Mietpreisbremse bei Wiedervermietung -
Wo sie greift – und wo nicht

Am 1. Juni tritt voraussichtlich das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“ (kurz: Mietrechtsnovellierungsgesetz) in Kraft. Die sogenannte Mietpreisbremse besagt, dass bei Wiedervermietungen die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. „Mietpreise werden sich nicht mehr so einfach hochschaukeln, wie das bisher der Fall gewesen ist“, beteuert Bundesjustizminister Heiko Maas, der das Gesetz einen „Meilenstein im Mietrecht“ nennt. Die Bundesregierung hat allerdings so viele Ausnahmen, Einschränkungen und Bedingungen in das Gesetz eingebaut, dass die Bremse nur zum Teil halten kann, was sie auf den ersten Blick verspricht. Der Berliner Senat will sie zügig in der ganzen Stadt anwenden. Was bringt die Mietpreisbremse den Mietern? Wo greift sie? Und wo nicht?

 

 

 

 

 

 

Mit der Mietpreisbremse möchte die Bundesregierung die rasanten Mietsteigerungen begrenzen, die seit mehreren Jahren vor allem in Groß- und Universitätsstädten zu beobachten sind. Bei der Wiedervermietung von Wohnungen ist bisher die Miethöhe nicht reguliert. Der Vermieter darf verlangen, was der Markt hergibt. Freigewordene Wohnungen werden deshalb bei einem angespannten Wohnungsmarkt zu deutlich höheren Mietpreisen neu vermietet. Weil die Vermieter von dieser Möglichkeit weidlich Gebrauch machen, erhöht sich am Ende dadurch auch das gesamte Mietniveau einer Stadt. Denn die hohen Mieten bei Wiedervermietung gehen in den Mietspiegel ein, der Leitlinie für die Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen ist.

Mit der Mietpreisbremse dürfen Vermieter bei der Wiedervermietung einer Wohnung höchstens zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in der Regel mit dem Mietspiegel errechnet. Möglich ist aber auch ein Sachverständigengutachten. Berlin hat jedoch einen „qualifizierten“ Mietspiegel. Weil dieser nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen und repräsentativ erstellt wird, ist er zumindest bislang auch vor Gericht das zu bevorzugende Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Mit dem Berliner Mietspiegel kann für jede Wohnung, abhängig von Lage, Baualter, Größe und Ausstattung sehr präzise die monatliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche berechnet werden (siehe Hinweis „Mietspiegelberechnung“ auf Seite 18, linke Randspalte). Wenn man dies für eine zu vermietende Wohnung konkret durchrechnet und zehn Prozent aufschlägt, ergibt sich die Höchstmiete, die nach der Mietpreisbremse zulässig ist. Die erfreulich einfache Grundregel der Mietpreisbremse wird leider durch eine Vielzahl von Ausnahmen verkompliziert. Ihre Wirksamkeit wird dadurch auch erheblich eingeschränkt.

Mieten, die schon höher liegen als die Höchstgrenze der Mietpreisbremse, haben Bestandsschutz. Hat also der Vormieter schon eine Miete gezahlt, die mehr als zehn Prozent über dem ortsüblichen Maß liegt, darf der Vermieter diese Miethöhe auch vom Nachmieter verlangen, allerdings auch nicht mehr.

Jede Menge Ausnahmen

Die Mietpreisbremse gilt generell nicht für Wohnungen, deren Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 vonstatten ging. In diesen Neubauwohnungen greift die Mietpreisbremse weder beim ersten Mieter noch bei allen folgenden Mieterwechseln.

Für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist die Bremse ebenfalls außer Kraft gesetzt. Bei den Folgevermietungen findet sie jedoch Anwendung. Als „umfassend“ gilt eine Modernisierung, wenn der Aufwand mindestens einem Drittel der Neubaukosten entspricht. Auch Wohnungen, die in einem Dreijahreszeitraum vor der Wiedervermietung „normal“ (also nicht umfassend) modernisiert wurden, bekommen eine Extrawurst: Die Vermieter dürfen hier auf die ortsübliche Vergleichsmiete der unmodernisierten Wohnung zuzüglich zehn Prozent noch die Modernisierungsumlage, also elf Prozent der Investition, draufschlagen.

Die Mietpreisbremse gilt außerdem nicht für Wohnheime, möblierte Untermiet-Zimmer und Wohnraum, der zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird.

Aufgrund der vielen Ausnahmen kann ein Mieter kaum allein erkennen, ob die geforderte Miete rechtmäßig ist. Wenn der Vermieter behauptet, die Vormieter hätten bereits eine Miete über der Grenze der Mietpreisbremse gezahlt, könnte man diese Angabe überprüfen, indem man den vorigen Mieter fragt. Meist bekommt man ihn aber nicht zu Gesicht. Wenn fraglich ist, ob in den letzten drei Jahren eine Modernisierung stattgefunden hat, könnte man die Hausbewohner um Auskunft bitten. Aber auch das ist nur eine behelfsmäßige Lösung.

Beizeiten rügen

Um die Rechtmäßigkeit der geforderten Miethöhe zu überprüfen, braucht man überprüfbare Angaben. Die Kosten einer vorangegangenen Modernisierung oder die Miethöhe des letzten Mieters, der möglicherweise vor einer Sanierung ausgezogen ist, kennt letztlich nur der Vermieter. Der neue Mieter hat deshalb einen Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter. Er kann Informationen über die Fakten verlangen, die eine mehr als zehnprozentige Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertigen. Verweigert der Vermieter die Auskunft, kann der Mieter den Teil seiner Mietzahlungen bis zum Erhalt der Auskunft zurückbehalten, der die selbst errechnete preisrechtlich zulässige Miete überschreitet. Um die zu viel gezahlte Miete nicht zu verlieren, ist es notwendig, dem Vermieter gleich nach Vertragsabschluss eine Rüge wegen Überschreitung der preisrechtlich zulässigen Miethöhe gemäß Mietspiegel mitzuteilen. Hierfür hält der Berliner Mieterverein ein Musterschreiben bereit (siehe Hinweis auf Seite 18, linke Randspalte).

Stellt sich später heraus, dass keine der Ausnahmen vorliegt und trotzdem das Limit der Mietpreisbremse überschritten wird, muss die zu viel gezahlte Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge zurüchgezahlt werden, und es gilt fortan die ermittelte korrekte Miethöhe. Man schickt dem Vermieter ein Schreiben, in dem man die Miethöhe beanstandet und die Gründe dafür nennt, zum Beispiel den konkret für die Wohnung berechneten Mietspiegelwert. Der Zugang der Rüge muss beweisbar sein, etwa indem man sie als Einschreiben zustellen lässt.

Bei weiteren rechtlichen Auseinandersetzungen muss der Mieter lediglich den Beweis für die mehr als zehnprozentige Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete erbringen. Über die konkrete Mietspiegeleinordnung und das Vorliegen von wohnwerterhöhenden und -senkenden Merkmalen wird es gerichtliche Auseinandersetzungen geben – genau wie heute schon bei strittigen Mieterhöhungen. Die Mieter müssen hier Fakten und Argumente liefern, der Vermieter muss gegebenenfalls eine hohe Vormiete und Modernisierungsaufwendungen beweisen.

Für den Vermieter ist die Missachtung der Mietpreisbremse völlig gefahrlos. Zu viel kassierte Miete muss er nur zurückzahlen, wenn der Mieter gerügt hat. Im äußersten Fall wird die überhöhte Miete auf die Höchstgrenze der Mietpreisbremse reduziert. Bußgelder oder sonstige Sanktionen drohen ihm nicht, sein Risiko ist gleich null.

Da die Rechtslage mit all ihren Ausnahmen für die Mieter intransparent ist, eröffnen sich den Vermietern viele Wege, die Mietpreisbremse zu umgehen. Die Regelung einfach zu ignorieren und zu hoffen, dass die Mieter den Verstoß nicht erkennen, ist nur eine Möglichkeit.

Vermieter könnten Zuschläge verlangen, die die Miete trotz formaler Einhaltung der Mietpreisbremse am Ende weit über die Höchstgrenze hinaus treiben können. Zu befürchten ist auch, dass das neue Gesetz unterwandert wird, indem der Vermieter neben einer korrekten Nettokaltmiete eine weit überhöhte Betriebskostenpauschale verlangt. Der Berliner Mieterverein ist auf solche und ähnliche Umgehungsversuche vorbereitet, um für seine Mitglieder überhöhte Mietforderungen zurückweisen zu können.

Konjunktur für den „vorübergehenden Gebrauch“

Die Vereinbarung einer Staffelmiete ist keine Möglichkeit, die Mietpreisbremse zu umgehen. Sobald eine im Mietvertrag festgeschriebene Staffel eintritt, kann man die neue Miethöhe mit dem dann gültigen Mietspiegel abgleichen und dagegen vorgehen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent überschritten wird. Das gilt aber nur für neue Staffelmietvereinbarungen. Staffelmieten, die vor dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse vereinbart wurden, bleiben vollständig gültig. Bei Indexmieten unterliegt nur die Ausgangsmiete der Mietpreisbremse.

Weil die Mietpreisbremse bei Wohnraum, der „nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist“, nicht greift, dürfte diese Vermietungsart in Zukunft Konjunktur bekommen. Allein eine zeitliche Befristung in den Mietvertrag zu schreiben, genügt aber nicht, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Im Grundsatz fallen auch befristete Mietverträge unter das neue Gesetz.

Schon seit einiger Zeit ist zu beobachten, dass Vermieter den qualifizierten Mietspiegel angreifen. Sie versuchen, in Zweifel zu ziehen, dass der nach wissenschaftlichen Methoden erstellte Mietspiegel wirklich die ortsübliche Vergleichsmiete abbildet. Das Kalkül ist leicht zu durchschauen: Wenn der Mietspiegel nicht mehr das alleinige Beweismittel ist, lassen sich mit Sachverständigengutachten leichter höhere Mietforderungen durchsetzen. Sollten die Vermieter vor Gericht erfolgreich die Beweiskraft des qualifizierten Mietspiegels anfechten, hätte das auch eine fatale Wirkung auf den Nutzen der Mietpreisbremse.

Das Bundesgesetz zur Mietpreisbremse ist zunächst nur eine Ermächtigung an die Bundesländer. Diese können Städte und Gemeinden oder auch Stadtteile benennen, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. Der Berliner Senat hat bereits angekündigt, die Mietpreisbremse sofort in der ganzen Stadt in Kraft zu setzen.

Sobald dies geschehen ist, gilt die Mietpreisbremse bis zu fünf Jahre lang. Eine Verlängerung ist ohne erneute Gesetzesänderung ausgeschlossen. Eine durchgreifende Dämpfung der Mieten kann man aber nicht erwarten, wenn nur fünf Jahre lang Neuvermietungen gedeckelt werden. Auch die Maßnahmen gegen den Wohnungsmangel, die der Gesetzgeber vom Senat fordert, können in einer so kurzen Zeit kaum greifen.

Zweiter Teil der Reformen ist angekündigt

„Wir begrüßen, dass nun endlich die Kappung der Mieten bei Wiedervermietung eingeführt wurde“, erklärt der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild. „Allerdings entspricht das Gesetz wegen der vielen Ausnahmen nicht unseren Erwartungen.“ Der Berliner Mieterverein geht davon aus, dass für nahezu 40 Prozent des Berliner Wohnungsbestands die Mietpreisbremse keine dämpfende Wirkung entfaltet. Außerdem stehen die Mieter vor unnötig hohen Hürden, wenn sie prüfen wollen, ob eine verlangte Miete zulässig ist. Unbefriedigend ist weiterhin, dass Vermieter, die das Gesetz missachten, keine Sanktionen befürchten müssen.

Der Deutsche Mieterbund fordert, dass die Bundesregierung diese gesetzgeberischen Mängel in dem von ihr angekündigten zweiten Bündel von Mietrechtsänderungen korrigiert.

Ob es die zweite Tranche einer Mietrechtsreform in dieser Legislaturperiode noch geben wird, erscheint allerdings fragwürdig, wenn man sieht, wie schwer sich die schwarz-rote Koalition schon mit dieser ersten Mietrechtsänderung getan hat, bei der nur die Punkte aufgenommen wurden, in denen die Parteiprogramme von CDU/CSU und SPD eigentlich übereinstimmen.

Jens Sethmann

---

Bestellerprinzip: Marktwirtschaft für Makler

Wer eine Leistung bestellt, muss sie auch bezahlen. Dieser eherne kaufmännische Grundsatz galt bislang nicht für Makler. Üblicherweise hat ein Eigentümer einen Makler mit der Vermietung einer Wohnung beauftragt, dessen Provision musste aber der Mieter bezahlen. In der Regel beträgt die Maklercourtage das gesetzlich Höchstzulässige: zwei Nettokaltmieten plus 19 Prozent Mehrwertsteuer.

Die Abwälzung der Maklerkosten auf den Mieter ist jetzt nicht mehr möglich. Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz wird nun das Bestellerprinzip im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung eingeführt. Der Mieter muss den Makler nur noch dann bezahlen, wenn er ihm selbst einen schriftlichen Auftrag zur Wohnungssuche erteilt. Das gilt unabhängig von der Mietpreisbremse, also nicht nur in Städten, wo ein angespannter Wohnungsmarkt festgestellt wird, sondern deutschlandweit und dauerhaft.

Bei Wohnungsverkäufen gilt das Bestellerprinzip übrigens weiterhin nicht: Verkäufer können hier die Maklerkosten wie bisher auf die Käufer abwälzen.

Die Maklerbranche schrie Zeter und Mordio gegen die Einführung des Bestellerprinzips. Schließlich ist damit ihr gesamtes Geschäftsmodell in Frage gestellt. Das Bestellerprinzip würde für 10.000 Maklerunternehmen, etwa ein Drittel der Branche, das Aus bedeuten, hieß es von Seiten des Maklerverbandes BVFI. Dieser hatte im Oktober 2014 sogar versucht, einen Maklerstreik auf die Beine zu stellen. Ein Ausstand, über den sich die betroffenen „Kunden“ hätten sogar freuen können – die Lächerlichkeit dieses Unterfangens fiel letztlich auch den Maklern auf. Der Streik kam nicht zustande.

Ohne Zweifel wird das Bestellerprinzip den Maklerberuf grundlegend ändern. Die Eigentümer, die bisher auf Kosten der Mieter die Dienste von Immobilienvermittlern in Anspruch genommen haben, werden nun wenig Lust verspüren, die teuren Maklercourtagen selbst zu bezahlen.

So könnten die Eigentümer künftig auf die Maklerdienstleistungen verzichten und die Vermietung oder den Verkauf einer Wohnung in die eigene Hand nehmen. Ein Wohnungsangebot zu formulieren, dieses in ein Immobilienportal einzustellen oder als Anzeige in die Zeitung zu setzen, ist nicht allzu aufwendig. Wohnungsbesichtigungen durchzuführen dürfte zumindest für ortsansässige Vermieter auch keine große Hürde sein. Größere Wohnungsunternehmen haben für diese Aufgaben ohnehin fest angestellte Mitarbeiter.

Denjenigen Vermietern, die hingegen weiter mit Maklern arbeiten wollen, wird es künftig nicht mehr egal sein, wie teuer dessen Leistung ist, denn sie müssen sie ja selbst bezahlen. Die Eigentümer werden den Makler auswählen, der das beste Preis-Leistungsverhältnis bietet. Immobilienmakler müssen sich also künftig marktwirtschaftlich verhalten und sich um ihre zahlenden Kunden bemühen. Zwei Nettokaltmieten sind dabei für eine Wohnungsvermittlung keine garantierte Einnahme mehr.

Es wird sicherlich Versuche geben, die Kosten auf irgendeine Weise doch wieder den Mietern aufzubürden. Aus der Maklerbranche kamen schon beim ersten Bekanntwerden des Gesetzesvorhabens Ankündigungen, die Neuregelung zu umgehen.

Eine Variante könnte darin bestehen, dass sich Makler vor einer Wohnungsbesichtigung von den Mietinteressenten eine schriftliche Beauftragung unterschreiben lassen, mit der sich die Mieter zur Übernahme der Provisionszahlung verpflichten. Wenn der Makler Geld von den Mietern haben möchte, müsste er diesen Maklerauftrag rückdatieren. Wegen der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt werden sich vermutlich nicht wenige Mieter dazu durchringen, einen solchen Scheinauftrag zu unterschreiben, um eine Chance auf die Wohnung zu haben. „Man sollte immer einen Zeugen dabei haben, der bestätigen kann, dass die Unterschrift gegeben wurde, nachdem der Makler die Wohnung schon kannte, und der gegebenenfalls bezeugen kann, dass der Auftrag rückdatiert ist“, empfiehlt BMV-Rechtsexperte Frank Maciejewski.

Vermieter könnten auch pro forma den Makler bezahlen, dann aber vom Mieter bei der Mietvertragsunterzeichnung eine Summe verlangen, die rein zufällig genauso hoch ist wie die Maklerprovision. Als Gründe könnten zum Beispiel die Übernahme von Einbaumöbeln oder Küchengeräten dienen – ganz gleich, welchen Wert diese wirklich haben. Diese Abstandsforderungen sind ein Verstoß gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz, insoweit der Betrag in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung steht. Solche illegal verlangten Zahlungen kann man innerhalb von drei Jahren zurückfordern. Man muss dabei allerdings die bezahlte Summe beweisen können.

Man darf gespannt sein, was sich Makler und Vermieter ausdenken werden, um das Bestellerprinzip zu unterwandern. Wie die Umgehungsversuche von den Gerichten bewertet werden, wird sich zeigen. Nötig sind dazu aber wehrhafte Mieter, die sich nicht alles gefallen lassen.

js

---

Der preisgebremste Mietvertrag: So machen Sie alles richtig

Richtig kalkulieren!

Eine Überschreitung der 10-Prozent-Grenze kann nicht in allen Fällen mit Erfolg korrigiert werden. Deshalb sollte niemand einen für ihn zu teuren Mietvertrag in der Erwartung abschließen, die Miete hinterher reduzieren zu können.

Eine Rüge „qualifiziert“ erheben!

Einen möglichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse müssen Sie gegenüber Ihrem Vermieter „qualifiziert“ rügen. Dazu sollten Sie ihm schriftlich darlegen, um welchen konkreten Betrag die mietvertraglich vereinbarte Miete nach dem im Mai veröffentlichten Berliner Mietspiegel 2015 und unter Berücksichtigung des 10-prozentigen Zuschlags überhöht ist. Um den zutreffenden Wert mit Hilfe des Berliner Mietspiegels zu ermitteln, können Sie sich des auf der Internetseite der Senatsverwaltung zugänglichen Berechnungs-Programms bedienen oder den Berliner Mieterverein in Anspruch nehmen. Mit Zustellung per Einschreiben, Einwurf unter Zeugen oder E-Mail mit Lesebestätigung sollte der Zugang nachweisbar erfolgen.

So schnell wie möglich rügen!

Das Gesetz sieht vor, dass die überhöhten Mietzahlungen, die vor dem Zugang einer Rüge beim Vermieter fällig geworden sind, nicht zurückgefordert werden können. Eine alsbaldige Rüge nach Mietvertragsabschluss hilft also, Geld zu sparen.

Zunächst die Miete in vollem Umfang zahlen!

Solange Sie sich mit dem Vermieter nicht auf eine Senkung der Miete haben einigen können oder der Streit nicht gerichtlich geklärt ist, sollten Sie die mietvertraglich vereinbarte Miete unter Vorbehalt, aber in vollem Umfang zahlen. Da alle nach der Rüge fällig gewordenen überhöhten Mietbeträge innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist zurückverlangt werden können, geht Ihnen gegebenenfalls nichts verloren. Die Zahlung der vollen Miete empfiehlt sich wegen des grundsätzlich bestehenden Kündigungsrisikos. Sollten Sie sich bei der Berechnung der zulässigen Miete geirrt haben oder sollten die Gerichte künftig zu unvorhersehbaren Rechtsauffassungen gelangen, können Sie schnell in Zahlungsverzug geraten, der den Vermieter zu einer wirksamen Kündigung veranlassen könnte.

Rechtsberatung wahrnehmen!

Äußert sich Ihr Vermieter nicht zu der Rüge oder kann er die überhöhte Miete nicht nachvollziehbar erläutern, sollten Sie spätestens dann eine Rechtsberatung aufsuchen.

Frank Maciejewski

---

Hartmut Lindenberg
27.12.2018