Leitsatz:
Es besteht keine Duldungspflicht des Mieters zur Anbindung der mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Wohnung an eine zentrale Gasheizung als kombinierter Heiz- und Warmwasseranlage, wenn gutachterlich festgestellt wurde, dass damit keine Endenergieeinsparung eintritt.
LG Berlin vom 23.7.2019 – 67 S 318/15 –
Mitgeteilt von RA Ludger Freienhofer
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Vermieter begehrte vom Mieter die Duldung des Einbaus von Isolierglasfenstern sowie die Duldung des Einbaus einer zentralen Gasheizungsanlage zur Anbindung der Wohnung an die zentrale Heizungsanlage, einer kombinierten Heiz- und Warmwasseranlage, verbunden mit den dafür erforderlichen Maßnahmen. Der Mieter verweigerte die Duldung. Die daraufhin erhobene Duldungsklage wurde hinsichtlich des Heizungseinbaus vom Landgericht abgewiesen, und zwar mit einer für den heizungstechnischen Laien überraschenden Begründung.
Zwar liege eine nachhaltige Einsparung von Endenergie im Sinne des § 555 b Nr. 1 BGB schon dann vor, wenn die Maßnahme dauerhaft wirke und bei im Übrigen unveränderter bestimmungsgemäßer Nutzung der Mieträume zu einer messbaren Reduzierung des Energieverbrauchs führen werde. Diese Voraussetzungen seien im Hinblick auf die vorliegenden Maßnahmen jedoch nicht erfüllt. Dies ergebe sich aus dem Gutachten des von der Obersten Bauaufsicht Berlin anerkannten Prüfsachverständigen für energetische Gebäudeplanung und seinen Erläuterungen im Rahmen seiner Vernehmung in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht.
Der Sachverständige komme mit überzeugenden Überlegungen und Berechnungen zu dem Ergebnis, dass die genannte Erneuerung durch gemeinsame zentrale Erzeugung von Heizwärme- und Trinkwarmwasser bereits keine Maßnahme darstelle, durch die in Bezug auf die Mietsache bei üblichem Nutzerverhalten Endenergie nachhaltig eingespart werde. Dies sei dem Umstand geschuldet, dass zwar durch die Umstellung von Niedertemperaturtechnik auf Brennwerttechnik anteilig eine energieenergetische Verbesserung bei der Wärmeerzeugung resultiere, dem jedoch ein höherer Energiebedarf bei der Trinkwarmwasserbereitung und Wärmeverteilung gegenüberstehe. Der Einwand des Vermieters, die Bewertung der Einsparung von Endenergie beziehungsweise Primärenergie sei getrennt nach Warmwasser- und Heizwärmeerzeugung zu berechnen, verfange nicht. Insoweit müsse sich der Vermieter daran festhalten lassen, dass er in der Modernisierungsankündigung erklärte, den Einbau einer zentralen Gasheizungsanlage inklusive Warmwasserbereitung zu beabsichtigen und die Versorgung der Wohnung über diese kombinierte Heiz- und Warmwasseranlage zu gewährleisten. Der Sachverständige weise insoweit zutreffend darauf hin, dass angesichts der nunmehr gemeinsamen zentralen Erzeugung von Trinkwarmwasser und Heizungswasser insgesamt keine Einsparung eintrete, wenn lediglich ein Teil der neuen zentralen Technik zu einer Einsparung führe, der andere Teil der neuen zentralen Technik aber zu einem größeren Mehrverbrauch führe.
Überzeugend sei ferner der weitere Hinweis des Sachverständigen, die Trennung bei der Beurteilung der Gesamtmaßnahme sei darüber hinaus technisch nicht möglich, da im Fall des unterbleibenden Anschlusses einzelner Wohnungen an die gemeinsame Warmwassererzeugung eine voraussichtlich überdimensionierte Anlage vorhanden wäre.
Ebenso wenig führe der Verweis auf nach dem Austausch der Fenster und dem Einbau von neuen energiesparenden Außenfenstern sowie des dadurch reduzierten Heizwärmebedarfs zu keiner für den Vermieter günstigen Beurteilung. Denn insoweit sei zu berücksichtigen, dass bei dem gemeinsamen Ansatz der Gesamtmaßnahmen mit neuen Fenstern und neuer Heiz- und Warmwasserbereitung selbst unter Vernachlässigung einer möglichen höheren Dichtheit der neuen Fenster ein maßgeblicher Energieeinspareffekt durch den Austausch der Fenster und nicht durch die Erneuerung/Anpassung der Heiz- und Trinkwasserversorgung resultiere – mit der Folge, dass in Kombination mit dem Austausch der Fenster die Anpassung der Heizanlagentechnik nicht zu einer Einsparung von Endenergie führe.
Urteilstext
Gründe
I.
Auf die Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO; § 26 Nr. 8 EGZPO verzichtet.
II.
Die Berufung ist gemäß §§ 511ff. ZPO zulässig, insbesondere form- und fristgemäß eingelegt und rechtzeitig begründet worden.
Die Berufung ist auch in der Sache überwiegend erfolgreich und rechtfertigt insoweit eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
Die Beklagte ist gemäß §§ 555d Abs. 1, 555c, 555b Nr. 1 und 4 BGB, § 555d BGB zur Duldung der auf die Modernisierungsankündigung vom 30. Dezember 2014 gestützten Arbeiten nach Maßgabe des Urteilstenors zu I. verpflichtet.
Die Modernisierungsankündigung vom 30. Dezember 2014 entspricht in formeller und materieller Hinsicht den gesetzlichen Anforderungen. Es handelt sich bei diesen Maßnahmen um solche zur Wohnwertverbesserung bzw. Energieeinsparung, welche wirksam angekündigt worden sind.
Das Ankündigungsschreiben ist formell wirksame Grundlage der klägerischen Duldungsansprüche, denn es genügt den Vorgaben des § 555c BGB. Die Ankündigung beschreibt die Art und den voraussichtlichen Umfang der geplanten Maßnahmen, ihren voraussichtlichen Beginn, ihre voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung hinreichend genau. Sie ist ferner bei Anlegung objektiver Maßstäbe geeignet, der Beklagten das von § 555c Abs. 1 S. 2 Ziff. 1 BGB geforderte hinreichende Bild von dem zu vermitteln, was mit der geplanten Modernisierung voraussichtlich an Änderungen auf sie zukommt. Dies gilt auch hinsichtlich der Modernisierung der Fenster. Hierfür genügt es, dass der erstrebte Duldungserfolg sowie der voraussichtliche Umfang der zu duldenden Arbeiten – wie hier – in seinen wesentlichen Umrissen und Schritten im Antrag umschrieben werden (vgl. BGH, Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 242/10, BeckRS 2011, 25101). Ergänzende Informationen zu der von der Beklagten hinterfragten nutzerunabhängigen Lüftung ergeben sich aus dem Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 22. Juni 2015 unter Verweis darauf, die Fenster würden mit Falzlüftern versehen, um einen Mindestluftwechsel zu ermöglichen. Zwar können im Ankündigungsschreiben fehlende Angaben grundsätzlich nicht in einem (späteren) Schriftsatz nachgeholt werden. Hier wurden indes lediglich ergänzend auf Nachfrage dem Informationsbedürfnis des Mieters genügende technische Details bezüglich des Einbaus von Falzlüftern, das heißt von mechanischen Lüftungsschlitzen im Fensterrahmen, die keine (ankündigungspflichtigen) speziellen Filtersysteme oder Stromzuleitungen erfordern, als Maßnahme zur Verhinderung von schädlicher Anfeuchtung der Bausubstanz mitgeteilt, während sich die maßgeblichen Informationen bereits in dem Ankündigungsschreiben befanden (vgl. BeckOK MietR/Müller, 16. Ed. 1.6.2019, BGB § 555c Rn. 32; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Auflage 2013, § 555c BGB Rn. 43 m. w. N.; weitergehend LG Berlin, Urteil (Einzelrichter) vom 10. Januar 2018 – 18 S 278/14, Rn. 16, juris). Der Erstellung eines Lüftungskonzepts nach der DIN 1946 – Raumlufttechnik – Teil 6 Lüftung von Wohnungen, Abschnitt 4.1, als solchem bedarf es für den Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter hingegen nicht (vgl. LG Berlin, Urteil vom 19. Dezember 2014- 63 S 103/14, Rn. 10, juris). Soweit die Beklagte auf nach den Feststellungen des Gutachters fehlerhaften Angaben zu dem U-Wert der Fenster verweist, führt dies nicht zur formellen Unwirksamkeit der Modernisierungsankündigung. Den Mindestanforderungen des § 555c Abs. 1 Nr. 1 BGB i.V.m. § 555b Nr. BGB genügt die Darlegung von konkreten Tatsachen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie zumindest überschlägig nachvollziehen kann (vgl. LG Berlin; Beschluss vom 13. März 2015 – 65 S 364/14, juris Tz. 2 m.w.N.), wofür eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffektes durch gegenständliche Beschreibung des alten und neuen Zustandes, die eine vergleichende Betrachtung ermöglicht, ausreicht (vgl. BGH, Urteil vom 25. Januar 2006 – VIII ZR 47/05, 9, juris). Diesen Anforderungen der hinreichenden Klarheit genügt die Ankündigung der Klägerin. Dass die angegebenen Vergleichswerte hinsichtlich des U-Wertes der alten und der neuen Fenster von den nach Maßgabe der Feststellungen des Sachverständigen K. im Gutachten von 22. August 2016 tatsächlichen Werten (Gutachten Ziffer 4.3) abweichen, führt als solches nicht zu der formellen Unwirksamkeit der Modernisierungsankündigung, da es sich dabei um hinsichtlich der festgestellten Energieeinsparung unwesentliche Abweichungen bei verbleibender, für die Beklagte nach plausibler Darlegung nachvollziehbarer vergleichender Betrachtung im Ergebnis beachtlichen Energieeinsparung handelt (vgl. BeckOK MietR/Müller, a.a.O., Rn. 25 m.w.N.). Gleiches gilt für die unwesentliche Abweichung des angestrebten Anschlusswertes der neu verlegten Steigeleitungen. Schließlich entspricht der Bauzeitenplan den formellen Anforderungen des § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB. Bei der Beurteilung ist zu berücksichtigen, dass sich der Gesetzgeber bei der Neufassung des § 554 Abs. 3 BGB im Zuge des Mietrechtsreformgesetzes gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt der Modernisierungsmitteilung des Vermieters ausgesprochen und die zuvor vertretenen Maßstäbe dahin abgesenkt wissen wollte, dass der Vermieter nur noch den voraussichtlichen Umfang und Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme mitteilen sollte, um dem Umstand Rechnung zu tragen, dass der Vermieter zu dem vom Gesetz vorgeschriebenen Mitteilungszeitpunkt zu präziseren Angaben häufig gar nicht in der Lage sein wird (BT-Drucks. 14/4553 S. 36 f., 49 f.). Daher erfordert der Ausspruch der Duldungspflicht auch nach der Rechtsprechung des BGH (insbesondere Urt. v. 28. September 2011 – VIII ZR 242/10, juris Tz. 27ff.) lediglich die Mitteilung des voraussichtlichen Beginns der Maßnahmen und deren voraussichtlicher zeitlicher Ablauf ist zu umreißen. Diesen Anforderungen genügen die Angaben der Klägerin hinsichtlich der untergliederten Einzelmaßnahmen unter Verweis darauf, es werde rechtzeitig durch die Bauleitung mitgeteilt, wann die im einzelnen benannten Arbeiten innerhalb der genannten Zeiträume in der Wohnung genau beginnen werden.
Die Modernisierungsmaßnahmen sind in dem tenorierten Umfang auch materiell-rechtlich berechtigt.
Der beabsichtigte Austausch der Fenster (Urteilstenor zu I. 1.) stellt eine energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB dar, weil dadurch in Bezug auf die Mietsache nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen K. im Gutachten vom 22. August 2016 Endenergie nachhaltig eingespart wird; er ist deswegen gemäß § 555d Abs. 1 BGB zu dulden. Der Verweis der Beklagten auf das fehlende Lüftungskonzept und die. entsprechende lndustrienorm geht fehl. Abgesehen davon, dass entgegen der Ansicht der Beklagten das möglicherweise im vorliegenden Fall zwingend vorgeschriebene Lüftungskonzept gemäß DIN 1946-6 nicht zwingend den Einbau einer Lüftungsanlage, sondern lediglich fordert, eine verbindliche Aussage zur Wohnungslüftung mittels eines Lüftungskonzeptes zu treffen, kommt es in dem Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter lediglich maßgeblich darauf an, dass der Mieter nicht zur Duldung einer zu einem Mietmangel führenden Baumaßnahme verpflichtet ist. Davon kann indes nicht ausgegangen werden, wenn der Vermieter zu erkennen gegeben hat, die neuen Fenster im Hinblick auf die mit dem Fensteraustausch verbundene Problematik zum Schimmel- und Feuchteschutz mit einer Zwangsbelüftung wie vorliegend durch Fensterfalzlüfter zu versehen (vgl. LG Berlin – 18 S 278/14, a.a.O.). Die Berechnung des Energieeinspareffektes ist nicht zu beanstanden, zumal bei der Vergleichsberechnung zwischen Bestand und geplanter Sanierung mit neuen Fenstern von der gleichen Luftdichtigkeit der Fensterkonstruktion, d. h. einem ausreichenden Mindestluftwechsel auch bei den neuen Fenstern ausgegangen wird (Gutachten Ziffer 4.3 am Ende).
Der zuerkannte Duldungsanspruch hinsichtlich der Erneuerung des Bades (Urteilstenor zu I. 2.) stellt nach dem nicht erheblich bestrittenen konkreten Vortrag der Klägerin unter konkreter Beschreibung des vorgefundenen Zustands des Badezimmers mit veralteten Sanitäranlagen insbesondere wegen des Einbaus einer Badewanne und neuer Sanitäranlagen sowie des Tiefspül-WCs und die erstmalige Verfliesung des Bads eine gemäß 555b Nr. 4 BGB zu duldende Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache dar. Es kommt nicht darauf an, ob die Beklagte den Ist-Zustand als ihren Bedürfnissen genügend angesehen hat. Denn es kommt auf den objektiv zu bestimmenden Wert an, d. h. eine Verbesserung/Gebrauchswerterhöhung unabhängig von den Auswirkungen auf das bestehende Mietverhältnis sowie davon, ob die vom Vermieter aufzuwendenden Kosten oder die zu erwartende Erhöhung der finanziellen Belastungen für den Mieter in einem angemessenen Verhältnis zur Verbesserung stehen. Der Gesetzgeber hat hinsichtlich der Gebrauchswerterhöhung nicht auf den „zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand“ den der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 BGB zu gewährleisten hat – und damit nicht auf das konkrete Mietverhältnis – abgestellt. Der Maßstab, nach dem beurteilt werden muss, ob der Wohnwert verbessert wird, ist demgemäß auch nicht die Wertung des derzeitigen Mieters, sondern allein die Verkehrsanschauung (vgl. KG, Rechtsentscheid vom 27.06.1985 – 8 REMiet 874/85, NJW 1985, 2031, zit. nach beck-online; LG Berlin, Urteil vom 12. August 2016 – 65 S 108/16, juris Tz. 6f). Dass die Maßnahmen im Badezimmer mit einer Änderung des Wohnungsgrundrisses verbunden sind, steht bei der maßgeblichen Würdigung der Umstände des Einzelfalls nicht entgegen, da mit dem Umbau des schmalen, mit einem kleinen Waschbecken ausgestatteten Toilettenraums ein Zuschnitt erreicht wird, der bei neueren Wohnungen weithin dem üblichen Standard entspricht und den Einbau eines größeren Handwaschbeckens, eines wandhängenden WC sowie einer Badewanne ermöglicht (vgl. BGH, Urteil vom 13. Februar 2008 – VIII ZR 105/07, Rn. 23, juris). Schließlich überzeugt die Ansicht der Beklagten, die mögliche Wohnwertverbesserung im Bad gehe mit einer negativen Grundrissveränderung der Küche einher, nicht, da eine den Gebrauchswert maßgeblich verschlechternde Verengung der Küche aus dem als Anlage 2 eingereichten Grundriss jedenfalls eine spürbare Veränderung des Gebrauchswerts der Küche nicht ersichtlich ist und eine solche in der Gesamtwertung durch die deutliche Verbesserung des Schnitts des Bades verbunden mit dem dadurch räumlich möglichen vorteilhaften Einbau einer Badewanne allemal aufgewogen würde.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Duldung der Modernisierung hinsichtlich der Verstärkung des Hausanschlusses, des Einbaus neuer Elektrosteigeleitungen, der Zentralisierung der Zähler und des Einbaus einer Elektrounterverteilung in der Wohnung (Urteilstenor zu I. 3. und 4.). Dabei·wird von einer Verstärkung der elektrischen Steigeleitungen·als Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhende Maßnahme ausgegangen. Nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen T. im Gutachten vom 8. Juni 2018 kann mit der neu verlegten Steigeleitung der Anschlusswert von 14,5 kW als Mindestwert übertragen werden. Es bedurfte keines konkreten Nachweises des im Zeitpunkt der Modernisierungsankündigung – nicht mehr jedoch zum Zeitpunkt der Sachverständigen Begutachtung – gegebenen Ist-Zustands durch konkrete Angabe des damaligen Anschlusswertes. Denn angesichts der angekündigten Anpassung der Elektrosteigeleitungen auf den Mindestwert der DIN 18015-1: 2013:-09 ist auch ausgehend von dem Vortrag der Beklagten, neue Elektrosteigeleitungen seien bereits 2002 erneuert und verstärkt worden, anzunehmen, dass die Steigeleitungen 12 Jahre später jedenfalls nicht mehr zeitgemäß waren und mit dem sachverständig nachvollziehbar dargestellten Anschlusswert dem aktuellen auch Sicherheits-Stand der Technik mit der Folge einer Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache und zudem der durch Grundrissveränderungen und dem Einbau neuer Bäder in dem Wohnhaus erforderlichen Veränderungen der Hauptelektroanlage angepasst werden. Dabei·kommt es nicht darauf an, ob auch zuvor schon der gleichzeitige Betrieb mehrerer verbrauchsintensiver Geräte möglich war, da maßgeblich auf die zeitgemäße Ausstattung und den dadurch erhöhten, dem gegenwärtigen Anforderungen an die Versorgungsleistung mit elektrischer Energie entsprechenden, angestiegenen Gebrauchswert nach der gegenwärtigen Verkehrsanschauung abgestellt wird – Einzelheiten der zugrunde liegenden Berechnung des anzustrebenden Anschlusswertes ergeben sich aus der Anlage K 9 zu Punkt 3) – und nicht darauf, ob die Beklagte ihre Elektrogeräte in der frei befangenen Wohnung tatsächlich gleichzeitig nutzen konnte.
Gleiches gilt für den angekündigten Einbau der zeitgemäßen Elektrounterverteilung in der Wohnung nach dem neuesten Stand der Technik. Korrelierend damit stellt ebenso die Erneuerung des Sicherungskastens in der Wohnung inklusive Sicherungsautomaten und Fehlerstromschutzschalter eine Verbesserung sowie eine Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache dar. Dies gilt selbst ausgehend von dem Vortrag der Beklagten, die gesamte Elektroanlage sei 1989 auf eigene Kosten erneuert worden, dies allein im Hinblick auf die nicht der zeitgemäßen – deutlich über dem knapp 30 Jahre zurückliegenden von der Beklagten für ausreichend erachteten – Standardausstattung mit Steckdosen, Lichtschaltern, Antennenanschlussdosen sowie Deckenauslässen und des vorgesehenen neuen Schalterprogramms sowie der nach dem Beklagtenvortrag vorhandenen dreiadrigen Kabel, die nach dem konkreten Vortrag der Klägerin, wonach zuvor ein 4-adriges System vorhanden gewesen sein soll, angepasst an den gegenwärtig geforderten Standard·durch fünfadrige Leitungen ersetzt werden sollen, wie im Einzelnen in der Anlage K 9 dargetan.
Ebenso stellt der Einbau der Videogegensprechanlage gegenüber der bereits vorhandenen normalen Türsprechanlage eine Verbesserung der Mietsache und eine Verbesserung des Wohnwertes dar, worauf die Beklagte bereits mit zutreffenden Gründen durch Beschluss des Amtsgerichts vom 21. Mai 2015, Ziffer 7 unwidersprochen hingewiesen worden ist. Dies ist bereits angesichts der objektiven Verbesserung durch eine Gegensprechanlage mit Videofunktion, bei der Besucher auch optisch wahrgenommen werden können, wo sie eingelassen werden, der Fall.
Die Klägerin hat gemäß § 555b Nr. 4 BGB schließlich einen Anspruch auf Duldung des Anbaus eines zweiten Balkons im Hof. Diese Maßnahme erhöht den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig (so auch das Amtsgericht im Beschluss vom 21. Mai 2015, Ziffer 8). Der Balkon wird vorliegend mit circa 3,75 m² eine Größe aufweisen, die hinreichend Platz für den Aufenthalt von mindestens zwei Personen bietet. Er schafft mithin einen zusätzlichen Aufenthaltsraum. Auch ist das Aufstellen von Balkonmöbeln oder Pflanzen zur Begrünung der Stadtwohnung möglich. Über die Küche ist er gut zugänglich, er zeigt in den ruhigen Innenhof. Eine erhebliche Lärmbelästigung durch den Aufzug ist nicht zu erwarten. Soweit die Beklagte einwendet, der ohnehin zweite Balkon sei nicht besonnt und überdacht von dem des 2. OGs, stellt die mögliche Verdunkelung keinen so schwerwiegenden Nachteil dar, dass damit der Nutzungsteil durch einen Balkon verloren geht, der zudem darin begründet ist, dass das Küchenfenster zu einer Balkontür vergrößert wird und hierdurch ein größerer Lichteinfall ermöglicht wird, was in der von der Beklagten herangezogenen Entscheidung des Landgerichts Berlin (Urteil vom 1. Oktober 2015 – 18 S 113/15) keine Berücksichtigung gefunden hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 12. August 2016 – 65 S 108/16, juris Tz. 6 – 16).
Ob darüber hinaus der zunächst geltend gemachte Anbau eines weiteren Balkons von der Beklagten zu dulden ist, bedarf keiner Entscheidung, nachdem die Klägerin die Berufung insoweit zurückgenommen hat.
Ohne Erfolg ist die Berufung hingegen, soweit die Klägerin gemäß dem Antrag zu Ziffer 1 die Duldung des Einbaus einer zentralen Gasheizungsanlage zur Anbindung der Wohnung an die zentrale Heizungsanlage, einer kombinierten Heiz- und Warmwasseranlage, verbunden mit den dafür erforderlichen Maßnahmen begehrt.
Eine nachhaltige Einsparung von Endenergie im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB liegt zwar schon dann vor, wenn die Maßnahme dauerhaft wirkt und bei im Übrigen unveränderter bestimmungsgemäßer Nutzung·der Mieträume zu einer messbaren Reduzierung des Energieverbrauchs führen wird. Diese Voraussetzungen sind im Hinblick auf diese Maßnahmen jedoch nicht erfüllt. Dies ergibt sich aus dem Gutachten·des Sachverständigen K. vom 22. August 2016 als einem von der Obersten Bauaufsicht Berlin anerkannten Prüfsachverständigen für energetische Gebäudeplanung, seiner ergänzenden Stellungnahme vom 31. August 2018 sowie den Erläuterungen im Rahmen seiner Vernehmung in der mündlichen Verhandlung·vom 9. April 2019. Dieser hat zur Überzeugung der Einzelrichterin nachvollziehbar anhand von Einzelberechnungen dargelegt, dass durch diese Modernisierungsmaßnahme in Bezug auf die Mietsache nicht nachhaltig Endenergie eingespart wird, wie von der Klägerin geltend gemacht. Der Sachverständige kommt in seinem in der mündlichen Verhandlung nochmals erläuterten Gutachten mit überzeugenden Überlegungen und Berechnungen zu dem Ergebnis, dass die genannte Erneuerung durch gemeinsame zentrale Erzeugung von Heizwärme- und Trinkwarmwasser bereits keine Maßnahme darstellt, durch die in Bezug auf die Mietsache bei üblichen Nutzerverhalten Endenergie nachhaltig eingespart wird. Dies sei dem Umstand geschuldet, dass zwar durch die Umstellung von Niedertemperaturtechnik auf Brennwerttechnik anteilig eine energieenergetische Verbesserung bei der Wärmeerzeugung resultiere, dem jedoch ein höherer Energiebedarf bei der Trinkwarmwasserbereitung und Wärmeverteilung gegenüberstehe. Wegen weiterer Einzelheiten der Ergebnisfindung und Berechnungen wird auf die überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen in dem Gutachten vom 22. August 2016 Bezug genommen. Der Einwand der Klägerin, die Bewertung der Einsparung von Endenergie beziehungsweise Primärenergie sei getrennt nach Warmwasser- und Heizwärmeerzeugung zu berechnen, verfängt nicht. Insoweit muss sich die Klägerin daran festhalten lassen, dass sie gemäß Ziffer·1. a) der streitgegenständlichen Modernisierungsankündigung erklärte, den Einbau einer zentralen Gasheizungsanlage inklusive Warmwasserbereitung zu beabsichtigen und die Versorgung der streitgegenständlichen Wohnung über diese kombinierte Heiz- und Warmwasseranlage zu gewährleisten. Der Sachverständige weist insoweit zutreffend darauf hin, dass angesichts der nunmehr gemeinsamen zentralen Erzeugung von Trinkwarmwasser und Heizungswasser insgesamt keine Einsparung eintritt, wenn lediglich ein Teil der neuen zentralen Technik zu einer Einsparung führt, der andere Teil der neuen zentralen Technik aber zu einem größeren Mehrverbrauch führt, wie im Einzelnen in dem Gutachten dargetan, auf das auch wegen der Einzelheiten der Berechnung, insbesondere nach Maßgabe der Tabelle 1 (Gutachten Seite 18) Bezug genommen wird. Überzeugend ist ferner der weitere Hinweis des Sachverständigen, die Trennung bei der Beurteilung der Gesamtmaßnahme sei darüber hinaus technisch nicht möglich, da im Fall des unterbleibenden Anschlusses einzelner Wohnung an die gemeinsame Warmwassererzeugung eine voraussichtlich überdimensionierte Anlage vorhanden wäre. Ebenso wenig führt der Verweis auf nach dem Austausch der Fenster und dem Einbau von neuen energiesparenden Außenfenstern sowie des dadurch reduzierten Heizwärmebedarfs infolge anzunehmender Systemtemperaturen von lediglich 70/55 °C zu keiner der Klägerin günstigen Beurteilung. Denn insoweit ist zu berücksichtigen, dass nach den auch insoweit überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen in seinem Gutachten sowie der ergänzenden Stellungnahme vom 31. August 2018, erläutert im Rahmen seiner Vernehmung der mündlichen Verhandlung vom 9. April 2019 bei dem gemeinsamen Ansatz der Gesamtmaßnahmen mit neuen Fenstern und neuer Heiz- und Warmwasserbereitung selbst unter Vernachlässigung einer möglichen höheren Dichtheit der neuen Fenster ein maßgeblicher Energieeinspareffekt durch den Austausch der Fenster und nicht durch die Erneuerung/Anpassung der Heiz- und Trinkwasserversorgung resultiere, mit der Folge, dass in Kombination mit dem Austausch der Fenster die Anpassung der Heizanlagentechnik nicht zu einer Einsparung von Endenergie führe. Der Sachverständige hat im Rahmen seiner mündlichen ergänzenden Stellungnahme nochmals verdeutlicht, dass die von ihm angegebene Steigerung der Einsparung von unter 1 % auf bis zu ca. 4% gemäß ergänzender Stellungnahme zur Frage/Anmerkung II. 4 lediglich bei isolierter Betrachtung der neuen Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlage zutreffe, die sich jedoch verbiete, wenn als Voraussetzung von niedrigeren Systemtemperaturen gerade der Umstand der fensterbaulichen Maßnahmen Berücksichtigung finden soll, mit der Folge, dass deren Ertüchtigung bei Berechnung einer etwaigen Endenergieersparnis zwingend mit zu berücksichtigen sei. Bedenken gegen die von dem Sachverständigen zugrunde gelegten Berechnungen und die Berechnungsgrundlagen bezogen auf die streitgegenständliche Wohnung unter Zugrundelegung der in der in Bezug genommenen, anzuwendenden DIN dargestellten normierten Standardrandbedingungen als Standardwerte – wie nochmals ausführlich von dem Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung erläutert – bestehen nicht. Die seitens Prozessbevollmächtigten der Klägerin erhobenen Einwände und Nachfragen sind nach der daraufhin erfolgten umfassenden schriftlichen und mündlichen ergänzenden Stellungnahme des Sachverständigen ausgeräumt, konkrete Bedenken auch nicht von dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten im Rahmen der Erörterungen in der letzten mündlichen Verhandlung geltend gemacht worden.
Es kann offenbleiben, ob ursprünglich eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne des § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB, wie von dem Amtsgericht angenommen, vorlag. Dies erscheint angesichts der angegebenen Dauer der gesamten Modernisierungsarbeiten in dem angegebenen Ausführungszeitraum von acht Monaten unter Berücksichtigung des zu gewährenden Zugangs zur Wohnung in einem Zeitraum von 3 Monaten und der in der Modernisierungsankündigung angebotenen Möglichkeit, für die Dauer der Maßnahmen eine Ersatzwohnung von der Klägerin gestellt zu bekommen, verbunden mit einem kostenfreien Umzug äußerst fraglich, führt jedenfalls nicht zu der materiellen Unwirksamkeit der Modernisierungserklärung, wie die Beklagte offenbar meint. Denn die Beklagte ist zumindest derzeit zur Duldung der streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet, da die Maßnahmen für sie angesichts des Umstandes, dass sie seit dem 2. Februar 2016 aus eigenem Antrieb eine Umsetzwohnung bezogen hat, in der sie immer noch wohnhaft ist, unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude jedenfalls nicht mehr eine unzumutbare, nicht zu rechtfertigende Härte darstellen, wie bereits in der mündlichen Verhandlung vom 17. Februar 2016 erörtert.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 und 713 ZPO.
Gründe, die die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO erforderlich machten, ergeben sich nicht. Die hier betroffenen Rechtsfragen sind solche der konkreten Umstände des Einzelfalls, die der tatrichterlichen Bewertung unterliegen.
27.07.2020
