Leitsätze:
a) Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig.
b) Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen.
BGH v. 12.10.2011 – VIII ZR 251/10 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 11 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in Duisburg und einer Garage in einem 150 Meter von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus, das ursprünglich ebenfalls im Eigentum der Vermieterin stand. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag ist von einer Garage nicht die Rede. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart. Später erwarben die Kläger das Eigentum an dem Gebäude, in dem sich die Garage befindet, und kündigten das Mietverhältnis über die Garage.
Der BGH hielt das Räumungsverlangen des neuen Garageneigentümers für rechtens. Er nahm an, dass die von den Klägern ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses über die von der Beklagten genutzte Garage wirksam gewesen sei, weil es sich bei dem Mietverhältnis über die Garage um ein von dem Mietverhältnis über die Wohnung der Beklagten unabhängiges Rechtsverhältnis gehandelt habe.
Wären Wohnung und Garage dagegen Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so sei das gesamte Mietverhältnis nur nach den Kündigungsvorschriften für Wohnraum kündbar; eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage sei bei einem einheitlichen Mietverhältnis unzulässig.
Befänden sich Garage und Wohnung auf zwei voneinander entfernten Grundstücken, bedürfe es für die Annahme der „Einheitlichkeit des Vertrags“ einer ausdrücklichen Vereinbarung oder anderer deutlicher auf einen solchen Parteiwillen hindeutenden Indizien (wie zum Beispiel einer Verschmelzung des Mietzinses für Wohnung und Garage). Solche Indizien konnte der Mieter im vorliegenden Fall nicht vortragen.
09.06.2018
