Info 125: Garagen- und Stellplatzmiete in den neuen Bundesländern und in Ostberlin

Stand: 11/16

Im Vordergrund stehen für die Mieter bzw. Nutzer von Garagen in den neuen Bundesländern und in Ostberlin folgende Fragen: 

• Ist eine Erhöhung des Garagenentgelts ohne Weiteres möglich? 
• Wenn ja, was ist ortsüblich? 
• Muss die Kündigung akzeptiert werden? 
• Sollte dem Angebot für einen neuen Vertrag zugestimmt werden?

Wir beschränken uns im Folgenden auf Verträge zur Garagennutzung, die bis zum 2.10.1990 abgeschlossen wurden. Die Rechtslage für später abgeschlossene Verträge entspricht der in den westlichen Bundesländern (vgl. Info Nr. 93 – Rechtsfragen rund um Garage und Stellplatz; dort sind auch weitere Fragen angesprochen, die für Garagenmieter von Interesse sein können). Zur Beurteilung von „Garagen(-miet)verträgen“, die noch unter Geltung des DDR-Rechts geschlossen wurden, ist es wichtig, mindestens die folgenden fünf Sachverhaltsvarianten auseinander zu halten:
1. Die Garage ist vom Vermieter errichtet und im Zusammenhang mit Wohnraum vermietet worden.
2. Die Garage ist vom Mieter im Zusammenhang mit einem Wohnraummietvertrag errichtet worden.
3. Die vom Vermieter errichtete Garage ist isoliert (ohne rechtliche Verknüpfung zu einem Wohnraummietvertrag) vermietet worden.
4. Der Mieter hat auf dem Grundstück des Vermieters – ohne dessen Zustimmung – die Garage errichtet.
5. Die Garage wird im Rahmen eines Nutzungsvertrages über eine Bodenfläche zur Erholung und Freizeitgestaltung im Sinne von §§ 312 ff. ZGB genutzt.

Wichtig ist es, diese Varianten dem Vertragszweck nach zu unterscheiden. Auf die mitunter rechtlich falschen Bezeichnungen kommt es dagegen nicht an.
Weitere Sachverhaltsvarianten – auf die hier nicht eingegangen werden kann – sind folgende:

• Nutzung der Garage im Rahmen einer so genannten „Garagengemeinschaft“ nach § 266 ff. ZGB (vgl. BGH v. 23.11.2011 – XII ZR 210/09);
• Mehrstufige Garagen-Nutzungsverträge im Kleingartenbereich;
• Garagen im Rahmen von so genannten Überlassungsverträgen;
• Garagennutzung im Rahmen so genannter „Wilder Verwaltung“;
• Garagenerrichtungen ohne jede Rechtsgrundlage.

Im Folgenden sollen für die fünf hauptsächlichsten Sachverhaltsvarianten jeweils Hinweise zu den wesentlichen Fragen der Entgelterhöhung und der Kündigungsmöglichkeiten durch den Vermieter/Verpächter bzw. Eigentümer gegeben werden.

1. Die Garage ist vom Vermieter errichtet und im Zusammenhang mit Wohnraum vermietet worden

Kündigungsrecht

Sind Garagen zusammen mit einer Wohnung vermietet, ist eine Teilkündigung der Garage nicht möglich. Garage und Wohnung können also nur zusammen gekündigt werden, wobei selbstverständlich die Kündigungsschutzvorschriften für Wohnraummietverträge (siehe Info Nr. 24 – Kündigung durch Vermieter) zu beachten sind (zu den Ausnahmen der Teilkündigung siehe Info Nr. 108 – Die Teilkündigung). Dies gilt grundsätzlich selbst dann, wenn für die Wohnung und die Garage jeweils einzelne Verträge abgeschlossen wurden oder für eine Sache ein schriftlicher Mietvertrag, für die andere Sache ein lediglich mündlicher Mietvertrag geschlossen wurde. Getrennte Vertragsurkunden mit unterschiedlichen Laufzeiten für Wohnung und Garage können allerdings gegen ein einheitliches Mietverhältnis sprechen. (Zu den Einzelheiten siehe Info Nr. 93 – Rechtsfragen rund um Garage und Stellplatz).

Garagenentgelt

Das Mieterhöhungsrecht einer zusammen mit der Wohnung vermieteten Garage richtet sich allein nach § 558 BGB (vgl. Info Nr. 20 – Die Mieterhöhung nach §§ 558 – 558 e BGB). Hiernach stellt die mitvermietete Garage ein wohnwerterhöhendes Merkmal dar, welches bei der Mieterhöhung für die gesamte Wohnung zu berücksichtigen ist. Die Bewertung der Garage kann häufig dem örtlichen Mietspiegel entnommen werden. Fehlt ein solcher Mietspiegel muss der Mietwert der mitvermieteten Garage geschätzt werden. Das LG Berlin (GE 91, 729) hat in einer Entscheidung einmal einen Zuschlag von 5 % zu der ortsüblichen Vergleichsmiete für angemessen erachtet.

2. Die Garage ist vom Mieter im Zusammenhang mit einem Wohnraummietvertrag errichtet worden

Mitunter ist dem Wohnungsmieter die Befugnis eingeräumt worden, auf dem Wohnungsgrundstück eine Garage zu errichten. Hier handelt es sich um einen einheitlichen Mietvertrag, selbst dann, wenn die Zustimmung zur Errichtung der Garage erst nach Abschluss des Mietvertrages erteilt worden ist. Solche Rechtsverhältnisse werden nicht vom Schuldrechtsanpassungsgesetz (siehe unten Nr. 4) erfasst, sondern es gilt Wohnraummietrecht. Bezüglich des Kündigungsrechts ist daher auf die Ausführungen unter 1. zu verweisen. Hingegen hat der Vermieter keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Entgelterhöhung für die vom Mieter errichtete Garage.

3. Die vom Vermieter errichtete Garage ist isoliert (ohne rechtliche Verknüpfung zu einem Wohnraummietvertrag) vermietet worden

Kündigungsrecht

Garagen, die unabhängig von einer Wohnung angemietet werden, gelten als Räume, auf die die Wohnraumschutzbestimmungen keine Anwendung finden. Die Kündigung des Garagenmietverhältnisses richtet sich in diesen Fällen nach der Vereinbarung, die die Parteien im Mietvertrag getroffen haben. Fehlt eine solche Vereinbarung, kann bei monatlichen Mietzahlungen spätestens am 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats, gekündigt werden (§ 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB). Befristete Mietverträge über isoliert vermietete Garagen enden entsprechend § 542 Abs. 2 BGB durch Zeitablauf (zu den Einzelheiten siehe Info Nr. 93 – Rechtsfragen rund um Garage und Stellplatz).

Garagenentgelt

Auf die isoliert vermietete Garage ist § 558 BGB nicht anzuwenden. Eine Entgelterhöhung ist daher nur nach vertraglicher Vereinbarung oder – soweit zulässig – durch Änderungskündigung möglich. In sehr seltenen Ausnahmefällen könnte eine Mietzinsanpassung nach den Grundsätzen des Wegfalles der Geschäftsgrundlage in Betracht kommen.

4. Der Mieter/Nutzer hat auf dem Grundstück des Vermieters die Garage errichtet

Garagenentgelt

Gemäß § 20 des Schuldrechtsanpassungsgesetzes findet auch auf derartige Fallkonstellationen die Nutzungsentgelteverordnung (NutzEV) Anwendung. Nach § 5 NutzEV sind die Nutzungsentgelte für Garagengrundstücke nach der Anzahl der Stellplätze zu bemessen. Dabei dürfen die Entgelte bis zur Höhe der ortsüblichen Nutzungsentgelte erhöht werden, jedoch auf mindestens 30,68 Euro pro Stellplatz/Garage im Jahr. Nach der Verordnung sind Garagengrundstücke solche Grundstücke oder deren Teile, die mit einer oder mehreren Garagen oder ähnlichen Einstellplätzen für Kraftfahrzeuge bebaut sind und deren wesentlicher Nutzungszweck das Einstellen von Kraftfahrzeugen ist.

Wie hoch die ortsüblichen vergleichbaren Entgelte sind, ist nicht leicht feststellbar. Das Entgelt wird allerdings deutlich geringer als bei einer Mietgarage liegen, da der Nutzer die Garage selbst errichtet hat. Für die zusätzliche Nutzungsmöglichkeit von Gemeinschaftsanlagen, zum Beispiel Waschplätzen, Reparaturgräben, An- und Zufahrt, kann kein zusätzliches Entgelt verlangt werden. Handelt es sich um ein Grundstück mit mehreren Garagen (so genannter Garagenhof), darf der ortsübliche Pachtzins pro Stellplatz berechnet werden. Für die Erhöhung des Pachtzinses ist eine schriftliche Erklärung erforderlich. Die Erhöhung wird dann ab dem 3. Monat nach Zugang dieser Erklärung wirksam.

Soweit sich die Vertragsparteien nicht darüber einig werden, wie hoch das ortsübliche Entgelt ist, hat auf Antrag einer Vertragspartei der nach § 192 BauGB zuständige Gutachterausschuss ein Gutachten über die ortsüblichen Nutzungsentgelte für vergleichbar genutzte Garagengrundstücke zu erstatten (vgl. § 7 NutzEV). Diesem Gutachten kommt in einem möglichen Prozess die Wirkung eines Sachverständigengutachtens nach § 402 ff. ZPO zu.

Werden Garagenflächen in 80 % bis 90 % aller Fälle von Kommunen oder kommunalen Gesellschaften angeboten, so kann das ortsübliche Entgelt nicht allein durch die Preisgestaltung dieser Anbieter bestimmt und dabei eine nicht unbeachtliche Anzahl privater Nutzungsverträge mit deutlich höheren Entgelten als „Ausreißer“ außer Betracht gelassen werden (vgl. BGH v. 7.10.2009 – XII ZR 175/07 -).

In Berlin erstreckt sich die Spanne der Entgelte für Garagen zwischen 30,- Euro und 100,- Euro, für Stellplätze zwischen 15,- Euro und 60,- Euro pro Monat (diese Angabe ist unverbindlich und soll nur der Orientierung dienen!).

Kündigungsrecht

Das Garagengrundstück kann ohne Weiteres bei Einhaltung der Kündigungsfrist des § 584 I BGB gekündigt werden (vgl. BGH v. 23.11.2011 – XII ZR 210/09 –). Das Eigentum an der Garage des Nutzers geht dann auf den Grundstückseigentümer über.

Der Grundstückseigentümer schuldet nach der Kündigung nur dann eine Entschädigung, wenn der Verkehrswert seines Grundstücks durch die Garage zum Zeitpunkt der Rückgabe der Garage erhöht ist (§ 12 Abs. 3 SchuldRAnpG; BGH v. 12.3.2008 – XII ZR 156/05 -). Die Rückgabe des Grundstücks ist Voraussetzung für die Zahlung einer Entschädigung. Eine Verkehrswerterhöhung nach Rückgabe des Grundstücks kann vom früheren Garagenmieter geltend gemacht werden (LG Zwickau v. 12.12.2008 – 6 S 123/08 -).

Grundsätzlich ist der Garagennutzer nicht zum Abbruch der Garage bei Ende des Nutzungsverhältnisses verpflichtet (§ 15 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG). Er trägt jedoch die Hälfte der Abbruchkosten, wenn der Abbruch durch den Eigentümer innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang vorgenommen wird. Um diese Kosten zu sparen, kann der Nutzer den Abbruch der Garage selbst vornehmen. Der Eigentümer hat den Nutzer deshalb rechtzeitig vor dem beabsichtigen Abbruch zu informieren (§ 15 Abs. 2 SchuldRAnpG).

Bei Vertragsbeendigungen nach dem 31.12.2022 richtet sich der Abbruch von Nutzer-Gebäuden und die Kostenverteilung allein nach der vertraglichen Vereinbarung (§ 15 Abs. 3 SchuldRAnpG).

5. Die Garage wird im Rahmen eines Nutzungsvertrages über eine Bodenfläche zur Erholung und Freizeitgestaltung im Sinne von §§ 312 ff. ZGB genutzt

Nicht als „Garagengrundstück“ im Sinne des § 5 NutzEV gelten solche Erholungsgrundstücke, auf denen gewissermaßen „nebenbei“ auch eine Garage errichtet wurde. In diesem Fall ist die Garage nicht der wesentliche Nutzungszweck des Grundstücks. Die Entgelterhöhung erfolgt deshalb nicht nach § 5 NutzEV separat für die Garage, sondern für das gesamte Erholungsgrundstück nach § 3 NutzEV (siehe Info Nr. 142 – Nutzungsentgelte bei Erholungsgrundstücken)

Seit dem 4.10.2015 besteht kein besonderer Kündigungsschutz für Erholungsgrundstücke mehr (§ 23 Abs. 4 Schuldrechtsanpassungsgesetz).

Berliner Mieterverein
09.06.2018