Leitsatz:
Weigert sich der Mieter nach erfolgter Abmahnung, die von ihm ohne Genehmigung verlegten Elektroleitungen zurückzubauen, stellt dies eine erhebliche Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.
AG Mitte vom 28.3.2017 – 8 C 168/16 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Das Gericht hielt den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, da der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maß verletzt habe, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdete. Ein Eingriff in die Bausubstanz der Mietsache stelle eine solche erhebliche Gefährdung dar. Bauliche Veränderungen, die die Bausubstanz verändern, seien grundsätzlich nicht erlaubt. Dies gelte auch für die Verlegung von Elektroleitungen. Vorliegend hatte der Mieter nicht nur eine Trennwand eingezogen, die mit dem Boden verklebt wurde, sondern offensichtlich auch eine neue Tür nebst Zarge eingebaut sowie Elektroleitungen verlegt.
Gemäß § 10 des Mietvertrages bedurften derartige Veränderungen der Mietsache der schriftlichen Einwilligung des Vermieters. Eine solche lag unstreitig nicht vor. Soweit der Mieter sich auf eine zustimmende Äußerung der Mitarbeiterin der Hausverwaltung R. bezogen habe, entlaste ihn das nicht, urteilte das Gericht. Denn nach eigenem Bekunden des Mieters sollte lediglich über den Einbau einer Zwischenwand gesprochen worden sein. Abgesehen davon, dass diese Zusage in den nachfolgend geschlossenen Mietvertrag keinen Eingang gefunden habe, gingen die vom Mieter tatsächlich durchgeführten Maßnahmen, insbesondere durch die Veränderung der Elektrik, deutlich weiter.
Der Vermieter habe den Mieter auch gemäß § 543 Abs. 3 BGB mit Schreiben vom 13.6.2016 abgemahnt. Der Mieter habe jedoch keinerlei Bereitschaft signalisiert, einen Rückbau vorzunehmen. Der Vermieter sei schließlich angesichts der Erheblichkeit der Pflichtverletzung durch Eingriff in die Elektroinstallation auch nicht auf eine Unterlassungsklage nach § 541 BGB zu verweisen.
Urteilstext
Tatbestand
Die Parteien schlossen unter dem 29.04.2016 einen Mietvertrag über die aus dem Tenor zu 1) ersichtlichen Räumlichkeiten.
Am 23.05.2016 stellte die Klägerin fest, dass der Beklagte in den Räumlichkeiten Umbauten, insbesondere die Errichtung von Trockenbauwänden nebst Verlegung von Elektroleitungen zur Schaffung eines weiteren Zimmers vorgenommen hatte. Die Trockenbauwand wurde zum Boden verklebt.
Mit Schreiben vom 13.06.2016 mahnte die Klägerin den Beklagten wegen der nicht genehmigten Umbauten ab und forderte ihn zum Rückbau auf.
Mit Schreiben vom 29.06.2016 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß wegen der unerlaubten baulichen Veränderungen.
Mit der Klage begehrte die Klägerin zunächst außer der Räumung auch Zahlung einer Rate der Mietkaution in Höhe von 1.049,00 € sowie 10,00 € Kosten für Namensschilder.
Die Klägerin hat zunächst beantragt, 1. wie erkannt; 2. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1.059,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz aus· 1.049,00 € seit dem 18.06.2016 sowie aus 10,00 € seit dem 22.08.2016 zu zahlen. Die Klage ist dem Beklagten am 22.8.2016 zugestellt worden.
Die Klägerin hat den Zahlungsantrag in Höhe von 1.049,00 € im Hinblick auf eine am 14.09.2016 seitens des Beklagten geleistete Zahlung für erledigt erklärt und den Zahlungsantrag im Übrigen zurückgenommen. Der Beklagte hat sich dieser Erledigungserklärung unter Anerkennung seiner Kostentragungspflicht angeschlossen. Der Beklagte hat der teilweisen Klagerücknahme zugestimmt und insoweit Kostenantrag gestellt.
Die Klägerin beantragt nunmehr noch, wie erkannt.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Ansicht, die Umbauten stellten keine erhebliche Vertragsverletzung dar, sondern seien vielmehr nur übliche und zulässige Gestaltungsmaßnahme. Ein erheblicher Eingriff in die Bausubstanz liege nicht vor.
Der Beklagte behauptet, er habe bereits bei Besichtigung der Räumlichkeiten vor Abschluss des Mietvertrages gefragt, ob die Trennung eines Zimmers mit einer Zwischenwand zulässig sei, dies habe die Mitarbeiterin der Hausverwaltung R. uneingeschränkt bejaht.
…
Entscheidungsgründe
Die Klage ist in dem jetzt noch zur Entscheidung stehenden Umfang begründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Räumlichkeiten aus § 546 BGB, denn die fristlose Kündigung der Klägerin wegen nicht genehmigter Umbauten hat das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet.
Die Klägerin war zur Kündigung nach § 543 I, II Nr. 2 BGB berechtigt. Eine fristlose Kündigung ist hiernach gerechtfertigt, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maß verletzt, dass er sie Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Ein Eingriff in die Bausubstanz der Mietsache stellt eine solche erhebliche Gefährdung dar (LG Hamburg, WuM 1992,190). Bauliche Veränderungen, die die Bausubstanz verändern sind grundsätzlich nicht erlaubt, so z.B. auch die Verlegung von Wasserleitungen (Amtsgericht Mitte, Urteil vom 26.09.2013, Az: 6 C 83/13). Nichts anderes kann für die Verlegung von Elektroleitungen gelten.
Vorliegend handelt es sich um eine erhebliche bauliche Veränderung, welche der Beklagte vorgenommen hat. Ausweislich der Fotodokumentation hat der Beklagte eben nicht nur eine Trennwand eingezogen, die mit dem Boden verklebt wurde, sondern offensichtlich auch eine neue Tür nebst Zarge eingebaut sowie Elektroleitungen verlegt.
Gemäß § 10 des Mietvertrages bedürfen derartige Veränderungen der Mietsache der schriftlichen Einwilligung des Vermieters. Eine solche liegt unstreitig nicht vor. Soweit der Beklagte sich auf eine zustimmende Äußerung der Mitarbeiterin der Hausverwaltung R. bezogen hat, war dem Beweisangebot nicht nachzugehen. Nach eigenem Bekunden des Beklagten soll lediglich über den Einbau einer Zwischenwand gesprochen worden sein. Abgesehen davon, dass diese Zusage in den nachfolgend geschlossenen Mietvertrag keinen Eingang gefunden hat, gehen die vom Beklagten tatsächlich durchgeführten Maßnahmen, insbesondere durch die Veränderung der Elektrik, deutlich weiter.
Die Klägerin hat den Beklagten auch gem. § 543 III BGB mit Schreiben vom 13.06.2016 abgemahnt. Der Beklagte hat jedoch keinerlei Bereitschaft signalisiert, einen Rückbau vorzunehmen.
Die Klägerin ist angesichts der Erheblichkeit der Pflichtverletzung durch Eingriff in die Elektroinstallation auch nicht auf eine Unterlassungsklage nach § 541 BGB zu verweisen.
Dem Beklagten ist gem. § 721 ZPO jedoch eine Räumungsfrist von 3 Monaten zu gewähren. Diese Frist erachtet das Gericht unter Abwägung der beiderseitigen Interessen für ausreichend, um Ersatzwohnraum für den Beklagten zu finden, zumal das Mietverhältnis über die bisherige Wohnung in der B.straße xx offensichtlich noch fortbesteht.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 91 a, 708 Nr. 7 und 11, 711 ZPO.
23.12.2017
