Die Steuertricks der Immobilienbranche -
Wie dem Staat alljährlich Milliarden entgehen

Berliner Immobilien sind bei Investoren international beliebt. Viele der neuen Eigentümer sitzen in Luxemburg, auf Jersey, in Zypern oder einem anderen Niedrigsteuerland. Über Umwege überweisen viele Mieter der Hauptstadt ihre Miete in ein Steuerparadies. Die Finanzämter schauen dabei in die Röhre: Mit Berliner Grundbesitz erzielte Gewinne werden in diesen Fällen kaum versteuert. Immobilienhändler aus nah und fern umgehen auch die Grunderwerbsteuer mit simplen Tricks. Dem Staat entgehen so Milliarden – die im Sozialen Wohnungsbau gut angelegt wären.

Die Offshore-Leaks von 2013, die Luxemburg-Leaks von 2014 und die Panama-Papers von 2016 machten öffentlich, wie Investoren sich mit Scheinadressen in Steueroasen vor dem heimatlichen Fiskus drücken – legal oder illegal. Neben Privatpersonen nutzen Wohnungsunternehmen solche Steuerfluchtmöglichkeiten.

Die Steuervermeidung läuft im Prinzip meist so, dass ein Konzern mit Sitz in einem Steuerparadies Tochterfirmen in Deutschland gründet und diesen zum Bauen und Bewirtschaften von Wohn- oder Gewerbegebäuden Kredite gibt. Die Töchter zahlen diese Kredite zuzüglich Zinsen jahrelang an das Mutterunternehmen zurück. Dadurch wird der in Deutschland erwirtschaftete und zu versteuernde Gewinn erheblich reduziert oder sogar auf Null gedrückt. Über die Kreditrückzahlung fließt der Gewinn an die ausländische Konzernmutter, die ihn an ihrem Unternehmenssitz nur minimal versteuern muss. Die Tochterfirmen, die das eigentliche Geschäft betreiben, werden „armgerechnet“, die deutschen Finanzämter gehen leer aus. Es gibt spezialisierte Unternehmensberatungsfirmen, die solche Steuervermeidungsmodelle entwickeln. Dabei entstehen oft undurchschaubare Firmenkonstrukte, in denen Geldströme um den halben Globus geleitet werden. Dass Finanzbeamte und Steuerfahnder solche komplizierten Geflechte nicht mehr durchschauen können, ist ein mehr als willkommener Nebeneffekt.

Als Steueroasen gelten vor allem kleine Inselstaaten in der Karibik und im Südpazifik. Auch britische Überseebesitzungen, die Kanalinseln Jersey und Guernsey sowie die Isle of Man sind Topadressen für Briefkastenfirmen. Dazu kommen europäische Zwergstaaten wie Liechtenstein, Monaco und Andorra. Für die Europäische Union ist es kein Ruhmesblatt, dass auch Mitgliedsstaaten wie Zypern, Malta, Luxemburg und Irland als ausgesprochene Niedrigsteuerländer den internationalen Steuerunterbietungswettbewerb am Laufen halten.

Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) hat Anfang November als Reaktion auf die Panama-Papers schärfere Regeln gegen die Steuerflucht angekündigt. So sollen Unternehmen und Kapitalanleger gezwungen werden, Geschäftsbeziehungen mit Briefkastenfirmen den Behörden mitzuteilen. Banken sollen für Steuerausfälle haften, wenn sie gegen entsprechende Informationspflichten verstoßen. Die Grünen-Steuerexpertin Lisa Paus begrüßt, dass Schäuble jetzt tätig wird: „Lange genug hat er die Machenschaften unter Beteiligung der deutschen Banken stillschweigend geschehen lassen.“ Ihr gehen die Vorschläge aber noch nicht weit genug. „Besonders wichtig wäre die Schaffung einer Spezialeinheit auf Bundesebene, die Steuerhinterziehung und Steuervermeidung bekämpft“, fordert Paus. Ansonsten bestünde die Gefahr, dass geplante Neuregelungen ins Leere laufen.

Auf dem Markt für Wohnimmobilien gab es nach der Jahrtausendwende eine starke Tendenz, Unternehmenssitze nach Luxemburg auszulagern. So wurde aus der einst bundeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Gagfah mit 81.000 Wohnungen, davon 24.000 in Berlin, innerhalb von nur zwei Jahren eine luxemburgische Société Anonyme.

In Luxemburg beheimatet sind auch mehrere unter dem Namen „Brandenburg Properties“ durchnummerierte Unternehmen, die größere Wohnungsbestände in Berlin haben. Den Fuß in den Berliner Wohnungsmarkt setzte diese damals noch auf der britischen Kanalinsel Guernsey residierende Gesellschaft als „Puma Brandenburg“, als sie 2006 die Neuköllner Dammwegsiedlung gekauft hat. Auf Jersey sitzt der „Taliesin Property Fund“, der ab 2006 meist unter Beteiligung luxemburgischer Investmentfonds 52 Berliner Mietshäuser gekauft hat und deren Umwandlung in Eigentumswohnungen betreibt. Seit einigen Jahren drängen auf den Berliner Immobilienmarkt auch verstärkt österreichische Unternehmen, die in ihrer Heimat ebenfalls eine geringe Steuerlast haben.

Um die Steuerflucht zu verhindern, hat die Bundesregierung 2007 sogenannte Real Estate Investment Trusts (REIT) eingeführt. Die Besteuerung von deutschen Immobilien-Aktiengesellschaften wurde damit vereinfacht, die Steuerlast der Anteilseigner verringerte sich dabei aber auch. Der Staat handelte nach dem Motto: Lieber den Spatz in der Hand als die Taube auf dem Dach.

REITs dürfen nicht in Mietwohnungsbestände investieren, die vor 2007 gebaut worden sind. Die Unternehmensform hat sich in Deutschland dann aber nicht durchgesetzt. Kurz nach ihrer Einführung brach die weltweite Finanzkrise aus, die von Massen fauler Immobilienkredite in den USA ausgelöst wurde. Infolgedessen verloren europäische Immobilienaktien von Anfang 2007 bis Mitte 2008 fast die Hälfte ihres Wertes – Immobilienunternehmen waren erstmal nicht mehr attraktiv. Statt Unternehmensanteile zu kaufen, erwarben Anleger in Deutschland lieber ganz konkrete Objekte, vor allem Eigentumswohnungen in Großstädten. Der Run auf dieses vermeintlich sichere „Betongold“ hält bis heute an – der Handel mit Immobilien boomt.

Berlin hat im Jahr 2015 485 Millionen Euro an Grunderwerbsteuer eingenommen, fast doppelt soviel wie 2011 – und doch könnte es um einiges mehr sein. Die Grunderwerbsteuer wird bei jedem Verkaufsvorgang von bebauten oder unbebauten Grundstücken sowie von Eigentumswohnungen erhoben. Sie beträgt in Berlin sechs Prozent vom Kaufpreis. Wer eine Eigentumswohnung für 150.000 Euro kauft, muss also 9000 Euro an das Finanzamt überweisen. Das klingt viel. Gemessen an den 19 Prozent Mehrwertsteuer, die bei nahezu allen anderen Verkaufsvorgängen, nicht aber bei Immobilien, gezahlt werden müssen, ist das äußerst moderat.

Trotzdem unternehmen gerade große Immobilienfirmen einiges, um die Grunderwerbsteuer zu umgehen. Der einfache Trick ist als „Share Deal“ (Anteilhandel) bekannt: Der Käufer erwirbt nicht die Immobilie, sondern Anteile an der Firma, der die Immobilie gehört. Wenn der gekaufte Anteil knapp unter 95 Prozent bleibt, ist das mitgekaufte Grundstück steuerfrei. Damit hat der Käufer praktisch die Kontrolle über die Immobilie, muss aber keinen Cent an den Fiskus zahlen. Und nach fünf Jahren können die restlichen fünf Prozent übernommen werden – ebenfalls steuerfrei. Das ist nur das einfachste Modell. Es gibt Steuerfachleute, die für Immobilienhändler noch ausgefeiltere Strategien zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer konstruieren, sogenannte „RETT-Blocker“. RETT steht für „Real Estate Transfer Tax“, übersetzt: Grunderwerbsteuer. „Angesichts steigender Steuersätze kann es sich mittlerweile kaum ein Investor mehr leisten, auf die Grunderwerbsteueroptimierung seines Projekts zu verzichten“, meint ein darauf spezialisierter Steuerberater.

Der spektakuläre Fall einer solchen „Steueroptimierung“ wurde im Januar 2016 bekannt: Das ehemalige Daimler-Areal am Potsdamer Platz wurde im Rahmen eines Share Deals für 1,4 Milliarden Euro an einen kanadischen Investor verkauft. Bei einem normalen Verkauf wären 84 Millionen Euro an Grunderwerbsteuer angefallen, tatsächlich ging hier die Berliner Landeskasse völlig leer aus.

Berlin gehen 100 Millionen jährlich verloren

Das Prinzip wird auch bei Wohnhäusern angewandt. So hat die Deutsche Wohnen AG 2015 bei der Übernahme von knapp 1200 Wohnungen in Hohenschönhausen auf diese Weise mutmaßlich drei Millionen Euro eingespart. Auch die Spandauer Siedlung An der Kappe mit 1100 Wohnungen hat die Deutsche Wohnen in diesem Jahr als Share Deal erworben. Sogar die letztlich gescheiterte Übernahme der Deutschen Wohnen durch die Vonovia sollte als Share Deal über die Bühne gehen. Die 150.000 Wohnungen der Deutschen Wohnen sollten für 1,4 Milliarden Euro völlig steuerfrei den Besitzer wechseln. Allein für die 100.000 Wohnungen, die in Berlin liegen, wären dem Finanzsenator rund 560 Millionen Euro Grunderwerbsteuer durch die Lappen gegangen.

Recherchen des Rundfunks Berlin-Brandenburg zufolge sollen von 2011 bis 2015 in Berlin Share Deals in Höhe von 13 Milliarden Euro abgewickelt worden sein. Dem Land Berlin seien dadurch Grunderwerbsteuereinnahmen von etwa 690 Millionen Euro entgangen. Im Jahr 2016 dürfte die Landeskasse durch Share Deals schätzungsweise 100 Millionen Euro weniger einnehmen.

Mit diesem Geld könnte Berlin die Förderung von Neubau-Sozialwohnungen um die Hälfte aufstocken. Fast 1600 preisgebundene Wohnungen pro Jahr könnten damit nach den heutigen Förderbedingungen zusätzlich gebaut werden. Zum Vergleich: Der Senat will im kommenden Jahr 190 Millionen Euro zur Förderung von 3000 neuen Sozialwohnungen ausgeben.

Diese entgangenen Steuereinnahmen sind auch dem Senat ein Dorn im Auge. Der Regierende Bürgermeister Michael Müller und Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen haben im September in einem internen Positionspapier Maßnahmen gegen die legale Steuervermeidung ins Gespräch gebracht. Über eine Bundesratsinitiative will der Senat verhindern, dass Share Deals weiterhin zur Umgehung der Grunderwerbsteuer genutzt werden können. Zudem möchten die beiden SPD-Politiker „Sondersteuern gegen Massenaufkäufe von Wohnungen aus dem Ausland“ erheben. Anlass ist die wachsende Immobilienspekulation durch ausländische Investoren: Im Jahr 2015 gingen 68 Prozent aller in Berlin verkauften Immobilien an Erwerber von außerhalb des Landes, 2009 waren es nur 14 Prozent. Gegen seriöse internationale Investoren sei zwar nichts einzuwenden, heißt es in dem Papier, Berlin sei aber weder an „Fluchtgeld“ interessiert noch daran, „Ziel von Steuerumgehungsversuchen internationaler Wohnungsspekulanten“ zu sein.

„Wir hoffen, dass die Absicht der SPD ernsthafter ist als in der letzten Legislaturperiode“, sagt Steffen Zillich, parlamentarischer Geschäftsführer der Linken-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus. Bereits 2012 hatte die Linke eine Bundesratsinitiative zum Schließen von Schlupflöchern bei der Grunderwerbsteuer gefordert, was damals von SPD und CDU abgelehnt wurde. „Der Senat sollte endlich alle steuerlichen Möglichkeiten nutzen, um spekulativen Immobilienhandel unattraktiv zu machen“, fordert Zillich. Dazu sollte man darüber nachdenken, den Steuersatz generell zu erhöhen, sowie unterschiedliche Grundstücksgeschäfte mit unterschiedlichen Steuersätzen belegen – etwa ein niedriger Satz für Sozialen Wohnungsbau und ein höherer für Einkaufszentren. „Es ist absurd, einerseits die Mieten begrenzen zu wollen und andererseits Miethaie und Spekulanten steuerlich zu fördern“, sagt Steffen Zillich.

Dem Kampf gegen Share Deals stünde in der sich abzeichnenden rot-rot-grünen Senatskoalition nichts mehr im Wege, denn auch die Grünen ziehen mit. Ein Vorbild könnte die vom Bremer Senat geplante „Heuschreckensteuer“ sein: Die dortige rot-grüne Koalition möchte die Grunderwerbsteuer abhängig vom Umfang des Handels erhöhen – auf bis zu 19 Prozent, wenn mehr als 150 Wohnungen verkauft werden.

Jetzige Steuerregelung fördert Konzentration

Das hätte allerdings die negative Nebenwirkung, dass auch die städtischen Wohnungsunternehmen beim politisch geforderten Zukauf von Wohnungen deutlich mehr Geld ausgeben müssten. Das Bundesfinanzministerium meint zudem, die Länder könnten nur einen einheitlichen Steuersatz selbst festlegen. Ohne Gesetzesänderung auf Bundesebene lässt sich also vermutlich keine wie auch immer gestaltete „Heuschreckensteuer“ einführen.

Die Grünen-Fraktion im Bundestag hat bereits im Mai vorgeschlagen, Share Deals schon ab der Übernahme von 50 Prozent grunderwerbsteuerpflichtig zu machen. „Die Konzentration von Wohnungsbeständen in Händen großer Marktteilnehmer birgt die Gefahr steigender Mietpreise in Ballungszentren und schwächt die Position der Mieterinnen und Mieter gegenüber ihrem Vermieter“, heißt es in dem Antrag. „Ohne die Steuerfreiheit der Share Deals würde sich der Handel mit großen Immobilienbeständen und die Fusion großer Wohnungsunternehmen weniger lohnen.“

Fazit: Wenn der Staat seine Duldsamkeit gegenüber legaler und illegaler Steuervermeidung ablegt und gegen Kapitalflucht und Steuerhinterziehung konsequent vorgeht, wäre in den öffentlichen Kassen deutlich mehr Geld für eine soziale Wohnraumversorgung vorhanden.

Jens Sethmann

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Steuern rund um die Immobilie

Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, muss die Grunderwerbsteuer zahlen. Bis zur Föderalismusreform 2006 lag der Satz bundeseinheitlich bei 3,5 Prozent des Kaufpreises. Seither können die Bundesländer die Höhe selbst festlegen. Außer Bayern und Sachsen haben alle die Steuer erhöht. Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Brandenburg haben mit 6,5 Prozent die höchsten Sätze. Eine hohe Grunderwerbsteuer kann als Bremse für Immobilienspekulationen dienen. Durch Share Deals ist sie aber relativ leicht zu umgehen.

Die Grundsteuer wird regelmäßig fällig und fließt den Städten und Gemeinden zu. Besteuert wird der Grundbesitz nach einer komplizierten Berechnung, die allerdings auf veralteten Einheitswerten beruht. Problematisch ist dabei, dass unbebaute Grundstücke nur sehr gering besteuert werden und Eigentümer deshalb bequem mit Bauflächen spekulieren können, anstatt die Grundstücke schnell für den Wohnungsbau zu nutzen. Nach langen Verhandlungen haben die Länder im September einen Entwurf zur Grundsteuerreform in den Bundesrat eingebracht. Danach wird die Steuer anhand neu zu berechnender Grundstücks- und Gebäudewerte bemessen. Die Chance, mit der Grundsteuer brachliegende Wohnungsbauflächen zu mobilisieren, wird mit dieser Reform vertan. Die Grundsteuer wird über die Betriebskosten in vollem Umfang auf die Mieter umgelegt.

Immobilienunternehmen müssen an ihrem Sitz Gewerbesteuer an die Gemeinde zahlen. Die Flucht vor der Gewerbesteuer ist einer der Hauptgründe für Firmenverlegungen ins Ausland. Auslandsfirmen müssen aber Körperschaftsteuer zahlen. Die Körperschaftsteuer ist so etwas wie die Einkommensteuer für juristische Personen, also auch für Kapitalgesellschaften wie AGs oder GmbHs. Firmen, die im Ausland sitzen, müssen ihre in Deutschland erzielten Gewinne auf diese Art versteuern. Der Steuersatz ist aber mit einheitlich 15 Prozent für große Unternehmen sehr günstig. Die Körperschaftsteuer fließt den Ländern zu.

js

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Herd, Dach, Fenster, Treppen: Immobilienbesteuerung im Wandel der Zeit

Der Staat war in der Steuergestaltung schon immer erfinderisch. Schon in der Antike wurde der Hausbesitz besteuert. Ebenso kreativ waren die Steuerpflichtigen in der Steuervermeidung. Weit verbreitet war im Mittelalter die Herdsteuer, auch Feuergeld, Herdstattpfennig oder Rauchzins genannt, deren Höhe in vielen Ländern nach der Anzahl von Herden oder Kaminen pro Haushalt bestimmt wurde. Schon im alten Rom gab es die Dachsteuer, deren Höhe von der Größe der Dachfläche abhing. Diese Steuer hat später in Österreich dazu geführt, dass viele Adlige die Dächer ihrer Burgen und anderer wenig genutzter Gebäude abgedeckt haben, um Geld zu sparen. Viele der heutigen österreichischen Burgruinen wurden nicht in Kriegen zerstört, sondern wurden zur Steuervermeidung dem Verfall preisgegeben.

Bekannt ist auch die Fenstersteuer, die unter anderem in England und in den Niederlanden im 18. und 19. Jahrhundert erhoben wurde, in Frankreich sogar bis ins erste Drittel des 20. Jahrhunderts. Besteuert wurde die Zahl der Fenster eines Hauses. Die Folge: Viele Hausbesitzer ergriffen die Steuerflucht, indem sie ihre Fenster zumauerten – insbesondere bei den Häusern, die sie nicht selbst bewohnten, sondern vermieteten: Zur Steuerersparnis raubte man den Mietern das Tageslicht.

Die niederländische Treppensteuer hatte wiederum einen ganz anderen Effekt. Für Treppen vor der Eingangstür mussten – je nach Anzahl der Stufen – hohe Abgaben geleistet werden. Dadurch wurden Eingangstreppen zum Statussymbol. Wohlhabende Kaufleute bauten sich Häuser mit extra hohen Eingangstreppen, um ihren Reichtum zu demonstrierten. An den Bürgerhäusern in Amsterdam kann man diese Renommiertreppen heute noch sehen.

js

 

Hartmut Lindenberg
29.11.2016