Immer wieder gibt es Fälle und Anlässe, in denen während der Mietvertragslaufzeit vom Vermieter Zuschläge, Gebühren oder zusätzliche Kosten geltend gemacht werden. Was ist in welchen Fällen zulässig? Und was nicht?
Folgende Themen behandelt dieser Artikel:
- Wofür und in welcher Höhe ist ein Untermietzuschlag zulässig?
- Wie berechnet sich der Möblierungszuschlag?
- Kann die Vermieterin mehr Miete verlangen, wenn eine der Mietvertragsunterzeichnerinnen aus dem Vertrag heraus will?
- Darf der Vermieter eine zusätzliche Mietsicherheit verlangen,
wenn der Mieter die Wohnung umbaut? - Kann der Vermieter Betriebskosten verlangen,
die während des Mietverhältnisses neu entstehen? - Kann der Vermieter die Miete für den Kfz-Stellplatz erhöhen?
- Ist eine Bearbeitungsgebühr für den Mietvertragsabschluss zulässig?
- Kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter
kleinere Reparaturen in der Wohnung selbst bezahlt? - Ist es zulässig, wenn die Ablesefirma einen Zusatztermin in Rechnung stellt?
- Ist eine Staffelmieterhöhung auch zulässig,
wenn sie über der Kappungsgrenze der Mietpreisbremse liegt?
Illustration: Julia Gandras
1. Wofür und in welcher Höhe ist ein Untermietzuschlag zulässig?
Oft fordern Vermieter für die begehrte Genehmigung einer Untervermietung einen Untermietzuschlag. Das ist gemäß § 553 Abs. 2 BGB möglich, wenn dem Vermieter andernfalls die Untervermietung unzumutbar ist. Allein eine stärkere Belegung der Wohnung als solches reicht für die Unzumutbarkeit nicht aus (LG Berlin vom 21. November 2017 – 67 S 212/17). Eine höhere Belastung durch steigende Betriebskosten entfällt ebenfalls, da die Mieter die verbrauchsabhängigen Kosten zu tragen haben, somit auch die Kostensteigerungen durch Mehrverbrauch zu ihren Lasten gehen.
Vielmehr muss der Vermieter durch die Gebrauchsüberlassung an eine dritte Person vermehrt belastet sein (LG Berlin vom 12. Januar 2018 – 65 S 427/16), zum Beispiel durch einen erhöhten Aufwand (zum Beispiel bei Instandsetzung) oder durch erhöhte Sachrisiken. Das muss der Vermieter belegen. Gelingt ihm der Nachweis, kann ein pauschaler Zuschlag zwischen 5 und 30 Euro pro aufzunehmender Person und Monat sachgerecht sein (LG Berlin vom 19. Dezember 2018 – 66 S 29/18).
2. Wie berechnet sich der Möblierungszuschlag?
Immer öfter werden möblierte Wohnungen vermietet. Hintergrund ist, dass für diese Wohnungen ein Möblierungszuschlag gefordert werden kann, mit dem auch die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) überschritten werden darf. Üblicherweise werden für den Möblierungszuschlag 2 Prozent des Zeitwertes der Möbel angesetzt. Zur Bestimmung des Zeitwerts geht das Landgericht Berlin von einer durchschnittlichen Nutzungsdauer der Möbel von 10 Jahren aus (LG Berlin vom 21. März 2003 – 63 S 365/01). Für Mieter ist der Möblierungszuschlag oft nicht überprüfbar, da der Zeitwert der Möbel nicht bekannt ist. Die Mietpreisbremse ist zwar auf möblierte Wohnungen anwendbar. Solange der Möblierungszuschlag aber nicht beziffert werden kann, ist ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse kaum nachweisbar. Macht der Mieter die Mietpreisüberhöhung einer möblierten Wohnung geltend, hat er jedoch einen Auskunftsanspruch hinsichtlich des Anschaffungspreises und des Anschaffungsdatums der überlassenen Einrichtungsgegenstände.
3. Kann die Vermieterin mehr Miete verlangen, wenn eine der Mietvertragsunterzeichnerinnen aus dem Vertrag heraus will?
Möchte im Laufe eines Mietverhältnisses eine von mehreren Mieterinnen, die den Mietvertrag unterzeichnet haben, aus dem Mietverhältnis ausscheiden, ist dies nur mit Zustimmung der Vermieterin möglich. Dabei ist die Vermieterin nicht verpflichtet, einer solchen Vertragsänderung zuzustimmen. Sie kann ihre Zustimmung somit von einer Bedingung abhängig machen, wie zum Beispiel einer Mieterhöhung. Verweigert die Vermieterin die Zustimmung, bleibt entweder, alles so zu lassen, wie es ist – mit der Folge, dass die ausziehende Mieterin weiterhin für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis haftet. Oder das Mietverhältnis müsste von allen Mieterinnen gekündigt werden.
4. Darf der Vermieter eine zusätzliche Mietsicherheit verlangen, wenn der Mieter die Wohnung umbaut?
Größere bauliche Veränderungen an der Wohnung darf der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters vornehmen. Sind Beeinträchtigungen zu befürchten, muss der Vermieter keine Zustimmung erteilen. Ein grundsätzlicher Anspruch des Mieters auf Zustimmung ergibt sich lediglich für Umbaumaßnahmen, die einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache dienen. Der Vermieter kann seine Zustimmung von einer angemessenen Sicherheitsleistung abhängig machen. Diese dient der Absicherung des Rückbauanspruchs. Die Sicherheit ist der Höhe nach angemessen, wenn sie die voraussichtlichen Kosten des Rückbaus abdeckt. Denn trotz Genehmigung der Mietermodernisierung kann der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses den Rückbau und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen, sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde.
5. Kann der Vermieter Betriebskosten verlangen, die während des Mietverhältnisses neu entstehen?
Illustration: Julia Gandras
Im Laufe eines Mietverhältnisses können neue Betriebskosten entstehen, zum Beispiel die Wartungskosten für den nachträglich eingebauten Aufzug oder die Beauftragung einer Reinigungsfirma für die Durchführung der Gebäudereinigung. Ist Ursache der neuen Betriebskostenposition eine duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme, wird die neue Betriebskostenposition in der Regel mit der Duldung der Modernisierungsmaßnahme Bestandteil des Mietvertrags und damit zukünftig über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegbar. Ansonsten kommt es auf die Vereinbarung im Mietvertrag an. Ist die neue Betriebskostenposition bereits ausdrücklich im Mietvertrag genannt, steht einer Umlage nichts entgegen. Im Mietvertrag noch nicht genannte Positionen können nur nachträglich neu vereinbart werden, wenn ein entsprechender Änderungsvorbehalt im Mietvertrag vereinbart ist.
6. Kann der Vermieter die Miete für den Kfz-Stellplatz erhöhen?
Zusätzliche Kosten können für einen Pkw-Stellplatz entstehen, wenn der Vermieter die Miete dafür erhöht. Das ist jedoch nur möglich, wenn für den Pkw-Stellplatz ein separater, vom Wohnraummietvertrag unabhängiger Mietvertrag abgeschlossen worden ist. Dieser Mietvertrag wird dann wie ein Gewerbemietvertrag behandelt – das heißt, es wird entweder eine Staffelmiete vereinbart, oder der Vermieter kann anhand von vergleichbaren Stellplatzmieten die Miete erhöhen. Ist der Pkw-Stellplatz Teil des Wohnraummietvertrags, ist eine separate Erhöhung der Stellplatzmiete nicht möglich. Vielmehr ist der Vermieter an das für Wohnraum geltende Mieterhöhungsverfahren gebunden und muss sowohl die ortsübliche Vergleichsmiete als auch die Kappungsgrenze beachten.
7. Ist eine Bearbeitungsgebühr für den Mietvertragsabschluss zulässig?
Gelegentlich verlangen Hausverwaltungen für den Abschluss oder die Änderung des Mietvertrags – etwa im Fall eines Mieterwechsels – eine Bearbeitungsgebühr. Das ist nach ganz überwiegender Ansicht unzulässig, da das den Mieter unangemessen benachteiligt. Eine Bearbeitungsgebühr für eine Vertragsänderung kann allenfalls dann verlangt werden, wenn dies ausdrücklich verhandelt und vereinbart wurde. Eine entsprechende Klausel in einem Formularmietvertrag genügt hierfür in der Regel nicht. Wurde trotzdem gezahlt, kann in beiden Fällen die Gebühr zurückgefordert werden.
Illustration: Julia Gandras
8. Kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter kleinere Reparaturen in der Wohnung selbst bezahlt?
Grundsätzlich sind Vermieter im Rahmen ihrer Instandhaltungspflichten zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Gelegentlich fordern sie dennoch die Kosten der Mängelbeseitigung vom Mieter mit Hinweis auf eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag zurück. Das setzt jedoch voraus, dass die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag wirksam ist. Die Klausel darf sich nur auf solche Teile der Mietwohnung beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Außerdem müssen sowohl die Kosten für die einmalige Reparatur (bis maximal 120 Euro) als auch der jährliche Kostenaufwand (maximal 8 Prozent der Jahresmiete) in der Klausel beziffert sein. Ist die Klausel unwirksam, kann der Mieter nicht wegen der Reparaturkosten in Anspruch genommen werden. Auch eine Beteiligung an den Kosten auf Grundlage der Kleinreparaturklausel ist unzulässig. Sind die Reparaturkosten höher als der in der Klausel definierte Kostenrahmen, handelt es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur, und der Vermieter muss die Kosten vollständig allein tragen.
9. Ist es zulässig, wenn die Ablesefirma einen Zusatztermin in Rechnung stellt?
Die Ablesefirmen sind verpflichtet, den Termin für die Ablesung mindestens eine Woche vorher schriftlich, zumindest durch einen gut sichtbaren Aushang im Hausflur, bekannt zu geben. Ist die Mieterin verhindert, so muss die Firma ein zweites Mal einen Termin ankündigen. Der Mieterin dürfen keine zusätzlichen Kosten in Rechnung gestellt werden. Verpasst die Mieterin allerdings auch den zweiten Termin, kann die Ablesefirma für den dritten Termin den zusätzlich entstandenen Aufwand berechnen.
10. Ist eine Staffelmieterhöhung auch zulässig, wenn sie über der Kappungsgrenze der Mietpreisbremse liegt?
Ist im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, erhöht sich die Miete automatisch mit Eintritt des Zeitpunkts der vereinbarten Staffel. Der Vermieter muss die Mieterhöhung nicht ankündigen wie bei einer sonstigen Mieterhöhung. Voraussetzung ist aber eine wirksame Staffelmietvereinbarung im Mietvertrag. Zwischen zwei Staffeln muss die Miete zwölf Monate unverändert sein. Die Staffelmiete muss im Vertrag betragsmäßig ausgewiesen und das Fälligkeitsdatum für jede Staffel benannt sein. Wichtig: Die Mietpreisbremse ist auf jede Staffel anwendbar. Nach der Mietpreisbremse darf die Miete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es empfiehlt sich, bei jeder Fälligkeit einer neuen Staffel zu prüfen, ob die Mietpreisbremse eingehalten ist.
Wibke Werner
11.07.2019
