Jetzt erst recht – Chancen der Mietpreisbremse wahren!

Pressemitteilung Nr. 19/2015

Mietspiegel 2015 bei Mietvertragsabschluss und bei Mieterhöhungen offensiv nutzen

Zum 1. Juni 2015 tritt im gesamten Stadtgebiet Berlins die Mietpreisbremse in Kraft, mit der bei Wiedervermietung die Miethöhe auf bis zu 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt ist. Grundlage der Mietpreisbremse ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz (BGBl. 2015, Seite 610) und die erforderliche Landesverordnung (Mietenbegrenzungsverordnung, GVBl 2015, Seite 101), die der Berliner Senat rechtzeitig erlassen hat. Berlin ist im Übrigen das einzige Bundesland, das mit Inkrafttreten der Bundesermächtigung auch schon die Mietpreisbremse erhält. „Wir empfehlen dringend allen Mietern bei Mietverträgen, die ab dem 1.6.2015 für Berliner Mietwohnungen abgeschlossen werden, die vereinbarte Miete dahingehend zu überprüfen, ob sie die von der Mietpreisbremse vorgegebene Obergrenze überschreitet“, erklärt der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild.

Mit der vom Berliner Mieterverein seit langem geforderten Mietpreisbremse gibt es jetzt erstmals gesetzliche Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), die versuchen, überzogenen Vermieterforderungen beim Abschluss eines Mietvertrages einen Riegel vorzuschieben. Leider wurden im Gesetzgebungsverfahren unsere Verbesserungsvorschläge nicht berücksichtigt. So lässt das neue Gesetz zahlreiche Ausnahmen und Schlupflöcher zu, mit denen eine strikte Begrenzung der Wiedervermietungsmieten umgangen werden kann.

Warum Mietpreisbremse?

Bisher konnte der Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrages – anders, als in bestehenden Mietverhältnissen – praktisch an Miete fordern, was er wollte. Eine wirksame gesetzliche Begrenzung gab es selbst mit den Regelungen des Wirtschaftsstrafgesetzes und Strafgesetzbuches nicht. Konsequenz war, dass die Mieten bei Wiedervermietung teilweise exorbitant stiegen, weil die Nachfrage das Angebot an Wohnraum erheblich übersteigt. Die Mieten bei Wiedervermietung (Angebotsmieten) liegen in Berlin teilweise 40 Prozent über den Mieten, die in bestehenden Mietverhältnissen gezahlt werden. Die Mietbelastung steigt für die umziehenden Mieter deutlich an. Wer sich die hohen Mieten bei neuen Verträgen nicht leisten kann oder will, bleibt wohnen, unter welchen Bedingungen auch immer. Die Fluktuationsrate oder auch Mieterwechselrate ist dramatisch gesunken, was wiederum zum Nachteil des Wohnungsmarktes wird. Deshalb musste diese Mietpreisentwicklung mittels einer neuen Kappungsgrenze gebremst werden.

Was die Mietpreisbremse in Berlin leisten könnte

Um die möglichen Wirkungen der Mietpreisbremse auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu ermitteln, hatte der Berliner Mieterverein schon im Januar dieses Jahres die Ergebnisse einer Studie bekannt gegeben. Mit der Untersuchung war das Forschungsinstitut Regiokontext beauftragt worden, um die Miethöhen bei Wiedervermietung von im Internetportal Immobilienscout24 im Jahr 2013 angebotenen Mietwohnungen mit den im Mietspiegel 2013 dargestellten ortsüblichen Mieten zu vergleichen. Das Ergebnis hatte die Notwendigkeit, eine Kappung der Mieten bei Wiedervermietung einzuführen, unterstrichen. Denn rund 87 % der Angebotsmieten bei Immobilienscout24 überschritten die ortsüblichen Vergleichsmieten um im Schnitt 2,50 €/qm/mtl. bzw. 47,6 %; z.B. um rund 20 % bei den Plattenbauten im Ostteil und um rund 55 % bei den bis 1918 bezugsfertig gewordenen Altbauten. Von den Wiedervermietungsangeboten auf dem Internetportal im Jahr 2013, für die ein Vergleich möglich war, überschritten 74,48 % die mit der Mietpreisbremse vorgesehene Kappung von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Seit 2010 sind die Angebotsmieten um rund 50 % gestiegen. Die Mietpreisbremse könnte also zu einer tatsächlichen Dämpfung der Mietpreisentwicklung beitragen, zumal die gekappten Mieten im Mietspiegel wiederum Einfluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete hätten. Doch wegen der zahlreichen Ausnahmeregelungen bei der Mietpreisbremse werden nach Schätzungen des Berliner Mietervereins ca. 35-40 % aller Wiedervermietungen während der 5–jährigen Dauer der Rechtsverordnung der Mietpreisbremse nicht unterfallen.

Was regelt die Mietpreisbremse?

Grundsätzlich gilt:

Bei der Wiedervermietung einer Wohnung darf der Vermieter als zulässige Miete höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent fordern (§ 556 d Abs. 1 BGB).
Beispiel: Laut Mietspiegel beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung 6,50 Euro/qm nettokalt. Nach einem Mieterwechsel darf die Miete für den neuen Mieter höchstens auf 7,15 Euro/qm steigen.
Alternativ darf der Vermieter auch die bisherige Miete weiter fordern, wenn diese schon über der Grenze „Vergleichsmiete plus 10 Prozent“ lag (§ 556 e Abs. 1 BGB).
Beispiel: Die Vergleichsmiete beträgt 6,50 Euro/qm nettokalt. Der Vermieter hat bisher aber schon 7,50 Euro/qm verlangt. Bei der Wiedervermietung der Wohnung muss er die Miete nicht auf 7,15 Euro/qm senken. Er darf auch in dem neuen Mietvertrag weiter 7,50 Euro/qm vereinbaren, aber auch nicht mehr.
Allerdings schreibt § 556 e Abs. 1 Satz 2 BGB vor, dass Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden, nicht mitzählen. So sollen Mauscheleien und Umgehungen zu Lasten des neuen Mieters verhindert werden.
Hat der Vermieter während des vorherigen Mietverhältnisses modernisiert, die mögliche Mieterhöhung aber nicht geltend gemacht, oder modernisiert der Vermieter zwischen Beendigung des bisherigen und Abschluss des neuen Mietverhältnisses, gilt nach § 556 e Abs. 2 BGB: Der Vermieter darf die ortsübliche Vergleichsmiete für die nicht modernisierte Wohnung plus 10 Prozent fordern zuzüglich des Betrages der modernisierungsbedingten Mieterhöhung, wie sie auch in einem laufenden Mietverhältnis gezahlt werden müsste (11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete). Etwas anderes gilt jedoch für umfassende Modernisierungen (siehe unten: die Ausnahmen).
Beispiel: Die bisherige Miete und Vergleichsmiete beträgt 5 Euro/qm nettokalt. Nach Auszug des Mieters wird modernisiert, die anteiligen Modernisierungskosten für die 60 Quadratmeter große Wohnung betragen 6.000 Euro. Das würde einen Modernisierungszuschlag von 0,92 Euro/qm (11 % der Investitionskosten jährlich) rechtfertigen. Bei einer Wiedervermietung darf die Miete auf 6,42 Euro/qm steigen (5 Euro plus 10 Prozent plus 0,92 Euro/qm).
Diese Regelungen der Mietpreisbremse gelten auch für Staffelmietverträge (§ 557 a Abs. 4 BGB) sowohl für die vereinbarte erste Miete als auch für die nachfolgenden Staffeln, und für Indexmietverträge (§ 557 b Abs. 4 BGB), hier aber nur für die Ausgangsmiete.

Basis für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete: Der Mietspiegel

Die ortsübliche Vergleichsmiete war schon bislang eine der beiden Grenzen, bis zu der Mieterhöhungen ermöglicht werden. Ab 1. Juni 2015 ist sie zudem die Kappungsgrenze bei Wiedervermietung, allerdings zuzüglich 10 %. Der Mietspiegel ist das geeignetste Instrument zur Darstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete, das sehen bislang auch die meisten Gerichte so. Handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel, der nach wissenschaftlich empirischen Methoden erstellt wurde, gilt für diesen nach der gesetzlichen Grundlage sogar die Vermutung der Richtigkeit der dargestellten Werte für die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Berliner Mietspiegel sind seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 qualifizierte Mietspiegel. Insoweit stellt das jüngst ergangene Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg (Az 235 C 133/13) eine Ausnahme dar und ist bislang nur auf den Einzelfall bezogen von rechtlicher Bedeutung. Die Möglichkeit, weitgehend punktgenau die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel zu ermitteln, ist für Mieter von essentieller Bedeutung, um zu entscheiden, ob einem Mieterhöhungsverlangen (teilweise) zugestimmt werden soll bzw. muss. Die zunehmenden, bisher aber fast ausschließlich erfolglosen Angriffe der Vermieter und ihrer Verbände auf den Mietspiegel wertet der Berliner Mieterverein daher als eine Kampfansage an den Kern des deutschen Mietpreisrechts. Sollten diese Angriffe vor der Mehrheit der Landgerichtskammern in Berlin am Ende Erfolg haben, wird dies der Berliner Mieterverein nicht tatenlos hinnehmen. Dann ist es Aufgabe des Staates, mit ordnungsrechtlichen Instrumenten zu einer Regulierung der Mietpreise zu kommen.

Welche Ausnahmen gibt es von der Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden (§ 556 f Satz 1 BGB), und nicht für Wohnungen, die erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietet werden (§ 556 f Satz 2 BGB). Gemeint sind hier Fälle, in denen Modernisierungsinvestitionen mehr als ein Drittel des notwendigen Aufwandes für eine vergleichbare Neubauwohnung betragen.

Welche Rechtsfolgen gibt es bei zu hohen Mieten?

Die durch die Mietpreisbremse gezogenen Obergrenzen sind zwingend. Vermieter müssen sich daran halten. Mieter müssen nicht mehr zahlen. Abweichende vertragliche Vereinbarungen sind unzulässig (§ 555 g Abs. 1 BGB). Mieter können auch nach Abschluss und Unterzeichnung des Mietvertrages, das heißt während des laufenden Mietverhältnisses, beanstanden, die vereinbarte Miete sei unzulässig hoch.

10 Rechtstipps – worauf Mieter achten sollten

1. Tipp: Inkrafttreten der Mietpreisbremse abwarten!

In Berlin ist für das Inkrafttreten der Mietpreisbremse der maßgebliche Stichtag der 1.6.2015. Es kommt dabei auf den Tag des Abschlusses des Mietvertrages an (= wenn die letzte Unterschrift unter die Vertragsurkunde gesetzt wurde), nicht auf den Tag des Beginns des Mietverhältnisses.

2. Tipp: Finanziell richtig kalkulieren!

Wegen der vielen Ausnahmen und Unzulänglichkeiten des Gesetzes, ist es keineswegs sicher, dass eine Überschreitung der 10-Prozent-Grenze in allen Fällen mit Erfolg korrigiert werden kann. Deshalb sollte niemand einen für ihn zu „teuren“ Mietvertrag in der Erwartung abschließen, die Miete hinterher wieder senken zu können.

3. Tipp: Die Rüge qualifiziert erheben!

Damit Mieter keine Rechte verschenken, müssen sie den Verstoß gegen die Mietpreisbremse gegenüber ihrem Vermieter qualifiziert rügen. Dazu sollten Mieter ihm schriftlich darlegen, um welchen konkreten Betrag die mietvertraglich vereinbarte Miete nach dem Berliner Mietspiegel 2015 und unter Berücksichtigung des 10%igen Zuschlags überhöht ist. Um den zutreffenden Wert mit Hilfe des Berliner Mietspiegels zu ermitteln, können Mieter sich des auf der Internetseite der Senatsverwaltung zugänglichen Berechnungs-Programms bedienen (www.stadtentwicklung.berlin.de) oder den Berliner Mieterverein in Anspruch nehmen (Fragebogen im Info 169 „Die Mietpreisbremse bei Wiedervermietung mit Musterschreiben“).

4. Tipp: Die 10-Prozent-Grenze richtig ermitteln!

Die ortsübliche Vergleichsmiete für die gesamte Wohnung ist aus der ortsüblichen Quadratmeter-Vergleichsmiete multipliziert mit der richtigen Wohnungsgröße zu ermitteln. Flächenangaben in Mietverträgen sind an dieser Stelle unabhängig von der Höhe der Abweichung völlig unbeachtlich.

5. Tipp: Umgehungsversuche erkennen!

Die Mietpreisbremse gilt nach § 549 BGB u.a. nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Es ist zu prüfen, ob die mietvertragliche Vereinbarung des „nur vorübergehenden Gebrauchs“ nicht lediglich zur Umgehung der Mietpreisbremse gewählt wurde.

Eine Umgehung der „Mietpreisbremse“ erscheint auch möglich durch Vereinbarung einer weit überhöhten Betriebskostenpauschale neben der (nicht überhöhten) Nettomiete. Unter Hinweis auf die Entscheidung des OLG Stuttgart vom 26.2.1982 (- 8 REMiet5/81 -) sollte hierzu die Ansicht vertreten werden, dass überhöhte Betriebskostenpauschalen auf die tatsächlich anfallenden Betriebskosten zu reduzieren sind und der reduzierte Betrag die Nettokaltmiete mindert.

6. Tipp: So schnell wie möglich rügen!

§ 556 g Abs. 2 BGB sieht vor, dass die überhöhten Mietzahlungen, die vor dem Zugang einer Rüge beim Vermieter fällig geworden sind, nicht zurückgefordert werden können. Eine alsbaldige Rüge nach Mietvertragsabschluss hilft also Geld zu sparen.

Mit Zustellung per Einschreiben, Einwurf unter Zeugen oder E-Mail mit Lesebestätigung sollte der Zugang der Rüge nachweisbar erfolgen.

7. Tipp: Zunächst die Miete in vollem Umfang zahlen!

Solange Mieter sich mit dem Vermieter nicht auf eine Senkung der Miete haben einigen können oder der Streit nicht gerichtlich geklärt ist, sollten Mieter die mietvertraglich vereinbarte Miete (unter Vorbehalt) zahlen. Da alle nach der Rüge fällig gewordenen überhöhten Mietbeträge innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist zurückverlangt werden können, geht nichts verloren.

Die Zahlung der vollen Miete empfehlen wir wegen des grundsätzlich bestehenden Kündigungsrisikos: Sollten Mieter sich bei der Berechnung der zulässigen Miete geirrt haben oder sollten die Gerichte künftig zu unvorhersehbaren Rechtsauffassungen gelangen, können Mieter schnell in Zahlungsverzug geraten.

8. Tipp: Schweigen des Vermieters und Hinweise auf „Ausnahmen“ richtig parieren!

Das Schweigen deutet zunächst darauf hin, dass dem Vermieter zur Verteidigung seiner überhöhten Mietvereinbarung keine Rechtfertigung einfällt. Sollte sich in einem späteren Prozess jedoch herausstellen, dass der Vermieter die hohe Miete zu Recht beansprucht, hat der Mieter immerhin keinen Anlass zur Erhebung der Klage gegeben und kann nicht mit Prozesskosten belastet werden, wenn er die prozessuale Forderung des Vermieters unverzüglich anerkennt.

Wenn der Vermieter einwendet, dass die Vormiete oder eine Modernisierung die geforderte Miete rechtfertige, ist er ist für seine Behauptungen beweisbelastet. Die Beweisführung wird dem Vermieter allerdings häufig nicht gelingen. Denn als Beweis taugen hier nur Originalurkunden und Zeugenaussagen.

9. Tipp: Nur sinnvolle Auskunftsansprüche geltend machen!

Es ist zu unterscheiden: Gibt es im Mietvertrag bzw. anlässlich des Mietvertragsabschlusses oder als Antwort auf die Rüge des Mieters Hinweise auf Ausnahmen von der Mietpreisbremse? Dann sollte der Auskunftsanspruch hinsichtlich der Konkretisierung dieser Hinweise geltend gemacht werden.

Oder gibt es solche Hinweise nicht? Dann besteht kein Anlass für einen Auskunftsanspruch.

10. Tipp: Rechtsberatung aufsuchen und Rechtswahrnehmung einleiten!

Schweigt der Vermieter auf die Rüge oder kann er die überhöhte Miete nicht nachvollziehbar erläutern, sollten Mieter spätestens jetzt eine Rechtsberatung aufsuchen. Zur Rechtswahrnehmung bieten sich die positive wie negative Feststellungsklage an, sowie die Klage auf Rückzahlung der über einige Monate gezahlten überhöhten Miete.

Mietspiegel 2015 bei Mietvertragsabschluss und bei Mieterhöhungen offensiv nutzen

Der Berliner Mieterverein will Mieter ermutigen, nicht nur bei Mieterhöhungen sondern jetzt auch bei Mietvertragsabschluss die geforderte Miete zu prüfen. Mit der Aktion Mietpreisüberprüfung wollen wir Mieter beim ersten Schritt, der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, unterstützen.

Informierte Mieter müssen weder Geld noch Rechte verschenken. Mieter, die den neuen Berliner Mietspiegel 2015 offensiv gegen Mietpreisüberhöhung bei neuen Mietverträgen (Wiedervermietung) und bei überzogenen Mieterhöhungen einsetzen, können für den Fall der Überschreitung der preisrechtlichen zulässigen Miete ihre Wohnkostenbelastung verringern.

Mieter können und müssen ihre Rechte nutzen!

Mehr Informationen zum Thema Mietpreisbremse:

behlau
26.08.2023