Leitsätze:
Eine Pflicht zur Vornahme eines Vorwegabzugs besteht dann nicht, wenn der Vermieter auf der Grundlage eines Hauswartdienstvertrages abrechnet, welcher nur die Durchführung von umlagefähigen Hauswarttätigkeiten vorsieht. Eine Mitteilung aller Kosten, die das Hauswartunternehmen verursacht, auch derjenigen, welche auf einem separat abgeschlossenen Vertrag über nicht umlagefähige Hauswarttätigkeiten beruhen, ist nicht erforderlich, um diese Kostenposition wirksam abzurechnen. Allein die Mitteilung der Kosten, welche auf dem Vertrag über umlagefähige Hauswartkosten beruhen, reicht aus.
LG Berlin vom 21.2.2012 – 65 S 288/11 –
Mitgeteilt von RA Felix Meinl
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Mieter hielt die Betriebskostenabrechnung im Hinblick auf die Position „Hauswart“ für formal unwirksam, weil der Vermieter einen Vorwegabzug unterlassen hatte. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof – so der Mieter – müssten für eine ordnungsgemäße Abrechnung die Gesamtkosten der jeweiligen Betriebskostenart mitgeteilt werden und zwar auch dann, wenn in einer Kostenposition sowohl umlegbare Betriebskosten als auch nicht als Betriebskosten umlegbare Instandsetzungs-, Instandhaltungs- oder Verwaltungskosten enthalten seien (Urteil vom 14.7.2007 – VIII ZR 1/06 und Beschluss vom 11.9. 2007 – VIII ZR 1/07).
Das Landgericht hielt die beiden BGH-Entscheidungen vorliegend jedoch für nicht einschlägig. Denn der Vermieter hatte mit der Hausmeisterservice-Firma zwei getrennte Verträge abgeschlossen: einen über Tätigkeiten, die als Betriebskosten umlegbar sind und den zweiten über die nicht umlegbaren Instandhaltungs- und Verwaltungstätigkeiten des Hauswartes. In einem solchen Fall müsse der Vermieter nicht sämtliche von der Hausmeisterservice-Firma in Rechnung gestellten Beträge als Gesamtkosten angeben. Denn die Betriebskostenabrechnung solle dem Mieter nicht die Verwaltung des Grundstücks an sich offenbaren, sondern sie solle ihm lediglich nachvollziehbar die umlegbaren Betriebskosten darstellen. Eine Darlegung der Gesamtkosten für den Hauswart sei deshalb nur dann nötig, wenn der Vermieter mit diesem Hauswart einen einheitlichen Vertrag abgeschlossen habe, nach welchem sowohl umlegbare Betriebskosten als auch nicht umlegbare Verwaltungs- und Instandsetzungs- beziehungsweise Instandhaltungskosten anfallen. Bei getrennten Verträgen könne der Mieter uneingeschränkt prüfen, ob die auf ihn umgelegten Kosten zu Recht und in richtiger Höhe umgelegt worden seien. Welche nicht umlegbaren Kosten dem Vermieter gegenüber demselben Leistungserbringer noch entstehen, müsse der Mieter nicht wissen, um die Richtigkeit der Abrechnung über die Betriebskosten prüfen zu können.
Urteilstext
Aus den Gründen:
… Die Klägerin hat über die Hauswartkosten, die für die Beklagte insgesamt 221,01 EUR betragen ordnungsgemäß abgerechnet. Sie kann deshalb die entsprechenden Kosten als Teil der Nachforderung verlangen, wie sie sich aus der Betriebskostenabrechnung ergibt, da die Nachforderung fällig ist.
Die Klägerin musste für eine ordnungsgemäße Abrechnung nicht sämtliche von der DEVA Facility Management GmbH in Rechnung gestellten Beträge als Gesamtkosten angeben. … Allein der Umstand, dass verschiedene Verträge mit derselben Vertragspartnerin geschlossen worden sind, erfordert dieses nicht. Denn die Klägerin muss nur über Betriebskosten abrechnen, nicht über ihre gesamte Verwaltung des Grundstücks, an deren Kosten die Mieter nicht zu beteiligen sind.
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH), wonach für eine ordnungsgemäße Abrechnung die Gesamtkosten der jeweiligen Betriebskostenart mitgeteilt werden müssen und das auch gilt, wenn in einer Kostenposition sowohl umlegbare Betriebskosten als auch nicht als Betriebskosten umlegbare Instandsetzungs-, Instandhaltungs- oder Verwaltungskosten enthalten sind (Urteil vom 14.7.2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 und bestätigt im Beschluss vom 11.9.2007 – VIII ZR 1/07, WuM 2007, 576 = GE 2007, 1378, beide Entscheidungen zitiert nach juris), ist hier nicht einschlägig.
So hat der BGH selbst in seinem Urteil vom 13.1.2010 – VIII ZR 137/09, NJW 2010, 1198 f. = NZM 2010, 274 f. = GE 2010, 333, zitiert nach juris) preisgebundenen Wohnraum betreffend, keine Zweifel an der Ordnungsgemäßheit einer derartigen Verfahrens- und Abrechnungsweise gehabt. Auch dort hatte der Vermieter mit dem Hauswart zwei Verträge abgeschlossen, einen über als Betriebskosten umlegbare Hauswartskosten und einen Vertrag über nicht als Betriebskosten umlegbare Tätigkeiten. In jener Entscheidung hat sich der BGH nur damit auseinandergesetzt, ob die klagende Vermieterin einen zutreffenden Betrag angesetzt hatte, nicht aber mit der Frage, ob sie nicht nur die umlagefähigen Kosten aus dem entsprechenden Vertrag anzugeben, sondern auch das aus den beiden Verträgen sich ergebende Gesamtentgelt in die Abrechnung einzustellen hatte. Da sich keine wesentlichen Unterschiede für die Abrechnung von Betriebskosten in preisfreien Wohnungen ergeben, ist das Urteil auf den hier gegebenen Fall übertragbar. Angesicht dessen, dass bei üblicher Dauer eines Rechtsstreits bis zur Revisionsinstanz die Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB verstrichen ist, so dass dem Vermieter Nachforderungen nicht mehr zuzusprechen sind, wenn er bis dahin nicht ordnungsgemäß abgerechnet hat und dies von ihm zu vertreten ist, hätte der BGH anders entschieden, wenn er der Auffassung gewesen wäre, dass die Abrechnung der Klägerin über die Hauswartkosten nicht ordnungsgemäß gewesen wäre.
Nichts anderes gilt aber auch dann, wenn der Vermieter seine Vertragsverhältnisse wegen der Rechtsprechung des BGH zur notwendigen Angabe von Gesamtkosten bei „gemischten“ Verträgen neu ordnet und über solche Dienstleistungen, die als Betriebskosten gemäß dem Betriebskostenkatalog der BetrKV bzw. früher der Anlage 3 zu § 27 der II. BV oder dem Mietvertrag umlegbar sind, gesonderte Verträge schließt.
Denn die Betriebskostenabrechnung soll dem Mieter nicht die Verwaltung des Grundstücks an sich offenbaren, sondern sie soll ihm lediglich nachvollziehbar die umlegbaren Betriebskosten darstellen. Eine Darlegung der Gesamtkosten für den Hauswart ist deshalb nur dann nötig, wenn der Vermieter mit diesem Hauswart einen einheitlichen Vertrag abgeschlossen hat, nach welchem sowohl umlegbare Betriebskosten als auch nicht umlegbare Verwaltungs- und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungskosten anfallen.
Bei getrennten Verträgen kann der Mieter uneingeschränkt prüfen, ob die auf ihn umgelegten Kosten zu Recht und in richtiger Höhe umgelegt worden sind. Welche nicht umlegbaren Kosten dem Vermieter gegenüber demselben Leistungserbringer noch entstehen, muss der Mieter sonst nicht wissen, um die Richtigkeit der Abrechnung über die Betriebskosten prüfen zu können.
Ob der Mieter im Einzelfall auch Einsichtsrechte in die Verträge mit demselben Leistungserbringer hat, deren Kosten nicht umlegbar sind und auch nicht umgelegt werden, bedarf hier keiner Entscheidung.
Für dieses Ergebnis spricht des Weiteren die Entscheidung des BGH vom 23.9.2011 – VIII ZR 45/11 WuM 2011, 684, welcher u.a. zugrunde lag, dass die angesetzten Kosten auf einem Hauswartvertrag beruhten, der ausschließlich umlagefähige Tätigkeiten zum Gegenstand hatte, während es daneben noch einen Hauswartvertrag für im Sondereigentum der dortigen Klägerin stehenden Wohnungen gab, der sich teilweise auch auf nicht umlagefähige Instandsetzungstätigkeiten bezog. Auch in dieser Entscheidung hat sich der BGH lediglich mit materiellrechtlichen Fragen bezüglich dieser Abrechnungsposition beschäftigt, ohne eine formelle Unwirksamkeit dieser Position in Frage zu stellen. …
04.01.2018
