Ivos Piacentini von der Wohnagentur „Freiraum“. Zwar würden viele eine richtige Wohngemeinschaft bei jungen Leuten oder eine kleine, bezahlbare Wohnung bevorzugen, aber man habe eben kaum noch entsprechende Angebote. „Günstige Zimmer in zentraler Lage sind eigentlich immer gefragt“, sagt Piacentini. Er empfiehlt, die Zimmer modern und ansprechend zu möblieren. Nach leeren Zimmern habe man keine Nachfragen. Zum Anbieten (siehe unten) gibt es mehrere Möglichkeiten.
In der Kreuzberger Mitwohnzentrale hat man die Erfahrung gemacht, dass sich einige damit schwertun, wenn plötzlich ein Fremder durch die Wohnung läuft und man nicht mehr „der Herr im Haus“ ist. Manche würden am liebsten an jemand vermieten, der nur Miete zahlt – und ansonsten kaum zu Hause ist, nie Besuch hat und selten kocht. Grundsätzlich kann man zwar entsprechende Vorgaben machen und beispielsweise die Küchenbenutzung einschränken. Aber ob sich dann noch ein Untermieter findet, ist eine andere Frage. Bestimmte Rechte können im Übrigen nicht verweigert werden. So dürfen Untermieter selbstverständlich Besuch haben. Bei der Miethöhe gibt es übrigens – mit Ausnahme des Verbots der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG – keine gesetzlichen Vorgaben.
In jedem Fall empfiehlt es sich, einen schriftlichen Untermietvertrag aufzusetzen. Für möblierte Zimmer gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von 14 Tagen. Jeweils zum 15. eines Monats kann zum Monatsende gekündigt werden – ohne Angabe von Gründen. Für Leerzimmer gilt dagegen eine dreimonatige Kündigungsfrist. Anders als beim möblierten Zimmer kann sich der Gekündigte hier auf eine Sozialkausel berufen. In jedem Fall steht es den Beteiligten frei, längere Kündigungsfristen zu vereinbaren.
Gegenüber dem Vermieter ist nur der Hauptmieter verantwortlich. Das heißt: Für vom Untermieter verursachte Schäden muss er gerade stehen. Man kann auf einer Haftpflichtversicherung des Untermieters bestehen oder man kassiert eine Kaution. Wie bei jedem Mietverhältnis gilt hier: Maximal drei Monatsnettokaltmieten sind zulässig. Sie dürfen in drei Raten gezahlt werden und müssen verzinst angelegt werden.
Was die wenigsten wissen: Mieteinnahmen aus Untervermietung müssen in der Steuerklärung angegeben werden.
Birgit Leiß
Finger weg vom Geschäft mit den Touristen
Die Verlockung, mit der Vermietung an Touristen Geld zu machen, ist groß. Doch nach der seit Mai 2014 geltenden Berliner Zweckentfremdungsverbots-Verordnung (siehe unten) ist es untersagt, seine Wohnung tage- oder wochenweise an Feriengäste zu vermieten. Bei Verstößen droht eine Ordnungsstrafe von bis zu 50.000 Euro. Das Gesetz bezieht sich ausdrücklich auf Wohnungen, nicht auf Zimmer. Aber Vorsicht: Was verwaltungsrechtlich nicht zu beanstanden ist, ist mietrechtlich noch lange nicht erlaubt. Die tageweise Vermietung eines Zimmers an Touristen bedarf auf jeden Fall der ausdrücklichen Genehmigung des Vermieters.
bl
Weitere Informationen zum Thema
Infoblatt des Berliner Mietervereins:
„Die Zweckentfremdung von Wohnraum“ (Nr. 115),
ist auch erhältlich in den Beratungsstellen des Berliner Mietervereins
Anbieten kann man Untermietzimmer kostenlos bei Internetportalen wie
www.immobilienscout24.de,
www.wg-gesucht.de,
bei der Anzeigenzeitung „Zweite Hand“ oder bei Mitwohnzentralen. Die üblichen Preise liegen, je nach Ausstattung und Größe, zwischen 250 und 400 Euro monatlich, zum Teil auch darüber. Sprachschulen nehmen ebenfalls möblierte Zimmer auf, erwarten aber in der Regel einen gewissen Standard.
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