Leitsatz:
Zur Berücksichtigung einer Minderung der Miete bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung.
BGH v. 13.4.2011 – VIII ZR 223/10 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 9 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten (BGH vom 20.7.2005 – VIII ZR 347/04). Im vorliegenden Fall hatte die Mieterin die Miete für einige Monate gemindert. Der Vermieter rechnete die Betriebskosten ab und ermittelte eine Nachforderung, indem er die Mietminderung der Mieterin anteilig auf die Nettomiete und die Betriebskostenvorauszahlung anrechnete und in der Abrechnung der Betriebskosten nur die entsprechend der Minderung reduzierten Vorauszahlungsbeträge gegenüber dem (ungeminderten) Jahresbetrag der auf die Mieterin entfallenden Betriebskosten in Ansatz brachte.
Der Bundesgerichtshof hielt diese Berechnung der vom Vermieter geltend gemachten Nachforderungen im Ansatz für fehlerhaft, weil er den anteilig geminderten Betriebskostenvorauszahlungen einen ungeminderten Jahresbetrag der auf die Mieterin entfallenden Betriebskosten gegenübergestellt habe.
Im Übrigen macht der BGH in dieser Entscheidung grundsätzliche Ausführungen zur Betriebskostenabrechnung bei geminderter Miete: Der monatliche Minderungsbetrag müsse nicht anteilig auf die Nettomiete und die monatliche Betriebskostenvorauszahlung angerechnet werden. Lediglich Gesichtspunkte der Praktikabilität und der Übersichtlichkeit könnten dafür sprechen, dass der Vermieter den Minderungsbetrag ausschließlich bei der Nettomiete verbuche (wenn der Minderungsbetrag diese nicht überschreite). Grundsätzlich könne der Vermieter zwischen zwei Möglichkeiten wählen: Entweder sei bei einer anteiligen Anrechnung der Minderung auf die Betriebskostenvorauszahlungen auch der Jahresbetrag der geschuldeten Betriebskosten entsprechend zu reduzieren oder die vom Mieter im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen würden der von ihm geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrages) gegenübergestellt.
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25.10.2017
