Leitsatz:
Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern, da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind, um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.
BGH vom 11.5.2022 – VIII ZR 379/20 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 20 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Im Mietvertrag fand sich folgende Regelung: „Die Vermieterin ist unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit berechtigt, für zukünftige Abrechnungszeiträume zusätzlich zu den oben genannten Kosten auch solche Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (oder einer entsprechenden Nachfolgeregelung) nach billigem Ermessen auf den Mieter umzulegen und mit diesem abzurechnen, die derzeit nicht anfallen, aber später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden.“
Die vom Vermieter für die Jahre ab 2016 erstellten Betriebskostenabrechnungen wiesen jeweils – anteilig nach der entsprechenden Wohnfläche auf die Mieter umgelegte – Kosten für die „Miete + Wartung Rauchmelder“ aus. Dabei entfiel für die Miete der Rauchwarnmelder im Jahr 2016 ein Betrag von 9,74 Euro und in einem weiteren Jahr ein Betrag von 9,88 Euro auf den Mieter.
Über die Zulässigkeit der Abwälzung als Betriebskostenposition wurde schließlich vor Gericht gestritten. Der BGH entschied letztlich wie aus dem Leitsatz ersichtlich und begründete wie folgt: Die Umlagefähigkeit der in Rede stehenden Betriebskosten richte sich vorliegend nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Aufwendungen, die – wie die Mietkosten für Rauchwarnmelder – nicht unter den in § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalog fielen, könnten allenfalls als „sonstige Betriebskosten“ (§ 2 Nr. 17 BetrKV) umlagefähig sein. Die Regelung in § 2 Nr. 17 BetrKV sei als Auffangtatbestand konzipiert und erfasse Aufwendungen des Vermieters, die der allgemeinen Definition in § 1 BetrKV entsprächen, aber entweder wegen ihrer geringen praktischen Bedeutung nicht in den Katalog des § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV aufgenommen wurden oder dort nicht genannt werden konnten, weil sie aufgrund neuartiger technischer Entwicklungen zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung noch nicht absehbar waren und erst später entstanden seien.
Sonstige Betriebskosten müssten nach Art, Umfang, Sinn und Zweck daher mit den in § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV im Einzelnen aufgeführten Betriebskosten vergleichbar sein.
Gemessen daran handele es sich bei den – in § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV nicht aufgeführten – Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht um umlagefähige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV.
Denn Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern fielen ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich dazu entschließe, die in der Mietwohnung zu installierenden Rauchwarnmelder nicht zum Eigentum zu erwerben, sondern sie stattdessen anzumieten.
Es ließe sich aber mit dem in den Gesetzesmaterialien eindeutig zum Ausdruck gebrachten Willen des Verordnungsgebers, dass Kosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehörten (vgl. BR-Drucks. 568/03, S. 29), nicht vereinbaren, wenn man die – vom Vermieter anstatt eines Erwerbs gewählte – Miete von Rauchwarnmeldern demgegenüber als umlagefähige (sonstige) Betriebskosten einordnete. Denn das bedeutete im Ergebnis, dass dem Vermieter ein Weg eröffnet würde, auf einfache Weise – nicht nur im Fall der Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern, sondern auch in anderen Fällen, in denen er das Mietobjekt mit bestimmten Einrichtungen zu versehen hätte – die im Grundsatz ihm zugewiesene Belastung mit Anschaffungskosten zu umgehen, indem er die allein ihm obliegende wirtschaftliche Entscheidung zugunsten einer Miete anstatt eines Kaufs des fraglichen Betriebsmittels träfe.
Die Umlegbarkeit ergebe sich auch nicht daraus, dass in § 2 Nr. 2, 4, 5, 6 und 15 BetrKV vereinzelt die Kosten der Anmietung bestimmter Geräte wie Wasserzähler beziehungsweise das Nutzungsentgelt hierfür als umlagefähig genannt würden. Dies seien Ausnahmeregelungen, die nicht auf die Anmietung anderer technischer Einrichtungen ausgedehnt werden könnten. Der Grundsatz, dass die Kosten für die Anschaffung von technischen Einrichtungen für das Mietobjekt keine Betriebskosten darstellten, sei nicht dadurch zu umgehen, dass der Vermieter die Einrichtungen nicht kaufe, sondern miete.
Auch daraus, dass der Vermieter die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern im Wege einer Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB auf die Mieter umlegen könne, führe nicht zu einer Umlagefähigkeit als Betriebskosten. Modernisierungskosten und Betriebskosten stellten zwei verschiedenartige Regelungsbereiche dar.
29.08.2022
