1 Jahr Mietpreisbremse -
Warum sie nicht greift

Vor einem Jahr, am 1. Juni 2015, trat das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“ (kurz: Mietrechtsnovellierungsgesetz) in Kraft. Ein „Meilenstein im Mietrecht“, so Bundesjustizminister Heiko Maas, sollte die sogenannte Mietpreisbremse sein. Bei Wiedervermietungen darf die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der Berliner Senat hat das Gesetz unverzüglich für die ganze Stadt umgesetzt. Doch inzwischen hat sich bestätigt, was der Berliner Mieterverein (BMV) schon befürchtet hatte: Die vielen Ausnahmen und Bedingungen führen dazu, dass die Mietpreisbremse nahezu wirkungslos bleibt. Nachbesserungen sind dringend erforderlich. Zudem scheint die Bereitschaft der Mieter, unmittelbar nach Vertragsabschluss in einen Streit mit dem Vermieter zu treten, geringer zu sein als erwartet.

Mit der Mietpreisbremse wollte die Bundesregierung die rasanten Mietsteigerungen begrenzen, die seit mehreren Jahren vor allem in Groß- und Universitätsstädten zu beobachten sind. Weil bei der Wiedervermietung von Wohnungen die Miethöhe bisher nicht reguliert war, konnten Vermieter freigezogene Wohnungen zu beliebig hohen Preisen neu vermieten. Das gesamte Mietniveau einer Stadt wird so in die Höhe geschraubt. Mit der Mietpreisbremse dürfen Vermieter bei der Wiedervermietung einer Wohnung höchstens zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Es gibt aber eine Vielzahl von Ausnahmen.

Hat ein Vormieter schon eine Miete gezahlt, die höher liegt als die Höchstgrenze der Mietpreisbremse, darf der Vermieter diese auch vom Nachmieter verlangen. Außerdem gilt die Mietpreisbremse generell nicht für Neubauten, deren Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 liegt. In diesen Neubauwohnungen greift sie weder beim ersten Mieter noch bei allen folgenden Mieterwechseln.

Sowohl nach umfassenden Modernisierungen als auch für Wohnheime, möblierte Zimmer und Wohnraum, der zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, gilt die Mietpreisbremse nicht.

Für Mieter ist die Mietpreisbremse sehr unhandlich. Zunächst einmal ist es schwierig, überhaupt zu erkennen, ob die Miethöhe einer neu angemieteten Wohnung rechtmäßig ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist mit Hilfe des Berliner Mietspiegels zwar relativ leicht zu errechnen. Ein Aufschlag von zehn Prozent ergibt den Höchstwert der Mietpreisbremse. Jedoch wissen Mieter in aller Regel nicht, ob eine der Ausnahmen vorliegt, die eine Überschreitung der 10 %-Grenze erlauben. Hat bereits der Vormieter eine so hohe Miete gezahlt? Fand in den letzten drei Jahren eine Modernisierung statt? Mieter haben einen Anspruch, dass der Vermieter ihnen Auskunft darüber gibt, aus welchem Grund die Mietpreisbremsenkappung nicht greifen soll. Viele scheuen sich aber, diese Auskunft einzuholen, denn eine solche Anfrage könnte in einen Konflikt mit dem Vermieter führen. Ein schlechtes Klima möchten viele Mieter aber vermeiden, besonders zu Beginn eines Mietverhältnisses.

Beweislast liegt beim Mieter

Wenn wegen Überschreitens der 10 %-Grenze vermutet werden kann, dass tatsächlich eine überhöhte Miete verlangt wird, müssen die Mieter dies gegenüber ihrem Vermieter schriftlich rügen. Eine solche Rüge muss möglichst früh ausgesprochen werden, denn die zu viel gezahlte Miete bekommt der Mieter erst ab diesem Zeitpunkt zurück. Das Problem: Der Mieter weiß noch nicht, ob Ausnahmen vorliegen und begehrt deshalb mit der Rüge auch Auskunft beim Vermiter (siehe oben). Sollte der Vermieter auf die Rüge hin nicht die Miete auf das erlaubte Maß absenken oder Auskunft über eventuelle Ausnahmen erteilen, bleibt den Mietern nur noch die gerichtliche Auseinandersetzung.

Mieter sollten trotz der Hürden nicht davor zurückschrecken, diesen Weg zu gehen. Nachteile hat man nicht zu befürchten, wenn man seine Rechte kennt und sie als Mitglied des Berliner Mietervereins selbstbewusst vertritt. Die schlechte Alternative ist es, dem Vermieter Monat für Monat Geld zu zahlen, das ihm nicht zusteht.

Während Mieter also viel Aufwand betreiben und relativ schwere Geschütze auffahren müssen, um ihr Recht durchzusetzen, kann ein Vermieter gefahrlos die Mietpreisbremse missachten. Zu viel kassierte Miete muss er erst zurückzahlen, wenn der Mieter sich mit einer Rüge durchsetzt. Dann wird die überhöhte Miete auf die Höchstgrenze der Mietpreisbremse reduziert. Der Vermieter kann also ohne Risiko das Gesetz missachten und überhöhte Mieten verlangen. Wehrt sich der Mieter erfolgreich, bekommt der Vermieter immer noch das Höchstzulässige. Sanktionen drohen ihm nicht. Der Gesetzgeber lädt quasi dazu ein, die Mietpreisbremse zu verletzen. Weil Vermieter wissen, dass viele Mieter rechtlichen Auseinandersetzungen möglichst aus dem Weg gehen, nutzen sie das auch zu ihrem Vorteil aus.

Im Auftrag des BMV hat jetzt das Forschungsinstitut „Regiokontext“ die Wirkung der Mietpreisbremse untersucht und dafür die Wohnungsangebote eines Internet-Immobilienportals von 2013 bis März 2016 ausgewertet. Im Mittel stiegen die verlangten Nettokaltmieten von rund 8,00 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2013 auf 8,68 Euro im Mai 2015 an. Nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse gingen die geforderten Preise dann tatsächlich leicht zurück: auf 8,50 Euro im Juni und 8,21 Euro im Juli 2015. Anschließend ging es aber auch wieder nach oben. Im Oktober haben die Angebotsmieten das Niveau der Zeit vor der Mietpreisbremse schon wieder erreicht und verharren seitdem etwa auf dieser Höhe. Im März 2016 lag der Wert wieder exakt bei 8,68 Euro. Der zwischenzeitliche Preisrückgang fällt in den monatlichen Schwankungen kaum auf. „Die Angebotsmieten sind im Durchschnitt tatsächlich nicht weiter gestiegen“, stellt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild fest. „Aber weiterhin übersteigen die Angebotsmieten die ortsübliche Vergleichsmiete bei Weitem. Bei zwei Dritteln aller Angebote müsste der Mietpreis deutlich niedriger ausfallen.“ Wenn die Bremse auf breiter Front gewirkt hätte, müssten die durchschnittlichen Mietforderungen stark zurückgegangen sein.

Kein Rückgang der Mietforderungen

Im Schnitt liegen die Mietforderungen um 31 Prozent über der durchschnittlichen Miete mit Mietpreisbremse. Das zieht sich durch alle Baualtersklassen und Wohnlagen. Besonders stark sind die Überschreitungen in den bis 1918 errichteten Altbauten. Je nach Wohnlage wurden hier zwischen 2,60 Euro und 4,66 Euro pro Quadratmeter mehr verlangt als die jeweilige Preisbremsen-Obergrenze. Vergleicht man diese Überschreitungen mit dem Zeitraum vor der Einführung der Mietpreisbremse, kann man keinen nennenswerten Unterschied erkennen. Die damals verlangten Mieten lagen bei den Altbauten in Bezug auf den Mietspiegel 2013 um 2,67 Euro bis 3,90 Euro pro Quadratmeter höher, als es mit der Mietpreisbremse zulässig gewesen wäre.

Ergänzend zur Regiokontext-Studie hat das Institut für soziale Stadtentwicklung (ifss) ebenfalls im Auftrag des BMV einige Details untersucht. In einer Stichprobe wurde jedes zehnte Mietangebot aus dem Internet-Portal Immobilienscout24 und aus den Internetauftritten der sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften genauer betrachtet. Im Durchschnitt übersteigen die Mieten der Stichprobe die nach der Mietpreisbremse zulässige Höchstmiete um 2,39 Euro pro Quadratmeter. Vor allem die privatwirtschaftlichen Unternehmen und die privaten Einzelvermieter überschreiten das Limit, während sich die städtischen Wohnungsbaugesellschaften weitgehend an die Mietpreisbremse halten. Im Schnitt liegen die Angebote der Privatunternehmen um 2,73 Euro pro Quadratmeter über dem Mittelwert des jeweils gültigen Mietspiegelfeldes, die Privatvermieter liegen sogar um 2,99 Euro darüber. Von ihnen wird die Mietpreisbremse also weitestgehend missachtet.

In der Innenstadt entfernen sich zudem die verlangten Mieten weiter vom gesetzlich Zulässigen als in den äußeren Bezirken. So liegen die Preise in Friedrichshain-Kreuzberg im Schnitt um 3,60 Euro pro Quadratmeter über dem Mietspiegel-Mittelwert, in Charlottenburg-Wilmersdorf um 3,10 Euro. In Marzahn-Hellersdorf beträgt die durchschnittliche Überschreitung hingegen nur 0,44 Euro. Wo also höhere Mieten zu erzielen sind, werden sie im Allgemeinen auch weiterhin verlangt.

In vielen Fällen könnten die Mieter zwar nach Unterzeichnung des Mietvertrages der Mietpreisbremse zur Geltung verhelfen und die überhöhte Miete auf das zulässige Maß herunterdrücken. Das haben bisher aber nur wenige Mieter getan. Warum das so ist, möchte der BMV mit einer Umfrage herausbekommen. Eine erste Auswertung von knapp 60 Fragebögen der Aktion Mietpreisüberprüfung hat ergeben, dass in fast allen Fällen die Mietpreisbremse verletzt wurde, im Schnitt beträgt die Überschreitung 35 Prozent. Die meisten Fälle lagen zwischen 20 und 60 Prozent über dem Erlaubten. Ein Vermieter verlangte sogar 170 Prozent mehr als zulässig. „Die Untersuchungen zeigen, dass Vermieter die Mietpreisbremse offenkundig weitgehend missachten“, fasst BMV-Geschäftsführer Reiner Wild zusammen. „Das ist ein niederschmetterndes Ergebnis.“

Damit die Mietpreisbremse ihren Zweck auch erfüllt, fordert der Berliner Mieterverein dringend, die Konstruktionsfehler des Gesetzes zu beseitigen. Solange die Vermieter nicht durch Sanktionen daran gehindert werden, die Mietpreisbremse systematisch zu ignorieren, wird sie nicht greifen. „Man muss das Instrument verbessern, damit der Vermieter, der gegen die Mietpreisbremse verstößt, ein Risiko eingeht“, sagt Reiner Wild vom Berliner Mieterverein.

Kein Risiko bei Nichtbeachtung

Wenn man den Mietwucher-Paragrafen 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes anwenden würde, könnte man Bußgelder verhängen. Zudem müsste der Bestandsschutz für vom Vormieter gezahlte höhere Mieten fallen. Und schließlich sollte auch die Befristung der Mietpreisbremse abgeschafft werden. Die Mietpreisbremse gilt nur fünf Jahre lang. In Berlin tritt sie also schon am 31. Mai 2020 wieder außer Kraft. Reiner Wild: „Kaum fängt sie an zu wirken, läuft sie wieder aus.“ Wenn man nur fünf Jahre lang Neuvermietungen deckelt, hat das kaum einen dämpfenden Effekt auf das Mietniveau der Stadt.

Dass die Mietpreisbremse nicht wie vorgesehen greift, hat auch Berlins Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD) erkannt. „Die bremsende Wirkung hat noch nicht so eingesetzt“, sagte er im Mai. Er kündigte eine gemeinsame Bundesratsinitiative mit Hamburg und Nordrhein-Westfalen an, um die Mietpreisbremse so zu verbessern, dass mehr Mieter ihren Rechtsanspruch geltend machen können. So sollen Vermieter unter anderem künftig bekanntgeben müssen, welche Miete der Vormieter gezahlt hat. Details der Gesetzesinitiative sind noch nicht bekannt.

Neben dem BMV begrüßt auch der Deutsche Mieterbund (DMB) den Vorstoß. „Die Bekanntgabe der Vormiete ist wichtig, sie schafft Transparenz. Nur so kann der Mieter zum Beispiel abschätzen, ob er erfolgversprechend gegen die möglicherweise überhöhte Mietpreisforderung des Vermieters vorgehen kann“, sagt DMB-Direktor Lukas Siebenkotten. „Genauso wichtig ist es aber, Sanktionen für Vermieter in das Gesetz aufzunehmen, die sich nicht an die Mietpreisbremsenregelungen halten. Zumindest muss klargestellt werden, dass Vermieter überhöhte Mietzahlungen vom ersten Tag an erstatten müssen und nicht erst ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter die überhöhte Miete gerügt hat.“

Inzwischen hat der rechtspolitische Sprecher der SPD-Bundestagsfraktion, Dr. Fechner, eine Korrektur der Mietpreisbremse noch in dieser Legislaturperiode gefordert. Auch Bundesjustizminister Maas kündigte auf einer Podiumsdiskussion mit DMB-Direktor Siebenkotten und BMV-Geschäftsführer Wild jüngst in Fulda an, dass Vermieter verpflichtet werden könnten, die Vormiete anzugeben und überhöhte Mieten vom Beginn des Mietverhältnisses an zurückzuzahlen. Der BMV wird sich weiter für grundlegende Neuerungen einsetzen.

Jens Sethmann

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Viele Untersuchungen – ein Ergebnis

Zweifel an der Wirksamkeit der Mietpreisbremse gab es von Anfang an. So hat der Berliner Mieterverein im Januar 2015, fünf Monate vor Inkrafttreten des Gesetzes, die vielen Ausnahmen bemängelt. Bei einem Vergleich der Angebotsmieten auf dem Portal Immobilienscout24 mit dem seinerzeit gültigen Berliner Mietspiegel 2013 stellte sich heraus, dass damals fast drei Viertel der verlangten Mieten mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, aber wegen der Ausnahmeregelungen die Mietpreisbremse nur bei rund 40 Prozent der Wiedervermietungen greifen würde.

Zahlreiche Studien über den Berliner Wohnungsmarkt bestätigten die Skepsis nach dem Inkrafttreten des Gesetzes. Nach einem halben Jahr Mietpreisbremse blieben einem Report von Immobilienscout24 zufolge die Preise nahezu unverändert.

Das Forschungsinstitut „empirica“ kam im Januar 2016 zum selben Ergebnis. Zu diesem Zeitpunkt lagen die Berliner Neuvertragsmieten im Schnitt schon wieder zwei Prozent über denen vor der Einführung der Bremse. „Bremsversagen“ lautet das Urteil von empirica auch für Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. „Die Mietpreisbremse droht zum Rohrkrepierer zu werden“, heißt es in der empirica-Untersuchung.

Auch im Wohnmarktreport von CBRE und Berlin Hyp wird die Wirkung der Mietpreisbremse in Berlin als gering bewertet. Im Jahr 2015 sind die Angebotsmieten um 5,1 Prozent angestiegen – etwas langsamer als 2014, als der Anstieg noch 6,6 Prozent betragen hatte. „Aber dies ist größtenteils auf andere Entwicklungen zurückzuführen als auf die Mietpreisbremse“, erklärt Henrik Baumunk von CBRE. „Der Grund ist, dass Mieter die Grenze ihrer Zahlungsfähigkeit und -bereitschaft erreichen und so die Fluktuationsrate zurückgeht. Die Berliner ziehen weniger um.“

Der im März 2016 vorgelegte Wohnungsmarktbericht 2015 der Investitionbank Berlin verliert unverständlicherweise kein Wort über die Mietpreisbremse. Der Bericht verzeichnet, dass ein Drittel aller Wohnungen mit Preisen über zehn Euro pro Quadratmeter nettokalt angeboten werden. In den Innenstadtbezirken sind sogar mehr als die Hälfte der Wohnungen so teuer. Demgegenüber sind in allen Bezirken mit Ausnahme von Marzahn-Hellersdorf und Spandau keine fünf Prozent der Wohnungen unter sechs Euro pro Quadratmeter mehr zu bekommen. Der BMV zog daraus den Schluss: „Die Mietpreisbremse verfehlt ganz offensichtlich ihre Wirkung.“

js

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Vorreiter Berlin, Musterknabe Bayern, Verweigerer im Osten

Berlin ist in Sachen Mietpreisbremse der Vorreiter. Gleich mit Inkrafttreten des Bundesgesetzes hat der Senat für das gesamte Stadtgebiet die Bremse gezogen. Inzwischen gilt die Mietpreisbremse in 301 Städten und Gemeinden. Wo sie greifen soll, wird von den Bundesländern entschieden. Die machen davon sehr unterschiedlich Gebrauch. So hat allein Bayern die Bremse in 144 Orten eingesetzt, während Sachsen, Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern und das Saarland ganz darauf verzichten. Niedersachsen hat beschlossen, dass ab Sommer die Mietpreisbremse in 12 Städten und auf den Ostfriesischen Inseln in Kraft tritt.

Neben den wachsenden Großstädten und Hochschulstandorten gilt die Mietpreisbremse in einigen gefragten Urlaubsorten und in vielen Speckgürtelgemeinden. So befinden sich alle Brandenburger Gemeinden mit Mietpreisbremse im direkten Berliner Umland. Bei vielen kleineren Orten ist das aber ein eher symbolischer Schritt, weil es keinen Mietspiegel gibt, mit dem man die ortsübliche Vergleichsmiete zuverlässig ermitteln kann. Strukturschwache Großstädte sind weitgehend ausgenommen. So haben beispielsweise alle Ruhrgebietsstädte, Wuppertal, Mannheim oder Bremerhaven keine Mietpreisbremse. In den prosperierenden ostdeutschen Städten bleiben – mit Ausnahme von Potsdam, Erfurt und Jena – die Mieten „ungebremst“. Die Bürger von Leipzig, Dresden, Rostock oder Greifswald, die auch im bundesweiten Vergleich schon recht hohe Mieten zahlen, schauen in die Röhre.

js

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Hartmut Lindenberg
27.01.2017