Leitsätze:
1. Klauseln über einen Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zur Haustierhaltung sind nur insoweit mit den Vorgaben des § 307 BGB vereinbar, als die Zustimmungserteilung „ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien“ abhängig gemacht wird, „die nur auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs“ abzielen. Fehlt es hingegen an sachlichen Kriterien, an denen sich die Entscheidung des Vermieters auszurichten hat und ist die Klausel – mieterfeindlich – dahin auslegbar, dass die Entscheidung des Vermieters „in dessen freies, das heißt an keine nachprüfbare Voraussetzungen gebundenes Ermessen“ gestellt wird, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, sodass die Klausel unwirksam ist und die Zulässigkeit der Haustierhaltung nicht von einer Zustimmung des Vermieters abhängt.
2. Ist die Klausel über den Zustimmungsvorbehalt unwirksam, so fehlt es an einer vertraglichen Regelung und hängt es von einer umfassenden Abwägung der Interessen aller Beteiligten ab, ob die konkrete Hundehaltung vom Mietgebrauch umfasst ist oder nicht.
LG Berlin vom 7.12.2022 – 64 S 151/22 –
Mitgeteilt von VRiLG Jörg Tegeder
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Vermieter hatte im vorliegenden Fall seine Ablehnung der Hundehaltung mit den der Hunderasse X zugeschriebenen Risiken eines besonders ausgeprägten Bewegungsdrangs, eines starken Beschützerinstinkts und eines schwach ausgeprägten Talents, unbeaufsichtigt in der Wohnung zurückzubleiben, begründet. Dem hielten die Mieter unter anderem entgegen, dass sie beide im Schichtdienst tätig seien, sich also abwechselnd um die Betreuung des Tieres kümmern können und werden, dass sie über langjährige Erfahrung mit der Betreuung und Erziehung von Hunden verfügen und außerdem auf zusätzliche Unterstützung von Nachbarn zurückgreifen können.
Diese besonderen Umstände hatte der Vermieter nach Ansicht des Gerichts nicht ausreichend in den Blick genommen und deswegen die aus der Rassezugehörigkeit fließenden Risiken der Hundehaltung zu Unrecht als von vorneherein unbeherrschbar eingeschätzt. Er hatte dabei auch nur unzureichend berücksichtigt, dass die Mieter selbstverständlich für Abhilfe sorgen und die Hundehaltung in der Wohnung notfalls werden beenden müssen, sollten sich die aufgezeigten Risiken realisieren und es ungeachtet der Bemühungen der Mieter um die Haltung und Erziehung des Hundes zukünftig durch den Hund zu Störungen der anderen Hausbewohner oder sonst zu Beeinträchtigungen der Interessen des Vermieters kommt.
Urteilstext
Gründe
I.
Die Kläger sind Mieter einer Zweizimmerwohnung im 1. OG eines Mehrfamilienhauses, die Beklagte ist die Vermieterin. Die Kläger halten in der Wohnung einen Hund der Rasse X, obwohl die Beklagte ihnen die nach § 11 des Mietvertrages vorausgesetzte Zustimmung zur Haltung des Tieres versagt hat. Die Kläger nehmen die Beklagte auf Feststellung in Anspruch, dass sie den Hund auch ohne Zustimmung der Beklagten halten dürften, und hilfsweise auf Erteilung der Zustimmung zur Hundehaltung. Die Beklagte begehrt widerklagend Räumung und Herausgabe der Wohnung, hilfsweise, die Entfernung des Hundes aus der Wohnung. Wegen der Einzelheiten sowie des Sach- und Streitstandes einschließlich der zur Entscheidung gestellten Anträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils verwiesen, welches den Klägern am 18. und der Beklagten am 13. Mai 2022 zugestellt worden ist.
Das Amtsgericht hat die Klage vollständig sowie die Widerklage mit dem Hauptantrag abgewiesen; dem Hilfswiderklageantrag auf Entfernung des Tieres aus der Wohnung hat das Amtsgericht stattgegeben. Der in § 11 des Mietvertrages vorgesehene Zustimmungsvorbehalt der Beklagten zur Hundehaltung stelle sich nicht als unangemessene Benachteiligung der Kläger im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB dar. Dass die Klausel keine Abwägungskriterien benenne, sei unschädlich und führe nicht zu einem nicht nachprüfbaren freien Ermessen des Vermieters, denn dieser sei gemäß § 242 BGB vielmehr schon von Gesetzes wegen zu einer umfassenden Abwägung verpflichtet. Dass bei der Abwägung maßgeblich darauf abzustellen sei, ob von dem Tier Störungen ausgingen oder solche zu erwarten seien, sei geradezu selbstverständlich, bedürfe mithin keiner ausdrücklichen Erwähnung. Auf der anderen Seite sei es praktisch unmöglich, die Klausel so zu formulieren, dass alle im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigenden Interessen und Gesichtspunkte aufgezeigt würden, sodass ein Mieter vorab erkennen könne, wie das Ergebnis der Abwägung ausfallen werde.
Die Beklagte habe ihr Ermessen auch fehlerfrei ausgeübt und die Zustimmung mit Recht verweigert; die Störungsprognose für einen Hund der Rasse X falle nicht günstig genug aus, um die Entscheidung der Beklagten zu revidieren.
Die Kläger seien gleichwohl nicht zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtet, denn die von der Beklagten ausgesprochene Kündigung sei mangels vorheriger fruchtloser Abmahnung der ungenehmigten Hundehaltung unwirksam geblieben. Auf den Hilfsantrag der Beklagten seien die Kläger aber zu verurteilen, die ungenehmigte Hundehaltung zu unterlassen und das Tier aus der Wohnung zu entfernen.
Gegen das Urteil haben sowohl die Kläger – am 15. Juni 2022 – als auch die Beklagte – am 13. Juni 2022 – Berufung eingelegt; nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfristen – für die Kläger bis zum 18. August 2022 und für die Beklagte bis zum 15. August 2022 – haben die Parteien ihre jeweiligen Berufungen am 11. August 2022 begründet.
Die Kläger machen geltend, das Amtsgericht habe die Mietvertragsklausel des § 11 zu Unrecht als wirksam angesehen; da der Mietvertrag überhaupt keinen Prüfungsmaßstab vorgebe, könne der Vermieter nach der Klausel völlig frei entscheiden, ob er die Hundehaltung genehmigen wolle oder nicht. Hilfsweise müsse die Beklagte jedenfalls der Hundehaltung zustimmen; die lediglich betrachteten abstrakten Informationen über Hunde der Rasse X aus dem Internet würden der vorliegenden individuellen Situation, also dem konkreten Tier, den Klägern als den konkreten Haltern des Tieres und den konkreten Nachbarn, die alle mit der Haltung des Tieres einverstanden seien, nicht im Ansatz gerecht.
Die Kläger beantragen, das angefochtene Urteil abzuändern und
1.
festzustellen, – wie erkannt -,
hilfsweise,
2.
die Beklagte zu verurteilen, gegenüber den Klägern die Zustimmung zur Haltung eines Hundes der Rasse X in der Wohnung zu erteilen
sowie
die Widerklage auch im Übrigen abzuweisen und die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung der Kläger zurückzuweisen und
die Kläger unter Abänderung des angefochtenen Urteils als Gesamtschuldner zu verurteilen, die von ihnen bewohnte Wohnung in der ooostraße ooo, 1. OG ooo, bestehend aus 2 Zimmern nebst Küche, Dusche, Bad, Diele und Terrasse in 1ooo Berlin zu räumen und an die Beklagte herauszugeben.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen. Der Bundesgerichtshof habe in der vom Amtsgerichts zitierten Entscheidung deutlich gemacht, dass im Rahmen der Abwägung alle Umstände des Einzelfalls und die Interessen von Mietern, Mitmietern, Vermietern und sogar Dritten berücksichtigt werden müssten; dies schließe die Formulierung einer Klausel aus, die sämtliche zu berücksichtigenden Kriterien benenne. Die Beklagte habe ihre mithin erforderliche Zustimmung zur Hundehaltung aber mit Recht verweigert, da der Hund der Rasse X zu erheblicher Unruhe aufgrund des extremen Bewegungsdrangs und aller Voraussicht nach zum lauten Anschlagen neigen werde, wenn er erst einmal erwachsen sei. Unter diesen Umständen sei auch die Räumungsklage offensichtlich begründet, denn die vom Amtsgericht geforderte Abmahnung wäre vorliegend offensichtlich ohne Erfolgsaussicht gewesen und auf eine bloße Förmelei hinausgelaufen. Schließlich hätten die Kläger den Hund erst angeschafft, nachdem die Beklagte ihre Zustimmung zur Hundehaltung bereits ausdrücklich verweigert hatte.
II.
Beide Berufungen sind zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO. Die Berufung der Kläger ist auch begründet, während die Berufung der Beklagten unbegründet ist.
1. Die Feststellungsklage ist, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässig. Sie ist, anders als das Amtsgericht meint, auch begründet. Die in § 11 des Mietvertrags vorgesehene Regelung über ein Zustimmungserfordernis zur Hundehaltung ist gemäß § 307 BGB unwirksam, da sie die Mieter entgegen Treu und Glauben unangemessen zu benachteiligen sucht.
Die Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen sind anwendbar, denn bei der Klausel handelt es sich schon dem äußeren Erscheinungsbild nach um eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB, die bei Abschluss des Mietvertrages von der Beklagten als Verwenderin gestellt wurde. Sie verstößt jedenfalls bei der gemäß § 305c Abs. 2 BGB gebotenen kundenfeindlichen Auslegung gegen § 307 BGB, weil sie die Zustimmung des Vermieters zur Haustierhaltung mangels definierten Entscheidungsmaßstabs in dessen freies Belieben zu stellen sucht.
Der Bundesgerichtshof hat hervorgehoben, dass Klauseln über einen Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zur Haustierhaltung insoweit mit den Vorgaben des § 307 BGB zu vereinbaren sind, als die Zustimmungserteilung „ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien“ abhängig gemacht wird, „die nur auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs“ abzielen (vgl. BGH – VIII ZR 329/11 –, Beschl. v. 25.09.2012, WuM 2013, 220 f., Rn. 5, zitiert nach juris). Fehlt es hingegen an sachlichen Kriterien, an denen sich die Entscheidung des Vermieters auszurichten hat und ist die Klausel – mieterfeindlich – dahin auslegbar, dass die Entscheidung des Vermieters „in dessen freies, das heißt an keine nachprüfbare Voraussetzungen gebundenes Ermessen“ gestellt wird, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, sodass die Klausel unwirksam ist (vgl. BGH, a. a. O.) und die Zulässigkeit der Haustierhaltung nicht von einer Zustimmung des Vermieters abhängt.
So verhält es sich mit der vorliegenden Klausel, die überhaupt keine Kriterien vorgibt, an der sich die Entscheidung des Vermieters über die Erteilung oder Versagung der Zustimmung auszurichten hat und deshalb gemäß § 305c Abs. 2 BGB dahin verstanden werden kann, dass die Erteilung der Zustimmung im freien Belieben des Vermieters stehe. Dem kann anders als das Amtsgericht meint nicht entgegen gehalten werden, dass die „Entscheidungserheblichkeit der Störungsprognose geradezu selbstverständlich“ sei und deshalb von vorne herein keiner Erwähnung bedürfe. Dies zeigt sehr deutlich die als Anlage K3 eingeführte Antwort der Beklagten vom 16. Juni 2021 (vgl. Bl. 15 d. A.) auf die Anfrage der Kläger vom 3. Juni 2021, ob sie der beabsichtigten Hundehaltung zustimme. Indem die Beklagte, vertreten durch ihre Hausverwaltung, angab, die Hundehaltung sei „in all unseren Objekten nicht gewünscht“, weil es erfahrungsgemäß „immer wieder zu Problemen“ führe, legte sie erkennbar keine sachlichen Prüfungskriterien in Form einer irgendwie auf den Einzelfall konkretisierten Störungsprognose zu Grunde, sondern lehnte jegliche Hundehaltung als grundsätzlich „nicht erwünscht“ ab. Eben vor einer in solchem Sinne willkürlichen Entscheidung nach freiem Ermessen des Vermieters sollen das Gebot der kundenfeindlichen Auslegung in § 305c Abs. 2 BGB und die Entscheidung des Bundesgerichtshofs schützen, indem ein Zustimmungsvorbehalt zwingend an überprüfbare Sachkriterien zu binden ist. Abweichendes ergibt sich auch nicht aus der seitens des Amtsgerichts zitierten weiteren Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Denn anders als hier gab die dem BGH im Verfahren VIII ZR 168/12 vorliegende Klausel in Gestalt der Störungen, die mit einer Haustierhaltung einher gehen können, durchaus sachliche Kriterien vor, an denen sich die Entscheidung des Vermieters auszurichten hatte.
Anders als die Beklagte und ihr folgend das Amtsgericht meinen, ist die Vorgabe eines Entscheidungsmaßstabs im Rahmen der Klausel über den Zustimmungsvorbehalt auch nicht deswegen entbehrlich, weil ohnehin nicht sämtliche zu berücksichtigende Entscheidungsparameter erfasst und beschrieben werden können. Wie die zitierten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zeigen, muss die vertragliche Regelung nicht im Einzelnen und für jeden denkbaren Fall regeln, unter welchen genauen Umständen eine Haustierhaltung zu genehmigen ist, sondern darf dem Vermieter vielmehr durchaus ein Ermessen eröffnen, welches er nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB auszuüben hat.
Ist die Klausel über den Zustimmungsvorbehalt in § 11 des Mietvertrages unwirksam, so fehlt es an einer vertraglichen Regelung und hängt es von einer umfassenden Abwägung der Interessen aller Beteiligten ab, ob die konkrete Hundehaltung vom Mietgebrauch umfasst ist oder nicht (vgl. BGH – VIII ZR 329/11 –, Beschl. v. 25.09.2012, WuM 2013, 220 f., Rn. 6; BGH – VIII ZR 340/06 –, Urt. v. 14.11.2007, GE 2008, 48 ff., Rn. 18 f.; beide zitiert nach juris). Gleichwohl ist der Feststellungsklage stattzugeben, da die Zulässigkeit der Hundehaltung entgegen § 11 des Mietvertrages jedenfalls nicht von einer Zustimmung der Beklagten abhängt.
2. Die Berufung der Kläger ist auch insoweit begründet, als sie die Abweisung der Widerklage begehren. Die Beklagte hat gegen die Kläger keinen Anspruch auf Unterlassung der Hundehaltung nach § 541 BGB, denn diese ist nach umfassender Abwägung aller zu berücksichtigenden Interessen vorliegend vom Mietgebrauch nach § 535 Abs. 1 BGB umfasst. Die von den Prozessbevollmächtigten der Beklagten vorgebrachten und von dem Amtsgericht übernommenen Bedenken gegen die charakterliche Eignung von Hunden der Rasse X für eine Haltung in Mehrfamilienhäusern sind zwar beachtlich, vermögen aber ein Verbot der Hundehaltung vorliegend nicht zu rechtfertigen. Den aufgezeigten Risiken eines besonders ausgeprägten Bewegungsdrangs, eines starken Beschützerinstinkts und eines schwach ausgeprägten Talents, unbeaufsichtigt in der Wohnung zurückzubleiben halten die Kläger unter anderem entgegen, dass sie beide im Schichtdienst tätig seien, sich also abwechselnd um die Betreuung des Tieres kümmern können und werden, dass sie über langjährige Erfahrung mit der Betreuung und Erziehung von Hunden verfügen und außerdem auf zusätzliche Unterstützung von Nachbarn zurückgreifen können. Die Beklagte und ihr folgend das Amtsgericht haben diese besonderen Umständen nicht ausreichend in den Blick genommen und deswegen die aus der Rassezugehörigkeit X fließenden absehbaren Risiken der Hundehaltung zu Unrecht als von vorne herein unbeherrschbar eingeschätzt. Sie haben dabei auch nur unzureichend berücksichtigt, dass die Kläger selbstverständlich für Abhilfe sorgen und die Hundehaltung in der Wohnung notfalls werden beenden müssen, sollten sich die von der Beklagten aufgezeigten Risiken realisieren und es ungeachtet der Bemühungen der Kläger um die Haltung und Erziehung des Hundes zukünftig durch den Hund zu Störungen der anderen Hausbewohner oder sonst zu Beeinträchtigungen der Interessen der Beklagten kommen. Das verbleibende Risiko einer solchen zukünftigen Entwicklung rechtfertigt es aber nicht, den Klägern die Hundehaltung von vorne herein unter Berufung auf ein dahin gehendes Interesse der übrigen Hausbewohner zu verbieten – zumal unstreitig sämtliche Nachbarn im Wissen darum, dass es sich bei dem Tier derzeit noch um einen Welpen handelt, ihr Einverständnis mit der Hundehaltung erklärt haben.
3. Die Berufung der Beklagten ist nach alledem zurückzuweisen; die Beklagte hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietsache nach § 546 BGB, denn die Kündigung führte nicht zur Beendung des Mietverhältnisses. Weder lag ein die Kündigung rechtfertigender Mietvertragsverstoß schon darin, dass die Kläger ohne die nach § 11 des Mietvertrages vorgesehene Zustimmung der Beklagten den Hund anschafften und in die Mietwohnung aufnahmen, noch verstoßen die Beklagten durch die Hundehaltung sonst gegen ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis.
4. Die Kostenentscheidung folgt § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Anlass, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, besteht nicht. Grundsätzliche, ihrer Bedeutung nach über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfragen sind nicht betroffen. Eine Revisionszulassung zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung ist ebenfalls nicht geboten.
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47, 41 Abs. 2 GKG.
22.02.2024
