Mietminderung

Leitsatz:

Wird vom Vermieter auf der bei Anmietung der Wohnung vorhandenen Grünfläche ein Parkplatz angelegt, so berechtigt dies den Mieter einer in der 1. Etage gelegenen Wohnung mit Balkon zur Mietminderung (hier: 7,4 Prozent im Jahresdurchschnitt).

AG Köpenick, Urteil vom 11.7.07 – 6 C 71/07 –

Mitgeteilt von RA Hans-Joachim Gellwitzki

 

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Urteilstext

Aus den Entscheidungsgründen:

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch nicht zu. Insbesondere ergibt sich der Anspruch nicht aus § 535 Abs. 2 BGB.

Die Miete war jedenfalls um die von der Klägerin einbehaltenen Beträge nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Durch den Rückbau der Grünanlage und das Anlegen des Parkplatzes ist die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch während der Mietzeit gemindert worden.

Mangels genauer Regelungen im Nutzungsvertrag bestimmt sich der vertragsgemäße Gebrauch nach dem ursprünglichen Zustand. Danach zählte zum vertragsgemäßen Gebrauch auch, dass die Beklagte aus ihren Fenstern und von ihrem Balkon aus auf eine große Grünfläche sehen konnte und Autoverkehr erst auf der anderen Seite der Grünfläche vor den gegenüberliegenden Wohnblöcken stattfinden konnte. Hierbei handelt es sich um eine günstige Eigenschaft der Wohnung, denn auch die Beziehung der Wohnung zu ihrer Umwelt stellt eine Eigenschaft der Wohnung dar.

Diese günstige Eigenschaft ist durch die Arbeiten der Klägerin aufgehoben worden, ohne dass ein Ausgleich für die Beklagte erkennbar ist. Auf den Fotos, die als Anlage B 2 eingereicht worden sind, ist mit hinreichender Klarheit zu erkennen, dass der Parkplatz in unmittelbarer Nähe zur Wohnung der Beklagten liegt, während die ursprüngliche Anliegerstraße erst vor dem gegenüberliegenden Wohnblock und hinter der Grünfläche lag, auf der auch mehrere große Bäume stehen. Die Auswirkungen der Anliegerstraße auf die Wohnung der Klägerin in Bezug auf Lärm- und Schadstoffimmissionen können nur unerheblich gewesen sein. Es kann deshalb dahinstehen, ob die ursprüngliche Anliegerstraße weiterhin existiert, denn selbst wenn sie abgeschafft worden sein sollte, läge hierin kein Ausgleich für die Nachteile, die die Beklagte durch den Parkplatz vor ihrer Wohnung erleidet.

Ein Parkplatz verursacht Lärm- und Geruchsbelästigungen durch das Schlagen von Türen und Kofferraumklappen, das Starten und Anfahren der Pkw, durch Be- und Entladetätigkeiten, durch das Ein- und Ausparken der Fahrzeuge, die dabei verstärkt Motorgeräusche verursachen und in der Dunkelheit mit ihren Scheinwerfern in die Wohnungsfenster der Beklagten leuchten, weil die Parktaschen so angeordnet sind, dass die Pkw mit der Front oder dem Heck zum Haus stehen. Ein Parkplatz wird regelmäßig auch nachts oder zu den Ruhezeiten genutzt, was bei einer Grünfläche mit Ballspielplatz und Wäscheplatz in der Regel nicht der Fall ist bzw. eingeschränkt werden kann.

Die auf den von der Klägerin eingereichten Fotos erkennbare Begrünung führt nicht dazu, dass die Klägerin die geltend gemachten Restzahlungen beanspruchen kann. Die Fotos zeigen einen Zustand im Mai 2007. Die Klägerin macht aber Mietzinsansprüche nur bis März 2007 geltend. Sie hat nicht dargelegt, wann der Parkplatz begrünt worden ist. Dass dies noch nicht der Fall war, als der Parkplatz freigegeben worden ist, belegen die Fotos der Beklagten. Die Klägerin hat auch nicht vorgetragen, ob die Pflanzen im Winter Laub tragen. Da die Beklagte die Voraussetzungen eines Mietmangels belegt hatte, war es an der Klägerin darzulegen, dass und wann dieser Mangel behoben worden ist.

Im Übrigen wäre eine Minderung der Tauglichkeit des vertragsgemäßen Gebrauchs auch unter Berücksichtigung der Begrünung des Parkplatzes gegeben. Die Begrünung schirmt die Fahrzeuge nur unvollständig ab. Sie ist naturgemäß offen und durchlässig. Die Geräusche, den Gestank und das Scheinwerferlicht, die der Fahrzeugverkehr verursacht, kann sie ersichtlich nicht daran hindern, bis zur Wohnung der Beklagten zu dringen.

Die Höhe der Mietminderung ist auch in den ersten Wintermonaten 2003 noch angemessen gewesen. Eine Mietminderung von 7,4 Prozent bezogen auf die Gesamtmiete ist nicht überzogen gewesen. Zwar ist in den Wintermonaten die Balkonnutzung weniger beeinträchtigt. Weil aber die Anzahl der Sonnenstunden im Winter geringer ist, nehmen die Beeinträchtigungen durch das Scheinwerferlicht der ein- und ausparkenden Autos zu.

Der Klägerin war keine Erklärungsfrist auf den zuletzt eingereichten Schriftsatz der Beklagten zu gewähren, weil sich die Parteien im Termin zur mündlichen Verhandlung auf die tatsächlich geminderten Beträge geeinigt hatten und der Schriftsatz hinsichtlich des Mietmangels keinen neuen Vortrag enthält. …

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Berliner Mieterverein
21.12.2016