Leitsatz:
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, der Wohnungsmieterin die Nutzung der Wohnung zur gewerblichen Betreuung von bis zu fünf Kleinkindern zu gestatten.
LG Berlin vom 24.10.2013 – 67 S 208/13 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Mieterin wollte die im 1. Obergeschoss gelegene Wohnung nutzen, um in einem Zimmer werktags von 8 bis 16 Uhr als Tagesmutter bis zu fünf fremde Kleinkinder zu betreuen. Mit ihrer Klage auf Erlaubnis scheiterte sie jedoch vor dem Landgericht. Die Mieterin habe keinen Anspruch darauf, die Wohnung als Tagesmutterstelle nutzen zu dürfen. Geschäftliche Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, müsse der Vermieter in Wohnräumen grundsätzlich nicht dulden. Die Nutzung einer Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder stelle eine teilgewerbliche Nutzung einer Wohnung dar.
Ausnahmsweise komme eine Genehmigungspflicht nur in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit keine weitergehenden Einwirkungen auf die Wohnung oder auf Mitmieter ausgingen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Dies sei aber vorliegend nicht der Fall. Zum Einen komme es durch den Besucherverkehr beim Bringen und Abholen der Kinder zu erhöhtem Lärm und mehr Verschmutzung im Treppenhaus. Auch seien Beeinträchtigungen durch das Abstellen von Kinderwagen im Treppenhaus während der Betreuungszeit zu erwarten. Nach außen träte die teilgewerbliche Tätigkeit der Mieterin auch, wenn sie gemeinsam mit den fünf Kindern das Treppenhaus passiere, um nach draußen zum Spielplatz und zurück in die Wohnung zu gelangen. Schließlich sei zu erwarten, dass von der ständigen Betreuung von Kleinkindern mehr Lärm ausgehe, als dies normalerweise in einer Wohnung der Fall sei.
Urteilstext
I.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.
II.
Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
Die Berufung ist auch begründet.
1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Betreuung von bis zu 5 Kindern in der Zeit von Montag bis Freitag von 8 bis 16 Uhr in einem Zimmer und der Küche der von ihr angemieteten Wohnung im 1. Obergeschoss links des Vorderhauses des Anwesens … in … Berlin.
Insbesondere ist die Beklagte nicht nach Treu und Glauben verpflichtet, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung der Wohnung zu erteilen.
Nach § 1 Ziffer 1 des am 24. September / 2. Oktober 1990 geschlossenen Mietvertrages wurden die von der Klägerin innegehaltenen Räume ausdrücklich zur Benutzung als Wohnung vermietet. Gemäß § 9 Ziffer 1 des Mietvertrages dürfen die Mieträume nicht zu anderen als Wohnzwecken benutzt werden, es sei denn, es läge eine vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters vor. Eine solche erstrebt die Klägerin im gegenständlichen Verfahren mit ihrer Klage.
Aus der Zweckbestimmung von Räumen als Wohnung folgt, dass diese zum Wohnen bestimmt sind, also in erster Linie zur Nutzung als Lebensmittelpunkt. Geschäftliche Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, hat der Vermieter in Wohnräumen grundsätzlich nicht zu dulden (BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 – VIII ZR 165/08, Rn. 15). Die Nutzung einer Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder stellt eine teilgewerbliche Nutzung einer Wohnung dar (BGH, Urteil vom 13. Juli 2012 – V ZR 204/11 – Leitsatz). Der Bundesgerichtshof führt in der genannten Entscheidung dazu unter anderem aus:
„Zwar gehört zum Wohnen auch die Möglichkeit, in der Familie neben den eigenen Kindern fremde Kinder zu betreuen, etwa bei regelmäßigen Besuchen von Freunden der Kinder oder im Wege der Nachbarschaftshilfe. Hiervon zu unterscheiden ist jedoch die Nutzung der Wohnung zur (werk-)täglichen Erbringung von Betreuungsdienstleistungen gegenüber Dritten in Form einer Pflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder, bei der der Erwerbscharakter im Vordergrund steht. Eine solche teilgewerbliche Nutzung der Wohnung wird vom Wohnzweck nicht mehr getragen und ist als „Ausübung eines Gewerbes oder Berufes“ im Sinne der Teilungserklärung zu qualifizieren (vgl. LG Berlin, NJW-RR 1993, 907; LG Hamburg, NJW 1982, 2387).“
Zwar kann der Vermieter im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilweisen gewerblichen oder (frei-) beruflichen Nutzung von Wohnräumen zu erteilen. Eine solche Verpflichtung des Vermieters, eine nach den Bestimmungen des Mietvertrags vertragswidrige Nutzung zu gestatten, kommt jedoch nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit keine weitergehende Einwirkungen auf die Mietsache oder auf Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (BGH, Urteil vom 10. April 2013 – VIII ZR 213/12, Rn. 16).
Dies ist bei der Nutzung einer Wohnung für die Betreuung von bis zu fünf Kleinkindern werktags von 8 bis 16 Uhr jedoch nicht der Fall. Zunächst kommt es durch das Bringen und Abholen der Kinder durch ihre Eltern morgens und nachmittags zu erheblichem Besucherverkehr im Treppenhaus, verbunden mit stärkerer Verschmutzung und mit Lärm. Diese Beeinträchtigungen gehen auch – entgegen der Ansicht des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung – mit einer stärkeren Beeinträchtigung der Mietmieter und der Mietsache selbst einher als im Falle des Besuchs von Freunden der in der Wohnung lebenden Kinder, da diese im Normalfall nicht regelmäßig täglich von bis zu 5 Kleinkindern und ihren Eltern aufgesucht werden. Ferner sind Beeinträchtigungen durch das Abstellen von Kinderwagen und -fahrzeugen im Treppenhaus während der Betreuungszeit zu erwarten. Nach außen tritt die teilgewerbliche Tätigkeit der Klägerin auch dann, wenn sie gemeinsam mit den fünf Kindern das Treppenhaus passiert, um nach draußen zum Spielplatz und zurück in die Wohnung zu gelangen.
Ferner geht die Kammer davon aus, dass von der ständigen Betreuung von bis zu 5 Kleinkindern in einer Wohnung erheblich mehr Lärm ausgeht als dies normalerweise in einer Wohnung der Fall ist und somit auch für die Mitmieter im Haus die gewerbliche Betätigung der Klägerin nachteilig nach außen in Erscheinung tritt. Hier ist zu bedenken, dass Kinder, die in ihrer Familie aufwachsen, auch älter werden und der natürlicherweise von Kleinkindern ausgehende Lärmpegel normalerweise mit zunehmendem Alter der Kinder geringer wird. Dies ist im Falle einer dauerhaften Tagespflegestelle nicht der Fall, denn spätestens wenn die Kinder den Kindergarten oder die Schule besuchen, endet die Betreuung in einer Tagespflegestelle und neue Kleinkinder werden aufgenommen, so dass der Lärm während der gesamten Dauer des Betriebes der Tagespflegestelle in gleicher Weise anhält. Grundsätzlich wären auch Mitmieter, die in erheblicher und nicht mehr hinnehmbarer Weise von Lärm betroffen wäre, zur Minderung des Mietzinses berechtigt. Die Tatsache, dass nach § 22 Abs. 1 a BImSchG der von Kindertagesstätten ausgehende Lärm nach dem Willen des Gesetzgebers keine schädliche Umwelteinwirkung darstellt, steht dem nicht entgegen.
Die Parteien haben bei Abschluss des Mietvertrages ausschließlich eine Wohnnutzung als vertragsgemäß angesehen. Nutzt die Klägerin einen Teil der Wohnung nunmehr für eine gewerbliche Tätigkeit, kommt es für einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis dieser gewerblichen Tätigkeit nicht darauf an, ob andere Mieter sich gegen den Betrieb der Kindertagespflegestelle wehren könnten, sondern allein auf die Frage, ob von dieser Nutzung Beeinträchtigungen ausgehen, die nach außen treten, sei es in Form von Lärm, Schmutz oder in sonstiger Weise.
Eine Verpflichtung zur Erteilung einer Erlaubnis zum Betrieb einer Kindertagespflegestelle ergibt sich für den Vermieter auch nicht aus der Tatsache, dass es in der Gesellschaft eine immer größer werdende Nachfrage nach derartigen Einrichtungen gibt. Adressat der Vorschriften über die Rechte der Eltern auf Inanspruchnahme von Tageseinrichtungen für ihre Kleinkinder nach § 24 SGB VIII ist der Träger der öffentlichen Jugendhilfe. In die Rechtsbeziehungen von Vermietern zu Mietern greift diese Regelung nicht ein (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juli 2012 – V ZR 204/11 zur Beziehung von Wohnungseigentümern bei der Nutzung des Wohneigentums). Sofern die Klägerin die von ihr gewählte berufliche Betätigung weiter ausüben möchte, wird ihr dies von der Beklagten auch nicht grundsätzlich untersagt. Lediglich zur Erlaubnis des Betriebs der Einrichtung in den von ihr als Wohnung angemieteten Räumen ist die Beklagte nicht verpflichtet.
2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
3. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO in Verbindung mit § 26 Nr. 8 EGZPO.
4. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen. Die Entscheidung beschränkt sich auf die Anwendung bereits entwickelter höchstrichterlicher Maßstäbe.
07.06.2018
