Der Mietendeckel ist da! -
Berlin ist das erste Bundesland mit eigener Mietenbegrenzung

Seit dem 23. Februar 2020 gilt in Berlin für fünf Jahre der Mietendeckel. Die Mieten werden auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren, dürfen bestimmte Obergrenzen nicht überschreiten und können in neun Monaten sogar abgesenkt werden, wenn sie überhöht sind. Berlins Mieter bekommen damit eine „Atempause“. Der Senat reagiert mit dem Mietendeckel auf die völlig untaugliche Mietenpolitik der Bundesregierung und nutzt als erstes Bundesland die Zuständigkeit für das Wohnungswesen, die mit der Grundgesetzänderung von 2006 vom Bund an die Länder abgegeben wurde.

Der Mietendeckel ist da! Berlin ist das erste Bundesland mit eigener Mietenbegrenzung

Am 30. Januar 2020 hat das Abgeordnetenhaus das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“ – also den Berliner Mietendeckel – verabschiedet. Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) nennt das „eine gute Botschaft für die Mieter unserer Stadt“, nachdem sich die Anspannung auf dem Wohnungsmarkt jahrelang immer weiter verschärft hatte. „Die Bundesregierung hat dieser Entwicklung nahezu tatenlos zugesehen. Deshalb haben wir mit dem Mietendeckel ein Instrument geschaffen, das die teilweise absurde Preisentwicklung für die nächsten fünf Jahre stoppt“, erklärt Lompscher. „Es ist die Aufgabe von Politik, Rahmenbedingungen dafür zu schaffen, dass sich Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen auch künftig eine Wohnung und ein dazugehöriges Leben in Berlin leisten können.“

Zustimmung kommt vom Berliner Mieterverein (BMV): „Wir begrüßen den Mietendeckel ganz ausdrücklich, auch wenn wir nicht mit allen Regelungen glücklich sind“, sagt Reiner Wild, Geschäftsführer des BMV. Die teilweise maßlosen Wohnkostensteigerungen durch die Immobilien- und Wohnungswirtschaft und die halbherzigen und unzureichenden Regulierungsversuche der Bundespolitik haben den Boden bereitet für ein massiveres Eingreifen der Berliner Landesregierung. „Mit einem öffentlich-rechtlichen Landesgesetz zur Deckelung der Mieten in Berlin tut sich eine historische Chance für eine soziale Wohnungsversorgung auf“, so Wild. 

Auch Berlins Regierender Bürgermeister Michael Müller argumentierte während der 16-monatigen Entstehungszeit des Mietendeckels grundsätzlich: „Was wir erleben, wie mit Grund und Boden spekuliert wird, ist schlichtweg unanständig.“

Die Idee, dass Berlin als Bundesland eine öffentlich-rechtliche Mietenbegrenzung einführen kann, stammt von Peter Weber, Jurist im Pankower Wohnungsamt. Im November 2018 hat er in der „JuristenZeitung“ dargelegt, dass mit der Grundgesetzänderung von 2006 der Bund die Zuständigkeit für das Wohnungswesen an die Länder abgegeben hat und somit Berlin eine eigene Mietpreisbeschränkung aufstellen könnte. Auch erfahrene Juristen waren von diesem überzeugend einfachen Gedankengang überrascht.

In die politische Diskussion wurde diese Idee von einer Gruppe um die SPD-Bundestagsabgeordnete Eva Högl geworfen. Sie forderten den Senat im Januar 2019 auf, eine solche Mietpreisbeschränkung noch in dieser Legislaturperiode zu beschließen. Nach anfänglicher Skepsis einigten sich SPD, Linke und Grüne. Am 18. Juni legte Stadtentwicklungssenatorin Lompscher Eckpunkte für den – mittlerweile so genannten – Mietendeckel vor. Dieser Tag gilt auch als Stichtag für die eingefrorenen Mieten. 

In jenen Wochen begannen auch die wütenden Kampagnen der Vermieter-, Wirtschafts- und Baulobby gegen das Vorhaben. „Der Mietendeckel kommt einer Enteignung gleich und ist eine Katastrophe für den Berliner Wohnungsmarkt“, äußerte Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Der Eigentümerverband Haus & Grund rief seine Mitglieder zu umgehenden Mieterhöhungen auf. „Immobilieneigentümer in Berlin werden den Wohnraum nicht mehr kostendeckend bewirtschaften können“, erklärt der Haus & Grund-Vorsitzende Carsten Brückner. 

Gegen die kommende Mietenbegrenzung machte auch der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) mobil, in dem überwiegend gemeinwohlorientierte Gesellschaften organisiert sind – aber eben auch die keineswegs gemeinwohlorientierte Deutsche Wohnen und andere. Auch die Wohnungsbaugenossenschaften reihten sich in die Phalanx der Kritiker ein. Sie, die verhältnismäßig niedrige Mieten haben, sind zwar von der Deckelung durch Obergrenzen und künftige Mietsenkungsmöglichkeiten kaum betroffen, fürchten aber Einbußen wegen des Einfrierens der bestehenden Mieten. Deshalb wurde auch darüber diskutiert, die Genossenschaften vom Mietendeckel ganz freizustellen, doch so eine Extrawurst allein aufgrund der Unternehmensform wäre eine rechtlich bedenkliche Ungleichbehandlung. Statt dessen schrieb man eine Ausnahme für niedrige Mieten ins Gesetz und die Möglichkeit, Mieten in Höhe der Inflationsrate zu erhöhen. 

Oft war die Argumentation der Mietendeckel-Gegner polemisch und unsachlich. Der Mietendeckel wird keinen Vermieter ruinieren und nicht zum Verfall der Wohnhäuser führen, denn die heutigen Mieten reichen allemal zur Instandhaltung der Bausubstanz, und für notleidende Vermieter gibt es sogar Härtefallregeln. Der Deckel wird auch nicht den Wohnungsneubau verhindern, denn für Neubauten gilt er gar nicht. Der oft wiederholte Vorwurf, durch den Mietendeckel entstehe „keine einzige neue Wohnung“ ist völlig absurd. Keine mietrechtliche Regelung kann neue Wohnungen entstehen lassen. 

Tatsache ist: Die Berliner Bauwirtschaft kann sich seit Jahren vor Aufträgen nicht mehr retten. Wider besseren Wissens organisierte sie dennoch am 9. Dezember 2019 eine Demonstration, bei der 1500 Bauarbeitern einheitliche Schilder mit Aufschriften wie „Mietendeckel zerstört unsere Altersvorsorge!“ in die Hand gedrückt wurden. 

Weitaus eindrucksvoller und authentischer waren dagegen die Mietenwahnsinn-Demonstration am 6. April 2019 mit 35.000 Teilnehmern und die Demo „Richtig deckeln, dann enteignen“ am 3. Oktober 2019, zu der trotz Regenwetters rund 4000 Menschen kamen.

Auch die Industrie- und Handelskammer (IHK) positionierte sich gegen den Mietendeckel. „Jede Mietenkappung mit politisch festgelegten Obergrenzen vernichtet Vertrauen und Investitionsbereitschaft“, sagt IHK-Prasidentin Beatrice Kramm. Angeblich drohten „die schwerwiegendsten Folgen für den Berliner Wohnungsmarkt“. So einseitig Stellung zu beziehen, ist problematisch, denn in der IHK sind alle Gewerbetreibenden Pflichtmitglieder – auch die Unternehmer, die wissen, dass die steigenden Mieten für Berlin ein echter Standortnachteil sind, wenn sie Mitarbeiter von außerhalb anwerben wollen. 

Die Grundsatzkritik der Vermieterverbände hält der Berliner Mieterverein (BMV) nicht für gerechtfertigt. „Eine Atempause für die Mieterschaft ist vertretbar, weil die Vermietereinkünfte und Immobilienvermögen massiv angestiegen sind – das darf nicht vergessen werden“, erklärt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild.

Unter einem Gewitter von Rechtsgutachten, Meinungsumfragen und Stimmungsmache erarbeitete die Stadtentwicklungsverwaltung einen Gesetzentwurf, den der Senat am 22. Oktober 2019 beschlossen hat. Im Dezember ging das Gesetz in das Abgeordnetenhaus, wo die Regierungsfraktionen noch einige Änderungen vornahmen. Am 30. Januar wurde der Mietendeckel mit 85 zu 64 Stimmen im Berliner Landesparlament angenommen. Nach der Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt tritt er in Kraft.

Jens Sethmann

Wie der Mietendeckel funktioniert

Mit dem Mietendeckel werden die Mieten nicht nur gedeckelt, sondern auch eingefroren und teilweise sogar abgesenkt. Er gilt für die rund 1,5 Millionen freifinanzierten Wohnungen – das sind mehr als 90 Prozent aller Berliner Mietwohnungen. 

Bei Sozialwohnungen und Wohnraum, der mit öffentlicher Förderung modernisiert wurde, greift der Mietendeckel nicht, denn hier gelten gesonderte Preisbindungen. Ausgenommen sind außerdem Neubauten, die ab 2014 bezugsfertig geworden sind.

Die Nettokaltmieten werden auf dem Stand vom 18. Juni 2019 bis zum 31. Dezember 2021 eingefroren. Es bleibt also bei der Miete, die an diesem Tag wirksam vereinbart war. Mieterhöhungen sind ab diesem Stichtag nicht mehr zulässig. Das gilt auch für Staffel- oder Indexmietverträge: Nach dem Stichtag eintretende Erhöhungsschritte sind nicht wirksam. 

18. Juni 2019 bis Inkraftreten

Mieter, die nach dem 18. Juni 2019 eine Mieterhöhung bekommen haben, können zweierlei tun: 

Entweder sie zahlen ab dem Inkrafttreten des Mietendeckels nur noch die am 18. Juni vereinbarte Nettokaltmiete. Sie sollten dabei aber wegen möglicher Rechtsstreitigkeiten den eingesparten Betrag vorsorglich zur Seite legen. 

Oder: Mieter zahlen weiter die erhöhte Miete und fordern den Vermieter unter Fristsetzung auf, die niedrigere Stichtagsmiete zu bestätigen. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die zulässige Miete mitzuteilen. Wenn er das nicht tut oder die mitgeteilte Miete nicht dem Gesetz entspricht, können Mieter vor Gericht eine Feststellung über die zulässige Miete erstreiten. Gleichzeitig sollten Mieter das Bezirksamt bitten, die Miete zu überprüfen. Das Bezirksamt kann dann feststellen, ob die Miete überhöht ist und ein Bußgeld verhängen. Ob man die Mieterhöhungsbeträge aus den Monaten zwischen dem 18. Juni 2019 und dem Inkrafttreten des Deckels zurückfordern kann, müssen die Gerichte entscheiden.

Mieterhöhung ab 2022 maximal 1,3 Prozent

Ab Januar 2022 können die Mieten um bis zu 1,3 Prozent erhöht werden. Der exakte Prozentsatz wird vom Senat festgelegt. Er soll die allgemeine Preissteigerung widerspiegeln. Je nachdem, wie sich die Inflationsrate entwickelt, kann der jährliche Erhöhungssatz auch niedriger, aber nicht höher als 1,3 Prozent sein.

Neue Mietverträge in Miethöhe begrenzt

Beim Abschluss neuer Mietverträge werden die Mieten gedeckelt. Auch hier gilt die Stichtagsmiete fort, die am 18. Juni 2019 mit einem Vormieter vereinbart worden war. Mieter haben einen Auskunftsanspruch gegenüber ihrem Vermieter, wie hoch diese Miete war. Eine Ausnahme gilt für niedrige Mieten: Wenn die Vormiete unter 5,02 Euro pro Quadratmeter lag und die Wohnung modern ausgestattet ist, kann bei der Wiedervermietung bis zu 1 Euro pro Quadratmeter mehr verlangt werden, höchstens aber 5,02 Euro. 

Bei höheren Mieten greifen die Oberwerte der Mietentabelle (siehe Seite 21). Liegt der vom Vormieter gezahlte Preis oberhalb des entsprechenden Wertes in der Mietentabelle, gilt der Quadratmeterpreis der Tabelle als die höchstzulässige Miete. Die Obergrenzen liegen je nach Ausstattung und Baujahr zwischen 3,92 Euro und 9,80 Euro pro Quadratmeter. Ist eine besonders moderne Ausstattung vorhanden, erhöhen sich die Obergrenzen noch einmal um je 1 Euro pro Quadratmeter. In Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen erhöhen sich die Oberwerte um zehn Prozent (siehe „Zulässige Zuschläge“, Seite 21). Die Mietobergrenzen müssen alle zwei Jahre angepasst werden.

Vor dem Abschluss eines neuen Mietvertrages ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die zum Stichtag vereinbarte Miete und die Berechnung der Mietobergrenze mitzuteilen. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach oder fordert er eine höhere Miete, sollte man sich an das Bezirksamt wenden. Die Behörde kann dem Vermieter ein Bußgeld auferlegen. Außerdem kann das Bezirksamt Auskunft über die zulässige Miethöhe geben. Mieter können dann sofort die Miete auf die Mietobergrenze absenken – sollten aber die eingesparten Beträge sicherheitshalber zur Seite legen. Oder aber sie zahlen die hohe Miete weiter und lassen selbst vor Gericht die zulässige Miete ermitteln. 

Mieterhöhungsgrenze nach Modernisierung

Gedeckelt werden auch Mieterhöhungen nach einer Modernisierung. Sie dürfen die Nettokaltmiete höchstens um 1 Euro pro Quadratmeter ansteigen lassen. Mieterhöhungen sind nur für Maßnahmen möglich, die entweder der Energieeinsparung dienen (Wärmedämmung oder Heizungsaustausch), Barrieren abbauen (Schwellenbeseitigung oder Türverbreiterung) oder die gesetzlich vorgeschrieben sind (etwa der Einbau von Rauchwarnmeldern). 

Mietsenkung nach neun Monaten möglich

Neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes können überhöhte Mieten auch abgesenkt werden. Eine Miete ist überhöht, wenn sie die zulässige Mietobergrenze – gegebenenfalls zuzüglich Ausstattungs- oder Modernisierungszuschlag – um mehr als 20 Prozent übersteigt. Dabei ist die Wohnlage zu beachten. 

Für Wohnraum in einfacher und mittlerer Lage gibt es Abzüge von 0,28 Euro beziehungsweise 0,09 Euro, in guter Wohnlage ist ein Aufschlag in Höhe von 0,74 Euro hinzuzurechnen. Eine überhöhte Miete kann dann auf den so errechneten Betrag abgesenkt werden. Im Extremfall einer zwischen 2003 und 2013 gebauten Wohnung (9,80 Euro pro Quadratmeter), die frisch modernisiert wurde (+ 1 Euro), modern ausgestattet ist (+ 1 Euro) und sich in guter Wohnlage befindet (+ 0,74 Euro), gilt die Miete erst dann als überhöht (Tabellenwert + 20 Prozent), wenn die Nettokaltmiete 15,02 Euro überschreitet. Darunter kann in diesem Fall keine Mietsenkung beansprucht werden. 

Eine Datenauswertung des Portals „Immobilienscout24“ hat ergeben, dass im letzten Jahr bei fast allen Berliner Mietangeboten die Miete über der jeweiligen Mietendeckel-Obergrenze lag. Mieter müssen die Mietabsenkung selbst durchsetzen. Im Gesetzentwurf war zunächst vorgesehen, dass betroffene Mieter bei der Senatsverwaltung einen Antrag auf Absenkung der überhöhten Miete stellen und die Behörde dann in einem Verwaltungsakt die zulässige Höhe festsetzt. Aus Angst vor einer Überlastung der Verwaltung wurde nun das Verfahren dahingehend geändert, dass ein Verwaltungsakt der Behörde nicht erforderlich, aber weiterhin möglich ist. Mieter können und sollen die Absenkung selbst durchführen. Dafür können sie aber weiterhin von der Behörde einen Bescheid über die zulässige Miethöhe erbitten, den die Behörde auch als Verwaltungsakt erlassen kann.

Mieterverein gibt Unterstützung

„Es ist nun an den Mietern, die Ansprüche aus dem Gesetz auch geltend zu machen“, erklärt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Der Mieterverein baut sein Informations- und Beratungsangebot zum Mietendeckel aus und stellt einen Online-Mietendeckelrechner zur Verfügung. „Wir werden die Mieter bei der Durchsetzung der Ansprüche begleiten und vertreten“, verspricht Wild. 

js

Zulässige Zuschläge

Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich die Mietobergrenze um einen Zuschlag von zehn Prozent. 

Für Wohnraum mit moderner Ausstattung erhöht sich die Mietobergrenze um 1 Euro. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn der Wohnraum wenigstens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist:

1. schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug

2. Einbauküche

3. hochwertige Sanitärausstattung

4. hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume

5. Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m²a)

Die Kritiker ziehen vor Gericht

Mit dem Mietendeckel betritt Berlin juristisches Neuland. Der Senat ist davon überzeugt, das Mietendeckel-Gesetz rechtssicher formuliert zu haben. Die Opposition glaubt hingegen, dass der Mietendeckel verfassungswidrig sei, denn für die Mietenpolitik ist nach ihrer Ansicht allein der Bund zuständig, und die Bundesregierung habe auf diesem Feld zum Beispiel mit der Mietenbremse bereits gehandelt. 

Auch die Immobilienwirtschaft vertritt diesen Standpunkt. „Das Berliner Parlament hat ein verfassungswidriges Gesetz verabschiedet“, sagt Susanne Klabe, Geschäftsführerin des Landesverbandes Berlin/Brandenburg Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen BFW. Ähnlich BBU-Vorstand Maren Kern, die glaubt, dass der Mietendeckel „in mehrfacher Hinsicht klar im Widerspruch zum Grundgesetz steht“.

„Der Deckel löst keine Probleme, er ist das Problem“, erklärt Christian Gräff, CDU-Sprecher für Bauen und Wohnen. Die Vorsitzenden der Berliner CDU- und FDP-Fraktionen, Burkard Dregger und Sebastian Czaja, haben verkündet, vor dem Berliner Verfassungsgerichtshof Klage einzureichen. Was für die Mieter gewonnen wäre, sollten sie den Mietendeckel erfolgreich kippen, bleibt ihr Geheimnis.

„Die Ankündigung der Fraktionsvorsitzenden von CDU und FDP zeigt, dass ihnen die Wohnungsnotlagen der Mieterinnen und Mieter in Berlin gleichgültig sind“, kommentiert BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. CDU, FDP und AfD haben im Abgeordnetenhaus nicht einen einzigen Änderungsantrag zum Mietendeckelgesetz eingebracht. „Das zeigt, dass es der Opposition nicht um konstruktive Vorschläge zur Verbesserung des Mieterschutzes geht“, so Wild. 

js

Umfrage: Deutsche mehrheitlich für den Mietendeckel

Der jetzt vom Berliner Abgeordnetenhaus beschlossene Mietendeckel mit Obergrenzen für die Wohnkosten stößt bei den Deutschen mehrheitlich auf Zustimmung. 71 Prozent finden das Vorgehen der rot-rot-grünen Koalition in Berlin eher gut, wie eine Umfrage von Infratest dimap für den ARD-Deutschlandtrend ergab. Nur jeder Vierte (24 Prozent) findet den Mietendeckel eher schlecht. Mehrheitliche Zustimmung für die Berliner Entscheidung zum Mietendeckel gibt es der Umfrage zufolge unter Anhängern fast aller im Bundestag vertretenen Parteien. Einzig die Anhänger der FDP sind geteilter Meinung.

Ganz anders reagieren die Befragten, wenn es um die Beurteilung der Wohnungspolitik der Bundesregierung geht. Grundsätzlich sehen die Bürger laut Umfrage die Wohnungspolitik kritisch. 80 Prozent sind mit den Anstrengungen der Politik weniger oder gar nicht zufrieden. 

dmb

Hartmut Lindenberg
19.06.2023