Ihr Vermieter kündigt energetische Sanierungsmaßnahmen an. Was bedeutet das für Sie und welche Rechte haben Sie bei einer energetischen Sanierung?
Ankündigung: Drei Monate vor Beginn der Baumaßnahmen muss der Vermieter die Modernisierung schriftlich ankündigen. In der Ankündigung müssen Art, Umfang und Dauer der Arbeiten sowie die zu erwartende Mieterhöhung beschrieben sein. Bei energetischen Modernisierungen ist auch die prognostizierte Energieeinsparung zu nennen, eine detaillierte Wärmebedarfsrechnung ist nach der neueren Rechtsprechung nicht erforderlich.
Duldungspflicht: Maßnahmen, die der nachhaltigen Einsparung von Energie dienen, müssen nach Paragraph 554 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) grundsätzlich geduldet werden. Ob die zu erwartende Energieeinsparung in einem vernünftigen Verhältnis steht zur Mieterhöhung, spielt keine Rolle. Das heißt, die Mieterhöhung darf das Vielfache der Heizkosteneinsparung betragen. Ablehnen kann man die Modernisierung nur, wenn keine ordnungsgemäße Ankündigung vorliegt oder aus Härtegründen.
Fenster: Der Austausch von Doppelkastenfenstern gegen Isolierglasfenster aus Kunststoff muss in der Regel geduldet werden. Damit die Mieter den behaupteten Energiespareffekt beurteilen können, reicht die Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten. Verkleinert sich durch den Fensteraustausch die Glasfläche erheblich, besteht unter Umständen ein Recht auf Mietminderung, wie mehrere Gerichte bestätigten (LG Berlin, 8.1.2004 – 67 S 312/01 –).
Fernwärme: Die Umstellung von einer Gasetagenheizung auf Fernwärme ist zu dulden, wenn die Fernwärme – wie in Berlin – durch Kraft-Wärme-Kopplung erzeugt wird. Nach der neueren Rechtsprechung kommt es nämlich ausschließlich auf die Einsparung von Primärenergie an (BGH, 24.9.2008 – VIII ZR 275/07).
Fördermittel: Hat der Eigentümer öffentliche Fördermittel erhalten, müssen sie von den Modernisierungskosten abgezogen werden. Spätestens in der Schlussabrechnung müssen die Zuschüsse für die jeweilige Wohnung angegeben werden. Gerechnet wird folgendermaßen: Wenn der Zuschuss beispielsweise 5000 Euro beträgt, nimmt man davon 11 Prozent, teilt diese Summe durch zwölf (Monate) und teilt den Betrag durch die Wohnfläche. Um diesen Betrag verringert sich dann der Modernisierungszuschlag pro Quadratmeter monatlich. Wichtig: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Fördermittel zu beantragen.
Härteklausel: Wenn die Modernisierung für den Mieter oder seine Familienangehörigen eine unzumutbare Härte bedeuten würde, scheidet eine Duldungspflicht aus. Wer beispielsweise alt und gebrechlich ist, mitten im Examen steckt oder an einer schweren Krankheit leidet, muss die Modernisierung – zumindest vorübergehend – nicht dulden. Wer nach der Modernisierung mehr als 30 Prozent seines Einkommens für die Miete aufbringen müsste, kann sie ebenfalls ablehnen. Dies gilt allerdings nicht, wenn die Wohnung lediglich in einen „allgemein üblichen Zustand“ versetzt werden soll. Wärmedämmung oder andere energetische Verbesserungen gelten aber nicht als „allgemein üblich“. Härtegründe kann man auch dann geltend machen, wenn der Vermieter aufgrund gesetzlicher Vorschriften zur Modernisierung gezwungen ist.
Mieterhöhung: Nach Abschluss der Bauarbeiten erhält man die Mieterhöhungserklärung mit einer detaillierten Aufschlüsselung der für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Kosten. Bei preisfreiem Wohnraum dürfen nach § 559 BGB jährlich elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden, wobei Instandhaltungsanteile abgezogen werden müssen. Werden beispielsweise neue Fenster eingebaut, muss ein fiktiver Reparaturanteil für die alten Fenster herausgerechnet werden. Achtung: Eine Obergrenze gibt es nicht, der Mietspiegel greift hier nicht. Die neue Miete ist mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Wenn die Mieterhöhung die angekündigte Summe um mehr als zehn Prozent übersteigt, verlängert sich die Frist um sechs Monate. Der Vermieter kann aber auch statt der elfprozentigen Umlage eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete vornehmen. Damit spart er sich die Kostenaufschlüsselung. Für Sozialwohnungen gibt es einige Sonderregelungen, hier muss die Bewilligungsstelle die Modernisierung genehmigen und es gelten bestimmte Oberwerte.
Mietminderung: Bei Baulärm, Schmutz, Einrüstung der Fassade oder anderer Beeinträchtigungen kann die Miete gemindert werden. Die Höhe hängt vom Einzelfall ab und sollte immer in der Rechtsberatung des Mietervereins geklärt werden. Die Mietminderung ist nicht von der Genehmigung des Vermieters abhängig, allerdings kann es von Vorteil sein, sich auf eine pauschale Kürzung zu einigen.
Pflicht zur energetischen Sanierung: Mieter haben keinen Anspruch darauf, dass der Eigentümer die nicht isolierte Außenwand dämmt oder eine effizientere Heizungsanlage installiert. Gesetzliche Vorschriften gibt es bei bestehenden Gebäuden – anders als beim Neubau – bislang nur wenige. Lediglich der Austausch alter Heizkessel ist nach der Energiesparverordnung Pflicht, außerdem muss der Eigentümer die Fassade dämmen, wenn er ohnehin eine umfangreiche Erneuerung des Außenputzes vornimmt.
Umsetzwohnung: Einen generellen Anspruch auf eine Umsetzwohnung gibt es nicht. Nur wenn die Wohnung während der Kernbauzeit praktisch unbewohnbar ist (zum Beispiel keine nutzbare Toilette oder keine Heizung im Winter hat), muss der Vermieter eine Ausweichwohnung zur Verfügung stellen. Ausnahmen gelten für ältere und gebrechliche Mieter, für Schwangere oder Schwerkranke.
Wärmedurchgangskoeffizient („U-Wert“): Er gibt an, wie viel Watt Energie bezogen auf einen Quadratmeter Bauteil (zum Beispiel Gebäudehülle oder Fenster) unter Berücksichtigung der bestehenden Temperaturdifferenzen zwischen drinnen und draußen (ausgedrückt in Kelvin) verloren geht. Je höher der Wert, desto schlechter ist die Dämmeigenschaft. Die Senkung um eine Einheit bedeutet eine Einsparung von drei Litern Heizöl pro Quadratmeter.
Zusammengestellt von Birgit Leiß
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02.01.2019
