Landgericht zeigt Grenzen auf -
Gewinn aus Untervermietung?

Auch manche Mieter:innen mischen mit beim großen Geschäft mit der Wohnungsnot. Wer ein Zimmer in seiner Wohnung untervermieten kann, nimmt häufig nicht den Selbstkostenpreis, sondern das, was der Markt hergibt. Ist das allenfalls moralisch verwerflich? Oder gibt es rechtliche Vorgaben, wie viel man für ein Untermietzimmer verlangen darf?

600 oder gar 700 Euro Miete sind für ein Zimmer in Berlin mittlerweile normal, wie ein kurzer Blick in die einschlägigen Internet-Portale beweist. Wer noch einen alten Mietvertrag hat, zahlt mitunter soviel für die gesamte Zwei- oder Dreizimmerwohnung. Da ist die Versuchung groß, das nach dem Auszug der langjährigen Mitbewohnerin oder der Trennung vom Partner freigewordene Zimmer gewinnbringend zu vermieten. Auf diese Art und Weise kann man sich die gesamte Wohnung vom Untermieter oder der Untermieterin finanzieren lassen.

Berliner Landgericht wendet Mietspiegel an

Doch auch Mieter:innen müssen sich an die Mietpreisbremse halten, hat das Landgericht Berlin kürzlich klargestellt. In einem konkreten Fall hat das Gericht den Berliner Mietspiegel 2021 angewendet, indem es den Wert des für die gesamte Wohnung maßgeblichen Mietspiegelfeldes mit der Quadratmeterzahl des Zimmers multiplizierte und auch die anteilige Nutzung der Gemeinschaftsflächen berücksichtigt hat (LG Berlin vom 12. April 2023 – 66 S 273/22).

Noch deutlicher entschied eine andere Kammer des Landgerichts: Der Umstand, dass die Wohnung Zimmer für Zimmer an einzelne Nutzer vermietet wurde, stelle keinen sachlichen Grund für die Nichtanwendung des Mietspiegels und die Einholung eines Sachverständigengutachtens wegen angenommener Zugehörigkeit der Wohnung zu einem besonderen Teilmarkt dar“ (LG Berlin vom 11. Juli 2022 – 64 S 89/21). Wie bei Wohnungen ist die Mietpreisbremse auch anwendbar auf möblierte Zimmer. Ein Zuschlag für die Möblierung ist allerdings zulässig.

Keine Untervermieterlaubnis bei Verstoß gegen die Preisbremse

Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse hat auch Folgen im Verhältnis zum Vermieter. Denn wenn der verlangte Untermietzins den Regelungen der Paragrafen 556 d ff. BGB („Mietpreisbremse“) widerspricht, besteht kein Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungsgenehmigung (LG Berlin vom 26. April 2022 – 65 S 221/21). Im vorliegenden Fall wollte ein Vermieter der Untervermietung nicht zustimmen. Dagegen klagte der Mieter. Das Gericht stellte fest, dass die begehrte Untermieterlaubnis im Widerspruch zur Mietpreisbremse stand und somit nicht zu erteilen war. Obwohl die Neuköllner Wohnung mit einer Größe von insgesamt 77 Quadratmetern nur 560 Euro netto kostete, wollte der geschäftstüchtige Mieter 550 Euro für das lediglich mit einem Bett „möblierte“ Zimmer. Auch den vom Mieter geltend gemachten Anspruch auf Erstattung der entgangenen Mieteinnahmen gegenüber dem Vermieter wies das Gericht ab. Nur bei einer ungerechtfertigten Verweigerung der Untermieterlaubnis müsste der Vermieter Schadensersatz leisten.

Bei Genossenschaften kann das Geschäftemachen mit der Untervermietung einen Verstoß gegen die Satzung darstellen und genossenschaftliche Konsequenzen haben.

Birgt Leiß

Nicht zu vergessen: Auch der Fiskus will seinen Teil

Wer Räume seiner selbstgenutzten Wohnung an fremde Personen vermietet, erzielt daraus regelmäßig „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ und muss darauf Steuern zahlen, sobald die Bagatellgrenze von 520 Euro pro Jahr überschritten ist. Die anteilige Hauptmiete darf aber als Werbungskosten abgezogen werden. Sprich: Wer zum Selbstkostenpreis vermietet, muss auf die Mieteinnahmen in der Regel keine Steuern zahlen. Wer einen Gewinn erzielt, schon.

bl

Hartmut Lindenberg
26.10.2023