Vermieter pleite – und was nun?

Nichts als Ärger haben Mieter, wenn ihr Vermieter Pleite geht. Das Insolvenzverfahren kann so manche unliebsame Überraschung bereiten: Ohne dass man sich etwas zu
Schulden kommen lassen hat, können die Mietkaution und ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung verloren sein. Manchmal droht gar die Wasser-, Gas- und Stromlieferung eingestellt zu werden.
Doch keine Panik! Mit ein paar Vor-
kehrungen lässt sich
der Ärger mit der
Pleite des Vermieters
wenigstens in
Grenzen halten.

Über Insolvenzen von Vermietern gibt es keine Statistik. In die Rechtsberatung des Berliner Mieterverein (BMV) kommen in letzter Zeit jedoch häufiger Mieter, deren Vermieter zahlungsunfähig ist. „Wir haben immer öfter damit zu tun“, berichtet Dr. Jutta Reismann, Rechtsberaterin beim BMV. Einige aufsehenerregende Pleiten größerer Wohnungsunternehmen wie der Genossenschaften „Eigentum 2000“ und „Mendelssohn-Viertel“ sowie der „Munte Mietmanagement GmbH“ bezeugen, dass die Zahl der Vermieterinsolvenzen zunimmt. Und erst vor kurzem ereilte auch zahlreiche Mieter des Corbusierhauses die Schreckensnachricht, dass ihr Vermieter, die „Neue Heilsberger Dreieck Grundstücksgesellschaft“ den Insolvenzantrag beim Amtsgericht eingereicht hat. Hinzu kommt, dass einige Wohnungsbaugesellschaften das Gespenst ihrer nahenden Insolvenz infolge der Abschaffung der Anschlussförderung im Sozialen Wohnungsbau schon an die Wand gemalt haben.

Meist beginnt alles mit einem Brief, in dem den Mietern mitgeteilt wird, dass für das Haus, in dem sie wohnen, per Gerichtsbeschluss ein Insolvenzverwalter bestellt ist, an den sie künftig die Miete zu zahlen haben. „Die Mieter sind davon oft völlig überrascht“, sagt Dr. Jutta Reismann. Die Insolvenz eines Eigentümers berührt den Bestand eines Mietverhältnisses grundsätzlich nicht. „Der Insolvenzverwalter tritt in alle Rechte und Pflichten des Vermieters und Eigentümers ein“, so Dr. Jutta Reismann.

Wenn der Mieter von der Insolvenz des Vermieters erfährt, sollte er zunächst rechtlichen Rat einholen, ob die Insolvenzverwaltung auch wirksam angeordnet ist und – wenn ja – den Dauerauftrag ändern und die Miete nur noch auf das Konto des Insolvenzverwalters einzahlen. Jede Zahlung des Mieters, die er nach Kenntnis der angeordneten Insolvenz trotzdem noch an den Vermieter leistet, wird Teil der Insolvenzmasse und ist verloren. Sie muss nach Aufforderung dann noch einmal an den Insolvenzverwalter geleistet werden.

Was auf dem Papier so klar geregelt ist, stellt sich in der rauen Wirklichkeit oft komplizierter dar. So wissen viele Bewohner der Karl-Marx-Allee in Friedrichshain zurzeit nicht, an wen sie ihre Miete zahlen sollen. Ende Januar wandte sich ein Insolvenzverwalter mit einem nicht individuell adressierten Rundschreiben an alle Mieter der vermeintlich betroffenen Häuser und teilte ihnen mit, dass die Munte Mietmanagement GmbH insolvent sei und die Mieter daher die Miete ab sofort an ihn zu zahlen hätten. Die Munte Mietmanagement GmbH hat aber augenscheinlich in den meisten Fällen nie die Funktion des eigentlichen Vermieters gehabt.

Das Grundbuch schafft Klarheit

Das Bauunternehmen Munte, das nicht mit der insolventen Munte Mietmanagement GmbH identisch ist, hatte die Häuser gekauft, saniert und in Eigentumswohnungen umgewandelt. Der Verkauf der einzelnen Wohnungen an Kapitalanleger ist in vollem Gange. Die Munte Mietmanagement GmbH wurde offenbar als eine Art Generalmieter dazwischen geschaltet, der wiederum Hausverwaltungen beauftragt hat. Die Hausverwaltung eines der betroffenen Blöcke, die „Optima“, schrieb den Mietern daraufhin, sie könnten die Miete ruhig weiter an sie zahlen, man werde das Geld an die Berechtigten weiterleiten. Hingegen hat die Hausverwaltung IHZ GmbH den Mietern eines anderen Häuserblocks mitgeteilt, dass sie ihre Tätigkeit auf Grund der Insolvenz der Munte Mietmanagement GmbH mit sofortiger Wirkung niedergelegt hat.

„Die Mieter sind völlig irritiert“, sagt BMV-Geschäftsführer Michael Roggenbrodt. Da die richtige Beurteilung jedes Einzelfalls vorrangig davon abhängt, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, kann er den Mietern nur raten, zum Grundbuchamt zu gehen. Dabei muss unbedingt darauf geachtet werden, ob es sich um eine wirksame Eintragung oder lediglich um eine eingetragene Auflassungsvormerkung handelt, da im letzteren Falle der Eingetragene noch nicht in die Eigentümerstellung eingetreten ist. Um beim Grundbuchamt sein berechtigtes Interesse an einer Einsicht nachzuweisen, muss man als Mieter lediglich den Personalausweis und den Mietvertrag vorlegen. Am besten, man lässt sich dann eine Kopie des Grundbuchblattes machen und geht damit in die Rechtsberatung des BMV. Das muss jeder einzelne Mieter tun, denn nach der Umwandlung gibt es vermutlich hunderte verschiedene Wohnungseigentümer und für jede Wohnung ein gesondertes Grundbuchblatt. Einzelne Käufer sind mittlerweile schon an die Mieter ihrer Wohnung mit der Bitte herangetreten, die Miete künftig an sie zu überweisen. „In einer solchen Situation ist jedoch Misstrauen angezeigt“, meint Michael Roggenbrodt. Eine an den „Falschen“ gezahlte Miete wirkt nämlich nicht schuldbefreiend. Das heißt, der „Richtige“ könnte die Mietzahlung noch einmal verlangen und den Mieter gegebenenfalls auf Zahlung verklagen. „Zumindest für Mieter mit alten DDR-Mietverträgen wird sich das alles vermutlich in Luft auflösen, wenn die insolvente Munte Mietmanagement GmbH gar nicht im Grundbuch steht“, meint Michael Roggenbrodt. Wenn sich herausstellt, dass die Munte Mietmanagement GmbH nämlich tatsächlich keine Vermieterfunktion hatte, hieße das, dass der Insolvenzverwalter keinen Anspruch auf die Mietzahlungen hat und das ganze Insolvenzverfahren die Mieter überhaupt nicht betrifft. Rechtlich von Belang ist nämlich nur eine Insolvenz des Vermieters, nicht aber die einer Hausverwaltung – auch dann, wenn man sie „Generalmieter“ nennt -, da sie ja lediglich im Auftrage des eigentlichen Vermieters tätig ist.

Ein großer Streitpunkt im Falle einer Pleite ist auch die Auszahlung von Nebenkostenguthaben. Mehrere Mieter der seit Januar 2004 insolventen Wohnungsbaugenossenschaft Mendelssohn-Viertel versuchen an ein Guthaben heranzukommen, das ihnen nach der letzten Betriebskostenabrechnung zusteht. Der Insolvenzverwalter lehnt die Auszahlung des Guthabens oder eine Verrechnung mit den laufenden Mietzahlungen indessen ab. Die Mieter müssten ihre Ansprüche wie jeder andere Gläubiger zur so genannten Tabelle anmelden. Das ist eine vom Insolvenzverwalter angelegte Liste, aus der am Ende des Verfahrens hervorgeht, welcher Gläubiger jeweils wie viel erhält.

Zwangsverwaltung – Insolvenzverwaltung

Für die Mieter bedeutet dies erfahrungsgemäß, dass sie meist so gut wie nichts von ihren Vorauszahlungen zurückbekommen. „Das Geld ist in diesen Fällen unwiederbringlich verloren“, sagt BMV-Rechtsberater Thomas Florange.

Bei dieser Frage zeigen sich die rechtlichen Unterschiede zwischen Zwangsverwaltung und Insolvenzverwaltung besonders stark. Die Zwangsverwaltung ist eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung zur Befriedigung von Gläubigerforderungen, während das Insolvenzverfahren die Verteilung des noch vorhandenen Schuldnervermögens unter den Gläubigern regelt. Der Bundesgerichtshof hat vor zwei Jahren zwar entschieden, dass ein Zwangsverwalter Betriebskostenguthaben aus der Zeit vor seiner Zwangsverwaltung auszahlen muss (BGH, VIII ZR 333/02 vom 26. März 2003, MM 03, 261). Hinsichtlich der Insolvenzverwaltung hat das Amtsgericht Mitte dagegen entschieden, dass es sich bei einem Betriebskostenguthaben nicht um eine insolvenzfeste und aufrechenbare Masseverbindlichkeit handelt. Ein Guthaben, das sich aus einem Abrechnungszeitraum vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens ergibt, stellt demnach eine Insolvenzforderung dar, die nur durch Anmeldung zur Tabelle geltend gemacht werden kann (AG Mitte, 16 C 401/ 03 vom 18. März 2004, MM 05, 39). „Die derzeitige Rechtssprechung ist für die Mieter leider sehr ungünstig“, sagt BMV-Rechtsberaterin Marion Caspar, die Mieter der insolventen Genossenschaft Mendelssohn-Viertel berät.

Für Mitglieder einer Wohnungsgenossenschaft ist eine Pleite sogar doppelt ärgerlich: Durch ihre Genossenschaftsanteile sind sie finanziell direkt von der Pleite betroffen. Im Falle einer Insolvenz sind die Anteile – meist in Höhe mehrerer hundert Euro – unwiederbringlich weg. Darüber hinaus bürden Genossenschaften ihren Mitgliedern per Satzung häufig auch noch eine so genannte Nachschusspflicht auf: Neben den verlorenen Anteilen müssen sie, soweit ein entsprechender Beschluss der Genossenschaft gefasst wird, zusätzlich erhebliche Beträge als Nachschuss in die insolvente Genossenschaft hineinbuttern – und wenn die Genossenschaft auch dadurch nicht vor dem Ruin gerettet wird, heißt das: Auf Nimmerwiedersehen.

Die Gründe für Zahlungsschwierigkeiten von Vermietern können vielfältig sein. Oft treten Pleiten nach umfangreichen Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten ein. Den kreditgebenden Banken dient das Grundstück mit den darauf stehenden Gebäuden als Sicherheit. Wenn der Eigentümer einerseits die Baukosten unterschätzt und andererseits die anschließenden Vermietungs- und Verkaufsaussichten überschätzt hat, gerät er mit dem Abstottern der Kreditraten leicht in Verzug. Stellt die Bank fest, dass der Eigentümer zahlungsunfähig ist, greift sie auf die Immobilie zurück und betreibt die Zwangsvollstreckung.

Alarmglocken

Wenn der Hauseigentümer in finanzielle Schwierigkeiten gerät und sich scheut, seiner Bank gegenüber die drohende Zahlungsunfähigkeit zu offenbaren, versucht er oft dort zu sparen, wo ihm zunächst keine direkten Konsequenzen drohen, zum Beispiel an der Instandhaltung des Hauses. Für die Mieter ist es dann ärgerlich, wenn die Treppenhausbeleuchtung nicht mehr funktioniert oder die kaputte Eingangstür nicht repariert wird – schließlich zahlt man seine Miete ja auch dafür, dass das Haus in einem ordentlichen Zustand gehalten wird.

Ein frühes Anzeichen, dass der Vermieter in finanziellen Schwierigkeiten stecken könnte, ist übrigens das Ausbleiben der Hausreinigung. Die meist kleinen Reinigungsfirmen stellen ihre Arbeit oft schon ein, wenn sie zwei Monate kein Geld gesehen haben. Auch wenn der Vermieter Heizöl in kleinen Mengen einkauft, sollten die Alarmglocken läuten.

Wichtig: Wenn Sie Anzeichen einer drohenden Pleite Ihres Vermieters registrieren, sollten Sie Ihre Kaution sichern. Eine Kaution, die vor der Mietrechtsreform am 1. September 2001 gezahlt worden ist, könnte gefährdet sein, wenn der Vermieter sie nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hat – insbesondere, wenn vor diesem Stichtag auch noch der Eigentümer gewechselt hat. Im Zweifelsfall sollte man vom Vermieter einen Nachweis über die insolvenzfeste Kautionsanlage verlangen. Wenn er diesen nicht erbringt, wäre der Rechtsanspruch gegenüber dem alten Eigentümer auf Übergabe der Mietkaution an den neuen Eigentümer allerdings heute bereits verjährt. Wer erst nach dem 1. September 2001 eingezogen ist, braucht sich keine Sorgen zu machen: Kautionen, die seit diesem Tag gezahlt worden sind, muss der Insolvenzverwalter spätestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses in jedem Fall auszahlen, auch wenn er sie selbst nicht erhalten hat.

Sonderkündigungsrecht: Vorsicht Falle!

Im laufenden Mietverhältnis hat der Mieter bezüglich der Kaution ein Aussonderungsrecht nach § 47 der Insolvenzordnung. Wurde die Kaution nicht insolvenzfest angelegt, muss der Insolvenzverwalter die Kautionssumme selbst aufbringen und insolvenzsicher anlegen, ansonsten hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht, das bedeutet: Er kann die Kaution mit der laufenden Mietzahlung verrechnen, muss den Betrag allerdings zugleich auf ein Sparkonto auf eigenen Namen einzahlen und dieses an den Vermieter verpfänden. Die Banken und Sparkassen halten entsprechende Vordrucke bereit.

Nach § 560 Abs. 4 BGB hat der Mieter das Recht, anlässlich einer aktuellen Betriebskostenabrechnung die künftigen Betriebskostenvorschüsse auf ein angemessenes Maß zu senken. Gerade bei drohender Insolvenz des Vermieters sollte dieser Anspruch besonders gründlich geprüft werden, weil ja zu befürchten ist, dass man später zuviel gezahlte Betriebskostenvorschüsse nicht wiedersieht.

Ist der Ruin des Vermieters einmal eingetreten und wird ein Haus oder eine Wohnung dann zwangsversteigert, hat der Erwerber ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, mit dem die in dem betreffenden Haus lebenden Mieter oft verunsichert werden. Will ein Neueigentümer die Mieter loswerden, so muss er die Kündigung einerseits zum nächst zulässigen Termin aussprechen und diese Kündigung andererseits genauso begründen wie jede andere ordentliche Kündigung auch.

Oft begründen die neuen Besitzer die Beendigung des Mietverhältnisses allein mit ihrem Sonderkündigungsrecht. Das reicht nicht aus. Der Vermieter muss immer ein so genanntes berechtigtes Interesse nachweisen. Hierfür kommen nur Eigenbedarf oder „Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung“ in Frage. Fehlt eine nachvollziehbare Begründung, sollte sich der Mieter nicht mit dem Sonderkündigungsrecht bluffen lassen.

Nach einer Zwangsversteigerung gibt es eine Besonderheit bei öffentlich geförderten Wohnungen. Der Ersteher – so nennt man den Erwerber bei einer Zwangsversteigerung – ist oft nicht an die Förderverträge gebunden, die der Vorbesitzer eingegangen ist. Das betrifft zum Beispiel Häuser im Sozialen Wohnungsbau oder Wohnungen, die mit öffentlichen Geldern in Sanierungsgebieten modernisiert wurden. Mietpreis- und Belegungsbindungen gelten noch drei Jahre nach der Versteigerung, wenn das Haus mit Darlehen der öffentlichen Hand gefördert wurde. Hat der Vorbesitzer aber staatliche Zuschüsse erhalten, entfallen die Bindungen sofort. Üblicherweise ist die Mietbegrenzung aber im Mietvertrag verankert, und daran kann der Ersteher nicht rütteln. In der Regel betrifft das den Mieter also nicht. Ärgern muss sich hingegen das Land Berlin: Es hat für die Sanierung oder den Bau des Gebäudes eine Menge Geld zugeschossen, bekommt dafür aber keine Gegenleistungen mehr.

Beim Berliner Mieterverein hat man die Erfahrung gemacht, dass die Insolvenz von Vermietern für die betroffenen Mieter oft leidvolle Erfahrungen mit sich bringen. Um sich in dieser komplizierten Lage nicht noch durch versehentlich falsches Verhalten zusätzlichen Schaden zuzufügen, ist jedem Betroffenen zu raten, so rasch wie möglich die Rechtsberatung aufzusuchen.

Jens Sethmann

Mietrechtstipps

Unser Tipp: Wenn die Not am größten …

Äußerst unangenehm kann es werden, wenn der Vermieter die von den Mietern geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen für Wasser, Gas, Strom und Fernwärme nicht an die entsprechenden Versorgungsunternehmen weiterleitet.

Wenn die Wasserbetriebe, die Gasag oder die Bewag bestimmte Zahlungsrückstände feststellen, können sie in letzter Konsequenz die Versorgung sperren. Sie sind allerdings in der Regel ziemlich kulant. Die Wasserbetriebe drehen beispielsweise erst den Hahn zu, wenn der Vermieter mit seinen Zahlungen mindestens ein halbes Jahr in Verzug ist.

Doch prinzipiell können Mieter ohne eigenes Verschulden unversehens auf dem Trockenen, im Kalten und im Dunkeln sitzen.

Wenn der Vermieter die Betriebskosten nicht weiterleitet, dürfen Mieter die Zahlungen zurückbehalten, solange keine Insolvenzverwaltung angeordnet ist. Sie haben in solchen Fällen einen Anspruch darauf, dass die Versorger mit ihnen übergangsweise einen entsprechenden Liefervertrag abschließen. Die Unternehmen sind erfahrungsgemäß bereit, die Sperrung auszusetzen, wenn die Mieter die anfallenden Vorschüsse direkt an sie zahlen. Dazu müssen die Mieter eine sogenannte Notgemeinschaft bilden: Alle Mietparteien eines Hauses zahlen die Betriebskostenvorschüsse auf ein Sonderkonto oder in eine Kasse ein, um sie dann regelmäßig an die Versorger zu überweisen. „Dazu müssen aber alle an einem Strang ziehen“, erklärt BMV-Rechtsberaterin Dr. Jutta Reismann. Je größer das Haus ist, desto schwieriger ist es, alle Bewohner für eine solche Notgemeinschaft zu gewinnen.

Oft springt auch das Bezirksamt ein. Um eine Versorgungssperre abzuwenden, kann das Wohnungsaufsichtsamt die laufenden Kosten übernehmen und sie später beim Vermieter eintreiben. Häufig nützt es schon, wenn das Amt gegenüber dem Vermieter anordnet, die Versorgung der Wohnungen aufrecht zu erhalten. Ansonsten übernimmt der Bezirk im Rahmen einer Ersatzvornahme die laufenden Zahlungen. Im Wege einer Vollstreckungsmaßnahme holt sich das Amt anschließend vom Vermieter das Geld wieder – sofern dort noch was zu holen ist.

Sollte tatsächlich Wasser, Gas, Fernwärme oder Hausstrom abgedreht werden, kann man als Sofortmaßnahme die Miete mindern. Wenn die Wohnung nicht beheizbar oder von der Wasserversorgung abgeschnitten ist, gilt sie als unbewohnbar und der Betroffene kann die Miete um 100 Prozent kürzen. Vorher sollte man sich jedoch unbedingt rechtlichen Rat einholen.

Sobald die Insolvenz eingetreten ist und der Insolvenzverwalter seine Arbeit aufgenommen hat, ist für die Mieter die Gefahr vorbei, dass die Leitungen abgeklemmt werden. Die Energie- und Wasserunternehmen dürfen ab diesem Zeitpunkt die Versorgungsleistungen nicht mehr einstellen. Die Insolvenzverwalter führen die Betriebskostenvorauszahlungen im Übrigen an die jeweiligen Versorger ab. Sie betreiben zwar nur eine Notverwaltung, machen ihren Job aber erfahrungsgemäß besser als der insolvente Vorbesitzer. So werden auch dringende Reparaturen in der Regel prompt erledigt.

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alle Zeichnungen:
Susanne Nöllgen/GrafikBüro

Der BMV gibt mehrere Infoblätter rund um das Thema Vermieterinsolvenz heraus: