Mietminderung und fristlose Kündigung

Leitsätze:

1. Der gänzliche Ausfall einer Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner rechtfertigt eine Minderung von 5 Prozent. Ist der Besucher über die Gegensprechanlage nicht zu hören, rechtfertigt dies eine Minderung von 3 Prozent. Immerhin besteht dann die Möglichkeit, einem Besucher, der seine Ankunft für einen bestimmten Zeitpunkt angekündigt und sich durch Klingeln bemerkbar gemacht hat, durch Betätigung des elektrischen Türöffners den Zugang zum Hausflur zu ermöglichen.

2. Das Auftreten von täglich (nur) zwei bis vier Silberfischen rechtfertigt keine Mietminderung. Hierin liegt keine erhebliche Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs.

3. Ein Mieter setzt sich der Gefahr einer fristlosen Kündigung aus, wenn er sich ohne Einholung von kompetentem Rechtsrat seine eigenen Vorstellungen über den Umfang einer Minderung bildet. Er darf sich nicht mit der Lektüre von Zeitungsartikeln begnügen, die nicht immer einen sicheren Aufschluss über die in Betracht kommenden Minderungsquoten geben können, weil in ihnen meist der zu Grunde liegende Sachverhalt nicht vollständig und umfassend geschildert wird.

LG Berlin, Teilurteil vom 18.11.04 – 67 S 173/04 –

 

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Urteilstext

Aus den Entscheidungsgründen:

… II. Die Berufung ist jedenfalls zum größten Teil unbegründet. Nur wegen eines Teilbetrages von 11,91 Euro ist die Durchführung einer Beweisaufnahme erforderlich.

1. Die Klägerin kann von dem Beklagten gemäß § 535 Abs. 2 BGB auf jeden Fall die Zahlung eines Betrages von (511,29 Euro – 11,91 Euro = ) 499,38 Euro verlangen.

a) Mit Vertrag vom 25. Juli 2000 vermietete die Klägerin dem Beklagten eine Wohnung im Hause S.-R., 8. Obergeschoss, Berlin. Die Miete betrug damals einschließlich aller Vorauszahlungen 522,18 DM. Sie beträgt jetzt unstreitig 274,91 Euro.

b) Bis August 2003 zahlte der Beklagte die volle Miete. In den Monaten September und Oktober 2003 zahlte er keine Miete, im November nur 11,52 Euro. Dem Beklagten stand aus einer Nebenkostenabrechnung für 2002 ein Guthaben von 301,92 Euro zu. Die Klägerin verrechnete das Guthaben mit der Miete für September in voller Höhe, so dass ein Betrag von (301,92 Euro – 274,91 Euro =) 27,01 Euro übrig blieb. Diesen Betrag verrechnete sie auf die Miete für Oktober 2003 so dass ein Rückstand von (274,91 Euro – 27,01 Euro =) 247,90 Euro verblieb. Im November verblieb ein Rückstand von (274,91 Euro – 11,52 Euro =) 263,39 Euro.

c) Mit Schreiben vom 16.12.2003 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos. In dem Kündigungsschreiben stellte sie die Rückstände für die Monate Oktober und November 2003 dar.

d) Der Beklagte kann sich nicht darauf berufen, dass die Miete seit Juli 2003 um 90 Euro monatlich gemindert sei.

Der Beklagte macht geltend, er habe mit einem Schreiben vom 22. Juli 2003, das er in den Briefkasten der Klägerin im W.-Damm in Zeugengegenwart geworfen, mitgeteilt, dass

– die im Mai 2003 ausgebesserten Risse zwischen Küche und Balkonwand wieder aufgetreten seien,
– die Gegensprechanlage nur eingeschränkt zu nutzen sei und Besucher über diese Anlage kaum zu hören seien,
– die Haustür seit mehreren Tagen defekt sei, nicht mehr schließe und
– in der Wohnung häufig Silberfische aufzufinden seien.
In diesem Schreiben habe er um Mängelbeseitigung gebeten und sich ab Juli 2003 eine monatliche Mietkürzung von 90 Euro vorbehalten. Er hat sich zum Beweis auf das Zeugnis der Frau D. bezogen.

da) Der Vortrag des Beklagten im ersten Rechtszug in Bezug auf das Vorhandensein von Rissen zwischen der Küche und der Balkonwand stellt keinen erheblichen Mangel dar und rechtfertigt deshalb keine Minderung, § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB. Es ist unstreitig, dass nach einer Beanstandung des Beklagten der Balkon im Jahre 2000 komplett neu verputzt und gestrichen wurde. Kurze Zeit später zeigten sich wiederum Risse. Ende 2002 fielen Putzteile ab. Nach einer Mängelanzeige des Beklagten vom 18. Februar 2003 wurde im Mai 2003 eine Instandsetzung des Balkons durchgeführt. Nunmehr seien die Risse wieder aufgetreten. Diese befänden sich außen an der Balkonwand. Der Vortrag lässt nicht erkennen, dass eine konkrete Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit des Balkons und/oder der Küche bereits infolge des erneuten Auftretens von Rissen gegeben ist. Das Ausmaß dieser Risse wird nicht geschildert. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass es schon in den streitgegenständlichen Monaten zum Eindringen von Feuchtigkeit mit anschließender Bildung von Schimmel gekommen ist. Der Beklagte hat dies nur als Möglichkeit angedeutet, aber noch keine konkreten Mängel vorgetragen. Das Amtsgericht hat zutreffend eine Minderung nicht durchgreifen lassen. Der Beklagte hat sich mit dieser Auffassung des Amtsgerichts im zweiten Rechtszug nicht auseinandergesetzt.

db) Der Beklagte hat geltend gemacht, dass Besucher über die Gegensprechanlage kaum zu hören seien. Besucher könnten nicht identifiziert werden. Er könne die Tür nur nach Verabredung öffnen. Die Klägerin hat diesen Vortrag nicht substantiiert bestritten. Sie hat bezogen auf den Vortrag des Beklagten ausgeführt, dass die Gegensprechanlage funktioniere, wenn auch mit geringen Einschränkungen. Das Amtsgericht hat hierin keinen erheblichen Mangel gesehen, weil die Möglichkeit bestünde, einen Besucher aufzufordern, lauter zu sprechen und näher an die Anlage heranzutreten. Für längere Unterhaltungen sei die Sprechanlage nicht gedacht. In der Berufungsbegründung hat der Beklagte geltend gemacht, dass bei Schäden an der Gegensprechanlage Minderungen in einem Umfang von 6 % anerkannt würden.

Der gänzliche Ausfall einer Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner rechtfertigt nach Auffassung der Kammer eine Minderung von 5 % (LG Berlin – ZK 67 – GE 2002, 159). Die unzureichende Funktion der Anlage kann nicht als geringfügig angesehen werden. Dem nachvollziehbaren Vortrag des Beklagten zufolge kann er Besucher nicht identifizieren. Wenn aber die Kommunikation über eine solche Anlage gestört ist, dann hilft auch die Aufforderung, näher zu treten und lauter zu sprechen, nicht weiter, weil nicht garantiert ist, dass ein Besucher diese Aufforderung hört. Eine Minderung von 3 % erscheint angemessen. Immerhin besteht noch die Möglichkeit, einem Besucher, der seine Ankunft für einen bestimmten Zeitpunkt angekündigt und sich durch Klingeln bemerkbar gemacht hat, durch Betätigung des elektrischen Türöffners den Zugang zum Hausflur zu ermöglichen. Für die Berechnung der Minderung ist von der Nettomiete auszugehen. Die aktuelle Zusammensetzung der Miete ist nicht bekannt. Es wird von dem im Mietvertrag genannten Betrag von 258,66 DM = 132,25 Euro ausgegangen: 132,25 Euro x 3 % = 3,97 Euro. Die Minderung bezieht sich auf den Zeitraum ab Juli 2003. Allerdings hat der Beklagte in den Monaten Juli und August die Miete noch voll gezahlt. Eine ausdrückliche Erklärung dahin gehend, dass er mit einem Anspruch auf teilweise Rückzahlung der Miete für diese beiden Monate aufrechnet, liegt nicht vor. Der Beklagte hat zwar geltend gemacht, dass er die monatliche Mietkürzung von 90 Euro für Juli und August 2003 im September 2003 verrechnet habe. Er trägt aber nicht vor, dass er eine ausdrückliche Erklärung gegenüber der Klägerin abgegeben habe, § 387 BGB. Die Minderung kann deshalb nur für den Zeitraum ab September 2003 durchgreifen. Sie hat zur Folge, dass sich damit auch die von der Klägerin offenbar vorgenommene Verrechnung des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung verschiebt.

Eine Minderung kommt allerdings nicht in Betracht, wenn der Beklagte der Klägerin den Mangel nicht angezeigt haben sollte, § 536 c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB. Die Klägerin hat den Zugang des Schreibens vom 22. Juni 2003 bestritten. Die schon im ersten Rechtszug benannte Zeugin wird zu vernehmen sein. Über die Berechtigung der Minderung eines Teilbetrages von 3,97 Euro x 3 Monate = 11,91 Euro kann zurzeit nicht entschieden werden. Soweit dem Beklagten daneben wegen dieses Mangels die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gemäß § 320 BGB zustünde, ist diese nach der fristlosen Kündigung weggefallen. Denn mit der Beendigung des Mietverhältnisses entfällt der Anspruch auf Beseitigung eines Mangels der Mietsache aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB und damit auch die zu seiner Durchsetzung dienende Einrede des nicht erfüllten Vertrages.

dc) Der Vortrag des Beklagten im ersten Rechtszug, dass die Haustür in dem streitgegenständlichen Zeitraum defekt gewesen sei und nicht mehr geschlossen habe, kann zwar gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Minderung von 5 % rechtfertigen. Der Beklagte hat den Mangel ausreichend genau geschrieben. Der Vortrag, dass die Haustür nicht ordnungsgemäß schließt, ist ausreichend. Hierfür können verschiedene Ursachen vorliegen. Zum Beispiel kann die Ursache darin bestehen, dass der Schnapper nicht in die Schlossfalle fällt oder die Tür sich verzogen hat. Die Klägerin hat den Mangel bestritten. Das Amtsgericht hat den Beklagen auf den seiner Meinung nach unzureichenden Vortrag im ersten Rechtszug hingewiesen. Im zweiten Rechtszug trägt der Beklagte vor, dass die Scharniere verbogen waren. Die Klägerin hat dies bestritten. Jedoch hat der Beklagte für seinen im ersten Rechtszug als ausreichend anzusehenden Vortrag keinen Beweis angetreten. Erst im zweiten Rechtszug hat er sich auf das Zeugnis von V. und S. L. bezogen. Diesen Beweis hätte er schon im ersten Rechtszug antreten können, nachdem die Klägerin seinen Vortrag bestritten hat. Das Unterlassen des Beweisantritts beruht auf Nachlässigkeit. Es hat zur Folge, dass der Beweis nicht zugelassen werden kann, § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO. Selbst wenn mit dem Amtsgericht davon auszugehen wäre, dass der Vortrag im ersten Rechtszug unzureichend war, so könnte sein jetziger Vortrag ebenfalls nicht zugelassen werden, weil er den Hinweis des Amtsgerichts nicht zum Anlass genommen hat, seinen Vortrag im ersten Rechtszug zu präzisieren und Beweis anzutreten.

dd) Das Auftreten der von dem Beklagten behaupteten Silberfische rechtfertigt keine Minderung der Miete. Denn es handelt sich – wenn überhaupt – nur um einen geringfügigen Mangel der Mietsache, § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB. Das Auftreten von „täglich zwei bis vier Tierchen“, die sich in den von dem Beklagten aufgestellten Köderdosen verfangen, bedeutet keine erhebliche Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Das Amtsgericht Lahnstein hat in einem Fall, in dem sich täglich 20 bis 25 Silberfische bemerkbar gemachten haben sollen, eine Minderung von 20 % angenommen. Eine Gesundheitsgefährdung wurde verneint. Die Minderungsquote wurde damit gerechtfertigt, dass im Schlafzimmer Gift ausgestreut wurde (WM 1988, 55). Der Beklagte macht selbst geltend, dass die Silberfische über das Rohrsystem der Abflüsse, beziehungsweise die Kanalisation in seine Wohnung eindringen. Nach Auffassung des LG Lüneburg stellt das Vorkommen von Silberfischchen in Feuchträumen nicht zwingend einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, weil das zeitweise Auftreten von Ungeziefer nicht immer zu verhindern ist (WM 1998, 570). Dieser Auffassung ist zu folgen. Soweit der Beklagte an anderer Stelle behauptet, bis zu sieben Silberfische festzustellen, schildert er damit einen Zustand, der nicht den streitgegenständlichen Zeitraum betrifft. Im Übrigen würde auch diese Anzahl noch nicht eine Minderung rechtfertigen, § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB. Soweit der Beklagte im zweiten Rechtszug behauptet, er habe wöchentlich bis zu 35 Tiere gefangen, ergibt sich daraus auch nur eine tägliche Belastung von 5 Silberfischen.

e) Soweit der Beklagte eine Aufrechnung mit einem Anspruch auf Schadenersatz wegen eines Einbruchs in seinen Keller erklärt hat, bei dem unbekannte Täter einen massiven Holztisch mit vier Stühlen im Wert von 1000,00 DM entwendet hätten, greift diese nicht durch. Denn der Beklagte hat einen diesbezüglichen Schadenersatzanspruch unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht dargelegt. Der Beklagte vermutet, dass die Täter sich die unverschlossene Haustür zunutze gemacht hätten, um den Diebstahl auszuführen. Hier kann der Vortrag des Beklagten über den Zustand der Haustür jedoch nicht zugelassen werden, so dass schon daran der Anspruch scheitert. Des Weiteren entbehrt die Höhe des geltend gemachten Anspruches jeglicher Präzisierung. Es genügt nicht zu behaupten, es sei ein massiver Holztisch mit vier Stühlen verschwunden. Es fehlen jegliche Angaben über den Anschaffungspreis, die Beschaffenheit, das Alter und den Zustand der Möbelstücke.

2. Die Klägerin kann von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB verlangen. Denn die von ihr mit Schreiben vom 16. Dezember 2003 erklärte fristlose Kündigung hat ungeachtet der geringfügigen Minderung zur Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a), § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB geführt. Der Beklagte war für zwei hintereinander folgende Termine mit der Zahlung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug geraten, der den Betrag einer Monatsmiete überstieg. Selbst wenn dem Beklagten für die drei Monate September, Oktober und November 2003 eine Minderung von 3,97 Euro zugebilligt wird und weiterhin die Einrede des nicht erfüllten Vertrages in Höhe eines 5-fachen Betrages zu Gunsten des Beklagten berücksichtigt wird, verbleibt immer noch ein Betrag, der den erforderlichen kündigungsfähigen Rückstand übersteigt: 511,29 Euro – (3,97 Euro x 3 x 6 =) 71,46 = 439,83 Euro. Selbst wenn zu Gunsten des Beklagten auch die unverschlossene Haustür mit einer Minderung von 132,25 Euro x 5 % = 6,61 Euro angesetzt werden würde, verbliebe immer noch ein kündigungsfähiger Rückstand: 439,83 Euro – (6,61 Euro x 3 x 6 =) 119,03 = 320,81 Euro. Auch dieser Betrag übersteigt eine Monatsmiete von 274,91 Euro. Der Beklagte kann sich nicht auf mangelnde Rechtskenntnis berufen. Denn er hätte sich notfalls rechtlich beraten lassen müssen. Vor allen Dingen hätte er sich nicht mit der Lektüre von Zeitungsartikeln begnügen dürfen, die nicht immer einen sicheren Aufschluss über die in Betracht kommenden Minderungsquoten geben können, weil in ihnen meist der zu Grunde liegende Sachverhalt nicht vollständig und umfassend geschildert wird.

Eine andere Betrachtungsweise ergibt sich nicht aus der vom Beklagten zitierten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 80, 48, 52). Dort heisst es: „Der Gesetzgeber hat den Konflikt zwischen den berechtigten Interessen des Vermieters und den Erfordernissen des Mieterschutzes gesehen. Dieser besteht darin, dass – einerseits – der Vermieter schon wegen der Lasten der Mietsache auf die pünktliche Zahlung des Mietzinses im Regelfall angewiesen ist und daher Schutz gegen Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit des Mieters verdient. Andererseits soll dieser durch § 554 BGB nicht abgehalten werden, berechtigte Gegenansprüche zu stellen oder Minderungsrechte wahrzunehmen. Der Gesetzgeber hat diesen Konflikt bei der Novellierung des § 554 BGB (Art. 1 Nr. 1 des Ersten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963, BGBl. I S. 505) eindeutig anders regeln wollen als das Landgericht meint (s. BTDrucks. IV/806, S. 10). Der Mieter sollte gerade nicht im Falle einer Mietminderung stets den Ausgang einer zuvor zu erhebenden Zahlungsklage abwarten dürfen, ohne eine fristlose Kündigung befürchten zu müssen. Seinem Interesse wurde der Gesetzgeber vielmehr dadurch gerecht, daß ihm erst im Falle des Verzuges, d.h. bei verschuldeter (§ 285 BGB) Unkenntnis über die Höhe des Mietzinses oder der Minderungsbefugnis, fristlos gekündigt werden darf. Dies erhält dem Mieter die Möglichkeit, Gegenrechte ohne Furcht vor Kündigung geltend zu machen, wenn er von ihrer Berechtigung überzeugt sein darf, und bewahrt den Vermieter zugleich vor dem weiteren Verbleib eines zahlungsunfähigen oder -unwilligen Mieters „. Mit diesen Ausführungen wird nicht gesagt, dass ein Mieter sich ohne die Einholung von kompetentem Rechtsrat seine eigenen Vorstellungen über den Umfang einer Minderung bilden darf, ohne sich der Gefahr einer fristlosen Kündigung auszusetzen.

III. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10, § 713 ZPO. Eine Anfechtung der nachfolgenden Entscheidung über die Nichtzulassung der Revision ist nicht möglich, weil sich die Beschwer des Beklagten durch das Urteil nur auf einen Betrag von 274,91 Euro x 42 Monate analog § 9 Satz 1 ZPO = 11546,22 Euro + 499,38 Euro = 12045,60 Euro erstreckt und damit unter der Grenze des § 26 Nr. 8 EGZPO für die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision liegt. Beruft sich der Mieter auf die Unwirksamkeit einer Kündigung, dann bestimmt sich die Beschwer nach der streitigen Zeit. Ist der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ungewiss, dann ist gemäß § 9 ZPO ein Zeitraum von 42 Monaten zu Grunde zu legen, vgl. BGH, Beschluss vom 14. 4. 2004 Az: XII ZB 224/02.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich macht, § 543 Abs. 2 ZPO.

V. Dem Beklagten ist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Diese ist auf einen Zeitraum von über drei Monaten zu bemessen, da der Beklagte die laufende Miete zahlt.

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Berliner Mieterverein
23.12.2017