Leitsatz:
Der Einbau einer zentral geregelten Wohnraum-Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung ist eine nach § 555 b Nr. 1 BGB zu duldende Maßnahme, auch wenn das Gepräge der stuckverzierten Altbauräume hierdurch negativ beeinträchtigt wird. Letzteres ist lediglich unter dem Gesichtspunkt der baulichen Folgen im Rahmen des § 555 d Abs. 2 Satz 1 BGB zu prüfen.
LG Berlin vom 25.2.2016 – 67 S 145/15 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Hier hatte der Mieter zwar im Prozess gerügt, die konkret geplante Ausführungsart – insbesondere das Abhängen der Decken um circa 20 Zentimeter – würde in unzulässiger Weise den Altbaucharakter der Wohnung nachhaltig ändern. Er hatte diesen Einwand aber nicht zuvor als Härteeinwand innerhalb der Frist des § 555 d Abs. 3 BGB vorgebracht. Deshalb konnte er nach Auffassung des Gerichts mit dem zu seinen Gunsten angenommenen Verloren-Gehens des Altbaucharakters unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt durchdringen. Die Einzelrichterin wollte der von anderen Einzelrichtern der gleichen Zivilkammer (vgl. LG Berlin vom 3.2. 2016 – 67 S 217/15 – und vom 15.2. 2016 – 67 S 193/15 –) vertretenen Ansicht, mögliche Vorteile einer solchen Lüftungsanlage seien wegen der gleichzeitig eintretenden erheblichen Nachteile als aufgehoben anzusehen und daher schon deshalb keine zu duldende Modernisierungamaßnahme, nicht folgen.
In einem Fall, in dem eine Maßnahme des Vermieters einerseits den Modernisierungsbegriff des § 555 b BGB erfüllen könne, aber mit der gleichen Maßnahme eine Verschlechterung der Wohnverhältnisse einhergehe, sei dies lediglich unter dem Gesichtspunkt der baulichen Folgen im Rahmen des § 555 d Abs. 2 Satz 1 BGB zu prüfen. Die in § 554 Abs. 2 Satz 3 a.F. BGB angeführten personalen Härtegründe (vorzunehmende Arbeiten, bauliche Folgen, vorangegangene Aufwendungen des Mieters) seien im Gesetzestext nur entfallen, um die Norm sprachlich zu straffen, aber sie seien weiterhin zu berücksichtigen. Nicht nur von der Person des Mieters abhängige, sondern gleichermaßen objektive, ästhetische Gründe, wie etwa die Zerstörung des architektonischen Gesamteindrucks in einem Altbau, könnten als bauliche Folge zu einer unzumutbaren Härte führen.
Für Mieter ergibt sich aus diesen sich widersprechenden Entscheidungen der 67. Zivilkammer die Verpflichtung, vorsichtshalber in jedem Fall auch Einwendungen gegen den Modernisierungscharakter bestimmter Maßnahmen als Härten innerhalb der Frist des § 555 d Abs. 3 BGB dem Vermieter mitzuteilen.
Urteilstext
Aus den Gründen:
… Entgegen der Ansicht des Beklagten handelt es sich bei der angekündigten Modernisierung nicht um eine von vornherein nicht duldungspflichtige „Luxusmodernisierung“ (vgl. hierzu BGH, Urt. v. 20. Juli 2005 – VIII ZR 253/04). Die Grenze der „Luxusmodernisierung“ ist nach der zitierten Rechtsprechung des BGH noch nicht erreicht, wenn der Vermieter, die die Art und Weise, wie er den Wohnwert seiner Wohnung verbessert, grundsätzlich selbst auswählen kann, die Attraktivität seiner Wohnungen durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöht (vgl. Dickersbach in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Modernisierung durch den Vermieter nach § 555 b BGB RN 106 ff.). Vorliegend lässt sich über eine Modernisierung gehobenen Standards hinaus nicht weitergehend feststellen, dass nach Durchführung der Modernisierung ein Ausstattungsstandard erreicht werden würde, der so hochwertig ist und damit zu so hohen Mieten führt, dass er regelmäßig nur von einem kleinen vermögenden Interessentenkreis nachgefragt wird. Allerdings wird die Duldungspflicht bei derartigen gehobenen Modernisierungen durch die auch für diesen Gesichtspunkt heranzuziehende Härteklausel des § 559 Abs. 4 BGB beschränkt, was im Rahmen dieses Duldungsrechtsstreits gemäß § 555 d Abs. 2 Satz 2 BGB unbeachtlich ist …
… Der Beklagte hat auch die von der Klägerin angekündigte Modernisierungsmaßnahme des Einbaus einer zentral geregelten Wohnraum-Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung zu dulden. Diese Maßnahme stellt einhergehend mit dem Amtsgericht eine gem. § 555 b Nr. 1 BGB zu duldende energetische Modernisierung dar, da durch die zentral geregelt Lüftung und die Wärmerückgewinnung insbesondere unter Berücksichtigung des vorliegenden Gesamtenergiekonzepts Endenergie eingespart werden könnte (vgl. auch LG Berlin 67 S 193/15 und in 67 S 72/14). Die Klägerin weist zurecht darauf hin, dass bereits in der Gesetzesbegründung als Teil einer typischerweise gegebenen Einsparung von Energie die Installation von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung genannt ist (BT-Drucks. 17/10485, S. 19). Das auch bei dem vorhandenen Altbau angesichts des Gesamtkonzepts der energetischen Modernisierung unter Einschluss des detailliert beschriebenen Lüftungskonzepts von einer nachhaltigen Einsparung von End- und Primärenergie auszugehen ist, ergibt sich zudem aus dem bereits zitierten Gutachten der Sachverständigen Dip.- Ing. R.. Richtigerweise weist das Amtsgericht auch darauf hin, dass es nicht auf einen finanziellen Einspareffekt für den Mieter ankommt (BT-Drucks., a.a.O., S. 19 f.).
Soweit der Beklagte rügt, die konkret geplante Ausführungsart – insbesondere das Abhängen der Decken um ca. 20 cm – würde in unzulässiger Weise den Altbaucharakter der Wohnung nachhaltig ändern, vermag er auch bei einem zu seinen Gunsten angenommenen Verloren-Gehens des Altbaucharakters unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt durchzudringen, da er diesen Grund nicht als Härteeinwand innerhalb der Frist des § 555 d Abs. 3 BGB vorgebracht hat.
Der teilweise vertretenen Ansicht, mögliche Vorteile einer solchen Lüftungsanlage seien wegen der gleichzeitig eintretenden erheblichen Nachteile als aufgehoben anzusehen (vgl. LG Berlin 67 S 217/15 und 67 S 193/15) und daher schon deshalb keine zu duldende Modernisierungsmaßnahmen, wird nicht gefolgt. Dies ergibt sich unter Betrachtung des Sinns und Zwecks der Vorschriften der §§ 555 a bis 555 f BGB: § 555 b BGB stellt allein auf die Einzelmaßnahme und sieht keine Abwägung vor, ob die Wohnung nach der Maßgabe insgesamt als verbessert anzusehen ist, ob also Nachteile auftreten, die die Vorteile überwiegen. Ebenso wie nach der alten Gesetzeslage ist in einem Fall, in dem eine Maßnahme des Vermieters einerseits den Modernisierungsbegriff des § 555 b BGB erfüllen kann, aber mit der gleichen Maßnahme eine Verschlechterung der Wohnverhältnisse einhergeht, lediglich unter dem Gesichtspunkt der baulichen Folgen im Rahmen des § 555 d Abs. 2 S. 1 BGB zu prüfen. Die in § 554 Abs. 2 S. 3 a.F. BGB angeführten personalen Härtegründe (vorzunehmende Arbeiten, bauliche Folgen, vorangegangene Aufwendungen des Mieters) sind im Gesetzestext nur entfallen, um die Norm sprachlich zu straffen, aber weiterhin zu berücksichtigen (BT-Drucks. 17/10485 S. 21). Nicht nur von der Person des Mieters abhängige, sondern gleichermaßen objektive, ästhetische Gründe, wie etwa die Zerstörung des architektonischen Gesamteindrucks in einem Altbau können als bauliche Folge zu einer unzumutbaren Härte führen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 26. Juni 2008 – 62 S 439/07 – Tz 4, zit nach juris; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl. 2013, § 555 d RN 10; Dickersbach, a.a.O., Rn 162).
Gründe, von dieser Systematik bei der Prüfung von Modernisierungsvorhaben abzuweichen, sind angesichts des über den Härteeinwand verankerten Mieterschutz nicht ersichtlich.
Die fehlende Duldungspflicht lässt sich entgegen der Ansicht des Beklagten auch nicht daraus herleiten, dass die Wohnung wegen der nachhaltigen Veränderungen nicht mehr dem ursprünglichen Vertragsgegenstand entspricht.
Auch insoweit ist der Mieter hinreichend durch den möglichen Härteeinwand geschützt. Aus dem Sinn- und Zweckzusammenhang der Vorschriften der §§ 555 b ff. BGB ergibt sich, dass im Fall der Durchführung einer ordnungsgemäß angekündigten, nach §§ 555 b, 555 d Abs. 1 BGB zu duldenden Modernisierungsmaßnahe als Folge des gesetzlich verankerten Duldungsanspruchs des Vermieters der veränderte bauliche Zustand Gegenstand des Mietvertrages wird (vgl. KG, Rechtsentscheid vom 1. September 1988 – 8 REMiet 4048/88; Kammer, Urt. v. 6. November 2013 – 67 S 502/11, zit. Nach juris; vgl. zum Ganzen Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., 2015, Vorbem. zu §§ 555 a bis 555 f und § 555 d RN 11 ff.). …
03.01.2018
