Berliner Mietendeckel  -
Fünfjährige Atempause nimmt Gestalt an

 
Der Senat hat einen Gesetzentwurf für den Mietendeckel vorgelegt. Demnach sollen die Mieten für fünf Jahre durch feste Obergrenzen gedeckelt werden. In bestimmten Fällen sind Mietsenkungen möglich. Bei niedrigen Ausgangsmieten sind aber auch geringe Mieterhöhungen erlaubt.

Nachdem der Senat die Einführung eines Mietendeckels beschlossen hatte und im Sommer wochenlang heiß darüber diskutiert wurde, wie diese Mietenbegrenzung aussehen könnte, hat Stadtentwicklungssenatorin Lompscher Anfang September den Referentenentwurf für das Mietendeckel-Gesetz auf den Tisch gelegt.

Das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG)“ – so der offizielle Titel – soll den Mietern eine „Atempause“ verschaffen. Die Mieten werden für fünf Jahre durch Oberwerte gedeckelt. Ausgangslage für die Betrachtung sind die Mieten, die am Stichtag 18. Juni 2019 geschuldet waren. Die Hauruck-Mieterhöhungen, die einige Vermieter kurz vor diesem Datum noch abgeschickt haben, könnten ins Leere laufen. Der Mietendeckel soll jedoch „atmen“. Das heißt, die Mieten können jährlich um 1,3 Prozent angehoben werden, sofern die festgelegten Obergrenzen noch nicht erreicht sind. Mit diesen moderaten Erhöhungsmöglichkeiten kommt man gemeinwohlorientierten Vermietern entgegen, die sich bisher mit ihren Mietforderungen zurückgehalten haben. 

Die Obergrenzen sind nach Gebäudealter und Ausstattung gestaffelt (siehe Tabelle). Sie reichen bei voll ausgestatteten Wohnungen von 5,95 bis zu 9,80 Euro pro Quadratmeter. Substandard-Wohnungen haben niedrigere Grenzen. Grundlage für die Werte ist der Mietspiegel von 2013. Die Festlegung auf dieses Ausgangsjahr wurde vorgenommen, damit die spekulativen Mietsteigerungen der letzten Jahre nicht legitimiert werden. Stattdessen hat man für die vergangenen sechs Jahre ein Zuschlag in Höhe der Preis- und Lohnentwicklung hinzugerechnet. Wenn in den letzten 15 Jahren eine Modernisierung in der Wohnung vorgenommen wurde, erhöhen sich die Obergrenzen der Tabelle um bis zu 1,40 Euro. Für Neubauten, die ab 2014 bezugsfertig waren, gilt der Mietendeckel nicht. 

Mieten, die über der Obergrenze liegen, sollen auf Antrag des Mieters gesenkt werden können, wenn die Nettokaltmiete mehr als 30 Prozent des Haushaltseinkommens ausmacht. Bei Wiedervermietungen darf keine Miete verlangt werden, die die Obergrenze überschreitet.

Modernisierungen, die die Mieten um bis zu 1 Euro pro Quadratmeter verteuern, müssen vorab dem jeweiligen Bezirksamt angezeigt werden. Für teurere Maßnahmen muss eine Genehmigung beantragt werden.

Vermieter, die nachweisen, dass der Mietendeckel ihnen dauerhafte Verluste beschert oder die Substanz der Mietsache gefährdet, können eine Überschreitung der Obergrenzen beantragen. Für die davon betroffenen Mieter werden dann Mietzuschüsse gewährt.

BMV: Gutes Instrument gegen Mietenexzesse

Der Berliner Mieterverein (BMV) zeigt sich „weitgehend zufrieden“ mit dem Referentenentwurf. Er entspricht auch in den meisten Punkten seinem eigenen Modell (MieterMagazin 9/2019, Seite 20: „Mieterverein präsentiert sein differenziertes Konzept“). „Wir sind optimistisch, dass den Mietern Berlins alsbald ein gutes Instrument gegen die Mietenexzesse zur Verfügung steht“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. 

Mit Sorge sieht er jedoch die weichen Genehmigungskriterien für Modernisierungen, die dazu führen dürften, dass nahezu alle Maßnahmen genehmigt und sich entsprechend mit bis zu 3 Euro pro Quadratmeter auf die Miete auswirken werden. 

Derzeit befindet sich der Gesetzentwurf in der parlamentarischen Abstimmung und wird voraussichtlich Mitte Oktober beschlossen. Im Januar 2020 könnte der Mietendeckel in Kraft treten. 

Jens Sethmann

Hartmut Lindenberg
28.09.2022