Meistens wird Mietern bei Abschluss des Mietvertrags auch ein Keller im Wohngebäude zugewiesen. Selbstverständlich ist das nicht. Und auch ein Anspruch auf einen Kellerraum oder -verschlag haben Mieter nicht. Doch wenn ein Keller zur Mietsache gehört, unterliegt seine Nutzung auch bestimmten rechtlichen Gegebenheiten. Zehn Fragen und Antworten erläutern, welche das sind.
Folgende Fragen behandelt dieser Artikel:
- Wann hat die Mieterin Anspruch auf einen Keller?
- Kann die Miete gemindert werden, wenn der Keller zum Beispiel wegen eines Wasserschadens nicht genutzt werden kann?
- Hat die Mieterin einen Schadensersatzanspruch, wenn im Keller gelagertes Eigentum beschädigt wird oder durch einen Einbruch abhandenkommt?
- Wie ist die Rechtslage, wenn eine zur Wohnung gehörige vom Vermieter gestellte Einbauküche im Keller gelagert wurde und durch Einbruch abhandenkommt?
- Sind die durch eine Kellerräumung entstehenden Kosten der Sperrmüllentsorgung umlagefähige Betriebskosten?
- Hat der Mieter ein Mitspracherecht bei der Zuweisung eines Kellers?
- Hat eine Mieterin Anspruch auf eine Ladestelle im Keller für einen elektrischen Rollstuhl?
- Welche Voraussetzungen muss ein Fahrradkeller erfüllen, um als wohnwerterhöhendes Merkmal in einer Mieterhöhung Berücksichtigung zu finden?
- Welche Ansprüche haben Mieter, deren Keller durch bauliche Veränderungen wegfällt?
- Dürfen wertvolle Gegenstände im Keller gelagert werden?
1. Wann hat die Mieterin Anspruch auf einen Keller?
Die Mieterin hat nur dann Anspruch auf einen Keller, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist. Wird der Keller ohne vertragliche Vereinbarung unentgeltlich genutzt, wird der Keller auch dann nicht Bestandteil des Mietvertrags, wenn die Vermieterin zwar Kenntnis von der Nutzung hat, diese aber nicht ausdrücklich genehmigt. In diesem Fall kann die Vermieterin die Duldung der Kellernutzung jederzeit ohne Gründe unterbinden. Wird im Wohnraummietvertrag unter „sonstige Vereinbarungen“ geregelt, dass der Mieterin ein Keller zur kostenfreien Nutzung überlassen wird, ohne Bestandteil des Mietvertrags zu werden, ist dies ebenfalls als separater Leihvertrag zu verstehen mit der Folge, dass die Vermieterin den Keller jederzeit zurückfordern kann (Amtsgericht Dresden vom 9. Juli 2019 – 142 C 1408/18).
2. Kann die Miete gemindert werden, wenn der Keller zum Beispiel wegen eines Wasserschadens nicht genutzt werden kann?
Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass der Keller Gegenstand des Mietvertrags ist. Treten erhebliche Mängel wie zum Beispiel starke Feuchtigkeitsschäden im Keller auf, kommt grundsätzlich ein Recht zur Mietminderung in Betracht. Zu bedenken ist aber, dass Altbaukeller üblicherweise eine gewisse Feuchtigkeit aufweisen: Bleibt sie im Rahmen, ist eine Mietminderung nicht möglich. Es muss sich also um einen erheblichen Mangel handeln. Dieser muss dem Vermieter angezeigt werden, außerdem darf nur in angemessener Höhe gemindert werden. Da es sich bei dem Keller um einen Nebenraum mit einem geringeren Gebrauchswert als die Wohnung handelt, liegt eine Mietminderung in der Regel im niedrigen einstelligen Prozent-Bereich.
Illustration: Lisa Smith
3. Hat die Mieterin einen Schadensersatzanspruch, wenn im Keller gelagertes Eigentum beschädigt oder durch einen Einbruch abhandenkommt?
Ein Schadensersatzanspruch setzt einen Anspruchsgegner voraus, der den Schaden zu vertreten hat. Der Mieterin muss der Nachweis gelingen, dass der Schaden von anderen zu vertreten ist. In den meisten Fällen wird das nicht gelingen. Falls doch, muss sich die Mieterin womöglich ein Mitverschulden zurechnen lassen, wenn wertvolle Gegenstände in einem nur mäßig gesicherten Keller aufbewahrt wurden.
4. Wie ist die Rechtslage, wenn eine zur Wohnung gehörige vom Vermieter gestellte Einbauküche im Keller gelagert wurde und durch Einbruch abhandenkommt?
Wird die in Absprache mit dem Vermieter im Keller eingelagerte Einbauküche bei einem Einbruch entwendet, kann der Mieter auch dann nicht die Miete anteilig für die fehlende Nutzbarkeit der Küche mindern, wenn die Versicherung des Mieters dem Vermieter den Einbruchsschaden ersetzt hat. Hierfür bedürfte es einer ausdrücklichen Vereinbarung über die Miethöhe für die Einbauküche. Allein die Genehmigung zur Einlagerung der vom Vermieter gestellten Einbauküche verbunden mit der Pflicht, diese am Ende des Mietverhältnisses wieder aufzustellen, tangiert nicht die Frage der Miethöhe. Denn ob die Einbauküche nicht genutzt wird, weil sie im Keller steht oder durch einen Einbruch abhandenkommt, macht keinen Unterschied (Bundesgerichtshof vom 13. Juni 2016 – VIII ZR 198/15).
5. Sind die durch eine Kellerräumung entstehenden Kosten der Sperrmüllentsorgung umlagefähige Betriebskosten?
Grundsätzlich können die Kosten für die Entsorgung des Sperrmülls dann im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden, wenn es sich um laufende, also in regelmäßigen Abständen wiederkehrende Kosten handelt und eine Inanspruchnahme der Verursacher nicht möglich ist (Landgericht Berlin vom 17. Juni 1996 – 62 S 42/96). Somit sind auch Kosten für illegal entsorgten Sperrmüll als Betriebskosten grundsätzlich umlagefähig (Bundesgerichtshof vom 13. Januar 2010 – VIII ZR 137/09). Nicht als Betriebskosten abrechnen darf die Vermieterin derartige Kosten, wenn es sich um eine einmalige Aktion handelt, also wenn zum Beispiel ein Kellerraum vor einer anstehenden Renovierung leergeräumt wird.
Illustration: Lisa Smith
6. Hat der Mieter ein Mitspracherecht bei der Zuweisung eines Kellers?
Ein solches Mitspracherecht gibt es nicht. Wird im Mietvertrag die Nutzung eines bestimmten Kellers vereinbart, kann der Mieter nicht im Nachhinein ohne Absprache mit dem Vermieter einen anderen Keller nutzen. Vielmehr würde dies eine Änderung des Mietvertrags darstellen, die immer nur mit Zustimmung des Vermieters möglich ist.
7. Hat eine Mieterin Anspruch auf eine Ladestelle im Keller für einen elektrischen Rollstuhl?
Grundsätzlich schuldet die Vermieterin nur den Zustand der Mietsache, wie er zu Vertragsbeginn vereinbart und gegeben war. Die Mieterin hat keinen Anspruch auf eine Verbesserung der Mietsache, wozu die Installation einer Ladestation für den elektrischen Rollstuhl gehört. Jedoch kann die Mieterin gemäß § 554 a BGB von der Vermieterin die Zustimmung zur Installation einer Ladestation verlangen, da diese für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache erforderlich ist. Voraussetzung ist das berechtigte Interesse der Mieterin an der Maßnahme und dass die baulichen Begebenheiten vor Ort diese Maßnahme ermöglichen. Die Kosten der Maßnahme muss die Mieterin jedoch selbst tragen. Außerdem kann die Vermieterin neben einer zusätzlichen Sicherheit den Rückbau und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands am Ende des Mietverhältnisses fordern.
8. Welche Voraussetzungen muss ein Fahrradkeller erfüllen, um als wohnwerterhöhendes Merkmal in einer Mieterhöhung Berücksichtigung zu finden?
Die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels definiert als wohnwerterhöhendes Merkmal den leicht zugänglichen Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes. Damit ist ein abschließbarer und nur für Mieter des Gebäudes leicht zugänglicher Raum gemeint, der entweder ebenerdig oder mit einem Aufzug oder mit einer Rampe ausgestattet sein muss. Falls eine Treppe vorhanden ist, sollte diese über eine Schiene am Treppenrand verfügen, um das Fahrrad über mehrere Treppenstufen hinunterschieben zu können.
9. Welche Ansprüche haben Mieter, deren Keller durch bauliche Veränderungen wegfällt?
Es kommt auch hier darauf an, ob der Keller durch die Vereinbarung im Mietvertrag Vertragsgegenstand geworden ist. Wenn ein wirksamer Mietvertrag über die Kellernutzung besteht, kann die Kellernutzung nicht einfach entzogen werden. Jedoch besteht gemäß § 573 b BGB die Möglichkeit der Teilkündigung, wenn die Fläche dazu verwendet werden soll, Mietern im neugebauten Dachgeschoss einen Keller anbieten zu können. Dafür muss der Vermieter aber nachvollziehbar darlegen, dass eine konkrete Bauabsicht besteht und das Bauvorhaben auch zulässig ist.
Illustration: Lisa Smith
10. Dürfen wertvolle Gegenstände im Keller gelagert werden?
Da ein Keller üblicherweise eine gewisse Feuchtigkeit aufweist, ist er besonders im Altbau nicht zur dauernden Aufbewahrung empfindlicher Sachen geeignet (Landgericht Berlin vom 12. April 2017 – 67 S 130/06). Wird etwa durch einen Rohrbruch das im Keller gelagerte Eigentum des Mieters geschädigt, muss sich der Mieter ein Mitverschulden anrechnen lassen. Auch die Hausratversicherung, die grundsätzlich in diesem Fall einspringt, wird in dieser Konstellation dem Mieter die Leistung kürzen. Auch ist von einer grob fahrlässigen Herbeiführung des Versicherungsfalls auszugehen, wenn zum Beispiel eine wertvolle Tauchausrüstung in einem einsehbaren, nur mit einem Vorhängeschloss gesicherten Holzlatten-Kellerverschlag gelagert und gestohlen wurde (Landgericht Berlin vom 5. Dezember 2012 – 23 O 438/11).
Wibke Werner
26.11.2019
