Geruchsbelästigungen

Leitsätze:

1. Dringt nach Fleisch- und Wurstwaren riechende Luft durch den Dielenboden aus der unter der Wohnung liegenden Fleischerei in die Wohnräume ein, so berechtigt dies den Mieter zu einer Mietminderung (hier: 5 Prozent).

2. Der Umstand, dass dem Mieter bei Vertragsschluss das Vorhandensein der Fleischerei bekannt war, lässt nur für übliche Geruchsbelästigungen eine Bewertung als vertragsgemäß zu. Üblich muss aber nicht nur ihr Umfang, sondern auch die Art und Weise sein, wie sie in die Wohnung des Mieters gelangen. Dies geschieht üblicherweise durch Fenster und Türen, nicht aber durch den Fußboden, und zwar auch nicht im Altbaubereich.

3. Der Aufwendungsersatz nach § 536 a Abs. 2 BGB umfasst auch die Arbeitszeit des Mieters, die dieser für die Mängelbeseitigung aufwendet. Eine ungelernte, aber gewissenhaft arbeitende Kraft ist heutzutage 8,00 Euro brutto pro Stunde wert, § 287 ZPO.

AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 5.8.04 – 3 C 71/03 –

Mitgeteilt von RA Norbert Wilke

 

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Urteilstext

Aus dem Tatbestand:

Die Klägerin vermietet den Beklagten seit dem 1.6.2000 die im ersten Obergeschoss des Hauses O.-Straße in Berlin gelegene 3-Zimmer-Wohnung. Die Nettokaltmiete betrug zunächst 600,00 DM monatlich, für Februar und März 2004 382,52 Euro monatlich.

Zurzeit des Vertragsschlusses befand sich im Erdgeschoss dieses Hauses unterhalb der Wohnung der Beklagten eine Fleischerei. Nach erfolgtem Teilumbau der Fleischerei nahm diese gegen Ende des Jahres 2000 ihren vollen Betrieb wieder auf.

Ab November 2000 zeigten die Beklagten der Klägerin wiederholt Belästigungen durch in ihre Wohnung dringende Fleischereigerüche und Rauch an. Unter dem 28.3.2001 forderten sie die Klägerin unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung auf und kündigten eine Minderung der Nettokaltmiete um 10 Prozent an. Im Zeitraum April bis August 2001 zahlten die Beklagten jeweils 60,00 DM, insgesamt 153,39 Euro weniger Miete.

Im März und April 2003 dichteten die Beklagten die in Vorflur, Flur, Küche und Schlafzimmer ihrer Wohnung befindlichen Dielenböden ab. …

Im Zusammenhang mit der Durchführung zweier im hiesigen Verfahren anberaumter Ortstermine führten die Beklagten diverse Vorbereitungsarbeiten in ihrer Wohnung aus. …

Die Klägerin behauptet, die von den Beklagten angebrachte provisorische Abdichtung der Dielenböden gefährdet die Bausubstanz, weil sie die Feuchtigkeit nicht nach oben entweichen lasse und so Schimmelpilz- und Schwammbildung Vorschub leiste. Die Beklagten seien zu dieser Maßnahme nicht berechtigt gewesen, hätten diese zumindest im Einzelnen ankündigen müssen.

Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 153,39 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22.7.2002 zu zahlen,
2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die in der Wohnung, O.-Straße in Berlin, 1. OG links, auf dem Boden angebrachten Folien sowie die Verklebung mit Klebeband und Silikon im Vorflur, der Küche sowie dem Schlafzimmer rückstandslos zu entfernen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, die Fleischereigerüche drängen werktäglich durch die Dielenböden in ihre Wohnung. Sie seien zum Teil nur durch tagelanges Lüften wieder aus der Wohnung zu bekommen. Für die provisorische Abdichtung der Dielenböden hätten sie insgesamt 26 Arbeitsstunden und 15,88 Euro Materialkosten, für deren Entfernung im Vorfeld der Ortstermine und ihre anschließende Wiederanbringung 58 Stunden und 45 Minuten Arbeitszeit und 56,44 Euro Materialkosten aufgewendet. Da während der zwischenzeitlichen Entfernung der provisorischen Abdichtung wieder Fleischereigerüche durch die Dielenböden ihrer Wohnung gedrungen seien, hätten sie im Februar und März 2004 die um 5 Prozent geminderte Nettokaltmiete, insgesamt 38,24 Euro überzahlt.

Die Beklagten meinen, wegen der Belästigung durch Fleischereigerüche sei die Nettokaltmiete im Zeitraum April bis August 2001 um 10 Prozent und im Zeitraum Februar bis März 2004 um 5 Prozent gemindert gewesen.

Demgegenüber macht die Klägerin geltend, die Geruchsbelästigung überschreite jedenfalls nicht das übliche Maß und sei von den Beklagten auch deshalb hinzunehmen, weil sie bei Vertragsschluss von der Fleischerei wussten. Der Dielenboden weise überdies eine altbautypische Beschaffenheit auf. Sie, die Klägerin, habe im Übrigen alles ihr zur Beseitigung etwaiger Geruchsbelästigungen mögliche getan.

Die Beklagten sind ferner der Auffassung, die Klägerin müsse ihnen die Materialkosten und die Arbeitszeit mit 8,00 Euro je Stunde ersetzen und auch die überzahlte Miete erstatten.

Die Beklagten beantragen widerklagend, die Klägerin zu verurteilen, an sie 788,56 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.

Sie meint, es sei allenfalls ein Stundensatz von 5,00 Euro angemessen. Zudem sei der von den Beklagten berechnete Zeitaufwand übersetzt. …

 

Aus den Entscheidungsgründen:

Klage und Widerklage sind teilweise begründet und im Übrigen abzuweisen.

I.

Die Zahlungsklage ist nur in Höhe eines Teilbetrages von 76,69 Euro nebst anteiliger Zinsen begründet.

1. Die Beklagten schulden der Klägerin gemäß § 427 BGB gesamtschuldnerisch für die Monate April bis August 2001 gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag noch jeweils 15,34 Euro, insgesamt 76,69 Euro Miete.

a) Die Miete war in jenem Zeitraum wegen erheblicher Belästigungen durch Fleischereigerüche gemäß § 537 a.F. BGB gemindert.

aa) Das Gericht ist auf Grund der Darlegungen und Ausführungen des Sachverständigen A. davon überzeugt, dass Fleischereigerüche durch den Dielenboden in die Wohnung der Beklagten gedrungen sind.

(1) Der Sachverständige hat dazu im Wesentlichen festgestellt, dass Luft durch erhebliche Undichtigkeiten in den Dielenböden in Küche und Schlafzimmer einströmen kann und diese Luft nach geräucherter Fleisch- und Wurstware riecht.

(2) Dies erscheint dem Gericht auch angesichts der Angriffe der Klägerin plausibel.

Insofern ist zunächst unerheblich, ob der Sachverständige einen ausschließlich aus der Fleischerei gespeisten Luftstrom feststellen konnte oder die Luft teilweise auch aus anderen Räumen nachströmt. Entscheidend und ausreichend ist allein, dass die Luft durch den Dielenboden in die von den Beklagten bewohnten Räume eintritt und nach Fleisch- und Wurstwaren riecht. Dass der Sachverständige überhaupt einen aussagekräftigen Unterdruck erzeugt hat, eine weitere Abdichtung unter anderem auch der Fenster also nicht erforderlich war, ist durch die Feststellung belegt, dass sich die zunächst noch vorhandene Folie während der Durchführung seines Unterdruckversuches deutlich erkennbar aufgewölbt hat.

Die Behauptung des von der Klägerin zitierten Architekten, die Decken der Fleischerei seien „komplett abgedichtet“ worden, ist so unsubstantiiert, dass ein Sachverständiger dazu nur ausforschend befragt werden könnte.

Für eine solche Ausforschung ist der Zivilprozess aber nicht gedacht. Vielmehr ist es Sache der Parteien, zunächst selbst hinreichend substantiierte Tatsachen vorzutragen, zu denen ein Zeuge oder Sachverständiger dann im Einzelnen befragt werden kann.

bb) Da sich die hier maßgeblichen bauphysikalischen Gegebenheiten – auch nach Darstellung der Klägerin – seit April 2001 nicht geändert haben, ist davon auszugehen, dass der vom Sachverständigen festgestellte Zustand auch im Zeitraum April bis August 2001 bestanden hat.

cc) Die Beklagten müssen den Fleischereigeruch entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht hinnehmen.

Durch die Dielenböden dringende Fleischereigerüche entsprechen – außer im Falle eines vor Vertragsschluss erfolgten hinreichend konkreten Hinweises der Vermieterseite, an dem es hier gefehlt hat – in Wohnungen nicht der vereinbarten oder sonst geschuldeten Beschaffenheit der Mietsache. Der Umstand, dass den Klägern das Vorhandensein der Fleischerei bei Vertragsschluss bekannt war, lässt nur für übliche Geruchsbelästigungen eine Bewertung als vertragsgemäß zu. Üblich muss aber nicht nur ihr Umfang, sondern auch die Art und Weise sein, wie sie in die Wohnung des Mieters gelangen. Dies geschieht üblicherweise durch Fenster und Türen, nicht aber durch den Fußboden, und zwar auch nicht im Altbaubereich. Hier wie auch sonst muss der Mieter die Möglichkeit haben, einer schon zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses voraussehbaren Geruchsbelästigung durch Verschließen der Türen und Fenster vorzubeugen. Wenn aber die Gerüche wie im vorliegenden Fall durch die Fußböden in die Wohnung dringen, kann sich der Mieter nicht einmal durch Verschließen der Fenster und Türen Erleichterung verschaffen. Jedenfalls in diesem Sinne ist die hier vorliegende Geruchsbelästigung nicht üblich und deshalb auch nicht hinzunehmen.

Im Übrigen hat die Fleischerei erst Ende 2000, also mehrere Monate nach Mietvertragsschluss ihren vollen Betrieb wieder aufgenommen, so dass die durch die Fußböden dringende Geruchsbelästigung für die Beklagten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses überhaupt nicht erkennbar war, so lange ein entsprechender Hinweis der Vermieterseite unterblieb.

dd) Dass die Klägerin alles ihr zur Beseitigung der Geruchsbelästigungen mögliche getan haben will, ist ebenso unsubstantiiert vorgetragen, wie die Behauptung, die Decken seien „komplett abgedichtet!“ worden. Eine ausforschende Befragung von Zeugen oder Sachverständigen kommt auch insoweit nicht in Betracht.

b) Die außergewöhnliche Geruchsbelästigung mindert die Nettokaltmiete, allerdings nur um 5 Prozent. Der Vortrag der Beklagten zur Intensität der Gerüche ist ebenso farblos wie die im Prozess bekannt gewordenen Schilderungen anderer Personen. Die Gerüche werden teilweise als „sehr stark“, „deutlich“ und „frisch“, aber auch als „leicht“ und „schwach“ beschrieben. Die Geruchsbelästigung tritt auch nach Darstellung der Beklagten ganz überwiegend in Schlafzimmer und Küche, dies allerdings durchaus nicht täglich und ggf. auch nicht ganztägig, sondern ausweislich der von ihnen vorgelegten Protokolle nur an manchen Tagen und teilweise auch nur zu manchen Stunden auf. Diesem stark schwankenden, überwiegend auf Küche und Schlafzimmer beschränkten Störungsbild ist durch eine 5-prozentige Mietminderung angemessen Rechnung getragen.

2. Der Zinsanspruch der Klägerin folgt aus §§ 288 Abs. 1, 284 Abs. 2 S. 1 a. F., 551 a. F. BGB.

II.

Die auf Beseitigung der provisorischen Abdichtung der Dielenböden in Vorflur, Küche und Schlafzimmer gerichtete Klage ist unbegründet.

1. Die Beklagten waren zu dieser Maßnahme berechtigt, nachdem die Klägerin die durch die Dielenböden dringende Geruchsbelästigung trotz fristgebundener Aufforderung vom 28.3.2001 und fortgesetzter weiterer Beschwerden der Beklagten nicht beseitigt hat, sondern insoweit gänzlich untätig geblieben ist. Dies folgt aus § 536 a Abs. 2 Ziffer 1 BGB.

Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Beklagten der Klägerin die Einzelheiten der provisorischen Abdichtung nicht zuvor angekündigt hatten.

Nach der vorbezeichneten Vorschrift ist der Mieter auch ohne Zustimmung des Vermieters zur Mangelbeseitigung berechtigt, so dass eine vorherige Erläuterung der geplanten Maßnahmen nicht zwingend notwendig ist.

2. Dies könnte zwar anders zu beurteilen sein, wenn der Mieter die ihm gemäß § 242 BGB auch bei der Mangelbeseitigung obliegende Pflicht zu tunlicher Rücksichtnahme auf die schutzwürdigen Interessen des Vermieters verletzt, etwa indem er die Mietsache mehr als unvermeidbar beansprucht oder schädigt.

Derartiges haben die Beklagten aber hier nicht getan. Die provisorische Abdichtung der Ritzen und Spalten der Dielenböden stellt jedenfalls keine solche Schädigung oder Gefährdung der Bausubstanz dar, die ihre Anbringung auch unter Berücksichtigung des Rechtsanspruchs der Beklagten auf effektive Mangelbeseitigung als pflichtwidrig erscheinen lassen.

Insoweit mag dahinstehen, ob die gänzliche oder zumindest weitgehende Versiegelung der Dielenböden auf längere Sicht nachteilige Auswirkungen auf die Holzdeckenkonstruktion haben könnte, etwa bei beständig extrem hoher Luftfeuchtigkeit und/oder Temperatur in der Fleischerei. Auf längere Sicht wäre es nämlich nach § 535 Abs. 1 BGB ausschließlich Sache der Klägerin, andere geeignete Maßnahmen zur Unterbindung der Geruchsbelästigung zu treffen. Dann erst müssten die Beklagten ihre provisorische Abdichtung entfernen. Der einstweiligen Ungewissheit etwa nachteiliger Auswirkungen auf die Holzdeckenkonstruktion kann und muss allein die Klägerin begegnen, indem sie das Einziehen von Luftfeuchtigkeit und Gerüchen aus der Fleischerei in die Holzdecke wirksam verhindert. Schließlich ist es nicht der Zweck der von den Beklagten gemieteten Wohnung, als Klimaausgleich und Abluftraum für die Wurstkocherei im Erdgeschoss zu dienen.

Dass die Klägerin mit der provisorischen Abdichtung etwa einhergehende Nachteile für die Holzdeckenkonstruktion hinnehmen muss, ergibt sich auch aus dem von dem Sachverständigen erläuterten Umstand, dass die provisorische Abdichtung den in die Wohnung der Beklagten führenden Luftstrom nicht wesentlich effektiver unterbindet, als dies die Verlegung eines Teppichbodens mit luftundurchlässiger Rückseite tun würde. Zur – auch dauerhaften – Anbringung einer solchen Bodenbekleidung wären die Beklagten ja zweifellos berechtigt, solange der Teppich nicht vollflächig verklebt wird. Der Sachverständige hat für das Gericht überzeugend dargelegt, dass
die vergleichsweise luftdichtere Versiegelung durch Verkleben bzw. Ausspritzen der Ritzen und Spalten keinen erheblichen Unterschied macht, weil die Luftströme mangels hinreichend definierter und organisierter Zu- und Abluftöffnungen auch bei Verlegung eines luftdichten Teppichbodens nicht ausreichen würden, um bestimmungswidrig in den Holzdeckenbereich gelangte Feuchtigkeit sicher abzuführen. Die raumklimatischen Verhältnisse im Bereich der Holzdeckenkonstruktion wären mit anderen Worten auch dann nicht erheblich besser, wenn die Beklagten statt der provisorischen Abdichtung einen Teppichboden mit luftundurchlässiger Rückseite verlegen würden. Wenn die Ersatzvornahme des Mieters für die Mietsache aber nicht gefährlicher ist als ein erlaubtes Gebrauchsverhalten, dann ist sie auch nicht pflichtwidrig.

III.

Die Klägerin schuldet den Beklagten gemäß §§ 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt., 818 Abs. 1 BGB die Rückzahlung von 38,24 Euro überzahlter Miete.

Die Nettokaltmiete war auch in den Monaten Februar und März 2004 um 5 Prozent gemindert, weil die Geruchsbelästigung während des schrittweisen Entfernens und Wiederanbringens der provisorischen Abdichtung erneut auftrat. Der Sachverständige hat dies am 3.3.2004 vor Ort selbst festgestellt. Im Übrigen gelten die Ausführungen oben unter Punkt I. 1. entsprechend.

IV.

Die Klägerin schuldet den Beklagten gemäß § 536 a Abs. 2 BGB ferner Aufwendungsersatz, allerdings nur in Höhe von 691,65 Euro nebst anteiliger Zinsen.

1. Die Beklagten haben für die an sich der Klägerin obliegenden Mangelbeseitigung … hinreichend belegte 72,32 Euro Materialkosten aufgewendet.

2. Die Beklagten haben ferner 26 Stunden Arbeitszeit zur ersten Anbringung der provisorischen Abdichtung und weitere 51 Stunden und 25 Minuten Arbeitszeit für das Aus- und Einräumen der vom Sachverständigen zu begutachtenden Räume und für die zeitweise Entfernung und anschließende Wiederanbringung der provisorischen Abdichtung aufgewendet.

Das Gericht schätzt diesen Aufwand entsprechend § 287 ZPO als richtig, wobei es von der im Einzelnen nicht angegriffenen Schilderung und tabellarischen Aufstellung der Beklagten ausgeht. Wo genau die Beklagten hätten schneller arbeiten müssen, sagt die Klägerin wohlweislich nicht. Dass die Beklagten diese Arbeiten überhaupt durchgeführt haben, ergibt sich nicht zuletzt aus einem Vergleich der von ihnen selbst vorgelegten und der vom Sachverständigen gefertigten Lichtbilder. Lediglich die 7 Stunden und 20 Minuten, die die Beklagten bei dem Ortstermin anwesend waren, können sie nicht ersetzt verlangen. Ihre persönliche Anwesenheit war weder angeordnet noch nachvollziehbar notwendig.

Entgegen der Auffassung der Klägerin ist auch ein Stundensatz von 8,00 Euro angemessen. Eine ungelernte, aber gewissenhaft arbeitende Kraft ist heutzutage 8,00 Euro brutto wert, § 287 ZPO. …

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Berliner Mieterverein
14.06.2016