Vermieter und Mieter können in der Regel drei volle Kalenderjahre warten, bevor sie Zahlungsansprüche durchsetzen. Danach tritt gemäß § 199 BGB die sogenannte Silvesterverjährung ein.
Illustration: Tomicek/LBS
Vertragspartner übersehen oft, dass die Verjährungsfrist erst am Ende des Kalenderjahres zu laufen beginnt. Steht dem Mieter zum Beispiel ein Guthaben aus einer Abrechnung zu, die er im September 2014 erhalten hat, tickt seine Uhr erst mit Ablauf des 31. Dezember 2014: Die Verjährung träte am 31. Dezember 2017 ein. Da dieser aber ein Sonntag ist, verlängert sich die Frist bis zum Ablauf des 1. Januar 2018. Auch der Vermieter müsste sich diesen Tag rot im Kalender notieren, wenn er beispielsweise eine Nachzahlung aus der im Jahr 2014 zugestellten Abrechnung fordert oder meint, der Mieter habe im Januar 2014 die Miete zu Unrecht gemindert. Auch sein Anspruch auf Zahlung der Kaution fällt darunter. Die Frist beginnt aber nur in Fällen, in denen der Berechtigte seinen Anspruch kennt oder kennen müsste. Das ist bei Schadenersatz manchmal nicht der Fall. Beispiel: Der Mieter erfährt fünf Jahre nach einer Eigenbedarfskündigung, dass dieser Grund vorgetäuscht war. Auch hier gilt aber eine Höchstfrist: Nach Ablauf von zehn Jahren kann nichts mehr gefordert werden.
Anspruch muss gerichtlich geltend gemacht werden
Kopfschmerzen am Neujahrsmorgen könnte bekommen, wer bis um 24 Uhr des Silvesterabends – in diesem Jahr wegen des Sonntags erst um 24 Uhr des 1. Januar – seinen Anspruch nicht gerichtlich geltend gemacht hat. Man beantragt entweder einen Mahnbescheid beim Amtsgericht – wenn die Wohnung in Berlin liegt, ist das Amtsgericht Wedding zuständig – oder man erhebt eine Klage beim Amtsgericht des Wohnorts. Es genügt, Klage oder Mahnbescheid zu faxen oder bis Mitternacht in den Gerichtsbriefkasten einzuwerfen.
Gerichtskosten müssen übrigens erst überwiesen werden, wenn das Gericht hierzu auffordert – dann aber unverzüglich.
Ähnlich wie Klage und Mahnverfahren hemmen gemäß § 203 BGB auch Verhandlungen die Verjährung. Haben Mieter und Vermieter zum Beispiel 2016 einen Monat über eine Minderung aus dem Jahr 2014 gestritten, ruht die Verjährung für diese Zeit. In diesem Fall träte die Verjährung also frühestens im Februar 2018 ein. Vorsicht: Die Frist beginnt wieder zu laufen, wenn die Verhandlungen einschlafen, weil der Gegner sich nicht mehr meldet.
Der Anspruch auf Beseitigung von Mängeln verjährt übrigens nicht. Hat das Gericht dagegen den Mängelbeseitigungs- oder einen anderen Anspruch anerkannt, gilt für Mieter und Vermieter eine 30-jährige Verjährungsfrist.
Wer meint, dass sein Anspruch am Jahresende 2017 verjährt, sollte sich rechtzeitig vor dem Jahreswechsel beim Mieterverein beraten lassen. Auch wenn man sich vor Amtsgerichten selbst vertreten darf, gilt gerade bei Mahnbescheiden Vorsicht: Der Vermieter muss erkennen können, welcher Anspruch gemeint ist – zum Beispiel aus welcher Abrechnung die Geldforderung stammt. Laien geraten durch vermeidbare Fehler leider häufig in die Verjährungsfalle.
Sebastian Bartels
Ausnahme: Kurze Verjährung bei Mietende
Nach der Beendigung des Mietverhältnisses gilt gemäß § 548 BGB eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten – für Mieter aber nur in zwei Fällen: zum einen, wenn sie Einrichtungen der Wohnung zurückverlangen, zum anderen, wenn der Vermieter ihnen Verwendungen erstatten soll, etwa Kosten für zu Unrecht ausgeführte Schönheitsreparaturen. Zum Vorteil des Mieters muss der Vermieter die Sechsmonatsfrist auch bei anderen Zahlungsansprüchen im Zusammenhang mit Auszug oder Verkauf der Wohnung beachten, etwa bei Beschädigungen oder Kosten für unterlassene Malerarbeiten. Für ihn läuft die Frist, sobald er Kenntnis vom Auszug hat und die Wohnung besichtigen kann.
sb
28.03.2022
