Gemäß der Koalitionsvereinbarung von CDU/CSU und SPD wird im Bundesjustizministerium zurzeit eine geringfügige Beschränkung der Mieterhöhung nach einer Modernisierung erörtert. Das löst aber das Problem für Mieter nicht. Mit der jetzigen Regelung bezahlen die Mieter die Modernisierung doppelt. Die Möglichkeit, elf oder gegebenenfalls zukünftig nur zehn Prozent der Investition auf die Grundmiete aufzuschlagen, passt nicht ins System der Vergleichsmiete und gehört deswegen abgeschafft.
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Eine Modernisierung ist für Mieter eine zweischneidige Sache: Die Freude über die Verbesserung der Wohnung verkehrt sich oft ins Gegenteil, wenn der Blick auf die Kosten fällt. Um elf Prozent der Modernisierungskosten kann der Vermieter die Jahresmiete erhöhen. So kommen leicht Mietsteigerungen um mehr als zwei Euro pro Quadratmeter im Monat zustande. Bei umfassenden Arbeiten kann sich die Miete sogar verdoppeln, eine Obergrenze gibt es nicht. Dabei ist es egal, ob der Mieter in den angekündigten Maßnahmen überhaupt eine Verbesserung sieht. So übersteigen bei energetischen Sanierungen die Mietsteigerungen in aller Regel die erzielten Energieeinsparungen deutlich. Nicht der Nutzen der Modernisierung, sondern allein die Investitionssumme bestimmt die Höhe der Mietsteigerung. Manche Vermieter nutzen die Umlage immer öfter gezielt als Kostenhammer zur „Raus-Modernisierung“: Sie schicken den Mietern aufgeblähte Modernisierungsankündigungen mit exorbitanten Mietsteigerungen, um sie zum Auszug zu drängen. Der Berliner Mieterverein (BMV) und der Deutsche Mieterbund (DMB) fordern deshalb, diese Mieterhöhungsmöglichkeit abzuschaffen.
Die Bundesregierung arbeitet zurzeit an der zweiten Stufe der Mietrechtsnovelle. Dabei steht auch die Mieterhöhung nach Modernisierung zur Debatte. In der Koalitionsvereinbarung von CDU/CSU und SPD heißt es: „Künftig sollen nur noch höchstens 10 Prozent – längstens bis zur Amortisation der Modernisierungskosten – einer Modernisierung auf die Miete umgelegt werden dürfen.“
Basteleien lösen das Problem nicht
„Das ist für Mieter eine Verbesserung, löst aber aus unserer Sicht noch nicht das grundsätzliche Problem einer sozial gerechten Verteilung der Modernisierungskosten“, sagt DMB-Direktor Lukas Siebenkotten. Die Befristung der Mieterhöhung brächte aber einige Schwierigkeiten mit sich. Mietrechtsexperten sind sich nicht im Klaren, wann die Befristung ablaufen und wie die Einbindung in die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen könnte. Zudem würde die Befristung die Verdrängung nicht verhindern.
Auch nach der angedachten Novelle zahlen die Mieter doppelt für die Modernisierung: Zur Mieterhöhung nach Modernisierung mit elf Prozent der Investitionskosten kommt oft eine höhere Einstufung im Mietspiegel hinzu. Wegen der wohnwertsteigernden Merkmale, die mit einer Modernisierung geschaffen werden, sind bei späteren Mieterhöhungen weitere Steigerungen möglich.
„Wir fordern die Streichung dieser systemfremden Umlage“, erklärt DMB-Präsident Franz-Georg Rips „Die Modernisierungsmieterhöhung darf sich nicht an den Kosten der Modernisierung orientieren. Stattdessen müssen die höhere Wohnqualität und die energetischen Verbesserungen Maßstab für eine höhere Miete sein.“ Mieterhöhungen nach Modernisierung sollen daher nur mit Bezug auf den Mietspiegel möglich sein. „Befristet könne ein Zuschlag in Abhängigkeit von der erreichten Energieeinsparung gewährt werden“, so BMV-Geschäftsführer Reiner Wild.
Für den BMV wäre die Senkung der Mieterhöhungsmöglichkeit von elf auf zehn Prozent der Investitionskosten „ein untaugliches Basteln an einer veralteten Regelung“, so Wild. Im Grundsatz gehöre diese „historisch und juristisch überholte“ Mieterhöhungsmöglichkeit abgeschafft.
Jens Sethmann
Anreiz auf Kosten der Mieter
Die Modernisierungsumlage wurde 1974 mit dem damaligen Miethöhegesetz eingeführt. Sie sollte den Eigentümern Anreize zur Verbesserung ihres Wohnungsbestandes geben. Zu jener Zeit hatten in der Bundesrepublik noch rund elf Millionen Wohnungen keine Sammelheizung und drei Millionen kein Bad. Im Jahr 2001 ist die Umlage als Paragraph 559 ins Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) aufgenommen worden. „Gerade in den neuen Bundesländern besteht noch ein hoher Investitions- und Modernisierungsbedarf. Ein Anreiz zur Durchführung solcher Wohnungsmodernisierungen ist daher weiterhin erforderlich“, hieß es damals zur Begründung. Heute dient vor allem die Notwendigkeit energetischer Sanierungen als Rechtfertigung, die Umlage beizubehalten.
js
02.01.2018
