Die Wohnung ist gekündigt, die Möbel hat die Umzugsfirma abgeholt, die Zimmer sind besenrein und möglicherweise neu renoviert. Es kommt der Tag der Übergabe an die Vermieterin.
Folgende Fragen behandelt dieser Artikel:
- Zu welchem Zeitpunkt muss die Wohnung zurückgegeben werden?
- Wie lange ist die Miete zu zahlen?
- Haben Mieter einen Anspruch, den Nachmieter zu stellen?
- Kann die Vermieterin einen Termin zur Vorabnahme verlangen?
- Können Einbauten in der Wohnung verbleiben?
- Muss die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses gemalert werden?
- Welche Bedeutung hat ein Wohnungsübergabeprotokoll?
- Wie verhält man sich, wenn die Vermieterin die Wohnungsrückgabe verweigert?
- Wann kann die Rückzahlung der Kaution gefordert werden?
- Was sollte sonst noch bei der Wohnungsübergabe beachtet werden?
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1. Zu welchem Zeitpunkt muss die Wohnung zurückgegeben werden?
Die Wohnung muss spätestens am Morgen des Tages, der auf den Ablauf der Mietzeit folgt, zurückgegeben werden. Endet die Kündigungsfrist zum Beispiel am 31. Oktober, müsste die Wohnungsrückgabe bis spätestens zum Vormittag des 1. Novembers erfolgt sein. Wer die Wohnung bis zu diesem Zeitpunkt nicht vollständig geräumt mit sämtlichen Schlüsseln der Vermieterin zurückgegeben hat, läuft Gefahr, einen weiteren Monat Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Monatsmiete zahlen zu müssen oder weiteren Schadensersatzansprüchen der Vermieterin ausgesetzt zu sein.
Illustration: Julia Gandras
2. Wie lange ist die Miete zu zahlen?
Die Miete ist bis zum Ende des Mietverhältnisses zu zahlen. Selbst wenn die Wohnung bereits zwei Wochen vor Ablauf der Kündigungsfrist geräumt an die Vermieterin übergeben wird, ist die gesamte Monatsmiete fällig, es sei denn, es wurde ausdrücklich etwas anderes mit der Vermieterin vereinbart. Etwas anderes kann sich dann ergeben, wenn der neue Mieter gleich nach dem vorzeitigen Auszug die Wohnung bezieht. Dann kann der ausgezogene Mieter die Miete für die verbleibende Zeit, in der bereits der neue Mieter oder die neue Mieterin die Wohnung bewohnt, zurückfordern.
3. Haben Mieter einen Anspruch, den Nachmieter zu stellen?
Die Vermieterin muss keinen Nachmieter und die damit verbundene vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses akzeptieren. Nur wenn alle der drei folgenden Voraussetzungen vorliegen, kann etwas anderes gelten. Erstens: Der Mieter kann sich auf ein anerkanntes berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Vertragsauflösung berufen – etwa weil er aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen muss, er aus familiären Gründen eine größere Wohnung benötigt oder in eine altengerechte Wohnung ziehen muss. Zweitens: Es wird ein geeigneter Nachmieter gestellt. Drittens: Das Mietverhältnis ist nicht zeitnah mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündbar. Liegen diese Voraussetzungen vor, muss die Vermieterin den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen. Gleichwohl ist eine dreimonatige Kündigungsfrist zu beachten. Daraus folgt noch kein Anspruch des Nachmieters beziehungsweise der Nachmieterin, zu gleichen Konditionen das Mietverhältnis fortsetzen zu können.
4. Kann die Vermieterin einen Termin zur Vorabnahme verlangen?
Grundsätzlich muss sich der Mieter nicht auf einen Termin zur Vorabnahme einlassen, vielmehr ist die Rückgabe der Wohnung zum Ende der Mietzeit geschuldet. Jedoch kann es unter Umständen sinnvoll sein, eine Vorabnahme zusammen mit der Vermieterin durchzuführen, um einen Eindruck zu bekommen, welche Forderungen sie stellen wird, um diese beim Berliner Mieterverein prüfen zu lassen. Sind noch Arbeiten geschuldet, bleibt außerdem noch genügend Zeit, und die rechtzeitige Rückgabe der Wohnung ist nicht gefährdet.
5. Können Einbauten in der Wohnung verbleiben?
Die Wohnung ist leergeräumt zurückzugeben. Selbst wenn die für die Mietereinbauten erforderliche Genehmigung der Vermieterin eingeholt worden ist, kann sie am Ende des Mietverhältnisses den Rückbau und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen, falls nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde. Eine Rückbauverpflichtung kann jedoch entfallen, wenn es sich um eine spürbare und nachhaltige Wertverbesserung handelt, die nur mit erheblichem Kostenaufwand beseitigt werden könnte (OLG Frankfurt vom 19. Dezember 1991 – 6 U 108/90). Einbauten der Vermieterin wie zum Beispiel eine Einbauküche müssen selbstverständlich in der Wohnung verbleiben.
6. Muss die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses gemalert werden?
Das hängt davon ab, ob der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Schönheitsreparaturen umfassen – grob gesagt – Malerarbeiten in den Innenräumen der Wohnung. Voraussetzung ist eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag. Viele Schönheitsreparaturklauseln wurden vom Bundesgerichtshof (BGH) für unwirksam erklärt. Außerdem muss Renovierungsbedarf gegeben sein, was zu verneinen ist, wenn die letzte Renovierung noch nicht lange zurück liegt, oder das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer war. Auch wenn zu Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde, ohne dass ein angemessener Ausgleich gezahlt worden ist, entfällt die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen (BGH vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14). In diesem Fall muss der Mieter nicht streichen, er kann die Wohnung besenrein zurückgeben.
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7. Welche Bedeutung hat ein Wohnungsübergabeprotokoll?
Illustration: Julia Gandras
Ein Wohnungsübergabeprotokoll dient als Beweis dafür, in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben wurde. Niemand ist verpflichtet, ein solches Protokoll zu erstellen. Mieter sollten nie vorschnell und ungeprüft ein Wohnungsübergabeprotokoll unterschreiben, da es Verpflichtungen enthalten kann, die der Mieter ohne Unterschrift womöglich gar nicht geschuldet hätte wie zum Beispiel die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Auf der anderen Seite kann ein von der Vermieterin unterschriebenes Protokoll über die beanstandungsfreie Rückgabe der Wohnung als Beweis dafür dienen, dass keine weiteren Arbeiten durch den Mieter erforderlich sind, was insbesondere bei der Auseinandersetzung über die Rückzahlung einer hinterlegten Kaution von Bedeutung sein kann.
8. Wie verhält man sich, wenn die Vermieterin die Wohnungsrückgabe verweigert?
Verweigert die Vermieterin einen gemeinsamen Termin zur Wohnungsrückgabe, besteht die Möglichkeit, ihr sämtliche Schlüssel mit Ende der Kündigungsfrist persönlich zu übergeben (gegen Empfangsquittung). Verweigert sie auch die Entgegennahme der Schlüssel, bleibt nur, sie im Beisein einer Zeugin in den Briefkasten der Vermieterin zu werfen. Vorher sollte eine Fotokopie sämtlicher Schlüssel gefertigt werden, auf der dann Zeitpunkt und genauer Ort notiert werden, wann sie in den Briefkasten geworfen wurden. Damit gibt es einen Beweis dafür, dass die Schlüssel rechtzeitig zurückgegeben wurden.
9. Wann kann die Rückzahlung der Kaution gefordert werden?
Die Vermieterin muss binnen einer angemessenen Prüfungsfrist nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Kaution abrechnen. Wenn nichts anderes vereinbart ist, beträgt die Prüfungsfrist höchstens sechs Monate (LG Berlin vom 30. Dezember 2010 – 65 S 139/10). Wurde von der Vermieterin im Wohnungsübergabeprotokoll die beanstandungsfreie Rückgabe der Wohnung bestätigt, ist ein Rückzahlungsanspruch in der Regel sofort fällig. Über die Prüfungsfrist hinaus kann die Vermieterin auch noch einen angemessenen Teil der Kaution für noch ausstehende Betriebskostenabrechnungen einbehalten (BGH vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 71/05).
Illustration: Julia Gandras
10. Was sollte sonst noch bei der Wohnungsübergabe beachtet werden?
Um sich für eventuelle spätere Auseinandersetzungen zu wappnen, empfiehlt sich, die leer geräumte Wohnung zu fotografieren. Auf diese Weise hat man Belege dafür, in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben wurde. Auch sollten vorab bereits die Zählerstände notiert werden. Für die Wohnungsrückgabe mit der Vermieterin sollte man einen Bekannten hinzuziehen, um erforderlichenfalls einen Zeugen zu haben. Dazu können Sie auch den Wohnungsübergabe-Service des Berliner Mietervereins in Anspruch nehmen.
Wibke Werner
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Sollten Sie bei der Wohnungsübergabe Hilfe brauchen, der Mieterverein hilft:
Wohnungsübernahme & -übergabe
25.11.2018
