Nur zwei Prozent aller mietrechtlichen Auseinandersetzungen landen vor Gericht. Doch ganz gleich, ob man vom Vermieter verklagt wird, beispielsweise auf Duldung der Modernisierung, oder ob man selber seine Rechte durchsetzen muss, etwa auf eine mangelfreie Wohnung – es ist nicht einfach, im Dschungel der Paragrafen und Instanzen den Überblick zu behalten. Wieso ist häufig gar keine Berufung beim Landgericht möglich? Wieso entscheiden Richter in scheinbar gleich gearteten Fällen ganz unterschiedlich? Und wer legt fest, wie hoch der Streitwert des Verhandlungsgegenstands ist?
Petra Kuhn* hätte sich nicht träumen lassen, dass sie einmal so häufig mit Gerichten zu tun haben würde. Amtsgericht, Landgericht, Verhandlungen mit unterschiedlich gut vorbereiteten Richtern und Anwälten – all das kennt die Mieterin nun zur Genüge. Fast 50 Jahre lebte sie in einer Wohnung in Dahlem. Der Ärger fing an, als das Haus 2001 vom Wohnungsunternehmen GSW an einen Privateigentümer verkauft wurde. Der wollte seine Geschäftsräume erweitern – und zwar in die Wohnung von Petra Kuhn: „Er hat mir gesagt, dass er nicht eher ruhen würde, bis ich raus bin“, erzählt die 78-Jährige. Als sie eine Kündigungsklage wegen Eigenbedarfs erhielt, kontaktierte sie einen Rechtsberater beim Berliner Mieterverein (BMV). Da die BMV-Rechtsberater nur außergerichtlich vertreten und nicht vor Gericht tätig werden können, wurde ihr empfohlen, einen Rechtsanwalt mit der Vertretung zu beauftragen. Das könnte zum Beispiel einer der insgesamt 80 für den Mieterverein in der Beratung tätigen und im Mietrecht versierten Vertragsanwälte sein. Aber natürlich bestehe freie Anwaltswahl.
Illustration: Julia Gandras
Anders als bei einer strafrechtlichen Verhandlung geht es bei zivilrechtlichen Streitigkeiten nicht um einen Gesetzesverstoß und die Klärung der Schuld. Daher gibt es auch keinen Staatsanwalt. Ein Gerichtsverfahren bei Mietstreitigkeiten kommt ins Rollen, wenn die Klageschrift beim Amtsgericht eingereicht wird. Welches der zehn Berliner Amtsgerichte zuständig ist, richtet sich nach der Adresse der Mietwohnung. In der Klageschrift, die dem Beklagten vom Gericht als Kopie zugestellt werden muss, wird ausgeführt, welche Forderungen erhoben werden (Klageantrag) und warum diese Ansprüche bestehen. In Petra Kuhns Fall legte ihr Vermieter dar, warum sein Sohn unbedingt ihre Wohnung beziehen muss – von einer Erweiterung der Geschäftsräume war nun nicht mehr die Rede. Der Kläger, also derjenige, der die Klageschrift einreicht, sollte schon beim Einreichen Beweismittel auf den Tisch legen, also beispielsweise Zeugen benennen oder Sachverständigengutachten vorlegen. So ging Petra Kuhns Vermieter detailliert auf die beengte Wohnsituation seines Sohnes ein. Der Gegner oder Beklagte, wie es juristisch heißt – übrigens nicht zu verwechseln mit einem Angeklagten in einem Strafprozess –hat nach Zustellung der Klageschrift eine Frist von zwei Wochen, sich dazu zu äußern und dem Gericht mitzuteilen, ob er sich gegen die Klage verteidigen will. Es versteht sich von selbst, dass man diese Aufforderung unbedingt ernst nehmen und innerhalb der gesetzten Frist reagieren sollte, am besten nachdem man eine Rechtsberatung aufgesucht hat. Ansonsten kann man den Prozess allein deswegen verlieren, weil man sich nicht gerührt hat. Gleichzeitig teilt das Gericht Ort und Zeit des ersten Verhandlungstermins mit, sofern es sich nicht zunächst für ein schriftliches Verfahren entscheidet.
Prozesskostenschutz beim Berliner Mieterverein:
Am Anfang steht die Güteverhandlung
Dieser Verhandlungstermin beginnt mit einem Güteversuch, bei dem es darum geht, den Rechtsstreit einvernehmlich beizulegen. Dazu werden in der Regel beide Parteien geladen. Manchmal wird aber auch darauf verzichtet, etwa wenn bereits ein Einigungsversuch vor einer außergerichtlichen Gütestelle stattgefunden hat oder wenn eine Einigung aussichtslos erscheint.
Bleibt die Güteverhandlung erfolglos, schließt sich die eigentliche Verhandlung unmittelbar an. Ein persönliches Erscheinen ist bei anwaltlicher Vertretung meist nicht vorgeschrieben. Petra Kuhn hatte auf Anraten ihres damaligen Anwalts auf einpersönliches Erscheinen verzichtet. Er wollte offenbar verhindern, dass die Situation zu emotional wird. Im Nachhinein bereut Petra Kuhn das: „Man ist einfach besser auf dem Laufenden, wenn man mitbekommt, was besprochen wird.“ Auch einen Anwaltszwang gibt es beim Amtsgericht nicht. Theoretisch könnte man sich also selber vertreten, was jedoch definitiv nicht zu empfehlen ist und wozu es für Mitglieder des Mietervereins auch gar keinen Grund gibt. Petra Kuhn erinnert sich noch gut daran, dass sie später völlig irritiert war, dass sich Anwalt und Richter gegenseitig nur Gesetze und Urteile an den Kopf knallten: „Als Laie versteht man da nur Bahnhof.“ Wie lange ein solches Verfahren in der Erstinstanz dauert, ist ganz unterschiedlich. Manchmal wird das Urteil gleich nach der ersten Verhandlung verkündet, in anderen Fällen dauert es viele Monate, weil noch Zeugen zu laden oder Sachverständigengutachten einzuholen sind.
Illustration: Julia Gandras
Von den rund 25.000 Mietsachen, die jährlich vor den Berliner Amtsgerichten verhandelt werden, landen nur zehn Prozent in der zweiten Instanz beim Landgericht Berlin. Das hat vor allem zwei Gründe. Zum einen kann man natürlich das Amtsgerichtsurteil akzeptieren. Gerade für nicht rechtschutzversicherte Mieter ist der Gang in die nächsthöhere Instanz ein hohes finanzielles Risiko, zumal vor dem Landgericht Anwaltszwang herrscht. Zum anderen gibt es eine wichtige Hürde: Man kann nur dann Berufung einlegen, wenn der Beschwerdewert 600 Euro übersteigt. Auch die Fristen sind zu beachten. Die Berufung muss innerhalb eines Monats nach Zustellung des begründeten Urteils des Amtsgerichts eingelegt werden. Wer diese Frist unentschuldigt versäumt, kann gegen das Amtsgerichtsurteil nichts mehr unternehmen. Es wird dann rechtskräftig und damit bindend für die Beteiligten.
Rechtzeitig Berufung einlegen
Doch wie berechnet sich der Beschwerdewert? Eine Frage, die zwischen Anwälten und Richtern immer wieder zu Uneinigkeit führt, vor allem wenn es um nicht-finanzielle Streitigkeiten geht. Während die Sache bei einer Mieterhöhung noch recht einfach ist – hier gilt das 42-fache der monatlichen Mieterhöhung als Beschwerdewert – wird es bei Mietminderungen schon schwieriger. Zwar wird auch hier im Allgemeinen der 42-fache Mietminderungsbetrag angesetzt, doch es stellt sich die Frage, welcher Minderungsbetrag überhaupt angemessen ist. Geht es bei dem Streit um die Erlaubnis zur Hundehaltung, wird die Berechnung vollends willkürlich. So hat ein Richter unlängst den Streitwert in einem solchen Fall auf 400 Euro festgesetzt. Soviel sei das Haustier wert. Es ist kein Geheimnis, dass manche Richter sich bemühen, möglichst unter 600 Euro zu bleiben, damit der Streit nicht in die nächste Instanz geht.
Illustration: Julia Gandras
In Ausnahmefällen gibt es auch die Möglichkeit einer streitwertunabhängigen Zulassungsberufung. Wenn die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung dies erfordert, hat das Amtsgericht die Berufung zum Landgericht zuzulassen, auch wenn der Streitwert unter 600 Euro liegt. Mit Fortbildung des Rechts ist gemeint, dass sich die gesellschaftlichen Verhältnisse so geändert haben, dass die Gesetze dem sozusagen hinterherhinken.
Mit dem Urteil des Landgerichts – häufig ist es auch ein Vergleich – ist dann der Rechtsweg für Mieter in aller Regel beendet (Ausnahmen siehe Kasten unten auf der Seite). Nicht selten kommt das Berufungsgericht zu einer anderen Entscheidung als das Amtsgericht. Zu beachten ist, dass das Urteil immer nur für den jeweiligen Einzelfall gilt. Wenn ein Mieter beispielsweise bei einem Streit um eine Modernisierung den Prozess gegen seinen Vermieter gewonnen hat, hilft dies zunächst nur ihm allein. Mittelbar kann jedoch auch ein Nachbar aus einem solchen Urteil Nutzen ziehen, da üblicherweise angenommen wird, dass ein Gericht in einem vergleichbaren Fall auch wieder gleich entscheiden wird. Nicht vergessen darf man auch, dass es regionale Unterschiede gibt. So unterscheidet sich zum Beispiel die Berliner Rechtsprechung von der in Hamburg: „Das hat mit der Unabhängigkeit der Richter zu tun, sie haben bei der Auslegung einen gewissen Spielraum“, erklärt Frank Maciejewski, Rechtsexperte des BMV.
Was vielen Mietern nicht klar ist: Beim Landgericht wird der Fall nicht mehr neu aufgerollt. Sebastian Bartels ist stellvertretender BMV-Geschäftsführer und war lange Zeit als Anwalt tätig. Er hat seinerzeit Petra Kuhn vertreten: „Nur wenn das Landgericht der Ansicht ist, dass das Amtsgericht Fehler gemacht hat, kann es sich noch einmal mit dem Sachverhalt befassen, wobei es sich in aller Regel nicht mit neuen Tatsachen beschäftigen darf.“ Wird zum Beispiel ein Zeuge vor dem Amtsgericht nicht erwähnt, kann er vor dem Landgericht in der Regel nicht mehr vorgeladen werden. „Man braucht daher einen Anwalt, der möglichst gleich in der ersten Verhandlung alle Dinge auf den Tisch legt“, sagt er.
Unterschiedliche Auffassungen bei den Kammern
Beim Berliner Landgericht gibt es fünf Kammern, die für Wohnraummietsachen zuständig sind. Es hat sich unter Mietern herumgesprochen, dass sie sich in ihren Auffassungen durchaus voneinander unterscheiden. Manche gelten als besonders vermieterfreundlich. Bei welcher Kammer man landet, richtet sich nach dem Amtsgericht der Erstinstanz.
Illustration: Julia Gandras
Petra Kuhns Vermieter verfolgte die diversen Eigenbedarfskündigungen stets bis zum Landgericht – ohne Erfolg. Zum Verhängnis wurde der Mieterin dann die Sache mit der Untervermietung. Weil sie ein Zimmer ihrer großen Wohnung untervermieten wollte, beantragte sie eine Untermieterlaubnis. Bis diese endlich erteilt wurde, war der potenzielle Untermieter abgesprungen. Einen weiteren Antrag auf Untermieterlaubnis lehnte der Vermieter ab. „Das Ganze hat sich ewig hingezogen, und finanziell wurde es immer enger für mich“, erzählt die Mieterin. Schließlich vermietete sie – ohne die Erlaubnis abzuwarten – an einen Mann unter, der – so vermutet sie – ein Bekannter des Vermieters war und mit ihm unter einer Decke steckte. Der Vermieter kündigte ihr daraufhin wegen unerlaubter Untervermietung. Das Amtsgericht gab ihm Recht. Auf Anraten ihres Anwalts ließ sie sich auf einen Vergleich ein: „Immerhin hat sie eine Entschädigung bekommen, und ihr wurde eine verlängerte Auszugsfrist eingeräumt, die Richterin hatte durchblicken lassen, dass sie bei Ablehnung des Vergleichs zugunsten des Vermieters entscheiden würde“, erklärt Bartels. Für Petra Kuhn, die damit nach 50 Jahren ihre Wohnung verlor, war das eine bittere Erfahrung. „Der Vermieter hat alles getan, um mich rauszuekeln – und die Richterin hat mitgespielt.“
Zeugenvernehmung – ein wunder Punkt
Auch Bartels sieht durchaus Verfahrensfehler. Dass das Gericht in Petra Kuhns Fall den Boten, der die Kündigung zugestellt hat, nur schriftlich angehört hat, obwohl er in Berlin wohnt, sei ein typisches Beispiel dafür, dass Beweisverfahren oft nicht ordentlich durchgeführt werden. Die Mieterin hatte ausgesagt, das Kündigungsschreiben nicht erhalten zu haben. Anders als Frau Kuhn sieht er darin aber keinen Beleg für Voreingenommenheit des Gerichts: „Richter machen Fehler. Manche verlieren bei langer Prozessdauer den Überblick oder verrennen sich. Manche sind bei komplizierten Sachverhalten auch überfordert.“ Die Zeugenvernehmung ist ein wunder Punkt, sagt Bartels: „Ob das Gericht beispielsweise das Foto eines Zimmers als Beweis dafür gelten lässt, dass der Mieter ein Messie ist, oder ob er einen Vor-Ort-Termin anordnet, spielt eine ganz wesentliche Rolle.“ Einige Richter suchen den einfachsten Weg.
Illustration: Julia Gandras
Nicht nur Richter, auch Anwälte sind unterschiedlich gut motiviert und vorbereitet. So kann es prozessentscheidend sein, darauf zu pochen, dass ein bestimmter Satz eines Sachverständigen ins Protokoll aufgenommen wird. Auch Mieter können und müssen selber viel dazu beitragen, etwa indem sie dem Anwalt gut zuarbeiten. Es wird oft unterschätzt, dass der Anwalt seine Sache nur gut machen kann, wenn er vom Mieter mit Schriftverkehr, Kontauszügen, Lärmprotokollen und so weiter „gefüttert“ wird. Sebastian Bartels bedauert den Fatalismus, der bei vielen Mietern zu beobachten sei, gemäß dem Sprichwort „Vor Gericht und auf hoher See ist man in Gottes Hand.“
Petra Kuhn sagt rückblickend, dass es sich trotz allem gelohnt habe, um ihre Wohnung zu kämpfen: „Und es war gut, Herrn Bartels an meiner Seite zu haben.“
Birgit Leiß
* Name ist der Redaktion bekannt
Spart Zeit und Nerven: Gerichtliche Mediation
Seit 2013 sind alle Zivilgerichte verpflichtet, ein Mediationsverfahren anzubieten. Dabei geht es darum, eine einvernehmliche Lösung für den Streit zu finden, ohne die richterliche Entscheidung abzuwarten. Als Pilotprojekt, mit dem nicht zuletzt die Gerichte entlastet werden sollen, gibt es diese Möglichkeit bereits seit 2006. Insgesamt werden in Berlin pro Jahr rund 700 solcher Güterichterverfahren durchgeführt, davon 500 bis 550 beim Landgericht. Das Verfahren funktioniert wie eine klassische Mediation: Beide Parteien und ihre Anwälte setzen sich an einen Tisch und werden von einem der rund 50 speziell geschulten Berliner Güterichter dabei unterstützt, einen Kompromiss zu finden. Die Richter nehmen dabei keine rechtliche Bewertung des Falls vor und machen auch selber keine Vorschläge. Ein solcher Versuch lohne sich auf jeden Fall und führe in der Praxis oft zu guten Ergebnissen, sagt Anne-Ruth Moltmann-Willisch von der Koordinierungsstelle für gerichtliche Mediation: „Gerade bei Mietsachen werden häufig Lösungen gefunden, die ein Richter als Vergleich gar nicht vorschlagen könnte.“
Doch warum sollte man sich auf einen solchen Deal einlassen, statt die Streitigkeit durchzufechten, zumal wenn man sich „im Recht“ fühlt? „Weil der Gang durch zwei Instanzen viel Zeit und Nerven kostet und für nicht rechtschutzversicherte Mieter auch mit einem hohen Kostenrisiko verbunden ist“, sagt Moltmann-Willisch. Dazu kommt: Eine hundertprozentige Prozesssicherheit gibt es nie. Selbst bei vermeintlich eindeutigen Sachverhalten gibt es immer ein Prozessrisiko. Viele wollen nicht jahrelang mit dieser Ungewissheit leben. Außerdem, so die Richterin, müsse man den Lösungsvorschlag nicht annehmen: „Man kann dann immer noch abbrechen und sagen, man überlässt die Entscheidung dem Gericht.“ In 30 bis 35 Prozent der Fälle endet das Mediationsverfahren ohne Erfolg. Aber auch dann erleichtere es fast immer den Fortgang des Verfahrens, so die Erfahrung von Moltmann-Willisch: „Es ist praktisch nie so, dass die Beteiligten aus einem solchen Verfahren zerstrittener herausgehen als sie zuvor sind.“
Die Teilnahme am Verfahren ist freiwillig. Manche Anwälte halten nicht viel davon, auch bei den Mietern herrscht oft Unverständnis und Skepsis. „Doch wenn der Rechtsanwalt gute Erfahrungen mit Mediation gemacht hat oder auch sieht, dass allein eine rechtliche Bewertung des Konfliktes nicht zur Lösung führt, wird er seinen Mandanten überzeugen können“, so Moltmann-Willisch.
Das Mediationsverfahren ist nicht zu verwechseln mit der „normalen“ Güteverhandlung, die jeder Verhandlung vorgeschaltet ist. Im Unterschied zur Mediation wird diese von dem mit dem Rechtsstreit befassten Richter durchgeführt. Dieser lässt zudem eine eigene rechtliche Einschätzung des Rechtsstreits einfließen. Den Begriff „Güterichter“, wie sich die richterlichen Mediatoren seit 2013 nennen sollen, hält Anne-Ruth Moltmann-Willisch daher für irreführend: „Es klingt zu sehr nach ‚soft skill‘ und Friedensrichter, dabei ist es ein gut strukturiertes Verfahren.“
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Zwei weitere Instanzenwege führen nach Karlsruhe
Der Bundesgerichtshof (BGH) ist bekanntlich das oberste Gericht in Sachen Wohnraummietrecht. Doch nicht jedes Urteil, mit dem die unterlegene Partei unzufrieden ist, landet in Karlsruhe. Nur wenn es um Rechtsfragen grundsätzlicher Bedeutung, um eine Vereinheitlichung in der Rechtsprechung oder um die „Fortbildung des Rechts“ geht, kann das Landgericht eine Revision zulassen und den Fall zum BGH überweisen. Dort wird dann die endgültige, rechtlich bindende Entscheidung gefällt.
Grundsätzlich haben beide Parteien auch die Möglichkeit, eine Verfassungsbeschwerde einzulegen, entweder beim Verfassungsgericht des Landes Berlin oder beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe. Das kommt aber nur in Frage, wenn zu klären ist, ob das Gericht mit seinem Urteil gegen die Verfassung verstoßen hat. So hat die Deutsche Wohnen nach ihrer Niederlage vor dem Berliner Landgericht Verfassungsbeschwerde gegen den Berliner Mietspiegel eingelegt.
bl
28.03.2022
