Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter normalerweise spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen. Schließlich muss man sich als Mieter darauf einstellen können. Das gilt jedoch nicht, wenn es sich lediglich um Kleinigkeiten handelt. Doch was genau fällt darunter?
Foto: Sabine Mittermeier
Der Austausch einer Nachtspeicherheizung durch eine Zentralheizung ist keine sogenannte geringinvestive Maßnahme, auch wenn ein Vermieter dieser Ansicht war. Den Mietern wurde in diesem Fall weder Zeitpunkt und Dauer der Arbeiten noch die voraussichtliche Mieterhöhung mitgeteilt. Doch Paragraf 555 c Abs. 4 Bürgerliches Gesetzbuch benennt die Ausnahme von der Ankündigungspflicht recht präzise. Demnach gilt sie nur für Maßnahmen, die mit keiner oder nur einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietwohnung verbunden ist und die zu einer allenfalls geringfügigen Mieterhöhung der Nettomiete führt. Klassische Beispiele sind die Installation einer Gegensprechanlage, die Anbringung von Briefkästen.
Aber auch dann, wenn Arbeiten in der Wohnung des Mieters erforderlich sind, beispielsweise um Rauchmelder anzubringen, muss dies nicht unbedingt drei Monate vorher angekündigt werden. Eine Stunde Arbeit in der Wohnung gilt laut Rechtsprechung als zumutbar, selbstverständlich nach Terminabsprache.
Der Härteeinwand und das Sonderkündigungsrecht des Mieters entfallen bei solchen Bagatellmaßnahmen – nicht jedoch die formalen Anforderungen an die anschließende Mieterhöhung, selbst wenn es nur um 10 Euro zusätzlich im Monat geht. Dies wurde kürzlich vom Amtsgericht Spandau noch einmal bestätigt. In dem vom Berliner Mieterverein (BMV) betreuten Fall ging es um ein Mieterhöhungsverlangen der Vonovia. Deutschlands größter Vermieter ist bekannt dafür, immer wieder kleinere Heizungsumstellungen vorzunehmen, ohne die Mieter darüber zu informieren. Ein paar Monate danach erhalten die Mieter Mieterhöhungen, die nicht weiter erläutert werden und die mit 10 oder 15 Euro pro Monat zwar bescheiden sind, auf Dauer aber doch ins Geld gehen. Das Amtsgericht Spandau schob dieser Modernisierungsstrategie einen Riegel vor. Die Richter stellten klar, dass der alleinige Hinweis auf die Gesamtkosten einer Maßnahme nicht ausreichend sei. Vielmehr müssten die Kosten für den Mieter transparent und zum Beispiel nach Gewerken aufgeschlüsselt werden (AG Spandau vom 26. November 2018 – 4 C 158/18). Das Mieterhöhungsverlangen wurde daher zurückgewiesen.
Kosten fallen erst nach Ende der Bauzeit an
Der Berliner Mieterverein (BMV) begrüßt das rechtskräftige Urteil. „Die Absicht des Vermieters, mit möglichst geringem Aufwand und wenig Information für den Mieter gute Erträge zu erwirtschaften, geht nicht auf“, erklärt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Besonders dreist: Die Mieterhöhung wurde schon vor Abschluss der Baumaßnahme verlangt. Grundsätzlich gilt ebenso wie bei großen Modernisierungen, dass zuerst die Bauarbeiten abgeschlossen sein müssen, bevor die Mieterhöhung verschickt wird. Die höhere Miete ist dann mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens zu zahlen.
Und was passiert, wenn der Vermieter die Ankündigung unterlässt, obwohl es sich nicht nur um eine geringinvestive Maßnahme handelt? In diesem Fall wird er sozusagen finanziell bestraft und kann die höhere Miete erst neun Monate nach Zugang der Mieterhöhungserklärung durchsetzen. Grundsätzlich gilt, egal ob große oder kleine Modernisierung: Die Maßnahme muss den Gebrauchswert einer Mietsache erhöhen oder zur Einsparung von Energie beitragen.
Birgit Leiß
Ceranherd muss geduldet werden
Der Austausch eines alten Plattenherdes durch einen Herd mit Cerankochfeld ist eine Bagatellmodernisierung, die vom Mieter zu dulden ist. Das hat das Amtsgericht Neukölln entschieden (AG Neukölln vom 19. Dezember 2016 – 10 C 391/16). In dem Fall sträubte sich der Mieter gegen den Ersatz, obwohl die Vermieterin die Kosten nicht einmal umlegen wollte. Ein Elektroherd mit Cerankochfeld erhöhe den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig, befand das Gericht. Gleichzeitig sei sie nur mit unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache verbunden, so dass die formalen Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung nicht gelten.
bl
28.05.2019
