Leitsatz:
Der Vermieter ist berechtigt, nach § 1568 a Abs. 3 BGB in Verbindung mit § 563 Abs. 4 BGB zu kündigen, wenn die unmittelbare Zahlungsunfähigkeit der Mieterin wegen Erhöhung der Miete entsprechend der Ankündigung in dem Modernisierungsverlangen bevorsteht, weil die Mieterin nach der Scheidung lediglich noch über ein Einkommen aus der Unterhaltszahlung ihres geschiedenen Ehemannes in Höhe von 1300 Euro verfügt und dies zur Deckung der neuen Miete in Höhe von rund 1500 Euro nicht ausreichend ist.
AG Charlottenburg vom 15.8.2014 – 238 C 63/14 –
bestätigt durch Beschluss des LG Berlin vom 20.5.2015 – 18 S 213/14 –
Mitgeteilt von RA Reinhard Lebek
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Mieterin mietete mit ihrem ehemaligen Ehemann am 1.10.1999 die 180 Quadratmeter große 5 ½-Zimmerwohnung an. Später ließ sie sich von ihrem Ehemann scheiden, wobei ihr die Ehewohnung zugewiesen wurde. Dies teilten die Mieter dem Vermieter mit Schreiben vom 1.3.2013 mit. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis gemäß §§ 563 Abs. 4, 1568 a Abs. 3 Satz 2 BGB außerordentlich mit gesetzlicher Frist. Begründet wurde die Kündigung damit, dass die Mieterin nach der Scheidung nicht mehr in der Lage sei, die monatliche Miete zu zahlen. Sie erhält von ihrem ehemaligen Ehemann einen Unterhalt von 1300 Euro.
Bereits zuvor war die Mieterin zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen mit Urteil des Landgerichts Berlin vom 30.5.2013 verurteilt worden. Aufgrund der Modernisierungsankündigung war eine voraussichtliche Erhöhung der Miete von bislang 695,35 Euro auf 1627,29 Euro zu erwarten.
Das Amtsgericht hielt die Vermieterkündigung für begründet. Durch die Scheidung der ursprünglichen Mieter und die Zuweisung der Wohnung an die Mieterin sei ihr ehemaliger Ehemann aus dem Mietverhältnis gemäß § 1568 a BGB ausgeschieden. Aufgrund der Verweisung in Abs. 3 Satz 2 dieser Norm auf die Vorschrift des § 563 Abs. 4 BGB stehe dem Vermieter in diesen Fällen ein Sonderkündigungsrecht zu. Von diesem Recht habe der Vermieter Gebrauch gemacht.
Nach Kenntniserlangung von der Scheidung und der Zuweisung der Wohnung an die Mieterin durch das Schreiben vom 1.3.2013 habe er innerhalb der Frist von einem Monat am 22.3.2014 fristgerecht das Mietverhältnis mit der Mieterin gekündigt.
Zu diesem Zeitpunkt stand dem Vermieter auch ein Kündigungsgrund zu. Der hierfür notwendige Grund in der Person des Mieters liege vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages gerade mit dem verbliebenen Mieter nicht zugemutet werden könne. Die Zahlungsunfähigkeit sei dabei auch als ein wichtiger Grund anerkannt. Der Schutz des Vermieters vor dem wirtschaftlichen Risiko durch die Wohnungszuweisung, welche häufig an den finanziell Schwächeren erfolge, sei der Sinn der Regelung des § 1568 a Abs. 3 Satz 2 BGB.
Vorliegend sei das Sonderkündigungsrecht des Vermieters auf die unmittelbar bevorstehende Zahlungsunfähigkeit der Mieterin bei Erhöhung der Miete entsprechend der Ankündigung in dem Modernisierungsverlangen gestützt, weil die Mieterin nach der Scheidung lediglich noch über ein Einkommen aus der Unterhaltszahlung ihres geschiedenen Ehemannes in Höhe von 1300 Euro verfüge und dies zur Deckung der neuen Miete von über 1600 Euro nicht ausreichend sei.
Urteilstext
Tatbestand
Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Zustimmung zur Untervermietung, die Beklagte begehrt widerklagend die Räumung der streitgegenständlichen Wohnung.
Die Klägerin mietete mit ihrem ehemaligen Ehemann am 01.10.1999 die mittlerweile im Eigentum der Klägerin stehende 180 m² große 5 1/2 Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss rechts des Hauses G.straße xx, 1xxxx Berlin, an. Die Klägerin ließ sich von ihrem Ehemann scheiden, wobei ihr die Ehewohnung zugewiesen wurde. Dies teilten die Mieter der Beklagten mit Schreiben vom 1.3.2013 mit. Daraufhin kündigte die Beklagte am 22.03.2013 das Mietverhältnis gemäß §§ 563 Abs. 4, 1568 a Abs. 3 Satz 2 BGB außerordentlich mit gesetzlicher Frist zum 31.12.2013. Begründet wurde die Kündigung damit, dass die Klägerin nach der Scheidung nicht mehr in der Lage sei, die monatliche Miete zu zahlen. Sie erhält von ihrem ehemaligen Ehemann einen Unterhalt von 1.300,00 €. Der Kündigung widersprach die Klägerin über den Berliner Mieterverein mit Schreiben vom 18.10.2013 mit der Begründung, dass aufgrund der angespannten Wohnungssituation ein Umzug nicht möglich und unzumutbar sei. Hiergegen wendete sich die Beklagte mit Schreiben vom 29.11.2013, indem sie die Ausführungen der Klägerin als unzureichend rügte und als verspätet zu rückwiesen.
Bereits zuvor hatte die Beklagte die Klägerin mit Schreiben vom 25.6.2012 zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen aufgefordert. Zu dieser Duldung wurde die Klägerin mit Urteil des Landgerichts Berlin vom 30.05.2013 (Geschäftsnummer 67 S 577/12) verurteilt. Daraufhin beantragte die Klägerin gegenüber der Beklagten die Gewährung einer Erlaubnis zur Untervermietung mit Schreiben vom 24.10.2013. Aufgrund der in der Modernisierungsankündigung enthaltenen voraussichtlichen Erhöhung der Miete von bislang 695,35 € auf 1.627,29 € ist es der Kläger nicht mehr möglich, die Wohnung zu finanzieren. Die Modernisierungsarbeiten sind mittlerweile abgeschlossen. Unter Einschränkung ihrer Lebensführung ist es ihr noch möglich, die ursprüngliche Miete, die bislang noch nicht erhöht wurde, zu bezahlen. Eine Zustimmung zu der Untervermietung wurde von der Beklagten mit Schreiben vom 29.11.2013 wegen der bereits erklärten Kündigung des Mietverhältnisses nicht erteilt. ·
Die Klägerin meint, dass aufgrund ihrer derzeit nicht vorliegenden Zahlungsunfähigkeit hinsichtlich der aktuellen Miete die von der Beklagten erklärte Kündigung unwirksam sei. Im Übrigen würde die Räumung für sie eine unzumutbare Härte darstellen. Eine Wohnungssuche sei bislang erfolglos geblieben, da Unterhaltszahlungen nicht als Einkommen von potentiellen Vermietern anerkannt würden. Mit der Zustimmung zur Untervermietung könne sie für drei der Zimmer jeweils 200,00 € erlangen und somit die Miete finanzieren.
Auf Antrag der Klägerin hat das Amtsgericht Charlottenburg im schriftlichen Vorverfahren am 7.5.2014 die Beklagte verurteilt, der Klägerin zu gestatten, drei Räume der im Haus G.straße xx, 1xxxx Berlin, 2. OG rechts gelegenen fünfeinhalb Zimmerwohnung unterzuvermieten, sofern die Untermieter vor Beginn des Untermietverhältnisses namentlich benannt werden und in ihrer Person keine Hinderungsgründe liegen. Gegen dieses der Beklagten am 15.5.2014 zugestellte Versäumnisurteil hat diese am 23.05.2014 Einspruch eingelegt.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 7.5.2014 aufrechtzuerhalten,
hilfsweise
die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin zu gestatten, drei Räume der im Haus G.straße xx, 1xxxx Berlin, 2. OG rechts gelegenen fünfeinhalb Zimmerwohnung unterzuvermieten, sofern die Untermieter vor Beginn des Untermietverhältnisses namentlich benannt werden und in ihrer Person keine Hinderungsgründe vorliegen. Ab dem Zeitpunkt, ab dem die Miete für die streitgegenständliche Wohnung wegen der durchzuführenden Baumaßnahmen erhöht wird.
Die Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil vom 7.5.2014 aufzuheben und die Klage abzuweisen,
widerklagend die Klägerin zu verurteilen, die von ihr innegehaltene Wohnung in der Gstraße xx, 1xxxx Berlin, 2. OG rechts, zu räumen und nebst sämtlichen zugehörigen Schlüsseln und dem zugehörigen Kellerraum Nr. 6 geräumt an die Beklagte und Widerklägerin herauszugeben.
Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen, hilfsweise der Klägerin eine großzügig bemessene Räumungsfrist nicht unter sechs Monaten zu gewähren.
Die Beklagte meint, die von ihr erklärte Kündigung sei aufgrund des Umstandes, dass die Klägerin die aktuelle und auch die zukünftig erhöhte Miete nicht zahlen könne, begründet.
Entscheidungsgründe
Die Beklagte hat form- und fristgerecht Einspruch gegen das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 7.5.2014 eingelegt. Dieser hat in der Sache Erfolg.
Die Klage ist unbegründet und die Widerklage begründet.
… Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten der Klageanspruch auf Zustimmung zur Untervermietung von drei Räumen ihrer Wohnung in der Gstraße xx sowohl hinsichtlich des Hauptantrages als auch hinsichtlich des Hilfsantrages nicht zu, da bereits zuvor die Beklagte das Mietverhältnis mit ihr wirksam zum 31.12.2013 gekündigt hat.
Die Kündigung begründet sich aus §§ 1568 a Abs. 3, 563 Abs. 4 BGB. Durch die Scheidung der ursprünglichen Mieter und der Zuweisung der Wohnung an die Klägerin ist ihr ehemaliger Ehemann aus dem Mietverhältnis gemäß § 1568 a BGB ausgeschieden. Aufgrund der Verweisung in Abs. 3 Satz 2 dieser Norm auf die Vorschrift des § 563 Abs. 4 BGB steht dem Vermieter in diesen Fällen ein Sonderkündigungsrecht zu. Von diesem Recht hat die Beklagte Gebrauch gemacht.
Nach Kenntniserlangung von der Scheidung und der Zuweisung der Wohnung an die Klägerin durch das Schreiben vom 1.3.2013 hat sie innerhalb der Frist von einem Monat am 22.3.2014 fristgerecht das Mietverhältnis mit der Klägerin gekündigt.
Zu diesem Zeitpunkt stand der Beklagten auch ein Kündigungsgrund zu. Der hierfür notwendige Grund in der Person des Mieters liegt vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages gerade mit dem verbliebenen Mieter nicht zugemutet werden kann. Hierzu werden auch die Gründe des § 553 BGB herangezogen, die ein ähnlich gelagertes berechtigtes Interesse zur Gestaltung der Untervermietung begründen können. Die Zahlungsunfähigkeit ist dabei auch im Rahmen des § 563 Abs. 4 BGB als ein wichtiger Grund anerkannt (Streyl in Schmidt-Futterer, § 563 BGB, Rn. 69). Zutreffend weist die Klägerin darauf hin, dass derzeit eine Zahlungsunfähigkeit nicht vorliegt. Aufgrund der Unterhaltsleistungen die sie von ihrem geschiedenen Ehemann in Höhe von 1.300,00 € erhält, ist sie derzeit in der Lage, trotz erheblicher Einschränkung ihres Lebenswandels die aktuelle Miete von 695,35 € zu bezahlen. Insoweit ist sie in Bezug auf diese Miete auch nicht in Rückstand geraten. Jedoch ist im Falle der Mieterhöhung zu befürchten, dass die Klägerin nicht mehr in der Lage sein wird, die Miete zu bezahlen. Die erwartete Erhöhung der Bruttokaltmiete auf 1.627,29 € (laut Modernisierungsankündigung) oder auf 1.531,57 € (nach dem Vortrag der Klägerin) kann die Klägerin nicht mehr bezahlen. Da mittlerweile die Modernisierungsarbeiten im Hause beendet sind, steht diese Erhöhung unmittelbar bevor. Die hieraus folgende gefährdete Zahlungsfähigkeit wird im Hinblick auf den wichtigen Grund nach § 563 Abs. 4 BGB der fehlenden Zahlungsfähigkeit gleichgestellt (Streyl in Schmidt/Futterer, § 563 BGB, Rn. 69). Dies ist hier auch sachgerecht, da die Beklagte die Miete jederzeit erhöhen kann und bereits jetzt schon nach den eigenen Angaben der Klägerin dieser Fall erwartet wird und die Miete dann von der Klägerin definitiv ohne die begehrte Untervermietungserlaubnis nicht mehr gezahlt werden kann. Dabei trägt die Klägerin vor, dass sie drei Zimmer der Wohnung zu je 200,00 € untervermieten könne: Sie gibt an, dass es Interessenten gab, trägt aber nichts dazu vor, ob diese tatsächlich an allen drei Zimmern interessiert waren oder ob sie auch mehrere Personen in der Wohnung dulden würde. Jedenfalls stellt sie ihre Einkommenssituation so dar, dass sie auf 600,00 € Untermieteinnahmen zwingend angewiesen sei, um die Miete inklusive der Erhöhung überhaupt bezahlen zu können.
Die etwaige zu erzielende Untermiete ist aber kein ausreichend gesichertes Einkommen, das die Befürchtung einer Zahlungsunfähigkeit ausschließen kann. Sie ist auch zur alleinigen Sicherung des Zahlungsanspruchs des Vermieters diesem gegenüber nicht zumutbar. Denn die Klägerin belegt nicht, dass sie überhaupt in der Lage ist, durchgehend alle drei Zimmer zu mindestens 200,00 € zu vermieten. Damit ist von Anfang an nicht sichergestellt, dass die Klägerin ausreichende Zusatzeinnahmen erzielt, um die Miete zu bezahlen. Hierauf muss sich der Vermieter nicht einlassen. Außerdem erzielte die Klägerin mit den beabsichtigten Mehreinnahmen von 600,00 € pro Monat Gesamteinnahmen von 1.900,00 €. Abzüglich der bevorstehenden Mieterhöhung würden zum Leben maximal noch 368,43 € verbleiben. Mithin würden die nach Abzug der aktuellen Miete noch verbIeibenden Einnahmen von 605,65 € nochmals deutlich gekürzt werden. Da die Klägerin einräumt, dass schon jetzt ihre Lebenssituation erheblich eingeschränkt sei, ist für das Gericht nicht mehr erkennbar, wie die Klägerin dann noch mit unter 400,00 € für die Lebenshaltungskosten zurechtkommen wird. Selbst wenn also eine Untervermietung ermöglicht werden würde, kann dies die bevorstehende Zahlungsunfähigkeit der Klägerin nicht mit der notwendigen Sicherheit ausschließen. Im Übrigen stellt die Absicht des Mieters, einen Teil seines Lebensunterhalts durch die Untervermietung zu erzielen kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 BGB dar (Ehlert in BeckOK, § 553 BGB, Rn. 8; Schur in JurisPK, § 553 BGB, Rn. 8). Dies soll aber vorliegend gerade geschehen. Denn die Klägerin verfolgt mit ihrer Klage das Ziel, die anstehende Mieterhöhung durch einen monatlichen Untermietererlös von 600,00 € zu finanzieren, wozu sie durch die ihr im Übrigen zustehende Unterhaltszahlung nicht in der Lage wäre.
Die unmittelbar bevorstehende Zahlungsunfähigkeit der Klägerin entfällt auch nicht unter Beachtung etwaiger öffentlicher Hilfen, da solche vorliegend nicht geltend gemacht wurden und auch ein Anspruch hierauf nicht dargelegt ist.
Auch der von der Klägerin eingelegte Widerspruch kann die Wirkung der Kündigung nicht weiter hinausschieben oder ausschließen. Die dabei von der Klägerin angegebene erfolglose Suche nach einer Ersatzwohnung kann eine unzumutbare Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB darstellen. Im Rahmen der hierzu anzustellenden Interessenabwägung darf jedoch nicht außer Acht gelassen werden, dass eine Mieterhöhung zur Folge hätte, dass die Klägerin ihrer Mietzahlungspflicht nicht ohne Untervermietung von drei Zimmern zu einem Untermietpreis von deutlich über 600,00 € nachkommen könnte. Der Eingang dieser Mehreinnahmen ist dabei nicht sichergestellt, weshalb die Zahlungsfähigkeit der Klägerin konkret bedroht ist. Dies ist der Grund, aus welchem die Beklagte von ihrem Sonderkündigungsrecht hier Gebrauch gemacht hat. Zwar sind die §§ 574 ff. BGB auch im Rahmen der Geltendmachung eines Sonderkündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB anwendbar und eine Interessenabwägung zwischen Mieter und Vermieter erforderlich, jedoch sollte der Härteeinwand des Widersprechenden auf einem anderen Grund beruhen, als auf dem Grund, der das Sonderkündigungsrecht begründet. Denn für eine wirksame Kündigung ist auch das berechtigte Interesse des Vermieters erforderlich, welches in der Regel gerade durch den wichtigen Grund nach § 563 Abs. 4 BGB erfüllt sein wird (Weidenkaff in Palandt, § 563, Rn. 24; Achenbach, NZM 2000, 741). Ansonsten wäre auch der Sinn der Anwendbarkeit des § 563 BGB, der durch § 1568 a Abs. 3 BGB eröffnet wird, unterlaufen. Der Schutz des Vermieters vor dem wirtschaftlichen Risiko durch die Wohnungszuweisung, welche häufig an den finanziell Schwächeren erfolgt, ist gerade der Sinn dieser Regelung (Breidenstein in JurisPK, § 1568 a BGB, Rn. 64). Vorliegend ist das Sonderkündigungsrecht der Beklagten auf die unmittelbar bevorstehende Zahlungsunfähigkeit der Klägerin bei Erhöhung der Miete entsprechend der Ankündigung in dem Modernisierungsverlangen gestützt, weil die Klägerin nach der Scheidung lediglich noch über ein Einkommen aus der Unterhaltszahlung ihres geschiedenen Ehemannes in Höhe von 1.300,00 € verfügt und dies zur Deckung der Mieterhöhung nicht ausreichend ist. Dieser Umstand, dass die Klägerin lediglich über diese Unterhaltszahlung verfügt, führte nach ihren Angaben auch dazu, dass sie bislang keine neue Wohnung gefunden hat. Es kann somit angenommen werden, das der Härteeinwand der Klägerin gegen die Kündigung auf demselben Grund beruht, wie der Grund, welcher der Beklagten das Sonderkündigungsrecht über § 1568 a Abs. 3 BGB in Verbindung mit § 563 Abs. 4 BGB einräumt. Insoweit hätte die Klägerin einen weiteren Grund geltend machen müssen, der eine unzumutbare Härte für sie darstellen würde. Die lnteressenabwägung geht mithin·zulasten der Klägerin. Auch deshalb, da sie nichts dazu vorgetragen hat, dass sie derart intensive Bemühungen angestellt hat, um eine neue für sie bezahlbare Wohnung zu erhalten. Es wird nichts dazu vorgetragen, was sie im Rahmen ihrer behaupteten Bemühungen gemacht hat, insbesondere, ob sie einen Makler eingeschaltet hat oder bei einem direkten Kontakt mit den Vermietern diesen gegenüber ihre Liquidität aus dem Zahlungstitel auf Unterhalt verdeutlicht hat.
Aus den oben dargelegten Gründen ist die Widerklage der Beklagten begründet.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 344 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 7, 11, 711 ZPO.
Der Klägerin ist zur Abwendung kurzfristiger Obdachlosigkeit eine angemessene Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO zu gewähren. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass sie die bislang geschuldete Miete vollumfänglich gezahlt hat und mit der gewährten Frist ausreichend Zeit hat, eine neue für sie bezahlbare Wohnung zu finden.
01.01.2018
