Mängel anzeigen mit Erfolg

Es gibt wohl kaum einen Mieter, der nicht irgendwann einmal mit Wohnungsmängeln zu tun hat. Egal ob es sich um einen kaputten Herd, eine nicht funktionierende Heizung oder um Schimmel handelt – man möchte, dass der Schaden schnell und dauerhaft behoben wird. Dazu kann man selbst einiges beitragen. Wer lediglich den Hauswart im Flur auf die undichten Fenster anspricht, braucht sich nicht zu wundern, wenn nichts passiert. Und wer wegen einem Riss im Laminat auf eigene Faust die Miete um 30 Prozent mindert, riskiert unter Umständen sogar die Kündigung. Wir sagen Ihnen, worauf Sie achten müssen, damit Ihre Mängelanzeige Erfolg hat und Sie Ihr Recht auf eine mängelfreie Wohnung durchsetzen können.

Es soll Vermieter geben, die auf einen Anruf hin am nächsten Tag einen Handwerker schicken, der den bemängelten Schaden repariert. Sehr viel häufiger warten Mieter monatelang vergeblich darauf, dass ein Mangel beseitigt wird. „… ich hab doch deswegen schon ein paar Mal bei der Hausverwaltung angerufen!“, bekommen die Rechtsberater des Berliner Mietervereins (BMV) häufig zu hören. Ein Argument, dass die Juristen zur Verzweiflung bringt, denn eine telefonische Mängelmeldung ist nicht mehr als ein Glücksspiel: Vielleicht bringt es etwas, vielleicht auch nicht. Weitergehende Ansprüche, etwa das Recht zur fristlosen Kündigung bei extremen Mängeln oder Schadensersatzansprüche, zum Beispiel für Radiatorkosten bei einer ausgefallenen Heizung, lassen sich daraus nicht ableiten.

„Das Allerwichtigste ist, den Mangel schriftlich zu melden und dem Vermieter eine konkrete Frist zur Beseitigung zu setzen“, erklärt Volker Hegemann, Leiter der Rechtsabteilung des BMV. Viele Mieter schreiben „umgehend“ oder „so schnell wie möglich“ in die Mängelanzeige, aber damit wird der Vermieter nicht in Verzug gesetzt (siehe hierzu unser Musterbrief auf dieser Seite). Die Frist muss angemessen sein: Bei einem Rohrbruch muss der Vermieter sofort handeln, bei undichten Fenstern kann ihm eine Frist von zwei Wochen eingeräumt werden. Weil Vermieter nicht selten behaupten, den Brief des Mieters nie erhalten zu haben, sollte die Mängelmeldung entweder per Einschreiben mit Rückschein geschickt werden oder durch einen Boten in den Briefkasten der Hausverwaltung geworfen werden. Eine andere Möglichkeit: Man gibt den Brief selber ab und lässt sich den Empfang bestätigen. Es gibt Fälle, in denen Mieter mit ihren Mietminderungsansprüchen vor Gericht unterlagen, nur weil die Zustellung des Briefes nicht bewiesen werden konnte. Fax oder E-Mail gelten übrigens nach wie vor nicht als gerichtsfester Beweis der Zustellung.

Mieter sind sogar verpflichtet, Wohnungsmängel zu melden. Umgekehrt ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen und fehlerfreien Zustand zu halten. Typische Mängel sind undichte Fenster, Feuchtigkeitsschäden, verstopfte Abflüsse, defekte Heizung und so weiter. Aber auch Störungen von außen können Wohnungsmängel sein, zum Beispiel die Geruchsbelästigung durch eine Metzgerei oder der Lärm von einer benachbarten Großbaustelle. Es spielt für die Mietminderung keine Rolle, ob der Vermieter das Problem beheben kann. Allerdings liegt kein Mangel vor, wenn der Mieter selber den Schaden verursacht hat.

Frist abgelaufen – was dann?

Die korrekte Mängelanzeige ist abgeschickt, aber nach Ablauf der Frist ist immer noch kein Handwerker aufgetaucht? Als Mieter hat man jetzt mehrere Möglichkeiten. Handelt es sich lediglich um einen kleineren Schaden, etwa um eine kaputte Fliese oder um defekte Armaturen, ist die Sache relativ einfach. Hier bietet es sich an, die Reparatur selber in Auftrag zu geben und die Kosten mit der Miete zu verrechnen. Zu beachten ist dabei, dass der Vermieter nur die „erforderlichen Aufwendungen“ ersetzen muss. Man kann also nicht einfach einen neuen Warmwasserboiler bestellen, wenn der alte noch repariert werden könnte. Aber Achtung, auch beim sogenannten Selbstbeseitigungsrecht gilt: Wer nicht nachweisen kann, dass er den Vermieter mit Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert hat, bleibt auf den Kosten sitzen! Einzige Ausnahme: Ist Gefahr im Verzug und der Vermieter nicht erreichbar, etwa bei einem Rohrbruch am Wochenende, kann man sofort einen Handwerker rufen.

Die zweite Möglichkeit ist eine Klage auf Instandsetzung. „Bei offensichtlichen Mängeln wie kaputten Fenstern oder einer defekten Heizung hat man vor Gericht gute Chancen“, erklärt Rechtsanwältin Beate Almenräder. Ein Nachteil ist zwar, dass der Rechtsweg lange dauert, aber „viele Vermieter machen ewig nichts und kaum ist die Klage eingereicht, unternehmen sie etwas“, so die Erfahrung der Anwältin.

Vorsicht vor überzogener Mietminderung

Auch Petra Schramm* erwägt nun diesen Schritt. Seit fast einem Jahr streitet sie sich mit ihrem Vermieter um den Schimmelbefall in ihrem Badezimmer. Wie üblich in solchen Fällen behauptet die Hausverwaltung, die Mieterin sei selber daran schuld, weil sie nicht richtig heize und lüfte und außerdem Wäsche im Bad trocknen würde. Auf Anraten von Rechtsberater Volker Hegemann ließ Petra Schramm auf eigene Kosten ein Gutachten erstellen. Ergebnis: Der Schimmel ist eindeutig nicht auf ein Fehlverhalten der Mieterin zurückzuführen, sondern auf bauliche Mängel. Doch der Vermieter ließ sich von dem Sachverständigengutachten wenig beeindrucken und kündigte lediglich an, einen Maler zu schicken. „Ich verstehe nicht, was das soll, zuerst einmal muss doch die Ursache beseitigt werden“, ärgert sich Petra Schramm. „Die Mieterin hat Anspruch auf eine ordentliche Mängelbeseitigung“, erklärt Hegemann. Auch das Argument des Vermieters, eine Wärmedämmung sei ohnehin „irgendwann“ geplant, zählt nicht. Schließlich ist Schimmel gesundheitsgefährdend.

Ein drittes Druckmittel, um den Vermieter zur Mängelbeseitigung zu bewegen, ist das sogenannte Zurückbehaltungsrecht. Bei schwerwiegenden Mängeln ist der Mieter berechtigt, einen Teil der Miete zurückzubehalten, bis der Mangel beseitigt ist. Im Unterschied zur Mietminderung ist diese Summe viel höher (etwa drei- bis fünffacher Betrag der Minderungsquote) und muss nach erfolgter Mängelbeseitigung dem Vermieter zurückgezahlt werden. Ohne Absprache mit dem Mieterverein oder dem Anwalt sollte man jedoch nie zu diesem Mittel greifen.

Letzter Ausweg: die Klage

Das gilt auch für die bei Mietern so beliebte Mietminderung – grundsätzlich eine gute Möglichkeit, um dem Vermieter „Beine zu machen“. Doch gerade hier passieren die meisten Fehler, wie BMV-Rechtsberater Klaus Kießling aus seiner Praxis weiß. Viele handeln nach der Devise: „Ich kürze einfach die Miete, dann wird der Vermieter schon in die Gänge kommen.“ Leider ist das vielen Vermietern völlig schnuppe, sei es, weil sie die paar Euro nicht kratzen, sei es, weil sie der Auffassung sind, für das Problem nicht zuständig zu sein. „Mancher Mieter ist auch viel zu zögerlich und wartet zu lange ab“, so Kießling. Doch wer mehr als sechs Monate anstandslos die volle Miete zahlt, verwirkt in der Regel sein Recht auf Mietminderung. Andere Mieter wie-derum setzen völlig überzogene Minderungsquoten an, die vor Gericht kaum Aussicht auf Erfolg haben. Zum Leidwesen des Berliner Mietervereins orientieren sie sich dabei oft an dubiosen Tabellen aus dem Internet, statt eine Beratungsstelle aufzusuchen. Auch in der Boulevardpresse werden viele Halbwahrheiten verbreitet. Tatsache ist: Es gibt keine allgemein gültigen Mietminderungsquoten. Wenn das Amtsgericht Oberammergau 20 Prozent Minderung bei Hundekot im Treppenhaus für zulässig hält, kann das für das Berliner Landgericht ohne Bedeutung sein. „Manche Mieter denken auch, sie könnten einfach mehrere Einzelmängel addieren – das Gericht wird aber immer eine Gesamtschau machen“, sagt Rechtsanwalt Stefan Schetschorke. Um 40 Prozent hatte beispielsweise sein Mandant wegen etlicher kleinerer Mängel die Miete gemindert. Das Gericht hielt drei Prozent für angemessen – und gab in der ersten Instanz sogar der Räumungsklage des Vermieters statt. Die Einzelmängel – Riss im Laminat, nicht schließender Abschluss, fehlendes Kellerfenster und so weiter – seien so unerheblich, dass der Minderungssatz völlig abwegig sei, so das Gericht.

Grundsätzlich muss man zwar keine Angst haben, wegen Mietminderung die Wohnung zu verlieren. Wenn die Wohnung nicht im ordnungsgemäßen Zustand ist, hat man ein Recht darauf, nicht die volle Miete zu zahlen. Das Recht auf Mietminderung muss auch nicht beim Vermieter „beantragt“ werden – es steht jedem Mieter zu. Doch bei einem völlig abwegigen Minderungssatz kann durchaus eine Kündigung drohen. Ein Tipp: Wer keine Zeit hat, wegen jeder Mängelmeldung zur Rechtsberatung zu gehen, kann sich in der Mängelanzeige die Mietminderung lediglich vorbehalten, ohne eine konkrete Prozentzahl zu nennen. Sinnvoll kann es auch sein, rein vorsorglich die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts zu erklären. Der Vorteil: Wenn vor Gericht dann eine überzogene Minderungsquote festgestellt wird, kann man die Differenz als zurückbehalten im Sinne des Gesetzes erklären und damit die Kündigung abwehren.

„Was bringt es mir, weniger Miete zu zahlen – ich will, dass die Mängel in Ordnung gebracht werden!“, meint Ruth Schmidt*. Die Mieterin wohnt in einem unsanierten Altbau, der „allmählich den Bach runtergeht“, wie sie sagt. Fast alle Mietparteien sind mittlerweile ausgezogen, die leer stehenden Wohnungen werden für alles Mögliche, nur nicht zum Wohnen genutzt. Der Vermieter macht weder Anstalten, die maroden Abwasserleitungen zu reparieren, noch die morschen Fenster der Mieterin. Begründung: Derzeit sei kein Geld da, bei einer Sanierung sollen die Fenster ohnehin ausgetauscht werden. „Darauf muss sich unser Mitglied nicht vertrösten lassen“, stellt BMV-Rechtsberaterin Sabine Mettin klar. Sie hat dem Vermieter eine letzte Frist gesetzt, tätig zu werden. Ansonsten wird auf Mängelbeseitigung geklagt. „Ich bin über den Berliner Mieterverein rechtsschutzversichert und sehe einer gerichtlichen Auseinandersetzung gelassen entgegen“, ließ Frau Schmidt ihren Vermieter wissen.

Viele Vermieter warten ab, bis durch die Mietminderung ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten entstanden ist und kündigen dann fristlos. Das ist kein Grund zur Panik, auch wenn viele Mieter völlig empört darüber sind – schließlich sind sie ja keine Mietschuldner, sondern haben lediglich von ihrem Recht auf Mietminderung Gebrauch gemacht. „Der sicherste Weg ist in diesem Fall, den Mietrückstand unter Vorbehalt zu zahlen und den Betrag anschließend vom Vermieter einzuklagen“, rät Rechtsanwalt Wolfgang Hak. Die fristlose Kündigung ist dann unwirksam und die Gerichte entscheiden dann nur noch, ob die Mietminderung gerechtfertig war oder nicht. Einziger Haken: Die Möglichkeit, eine fristlose Kündigung so aus der Welt zu schaffen, hat man nur einmal innerhalb von zwei Jahren.

Vielen Mietern ist nicht klar, dass sie unter Umständen Jahre später beweisen müssen, dass die Voraussetzungen für eine Mietminderung vorlagen. Die Mängel müssen detailliert beschrieben werden, da reicht es beispielsweise nicht aus, von einem „extrem langen Vorlauf bei Warmwasser“ oder einem „großen Schimmelfleck“ zu sprechen. Dauert es ewig, bis heißes Wasser kommt, muss man also einen Eimer nehmen und messen, wie viel Wasser abläuft, bis es heiß wird.

„Die Anforderungen an die Darlegung von Mängeln werden immer strenger“, sagt Wolfgang Hak. „Viele Mieter machen sich keine Vorstellung davon, wie schwierig die Beweisführung oft ist“, weiß auch Rechtsanwältin Imke Oevermann. Besonders kompliziert ist das bei Lärm, wie eine Mandantin von ihr erfahren musste. Wegen Kneipenlärm hatte sie die Miete gemindert – unterlag vor Gericht damit aber. „Die anderen Hausbewohner wollten nicht als Zeugen aussagen, daher konnte die Mieterin die Lärmbelästigung nicht beweisen“, erklärt Oevermann. Das Lärmprotokoll, das die Mieterin akribisch geführt hatte, reichte nicht aus. „Ich kann Mietern nur raten, so viel Beweise wie möglich zu sammeln, also Fotos machen, Zeugen hinzuzuholen, den Schaden schriftlich zu dokumentieren, Protokolle zu führen und so weiter“, so die Anwältin. Der Richter muss sich den Mangel vorstellen können, auch wenn das nur selten so bizarre Formen annimmt, wie in einem Fall des Rechtsanwalts Stefan Schetschorke. Bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung wegen störender Heizungsgeräusche hatte der Richter bemängelt, die Knackgeräusche hätten intensiver beschrieben werden müssen. Er wünschte sich Vergleiche wie „Es hört sich an wie das Plätschern eines Baches“ oder „wie Vogelgezwitscher“.

Baulärm ist kein hinzunehmendes Risiko

Geht es um Mietminderung wegen Baulärm, etwa bei einer Modernisierung, verlangen die Gerichte ein detailliertes Bautagebuch. Darin müssen die Mieter alle mit Lärm verbundenen Tätigkeiten der Bauarbeiter festhalten. Stehen längere Bauarbeiten im Haus an, sollte man daher versuchen, mit dem Vermieter eine pauschale Mietminderung zu vereinbaren, rät Imke Oevermann: „Auch wenn die vielleicht etwas niedriger ausfällt, fährt man damit oft besser, weil man sich das lästige Führen des Bautagebuchs erspart.“

Bei vielen Vermietern hält sich das Gerücht, Baulärm sei als „allgemeines Lebensrisiko“ in einer Großstadt wie Berlin hinzunehmen und berechtige daher nicht zur Mietminderung. Fakt ist: Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin kann man die Miete nicht mindern, wenn die Baustelle bei Einzug abzusehen war. Wer beispielsweise in ein Sanierungsgebiet zieht, muss mit Krach und Dreck rechnen. Anders sieht es im Fall der „Wilmersdorfer Arkaden“ aus, wo seit über einem Jahr Abrissbagger und Presslufthämmer die Anwohner plagen. Auch hier argumentierte die Vermieterseite, dass in Berlin nun mal an allen Ecken und Enden gebaut werde. „Das Amtsgericht Charlottenburg sagte klipp und klar, dass die Anwohner mit einem solch großen Bauprojekt bei Einzug nicht rechnen mussten“, berichtet Rechtsanwalt Wolfgang Hak. Der Richter ließ sogar durchblicken, dass eine wesentlich höhere Mietminderung als 20 Prozent möglich gewesen wäre.

Fazit: Mietern steht eine ganze Palette von Möglichkeiten zur Verfügung, um einen säumigen Vermieter zur Mängelbeseitigung zu zwingen. Welcher Schritt der richtige ist, sollte immer in einer Rechtsberatung besprochen werden.

Birgit Leiß

Ergänzend zur Beratung durch den Berliner Mieterverein kann es Sinn machen, eine der hier genannten Stellen hinzuzuziehen

Bau- und Wohnungsaufsicht

Bei gravierenden Mängeln kann man die bezirkliche Bauaufsicht einschalten. Das gilt vor allem bei feuchten Wänden, Schimmel, Heizungsausfall im Winter, undichtem Dach, absturzgefährdeten Balkonen und so weiter. Die Behörde macht in der Regel einen Vor-Ort-Termin und schreibt den Vermieter dann an. Theoretisch kann sie gegen einen untätigen Vermieter ein Bußgeld verhängen oder eine Ersatzvornahme durchführen, das heißt beispielsweise das Dach auf eigene Kosten reparieren und den Vermieter dafür in Anspruch nehmen. Praktisch kommt beides nur sehr selten vor. Die chronisch unterbesetzten Wohnungsämter vertrauen meist den Versprechungen des Vermieters. Es gibt aber Unterschiede zwischen den Bezirken – und schaden kann es ohnehin nichts. Mancher Vermieter lässt sich davon beeindrucken, wenn eine Behörde vor der Tür steht. Tipp: mit den anderen Hausbewohnern zusammenschließen und gemeinsam die Wohnungsaufsicht informieren.
Adressen findet man in den Gelben Seiten unter „Bauämter“.

Gesundheitsamt

Droht eine Gesundheitsgefahr, zum Beispiel durch Schadstoffe wie Asbest oder durch Ungeziefer, kann man sich an das Gesundheitsamt seines Wohnbezirks wenden. Dazu gehört auch Schimmel – allerdings führen die Berliner Gesundheitsämter weder Pilzsporenmessungen durch noch stellen sie ärztliche Atteste über mögliche Gesundheitsrisiken aus. Wichtigste Aufgabe ist die Beratung, außerdem vermittelt man an andere Fachleute weiter (zum Beispiel Umweltmediziner, Untersuchungslabors und so weiter).
Adressen: siehe Gelbe Seiten „Gesundheitsämter“.

Umweltamt

Bei Geruchs- und Lärmbelästigung durch Gewerbebetriebe und technische Anlagen, also zum Beispiel Bäckereien, Klimaanlagen, Tischlereien et cetera überprüft die Behörde durch Messungen, ob die Lärmschutzvorschriften eingehalten werden.

Ordnungsamt

Zuständig für Haus- und Nachbarschaftslärm. Statt die Polizei kann man also auch das Ordnungsamt rufen, wenn die Nachbarn zu laut feiern oder das Straßenfest kein Ende findet.

Sachverständige

Bei gravierenden Mängeln kann man ein Sachverständigengutachten einholen. Das macht vor allem Sinn bei Wohngiften wie Asbest oder Formaldehyd oder bei strittigen Fragen wie dem Auftreten von Schimmel. Die Kosten für das Gutachten muss der Mieter selber zahlen, unter bestimmten Voraussetzungen kann man das Geld aber vom Vermieter zurückfordern. Wichtig: Vor Gericht gilt das lediglich als „Parteiengutachten“, in der Regel wird ein weiteres Gutachten eingeholt. Aber der Sachverständige kann vor Gericht als Zeuge aussagen.

Gutachten – der BMV vermittelt Experten.

bl

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MieterMagazin 3/07

 

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Alexander Negrelli