Wärmedämmung

Im Jahr 2007 haben sich die EU-Mitgliedsstaaten darauf verständigt, ihren Primärenergieverbrauch bis 2020 um 20 Prozent zu reduzieren. 2012 ist die EU-Energieeffizienz-Richtlinie (EED) in Kraft getreten, die die Mitgliedsländer zur Festlegung nationaler Effizienzziele und zu festgelegten jährlichen Energieeinsparungen verpflichtet. Nicht unerhebliche Einsparpotenziale bieten Wohngebäude: Etwa 35 Prozent der gesamten Endenergie verbrauchen die Deutschen in den eigenen vier Wänden, hauptsächlich für Warmwasser und Heizung. Dieser Verbrauch lässt sich – unter anderem durch eine gute Wärmedämmung – verringern.

In Deutschland setzt das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) einen gesetzlichen Rahmen für Wärmedämmung im Gebäudebereich. Auf seiner Grundlage basieren die konkreten Maßnahmen und Bestimmungen der Energieeinsparverordnung (EnEV), unter anderem die verpflichtende Übergabe eines Energieausweises an Käufer und Mieter, die seit 2016 geltende Anhebung der Effizienzstandards für Neubauten oder auch Nachrüstpflichten an Bestandsbauten. Die EnEV ist ein wichtiges Instrument der Bundesregierung, um das Ziel eines nahezu klimaneutralen Gebäudebestandes bis zum Jahr 2050 zu erreichen.

Die Erstfassung des EnEG wurde 1976 als Antwort auf die erste Ölpreiskrise 1973 verabschiedet, als der Preis für einen Liter Öl über Nacht von 10 auf 16 Pfennig angestiegen war. Damals begann man, aus Kostengründen beim Bau neuer Gebäude auf die Wärmedämmung zu achten und auch bei Altbauten teilweise nachzurüsten. Seit Anfang der 70er Jahre hat sich der Dämmstoffabsatz im Hochbau verdreifacht.

2006 startete der Bund die Initiative „Wohnen, Umwelt, Wachstum“, die die energetische Sanierung von Wohnhäusern sowie den Neubau von Energiesparhäusern finanziell durch Kredite oder Zuschüsse fördert. 4,6 Millionen Wohnungen wurden seitdem bis Ende 2016 energetisch saniert oder neu gebaut – die Dämmung von Gebäuden spielte dabei eine zunehmende Rolle. Dabei stellt sich immer die Frage nach der Balance von Machbarkeit, Effizienz, Kostenbelastung für die Nutzer/Mieter und nachhaltiger Verbesserung des Klimaschutzes.

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Wärmedämmung ist die teuerste Modernisierung

Die Wärmedämmung der Fassade ist bei Mietern zunehmend unbeliebt. Das Anbringen von Dämmplatten ist eine sehr teure Modernisierung, deren Kosten auf die Miete umgelegt werden. Die eingesparten Heizkosten sind in aller Regel deutlich geringer als die modernisierungsbedingte Erhöhung der Grundmiete.

Zwar legt die Energieeinsparverordnung (EnEV) energetische Standards für Neubauten fest – einen Zwang zum Dämmen bestehender Gebäude enthält sie nur hinsichtlich der Kellerdecke und der obersten Geschossdecke beziehungsweise dem Dach.

Wenn aber ein Hausbesitzer freiwillig dämmen will, muss seine Wärmedämmung auch den Richtlinien der EnEV entsprechen und den Wärmeverlust durch die Außenwand in den festgesetzten Grenzen halten. Auch wenn der Putz erneuert wird, muss gedämmt werden – allerdings nur, wenn mehr als zehn Prozent der Fläche ersetzt und nicht nur Risse ausgebessert werden oder der Putz nur einen neuen Anstrich erhalten müsste. Eine Ausnahme von dieser Verpflichtung gibt es für den Fall, dass die Dämmung für den Eigentümer unwirtschaftlich wäre.

Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern ist das in der Praxis kaum der Fall. Da die Wärmedämmung eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache ist, weil sie nachhaltig zur Energieeinsparung beiträgt, gilt sie als Modernisierung. Die Mieter haben sie in der Regel zu dulden – und müssen sie auch bezahlen. Für den Vermieter stellt sich also die Frage der Wirtschaftlichkeit in der Regel nicht. Die Kosten der Modernisierung können zu 11 Prozent auf die Jahresmiete umgelegt werden. Durch die modernisierungsbedingten Mieterhöhungen haben die Mieter die Maßnahme alsbald statt in neun Jahren Jahren vollständig bezahlt.

Während eine energetische Sanierung für den Vermieter immer ein Gewinn ist, rechnen sich die Maßnahmen für den Mieter fast nie. Die vom Vermieter angekündigte Energieeinsparung wird meistens weit verfehlt. Der Berliner Mieterverein (BMV) hat im vergangenen Sommer 200 Modernisierungsfälle aus seiner Beratungspraxis untersucht und sich dabei auch die Betriebskostenabrechnungen vor und nach der Modernisierung angesehen. Im Durchschnitt sank der jährliche Energiebedarf nur um 35 Kilowattstunden pro Quadratmeter. Das ist für den hohen Aufwand ein sehr mageres Ergebnis. Der durchschnittlichen Jahresmieterhöhung um 1300 Euro stand eine Heizkostenersparnis von nur 300 Euro gegenüber.

Die Vermieter trauen ihren eigenen vollmundigen Versprechen aber offenbar selbst nicht, denn Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwasserkosten senken sie bezeichnenderweise selten ab.

Aus dem Ruder gelaufen

Die BMV-Studie zeigte, dass in fast allen Modernisierungsfällen energetische Maßnahmen durchgeführt wurden und dass diese mit Abstand am meisten zur Mietsteigerung beitragen, nämlich im Schnitt um 1,58 Euro pro Quadratmeter. Dabei ist die Dämmung der Fassaden, Dächer, Dachgeschoss- oder Kellerdecken der größte Faktor. Allein dafür werden im Durchschnitt 1,26 Euro pro Quadratmeter auf die Monatsmiete zusätzlich umgelegt. Zum Vergleich: Alle nicht-energetischen Maßnahmen tragen nur zu rund einem Drittel der modernisierungsbedingten Mieterhöhung bei.

Dämmmaßnahmen werden von Vermietern auch gezielt eingesetzt, um die Mieten nachhaltig zu erhöhen. Die Modernisierungsumlage erlaubt ihnen Mieterhöhungen, die im normalen Mietpreisrecht undenkbar wären. Bei einem Viertel der vom BMV untersuchten Fälle wurde die monatliche Miete um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter erhöht, in jedem siebten Fall hat sich die Miete sogar mehr als verdoppelt. Auch Mieterhöhungen um mehr als 10 Euro sind keine Seltenheit. Spitzenreiter war die Tegeler Siedlung Am Steinberg, wo die Mieten um 16,10 Euro pro Quadratmeter zulegen sollten. In solchen Fällen ist ganz offensichtlich der Rauswurf der Mieter und eine teure Neuvermietung oder ein Verkauf der Wohnungen beabsichtigt.

„Die Modernisierungen sind aus dem Ruder gelaufen“, kommentierte BMV-Geschäftsführer Reiner Wild das Resultat der Studie. Die derzeitige Elf-Prozent-Umlage der Kosten auf die Mieter wirke „wie ein Brandbeschleuniger auf die Verdrängung“.

Mieter müssen durch die Fassadendämmung noch weitere Nachteile hinnehmen.

So verkleinern sich die Fensteröffnungen, und durch das dickere Profil der meist gleichzeitig eingebauten neuen Fenster verringert sich der Lichteinfall auch noch zusätzlich.

Dazu muss man im Winter bewusster heizen und lüften, um Schimmel zu vermeiden. Wenn dann noch die Heizkostenersparnis minimal ist, die Miete aber exorbitant steigt, ist es kein Wunder, dass die Mieter die klimapolitisch wichtige Gebäudesanierung ablehnen.

Jens Sethmann

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Die Modernisierung sorgfältig prüfen

Wer als Mieter die Ankündigung einer Modernisierung erhält – und nichts anderes ist eine Wärmedämmung –, tut gut daran, sich gründlich durch eine Rechtsberatung zu informieren und mit seinen Hausnachbarn möglichst gemeinsame Schritte abzustimmen.

Um die vom Vermieter eingeforderte Duldung zu einer Modernisierung zu erklären – oder diese auch zu verweigern – ist Zeit bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt. Wichtig: Den Handwerkern solange keinen Zutritt zur Wohnung gestatten, denn dies wird als freiwillige Zustimmung gewertet. Als Mieter prüft man stattdessen, ob die Modernisierungsankündigung den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Enthalten muss sie die Art und den geplanten Umfang der Maßnahmen, deren Beginn und Ende, die zu erwartende Mieterhöhung einerseits und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten andererseits.

Zu beachten ist auch, dass bei den Modernisierungskosten die eingesparten Aufwendungen für die Instandsetzung herausgerechnet werden müssen. Bei der Wärmedämmung der Fassade heißt das: War der alte Putz ohnehin erneuerungsbedürftig, müssen die Kosten, die für die Reparatur des Putzes nötig gewesen wären, von den Modernisierungskosten abgezogen werden.

Außerdem muss der Mieter in dem Vermieterschreiben auch auf Form und Frist des Härteeinwandes hingewiesen werden. Ein solcher Einwand ist nämlich die einzige Chance, eine Duldung der Arbeiten zu verweigern. Die Gründe dafür können unterschiedlich sein: Bauarbeiten, die in der Wohnung ausgerechnet dann beginnen sollen, wenn die Kisten für einen geplanten Umzug gepackt werden müssen; Umbauten, die den Grundriss der Wohnung verschlechtern würden: aber auch Umstände wie Heizungsausfall und Wasserabstellungen, die es unmöglich machen, Pflegebedürftige oder Neugeborene in der Wohnung angemessen zu versorgen. Da es hierzu immer widerstreitende Interessen gibt, muss der Härtegrund in Textform so konkret wie möglich dargestellt werden.

Die Angst davor, dass die Miete nach der Modernisierung zu teuer wird und die Wohnung nicht mehr bezahlbar ist, kann eine bevorstehende Modernisierung nicht verhindern. Mit diesem Argument kann nur die Mieterhöhung selbst bekämpft werden. Dazu ist eine finanzielle Härte dem Vermieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, anzuzeigen.

Gemeinsamer Protest verspricht Erfolg

Stellt sich am Schluss die Frage, ob Mieter etwas unternehmen können, wenn die tatsächliche Mieterhöhung nach einer Modernisierung deutlich höher ist als die in der Modernisierungsankündigung angegebene. Wibke Werner von der Geschäftsführung des Berliner Mietervereins (BMV): „Sind es mehr als zehn Prozent, verzögert sich der Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung gefordert werden kann, um sechs Monate.“ Verhindert werden kann die Modernisierung mit diesem Argument nicht. Der Einwand der Unwirtschaftlichkeit wird bei der Frage der Duldung nicht beachtet. Der Mieter müsste die Unwirtschaftlichkeit der Maßnahmen beweisen, was in der Praxis nahezu unmöglich ist.

Zahlreiche Berliner Mieterproteste, die inzwischen auch gut vernetzt sind, zeigen, dass man gemeinsam durchaus erfolgreich gegen unsoziales Gewinnstreben einzelner Vermieter vorgehen kann. Dazu sollten sich Betroffene zusammentun und sich von einer Interessenvertretung wie dem Berliner Mieterverein strategisch juristisch beraten lassen.

Rosemarie Mieder

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Der Staat macht Vorgaben und Ausnahmen – Kontrollen macht er nicht

Die Wärmedämmung ist mehrfach staatlich reguliert. Einerseits fordert der Staat im Sinne des Klimaschutzes die Dämmung von Gebäuden und setzt dafür Mindeststandards fest, andererseits kann die öffentliche Hand auch Einschränkungen bestimmen, etwa um das Stadtbild zu bewahren oder die Bewohner vor Verdrängung zu schützen. Bei der Kontrolle der Wärmedämmmaßnahmen hält sich der Staat aber zurück.

Der Bund hat im Rahmen der Energieeinsparverordnung (EnEV) festlegt, welche Gebäude wie gedämmt werden müssen. Einschränkungen sind hingegen Sache der Kommunen. Bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, ist die Rechtslage eindeutig. Sie sind von der EnEV ausgenommen. Historisch wertvolle Bauten sollen schließlich möglichst originalgetreu der Nachwelt erhalten bleiben und dürfen deshalb nicht nur optisch, sondern auch in ihrer Bausubstanz tunlichst nicht verändert werden.

In Berlins städtebaulichen Erhaltungsgebieten versuchen die Bezirksämter, das Stadtbild zu erhalten, auch wenn die einzelnen Gebäude nicht unter Denkmalschutz stehen. In diesen von den Bezirken festgelegten Stadtvierteln prüft die Verwaltung die Bauanträge daraufhin, ob das Erscheinungsbild nicht verunstaltet wird. So werden beispielsweise Dachaufbauten und große Werbeanlagen in der Regel nicht genehmigt. Die Dämmung der Außenfassade kommt nur ausnahmsweise und dann in Frage, wenn weder der historische Wert des Gebäudes noch das Stadtbild beeinträchtigt werden. Stuckfassaden müssen in jedem Fall erhalten werden.

Ebenfalls von den Bezirken festgelegt werden die sozialen Erhaltungsgebiete („Milieuschutz“). Hier werden Modernisierungen, die über den üblichen Standard hinausgehen, untersagt, damit die Mieter nicht aus ihren angestammten Wohnvierteln verdrängt werden. Jeder Bezirk stellt für seine Milieuschutzgebiete einen Katalog auf, welche Maßnahmen genehmigt werden und welche nicht. Friedrichshain-Kreuzberg verbietet zum Beispiel Wärmedämmmaßnahmen, die über die Mindestanforderung der EnEV hinausgehen.

Auch in Sanierungsgebieten gibt es gesetzliche Spielräume, die allerdings von der öffentlichen Hand selten genutzt werden. Im Jahr 2013 hat der damalige Bezirksbürgermeister von Friedrichshain-Kreuzberg, Franz Schulz, aber beispielsweise erreicht, dass der Eigentümer der Hochhäuser Wilhelmstraße 2-6 im Sanierungsgebiet Südliche Friedrichstadt für die geplante energetische Sanierung keine Mieterhöhung verlangt. Das Bezirksamt erteilte dem Eigentümer im Gegenzug eine schnelle sanierungsrechtliche Genehmigung. Die Fassadendämmung und der Fensteraustausch hätten eine Mietsteigerung von 1,60 Euro pro Quadratmeter zur Folge gehabt. Viele der 350 Mietparteien hätten dann ausziehen müssen. Franz Schulz erklärte damals: „Die energetische Sanierung von Wohngebäuden ist richtig. Doch weder die Politik noch die Wirtschaft haben bisher auf die soziale Dimension der energetischen Sanierung eine verlässliche Antwort gefunden.“ Das trifft heute leider immer noch zu.

Die Kontrolle der Wärmedämmung ist ausgesprochen lückenhaft. Wenn bei einem bestehenden Gebäude die Außenwände gedämmt werden sollen, muss sich der Bauherr die Einhaltung der EnEV von einem Sachverständigen für Wärmeschutz bestätigen lassen. Bei Vorhaben, die ohne Baugenehmigung zulässig sind, ist nur eine Bestätigung durch das jeweilige Fachunternehmen notwendig. Die Bauämter kontrollieren die Ausführung nicht. Nachdem ein Wärmedämmverbundsystem angebracht und verputzt worden ist, kann man auch kaum noch nachprüfen, ob die Dämmung beispielsweise wirklich wie gefordert zwölf Zentimeter dick ist oder ob zur Kostenersparnis tatsächlich nur zehn Zentimeter starke Platten verbaut wurden.

Durch unsauber ausgeführte Arbeiten entstehen Wärmebrücken. An diesen auskühlenden Stellen – besonders häufig an den Fensterlaibungen – kann es schnell zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung kommen. Den betroffenen Mietern, die den Pfusch schon teuer bezahlt haben, wird dann meistens noch vorgeworfen, den Schimmelbefall durch falsches Heizen und Lüften selbst verursacht zu haben.

Jens Sethmann

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Ein optimales Ergebnis erfordert mehr als Dämmung – und einen Fahrplan

Um den Energiebedarf eines Wohngebäudes wirkungsvoll zu senken, müssen zumeist mehrere Bauteile modernisiert werden: Heiztechnik, Außenwände, Dach, Keller und Fenster.

Mit der Dämmung sollte immer da begonnen werden, wo der Effekt am größten ist – an der Fassade. Schließlich beträgt ihr Anteil am Gesamtwärmeverlust eines Gebäudes 25 bis 30 Prozent. Dieser Verlust kann um 80 Prozent reduziert werden. Je nach Dämmstoff betragen die Kosten 120 bis 150 Euro je Quadratmeter. „Die jetzigen Rahmenbedingungen erlauben den Vermietern umfangreiche, kostenintensive, häufig wenig intelligente und nicht objektbezogene Maßnahmen, die nur zu einer sehr begrenzten Energieeinsparung führen“, kritisiert der Berliner Mieterverein.

Bevor ein Vermieter modernisiert, sollte er sich unbedingt von Fachleuten einen Sanierungsfahrplan mit den für das Gebäude optimalen Maßnahmen erstellen lassen. In Baden-Württemberg ist ein solcher Fahrplan bereits gesetzlich verankert, in Berlin besteht diese Verpflichtung bisher nur für Gebäude der Öffentlichen Hand. Der Sanierungsfahrplan wird vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle als Ergebnis einer Energieberatung anerkannt und gefördert.

Eine sorgfältig geplante, umfassende, parallele Modernisierung erspart Kosten, weil nicht mehrfach Baustellen eingerichtet werden müssen, vereinfacht die Bauausführung und ermöglicht eine optimale Ausnutzung von Fördermitteln. Allerdings müssen dabei oft einzelne Bauteile vor dem Ende ihrer Lebensdauer erneuert werden. Beim schrittweisen Vorgehen – eventuell in Maßnahmepaketen – müssen jeweils die nächsten Schritte so geplant werden, dass sie zu den vorherigen Maßnahmen passen.

Ein Optimum an Wirtschaftlichkeit und Klimaneutralität kann nur durch eine sozial, städtebaulich und wirtschaftlich ausgeklügelte Maßnahmenbalance zwischen der Dämmung der Gebäudehülle, der Installation moderner Heiztechnik und möglichst effizienten und nachhaltigen Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien im Quartierskontext erreicht werden.

CO2 ins Visier nehmen

Im Mittelpunkt der Modernisierung muss immer die Minderung der CO2-Emissionen stehen. Aber zurzeit gibt es noch nicht einmal verbindliche Regelungen für die Erfassung und Berechnung der Gebäudebilanz. Je nachdem, ob über Energie oder CO2-Emission bilanziert wird, fallen die Ergebnisse völlig unterschiedlich aus – auch die Lösungsansätze in Bezug auf die Dämmung und andere Maßnahmen.

Bei optimaler Planung folgen der Dämmung der Fassade Dämmmaßnahmen für das Dach, die Kellerdecke, die oberste Geschossdecke, den Dachboden und den Sockel. Bei der Dämmung von Flach- und Steildächern sollte ein regensicheres Unterdach erstellt werden, zusätzlich muss innen eine Dampfsperre angebracht sein. Regelmäßige Dichtheitskontrollen sind zu empfehlen.

Ein gedämmter Keller kann als Archiv, Lager- oder Technikraum genutzt werden. Eine Innendämmung ist dabei deutlich günstiger als eine Außendämmung, da die Aushubarbeiten entfallen. Eine sechs Zentimeter dicke Innendämmung verbessert die Wärmeisolation schon deutlich. Bei der Außendämmung erdberührender Teile des Gebäudes, der sogenannten Perimeterdämmung, muss der Sockel des Gebäudes bis auf die Höhe der Kellerbodenplatte freigelegt werden, was meist teurer ist als die Dämmung selbst. Eine Horizontalsperre verhindert, dass Feuchtigkeit aus dem Erdreich im Mauerwerk nach oben steigt.

Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder aufwendig gestalteten Fassaden ist eine Innendämmung der Außenwände die einzige Möglichkeit, die Wärmedämmung zu verbessern. Dabei geht – je nach Dicke der Dämmung – Wohnfläche verloren. Aber die „Ersatzlösung“ erzeugt durch ihre feuchteregulierenden Eigenschaften auch ein sauberes, klimatisch behagliches und baubiologisch gesundes Wohlfühlklima in der Wohnung und verbessert den Schallschutz. Das Anbringen einer Innendämmung durch den Mieter oder von ihm beauftragte Handwerker bedarf in jedem Fall der Genehmigung des Vermieters. Zuvor sollte mit einer Simulation ermittelt werden, welche maximale Dämmdicke auf der Innenseite möglich ist, bevor eine Kondensation im Wandaufbau eintritt.

Rainer Bratfisch

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Das Gesicht der Stadt darf nicht hinter Dämmplatten verschwinden

Berlins (Wohn-)Häuser dokumentieren die bauliche und historische Entwicklung der Stadt. Die Vielfalt geschichtsträchtiger Gebäude gerät zunehmend in Bedrängnis: Energetische Sanierungsmaßnahmen zerstören vielerorts das einzigartige Aussehen von Hausfronten und Fenstern und bringen monotone Einheitsfassaden hervor.

Die Berliner Gründerzeit-Altbauten sind bis weit über die Stadtgrenzen hinaus bekannt – sie hat es häufig besonders hart getroffen: Nicht selten verschwanden in den letzten Jahren hinter Dämmplatten einzigartige Schmuckfassaden mit Stuck, Klinker oder Erkern, die die NS- und Nachkriegszeit sowie die Modernisierungswelle der 1960er und 1970er Jahre überstanden haben.

Teils bieten sich geradezu groteske Anblicke, wenn historischer Stuck zunächst abgeschlagen wurde, um später als schlechtes Imitat wieder auf der gedämmten Fassade zu erscheinen. Doppelkastenfenster aus Holz, die seit 150 Jahren das Berliner Stadtbild prägen, wurden durch praktische Kunststofffenster ersetzt. Das Bewusstsein, dass diese Zeugnisse unterschiedlicher Bauepochen und städtebaulicher Vielfalt erhaltenswert sind, setzt sich erst nach und nach durch.

Klar ist: Die energetische Sanierung pauschal der Vernichtung baukultureller Zeugnisse anzuklagen, ist keine Lösung. Komplett auf Wärmedämmung zu verzichten, führt zu immer höheren Heizkosten, vernichtet Rohstoffressourcen und schadet dem Klima. Und wer als Mieter im Winter Eisblumen zählt und hinter ungedämmten Wänden bibbert, dem nützt auch die schönste Fassade nichts. Welche Maßnahmen für welches Wohnhaus Sinn machen, ist abhängig von seinem Alter und der Bausubstanz – in jeder Epoche wurde anders gebaut. Wichtig ist daher zunächst eine fundierte Wirtschaftlichkeitsprüfung durch Experten.

Fällt die Entscheidung zugunsten einer neuen Wärmedämmung aus, gibt es zahlreiche Möglichkeiten, die alten Gemäuer behutsam zu modernisieren. Mit Dämmmaterialien kann hier ebenso kreativ gestaltet werden wie mit Farben. Bei Zierfassaden kann der Verzicht auf die klassische Außendämmung zugunsten einer Innendämmung sinnvoll sein.

Fenster erneuern statt ersetzen

Bei den Fenstern setzt sich in Berlin langsam der Ansatz durch, zu erneuern statt zu ersetzen. So heißt es in der aktuellen Senats-Kooperationsvereinbarung mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften: „Auf den Ersatz funktionsfähiger Holzkastendoppelfenster wird grundsätzlich verzichtet.“ Durch Abdichtung, Beschichtung mit Wärmeschutzfolie oder dem Einbau neuer Gläser kann hier viel erreicht werden.

Besondere Regeln gelten für denkmalgeschützte Gebäude, die in Berlin allerdings weniger als fünf Prozent des Bestandes ausmachen. Die EnEV legt fest, dass ihr Erhalt schwerer wiegt als Energieeinsparungen. Die EnEV-Anforderungen gelten deswegen nur dort, wo sie mit dem Denkmalschutz vereinbar sind. Viele Sanierungsvorhaben an Fassade oder Dach sind genehmigungspflichtig und müssen strenge Auflagen erfüllen. Als meist unproblematisch gelten die Dämmung der oberen Geschoss- und der Kellerdecke.

Katharina Buri

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Es gibt Alternativen zur Kunststoff-Dämmplatte

Bei der Wahl des Dämmstoffs und dessen Dicke sind die Beschaffenheit von Fassade, Boden, Dach und Kellerdecke, das Alter des Gebäudes, die Nutzung der Räume, die Kosten sowie Umwelteinflüsse entscheidend.

Dämmstoffe werden als Platten oder Paneele, Vliese und lose Schütt- und Einblasdämmstoffe angeboten. Eine Standardlösung oder den optimalen Dämmstoff gibt es nicht. Vermieter sollten sich immer von Experten, zum Beispiel Energieberatern oder Beratungsgesellschaften wie „dena“ oder „co2online“ beraten lassen. Und auch wenn die Wahl des Dämmstoffs der Vermieter bestimmt, ist er gut beraten, wenn er die Mieter in die Planung der Dämmmaßnahmen mit einbezieht.

Für die Fassadendämmung werden am häufigsten Platten aus expandiertem Polystyrol, bekannt als Styropor (EPS), extrudiertem Polystyrol-Hartschaum (XPS) und Polyurethan (PUR) eingesetzt. Diese sind besonders kostengünstig, leicht zu verarbeiten und für viele Einsatzgebiete geeignet. Mit einer Wärmeleitfähigkeit von nur 0,030 bis 0,040 W/(mK) verfügen sie über ein gutes Wärmedämmvermögen. Die Materialkosten betragen bei einfachen Fassaden 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter. Aber auch wenn diese Dämmstoffe mehr Energie einsparen, als bei der Herstellung aufgewendet wird – sie haben den Nachteil, dass neben dem Verbrauch des zu ihrer Herstellung erforderlichen Erdöls auch ihre Entsorgung problematisch ist.

Nachwachsende Rohstoffe wie Flachs, Hanf, Baumwolle, Schilfrohr, Jute und Schafwolle sind eine Alternative, ebenso pflanzliche Rest- und Abfallstoffe wie Stroh, Kork, Getreidegranulat, Holzabfälle und Zellulosefasern. Bei der Produktion und beim Einbau weniger die Umwelt belastend sind auch mineralische Dämmstoffe wie Stein- und Glaswolle, Mineralschaum und Schaumglas, Blähglas, Blähglimmer und ähnliches. In der Regel sind sie jedoch teurer als die erdölbasierten Dämmstoffe. In Bezug auf den Primärenergiebedarf bei der Herstellung erzielen Stroh und Zellulosefasern mit jeweils 20 Megajoule je Quadratmeter die besten Ergebnisse, gefolgt von Mineralwolle (87 MJ/m²). Zum Vergleich: Den größten Energiebedarf bei der Herstellung haben mit 1166 MJ/m² Vakuumisolationspaneele.

Die Hersteller von Dämmstoffen werben mit einer durchschnittlichen Lebensdauer ihrer Produkte von 25 bis 50 Jahren, aussagekräftige Langzeitstudien liegen jedoch nicht vor. Für die Lebensdauer von Dämmungen rechnet man mit den folgenden Werten:

• Wärmedämmverbundsysteme allgemein: 40 Jahre
• Wärmedämmverbundsysteme transparent: 20 Jahre
• Vakuumdämmpaneele: 30 Jahre
• Innenwanddämmung: 50 Jahre
• Dämmung Kellerdecke und oberster Geschossdecke: 50 Jahre
• Dachdämmung: 50 Jahre
• Wärmedämmung erdberührender Bauteile: 40 Jahre.

 

Wichtig ist eine ordnungsgemäße Instandhaltung der Wärmedämmverbundsysteme. Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes: „Im bereits modernisierten Wohnungsbestand sind Vermieter verpflichtet, den Zustand der Fassade regelmäßig zu kontrollieren.“ Wenn Mieter den Verdacht haben oder beweisen können, dass Dämmmaßnahmen nicht fachgerecht erfolgt sind, sollten sie den Vermieter oder erforderlichenfalls die Ordnungsbehörden informieren. Nur wenige Wohnungsbaugesellschaften verfügen allerdings über ein effektives Reparaturmanagement.

Alternative Dämmstoffe können problemlos ausgebaut, wiederverwendet oder recycelt werden. Sie sollten allerdings keine Zusatzstoffe zur Verbesserung des Brandschutzes oder zum Schutz vor Schädlingen enthalten.

Eine am 1. August 2017 in Kraft getretene Verordnung regelt unter anderem die getrennte Sammlung und Überwachung von Dämmstoffen, die das Flammschutzmittel HBCD oder andere organische Schadstoffe enthalten. HBCD wurde in großem Umfang in Styropor-Dämmstoffen verbaut. „Allein in Deutschland fallen jährlich etwa 40.000 Tonnen HBCD-haltige Dämmstoffe an – mit steigender Tendenz“, warnt die Deutsche Umwelthilfe. Die Abfälle werden verbrannt – und belasten so die Umwelt. Ein Recyclingsystem für diese Abfälle ist dringend notwendig.

Brandgefahr hierzulande gering

Nach dem Brand des Grenfell Towers in London im Juni 2017 wird die Brandgefährdung durch Fassadendämmungen neu diskutiert. In Deutschland gibt es nur 1,8 Brandfälle pro Jahr mit aktiver Beteiligung von Polystyrol, das sind 0,01 Promille aller Brände. Obwohl immer mehr Häuser mit Polystyrol gedämmt werden, geht die Zahl der Getöteten bei Gebäudebränden zurück. „Noch nie gab es Tote durch eine mitbrennende Polystyroldämmung an einer Fassade“, so Werner Eicke-Hennig vom „Energieinstitut Hessen“.

Je größer und höher ein Gebäude ist, desto höher sind die Anforderungen an den Brandschutz – und die Dämmung. Bei Häusern ab einer Höhe von 22 Metern sind generell nur nicht brennbare Dämmstoffe zugelassen. Nach einhelliger Expertenmeinung ist in Deutschland eine Brandkatastrophe wie in London ausgeschlossen.

Rainer Bratfisch

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Der Kosten-Klima-Spagat ist machbar: Beispiele aus der Sanierungspraxis

Es gibt Projekte, wo die Warmmiete nach einer energetischen Sanierung nach Abzug eingesparter Energieverbrauchskosten nicht höher ist als vorher. Sie sind die Ausnahme, zeigen aber, dass guter Wille, öffentliche Fördermittel und gute Planung den Spagat aus Klimaschutz und Mietkostenstabilität erlauben.

Das Märkische Viertel im Norden Berlins, gebaut in den Jahren 1964 bis 1967, hatte nach fast 40 Jahren eine Generalüberholung dringend nötig. Die kommunale Wohnungsbaugesellschaft Gesobau, mit mehr als 13.500 Wohnungen größte Vermieterin im Quartier, begann mit der energetischen Sanierung 2008 und modernisierte innerhalb der folgenden acht Jahre ihre Bestände. Dabei ging sie schrittweise vor und investierte sowohl in die Wohnhäuser als auch in die Umgebung. Da die meisten Mieter während der Umbauarbeiten in ihren Wohnungen blieben – weder eine bequeme Situation für die Bewohner noch für die Sanierer – arbeiteten die unterschiedlichen Gewerke und Firmen von Wohnhausgruppe zu Wohnhausgruppe so abgestimmt und zügig wie möglich. Und sie schafften es, die einzelnen Wohnungen innerhalb von 14 Tagen termin- und budgetgerecht fertig zu übergeben.

In die Häuser wurde grundlegend investiert: die Sanitär-, Lüftungs- und Elektrostränge ausgetauscht, neue Bäder eingebaut, die Treppenhäuser verschönert, die Fenster gewechselt, das Heizungs- und Warmwassersystem modernisiert, Eingangs- und Außenanlagen neu und attraktiver gestaltet. Und selbstverständlich erhielt die Gebäudehülle ein Wärmedämmverbundsystem. Gerade dabei lernten die Sanierer dazu: Während zu Beginn, etwa am Pilotprojekt Eichhorster Weg, noch Polystyrol-Dämmplatten sowohl an Fassade als auch Kellerdecke zum Einsatz kamen, wurden im letzten Bauabschnitt am Dannenwalder Weg und am Tramper Weg bereits zu 95 Prozent die bei Herstellung und Entsorgung unbedenklicheren Mineralfaserplatten verwendet. Nachhaltigkeit, schonender Umgang mit der Umwelt und ein noch höherer Gebäudebrandschutz hat die Gesobau inzwischen dazu gebracht, keinerlei Polystyrol-Dämmstoffe mehr zu verwenden.

Das Beispiel Märkisches Viertel zeigt, dass eine umfassende energetische Sanierung samt Wärmedämmung nicht zu exorbitanten Mietsteigerungen führen muss: Setzt man die höhere Grundmiete gegen mögliche und realistische Betriebskosteneinsparungen, sind die Mietkosten um circa 4 Prozent gestiegen. Das ist angesichts der enormen Einsparung an Energie und Ressourcen ein vertretbares Ergebnis, allerdings begünstigt durch extrem hohe Heizkosten aufgrund skandalöser Wärmelieferungsverträge vor der Baumaßnahme. Im Märkischen Viertel werden heute 39.000 Tonnen CO2 pro Jahr weniger in die Luft geblasen. Damit ist das Quartier heute Deutschlands größte Niedrigenergiesiedlung.

Mieterbeteiligung mit langer Tradition

Bei der energetischen Modernisierung von drei Wohnhochhäusern im Südosten Gießens mussten Gebäude aus der Mitte der 1960er Jahre auf ein zeitgemäßes Level gehoben und in einen umweltverträglichen Zustand gebracht werden. Für die Mieter, die in ihrem gewohnten Zuhause bleiben wollten, sollte das möglich, also bezahlbar sein. So war einerseits eine durchdachte Planung der Umbauten gefragt, andererseits die Ausschöpfung aller Fördermöglichkeiten – und schließlich vor allem auch die Akzeptanz der rund 300 Bewohner, die in den Zwölfgeschossern lebten. Das kommunale Wohnungsunternehmen Wohnbau Gießen GmbH, mit über 7000 Wohnungen größte Vermieterin der hessischen Stadt, hat mit der Beteiligung seiner Bewohner durchaus Erfahrung. Seit über 30 Jahren gibt es eine institutionalisierte Mietermitbestimmung. So vereinbarte das Unternehmen mit dem Mieterrat eine Kappung der Miete in den Hochhäusern nach Abschluss der Sanierungsarbeiten. Die Kaltmiete durfte für Bestandsmieter nicht höher als 6 Euro pro Quadratmeter ausfallen, bei Neuvermietung würden zwischen 7,50 und 8 Euro pro Quadratmeter gefordert werden.

Aber auch um möglichst konfliktarme und damit reibungslose Abläufe der Umbaumaßnahmen ging es bei den Gesprächen. Ombudsleute vermittelten zwischen den Interessen der Mieter, der Vermieterin und auch der Bauleitung und den Handwerkern.

Solche Vereinbarungen dürften so manchem Bewohner die Angst vor dem genommen haben, was bevorstand. Die Wohngebäude, in denen über mehr als 40 Jahre vor allem Reparaturen ausgeführt worden waren, erlangten nun hinter den Gerüsten und Planen den Passivhausstandard: mit einer mineralischen Dämmung, dreifachverglasten Fenstern, neuen großen verglasten Balkonen und wärmerückgewinnenden Lüftungsanlagen. Es wurden zeitgleich viele Elektroinstallationen erneuert, Keller saniert, Sprechanlagen eingebaut und Eingangsbereiche und Treppenhäuser neu gestaltet.

Was – neben einer Verringerung der Heizkosten um nahezu 90 Prozent – vor allem für die Umsetzung dieses gewaltigen Projektes spricht, ist die Zufriedenheit der Bewohner. Ausgezogen ist nahezu niemand.

Rosemarie Mieder

Hartmut Lindenberg
03.12.2023