Die Berliner Mieter mussten in den letzten zwei Jahren weniger Geld für die Nebenkosten zahlen. Das belegt die Berliner Betriebskostenübersicht 2017, die zusammen mit dem Mietspiegel im Mai veröffentlicht wurde. Angesichts der stark steigenden Nettokaltmieten sind die nachlassenden Betriebskosten allerdings nur ein schwacher Trost.
2,52 Euro pro Quadratmeter muss der Berliner Durchschnittsmieter jeden Monat an Betriebskosten zahlen. Das sind 0,25 Euro oder neun Prozent weniger als bei der Erhebung für die letzte Betriebskostenübersicht vor zwei Jahren. Damals waren die Nebenkosten gegenüber 2013 um fast 10 Prozent angestiegen. Jetzt sind die gezahlten Betriebskosten exakt wieder auf die alte Höhe zurückgegangen.
Foto: Christian Muhrbeck
Insbesondere die „warmen“ Betriebskosten, also die Aufwendungen für Heizung und Warmwasser, gingen deutlich zurück: von 1,08 Euro auf 0,93 Euro pro Quadratmeter – ein Minus von 13,9 Prozent. Dafür sind vor allem der milde Winter im Abrechnungsjahr 2015 und vergleichsweise niedrige Heizölpreise verantwortlich. Auch die energetische Sanierung von immer mehr Wohnhäusern lässt die Heizkosten sinken. Die „warmen“ Betriebskosten hängen vor allem stark vom individuellen Wohnverhalten ab. Angesichts der steigenden Nettokaltmieten sind die Mieter beim Heizen und Warmwasserverbrauch offenbar sparsamer geworden, um die gesamten Wohnkosten im Zaum zu halten.
Auch die übrigen Betriebskosten – von der Wasserversorgung über die Müllabfuhr, die Hausreinigung, Treppenhausbeleuchtung und den Aufzug bis zur Versicherung und Grundsteuer – sind merklich gesunken. Die Summe dieser „kalten“ Betriebskosten ging im Schnitt um 0,10 Euro auf 1,59 Euro pro Quadratmeter zurück. Das ist eine Reduzierung um 5,9 Prozent. Bei den meisten Kostenarten sind leichte Rückgänge zu verzeichnen. Die große Ausnahme bildet die Wasserversorgung: Im Schnitt haben die Berliner Mieter 29 Cent pro Quadratmeter für Wasser ausgegeben – 45 Prozent mehr als bei der vorangegangenen Übersicht.
Stark gestiegener Wasserverbrauch
Dabei haben die Wasserbetriebe in der Zwischenzeit ihre Trinkwasserpreise sogar um 15 Prozent gesenkt. Die Berliner müssen also ihren Wasserverbrauch stark erhöht haben. Eine mögliche Erklärung: Seit einigen Jahren rücken Berlins Mieter enger zusammen. Es wohnen im Schnitt mehr Personen in einer Wohnung, und diese verbrauchen auch mehr Wasser.
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Nach der Wasserver- und -entsorgung ist unter den kalten Betriebskosten die Grundsteuer der größte Posten, gefolgt von den Kosten für den Hauswart, den Aufzug, die Müllbeseitigung und die Versicherung. Für diese Positionen mussten die Berliner Mieter nahezu denselben Preis zahlen wie zwei Jahre zuvor. Auch bei der Müllabfuhr, wo die BSR Anfang 2015 die Tarife um durchschnittlich 3,2 Prozent erhöht hatte, gab es nur minimale Veränderungen. Offenbar haben mehrere Vermieter die Gebührenerhöhung zum Anlass genommen, zur Kostensenkung weniger oder kleinere Mülltonnen zu bestellen.
Die einzelnen Kosten bewegen sich teilweise in einer großen Spannweite, besonders bei Heizung und Wasser, wo der individuelle Verbrauch ein entscheidender Faktor ist. Deshalb sind in der Betriebskostenübersicht neben dem Mittelwert für jeden Posten auch der Ober- und Unterwert einer Vier-Fünftel-Spanne angegeben. Die Heizkosten bewegen sich demnach zwischen 0,44 Euro und 1,15 Euro pro Quadratmeter.
Foto: Christian Muhrbeck
Die Kosten werden zudem von den äußeren Umständen beeinflusst. So verteilen sich die Aufzugskosten in Hochhäusern auf mehr Mietparteien als in niedrigen Gebäuden. Grundstücke mit ausgedehnten Grünanlagen bedürfen mehr Pflege als versiegelte Hinterhöfe. Und das Salär des Hausmeisters hängt stark davon ab, mit welchen Aufgaben er betraut ist.
In vielen Mietverhältnissen fallen einige Betriebskosten auch gar nicht an, denn einen zu pflegenden Garten, einen Aufzug oder eine vom Vermieter gestellte Antennenanlage gibt es nicht in jedem Haus. Welche Betriebskosten nach welchem Schlüssel abgerechnet werden, ist grundsätzlich im Mietvertrag geregelt.
Die zwei Seiten einer energetischen Sanierung
Nachhaltig zu senken wären die Nebenkosten durch umfassende energetische Sanierungen, etwa durch den Einbau effizienterer Heizanlagen und eine bessere Gebäudedämmung. Bei der derzeitigen Rechtslage können sich Mieter das aber kaum wünschen, denn die Umlage der Modernisierungskosten lässt die Nettokaltmiete in aller Regel weit stärker steigen als die so erzielten Einsparungen bei den Betriebskosten. Der enorme Anstieg der Kaltmieten lässt sich am Berliner Mietspiegel 2017 ablesen. Das Sinken der Betriebskosten ist dagegen wie ein Tropfen auf dem heißen Stein.
Jens Sethmann
Vergleichsmöglichkeit für die „zweite Miete“
Die Betriebskostenübersicht erscheint alle zwei Jahre zusammen mit dem Berliner Mietspiegel. Anders als die Angaben des Mietspiegels zur Nettokaltmiete ist die Übersicht nicht rechtsverbindlich. Sie zeigt an, wie viel in Berlin üblicherweise für die einzelnen Betriebskostenarten gezahlt wird und bringt Transparenz in die Zusammensetzung der sogenannten „zweiten Miete“. Mieter können ihre eigene Betriebskostenabrechnung mit dem Zahlenwerk vergleichen. Bei auffälligen Abweichungen sollte man beim Vermieter Einsicht in die Abrechnungsbelege nehmen und die Rechtsberatung aufsuchen. Die Betriebskostenübersicht 2017 beruht auf Abrechnungen von rund 2500 Wohngebäuden über das Jahr 2015. Beim Vergleich mit aktuellen Nebenkostenabrechnungen muss man deshalb beachten, dass sich die Preise zwischenzeitlich geändert haben könnten. So sind die Preise für Heizöl im Laufe des Jahres 2016 noch einmal gesunken. Die BSR hat hingegen ihre Tarife für die Müllabfuhr und die Straßenreinigung zum 1. Januar 2017 angehoben.
js
Berliner Betriebskostenübersicht 2017 im Internet:
03.01.2018
