Die Zerlegung des Mietwohnungsmarkts -
Wie Umwandlung den Verdrängungsdruck erhöht

„Umwandlung vernichtet preiswerten Wohnraum, bedeutet häufig Mietervertreibung und ist vor allem ein Riesengeschäft für Spekulanten. Mit dem Verkauf der umgewandelten einzelnen Wohnungen lässt sich ein Gewinn erzielen, der zusammengenommen zwei- bis dreimal so hoch ist wie der ursprüngliche Kaufpreis des Mietshauses“: Diese Sätze stammen aus einer Pressemitteilung des Berliner Mietervereins aus dem Jahre 1984. Daran geändert hat sich 36 Jahre später kaum etwas. Nach wie vor ist Eigentumsbildung politisch erwünscht – als Altersvorsorge und als Erfüllung des Wohntraums vieler Familien. Allerdings sind derartige Effekte in der Wirklichkeit des aktuellen Umwandlungsgeschehens in Berlin reine Mythen.

Berlin ist eine Mieterstadt. Doch der Anteil des Wohneigentums ist seit den 1990er Jahren von 10 auf rund 15 Prozent gestiegen. Etwa 500.000 Eigentumswohnungen gibt es mittlerweile. Zu einem guten Teil sind sie nicht durch Neubau entstanden, sondern weil Eigentümer ihre Mietshäuser aufgeteilt und die Wohnungen als Eigentum verkauft haben. Allein zwischen 2015 und 2019 wurden in Berlin rund 72.600 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Nur 30 Prozent davon bewohnen Selbstnutzer, 70 Prozent gehören Kapitalinvestoren. In den meisten anderen Gegenden Deutschlands ist das Verhältnis dagegen fifty-fifty. Doch in der Hauptstadt haben die Kaufpreise inzwischen solche Höhen erreicht, dass eine Normalfamilie mit zwei Kindern auch bei gutem Einkommen meist passen muss. Von Preisen wie im Jahre 2005, als eine Eigentumswohnung in Berlin noch für 1250 Euro pro Quadratmeter zu haben war, kann man nur noch träumen. Mittlerweile muss man im Schnitt 4500 Euro hinlegen – nicht selten aber auch das Doppelte. „Im Grunde können Normalverdiener heutzutage nur noch über Erbschaften Eigentum bilden“, sagt der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild. 

Der Umwandlungsboom ist seit Ende der 1990er Jahre zu beobachten. Er verläuft wellenförmig, mit Höhepunkten und leichten Einbrüchen, wie Stadtsoziologe Andrej Holm von der Berliner Humboldt-Universität ermittelt hat. Die Befürchtung, dass die Einführung des Mietendeckels das Umwandlungsgeschehen noch weiter anheizt, weil nur so eine maximale Rendite zu erzielen sei, lässt sich bislang aber nicht bestätigen. Nach dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses beim Berliner Senat hat die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen 2019 gegenüber dem Vorjahr nicht zugenommen. Im ersten Halbjahr 2020 wurden rund 5900 Wohnungen umgewandelt. Das ist sogar weniger als im 1. Halbjahr des Vorjahres. Allerdings – und das ist eine alarmierende Entwicklung – befinden sich rund 4800 davon in Milieuschutzgebieten. 

Milieuschutzgebiete besonders betroffen

Die massive Zunahme von Umwandlungen in Gebieten mit Erhaltungsverordnung mag überraschen. Immerhin ist eine Umwandlung dort nur per Ausnahmeregelung möglich, nämlich dann, wenn der Eigentümer sich verpflichtet, in den folgenden sieben Jahren nur an Mieter zu veräußern. Doch weil immer mehr Milieuschutzgebiete ausgewiesen werden und es sich dabei meist um attraktive, innerstädtische Quartiere handelt, lassen sich die Investoren von dieser Beschränkung nicht abschrecken. „Aus dem Schlupfloch ist längst ein Abgrund geworden“, kritisiert Coni Pfeiffer von der Initiative „#200Häuser“. Gerade mal 54 Wohnungen wurden von 2015 bis 2019 an Mieter verkauft. „Der Handlungsbedarf für mehr Schutz vor Umwandlungen auch außerhalb sozialer Erhaltungsgebiete liegt auf der Hand“, meint Wibke Werner von der Geschäftsführung des Berliner Mietervereins (BMV). 

Doch ein Umwandlungsverbot, wie es die Mieterorganisationen seit Jahrzehnten fordern, wurde gerade wieder einmal ad acta gelegt. Bauminister Horst Seehofer (CSU) hatte sich dafür stark gemacht, ein solches Verbot in das Baulandmobilisierungsgesetz aufzunehmen. Doch am Ende wurde der Paragraf aus dem Gesetzentwurf gestrichen. Die CDU zeigte sich erleichtert. Es gehe schließlich darum, mehr Menschen und vor allem Familien in Eigentum zu bringen, erklärte der rechtspolitische Sprecher der CDU-Fraktion im Bundestag, Jan-Marco Luczak. „Kein guter Tag für Tausende von Mieterinnen und Mieter in Berlin“, kommentierte dagegen der Berliner Mieterverein. „Renditeorientierte Vermieter werden sich ins Fäustchen lachen“, so Wibke Werner. Die Behauptung, dass Eigentumsbildung zur Stabilisierung der Wohnquartiere dient, sei schlicht falsch: „Ein Großteil der Eigentumswohnungen sind vermietete Anlageobjekte, bei denen die Vermieter hohe Renditeerwartungen haben.“ Untersuchungen zeigen, dass die Mieten in umgewandelten Objekten um 25 bis 30 Prozent höher liegen als zuvor – schließlich muss der hohe Kaufpreis refinanziert werden. „Umwandlung führt im Ergebnis nicht zur einer Stabilisierung, sondern zu Verdrängung und einer Destabilisierung von Wohnquartieren“, so Wibke Werner.

Umwandlung folgt einem typischen Ablauf 

Wie das konkret aussieht, kann man derzeit in Dutzenden von Häusern in Berlin erleben. Zum Beispiel in der Wiener Straße 20 in Kreuzberg. Trotz Milieuschutz wurde das Mietshaus von der Covivio Immobilien GmbH in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Die Mieter, die teilweise seit 30 Jahren hier leben, sind nun in großer Sorge. Zwar gilt eine Kündigungssperrfrist, aber damit sei die Verdrängung allenfalls aufgeschoben, so die Hausgemeinschaft bei einer Protestaktion Anfang Oktober. „Wir brauchen ein Umwandlungsverbot für Gebiete mit erhöhtem Wohnbedarf, und wir brauchen eine starke Einschränkung der Eigenbedarfskündigung“, bekräftigte BMV-Geschäftsführer Reiner Wild bei einer Protestveranstaltung vor der Wiener Straße 20. Die Covivio, mit rund 36.000 Wohnungen in Berlin ein großer Player, setzt zunehmend auf Umwandlung. Auch in der Markelstraße in Steglitz, wo die Covivio vier Mietshäuser besitzt, wurden unlängst Abgeschlossenheitsbescheinigungen erteilt. Auch hier sind die Mieter beunruhigt. Seit Jahren werden freiwerdende Wohnungen nicht mehr vergeben oder als möblierte Unterkünfte auf Zeit an ausländische Studierende vermietet. Der Leerstand ist nach Mitteilung des Bezirksamtes wegen einer geplanten Sanierung und Dachgeschossaufstockung genehmigt. Doch bis heute haben die Mieter keine Modernisierungsankündigung erhalten. 

Leerstand erzeugen, zum Teil unsinnige Modernisierungsmaßnahmen durchführen und möglichst viele Mieter loswerden – das ist nach der Erfahrung des Netzwerks #200Häuser die typische Strategie bei Umwandlung. Nicht selten werden Abgeschlossenheitsbescheinigungen auch „auf Vorrat“ beantragt. Das hat in Milieuschutzgebieten einen großen Vorteil: Sobald die Wohnungen in Einzeleigentum aufgeteilt sind, hat der Bezirk kein Vorkaufsrecht mehr im Falle eines Verkaufs. So war es auch bei der Boddinstraße 20 in Neukölln. Bereits 2014, bevor die Erhaltungsverordnung für den Kiez in Kraft trat, hatte der Eigentümer umgewandelt, ohne dass die Mieter etwas davon ahnten. Ende 2019 stand der sanierungsbedürftige Altbau bei einer Auktion für 6,8 Millionen zum Verkauf. 

Der Baustadtrat von Friedrichshain-Kreuzberg, wo in den letzten Jahren besonders viele Mietshäuser aufgeteilt wurden, spricht von einer Zeitbombe. Noch laufen hier in den meisten Fällen die Umwandlungssperrfristen, doch über den Mietern schwebe ein Damoklesschwert, so Florian Schmidt (Grüne). Solange eine Firma, also etwa die Covivio oder Akelius im Grundbuch eingetragen ist, kann nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Doch sobald die Wohnung verkauft wurde, kann sich der Käufer auf Eigenbedarf berufen – sei es, dass er tatsächlich selber in der Wohnung leben will oder sei es nur vorgetäuscht, um die Wohnung bei einem Mieterwechsel teurer vermieten zu können.

Warum die Verkäufe den Umwandlungen hinterher hinken

Dem brisanten Thema Umwandlung und Eigenbedarfskündigung widmete der BMV sein 7. Wohnungspolitisches Forum im September. Referent Andrej Holm, Stadtforscher an der Berliner Humboldt-Universität, lieferte interessante Zahlen. So sei in den letzten zehn Jahren die Zahl der Verkäufe zweimal so hoch wie die der Umwandlungen. Das liege zum einen daran, dass einige Wohnungen mehrfach den Besitzer wechseln. Zum anderen sei aber schon seit längerer Zeit zu beobachten, dass die Zahl der Umwandlungen dem Verkaufsgeschehen hinterher hinkt. Steigen die Verkaufszahlen, ziehen mit einer Verzögerung von zwei bis drei Jahren auch die Umwandlungen an. Wenn viel verkauft wird, wie das in Berlin bis 2015 der Fall war, heizt dies das Umwandlungsgeschehen an. Immer mehr Hausbesitzer wollen dann möglichst schnell auf den fahrenden Zug der steigenden Verkaufszahlen aufspringen. „Umwandlungen sind eine Form der Ertragserwartungsspekulation“, erklärt Andrej Holm. Der Mechanismus ist also nicht: zuerst die Umwandlung, dann der Verkauf und schließlich die Eigenbedarfskündigung, sondern es wird als Reaktion auf hohe Verkaufszahlen umgewandelt. Doch angesichts rasant gestiegener Kaufpreise gibt es inzwischen ein Überangebot an Eigentumswohnungen. Nicht, dass die offerierten Wohnungen unattraktiv wären, aber die hohen Kaufpreise sind trotz niedriger Zinsen nicht aus den Bestandsmieten refinanzierbar. „Die Rechnung geht nicht auf, auch ohne Mietendeckel nicht“, so Holm. Er hat ausgerechnet, dass sogar Selbstnutzer bei einem Kaufpreis von 4500 Euro pro Quadratmeter mit rund 15 Euro pro Quadratmeter an Wohnkosten belastet würden, sofern sie einen Kredit in Anspruch nehmen müssen. 

Nach der Marktlogik müssten die Preise eigentlich bei einem Überangebot fallen, doch davon kann keine Rede sein. Es sei eine „irrationale Markthandlung, die zu Lasten von Mietern geht.“ Letztendlich habe man es hier mit einer Art spekulativer Blase zu tun. Seine Prognose daher: „Es wird steigende Umwandlungszahlen und Verkaufsangebote geben, aber dieser Versuch der Flucht aus dem Mietendeckel wird nicht erfolgreich sein.“ 

Umwandlung und Verkauf sind ein Anlagemodell

Dem schließt sich Christoph Trautvetter vom Netzwerk Steuergerechtigkeit weitgehend an. Nach seinen Recherchen erfolgen Umwandlung und Verkauf überwiegend als Anlagemodell. Um den Wunsch nach dem Wohnen in den eigenen vier Wänden geht es also gar nicht. Es sei nur eine geringe Zunahme des selbstgenutzten Eigentums festzustellen. Sieben von zehn der seit 2011 aufgeteilten Wohnungen werden von Kapitalinvestoren vermietet. 

Die Folge: Insbesondere die Innenstadt wird aufgeteilt und die Preise werden zunehmend unbezahlbar. Trautvetter hat auch untersucht, wer die – relativ wenigen – Selbstnutzer sind: Es sind vor allem kinderlose Paare mittleren Alters und nicht die „junge Familie, die sich die Eigentumswohnung in der Innenstadt vom Munde abspart“. 

Birgit Leiß

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Förderprogramm für den Vorkauf durch Mieter

Wer in einem Mietshaus wohnt, das umgewandelt wird, kann seit August dieses Jahres ein zinsloses Darlehen von der Investitionsbank Berlin (IBB) bekommen, um seine Wohnung zu kaufen. Es gibt maximal 40.000 Euro zuzüglich 10.000 Euro pro Kind. Das Darlehen darf höchstens 25 Prozent der Gesamtkosten des Erwerbs abdecken. Mit dem neuen Förderprogramm will der Berliner Senat Mieterhaushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen dabei unterstützen, ihr gesetzliches Vorkaufsrecht im Fall der Umwandlung ihrer Wohnung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung geltend zu machen. Das Haushaltseinkommen der Mieter darf maximal 80 Prozent über den Einkommensgrenzen des Wohnraumförderungsgesetzes liegen. Für eine Familie mit zwei Kindern wäre das ein jährliches Haushaltsnettoeinkommen (ohne Kindergeld) von bis zu 48.960 Euro. 

Das IBB-Darlehen ist bis zu 20 Jahre zinslos. Danach – oder auch im Falle der Aufgabe der Selbstnutzung – werden marktübliche Zinsen fällig. Die Tilgung beginnt spätestens fünf Jahre nach Abschluss des Vertrags. 

Abgesehen davon, dass man beim Berliner Mieterverein andere Maßnahmen zum Schutz vor Verdrängung für wesentlich wirksamer hält – etwa ein Umwandlungsverbot in Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf –, äußert man dort auch Zweifel, dass das Förderprogramm viele Nachfrager finden wird. „Angesichts steigender Kaufpreise für Eigentumswohnungen ist das Darlehen nur ein Tropfen auf dem heißen Stein – ein Großteil des Kaufpreises müssten Mieter aus der eigenen Tasche zahlen“, sagt die stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins, Wibke Werner. 60.000 Euro Darlehen für eine Familie mit zwei Kindern seien viel zu wenig, vor allem im Innenstadtbereich. 

Immerhin wurden in den Förderbedingungen einige Beschränkungen eingebaut, um einen Missbrauch zu verhindern. So ist die Übernahme der Zinsen durch das Land Berlin auf die Zeit der Selbstnutzung der Wohnung beschränkt. Voraussetzung für das Darlehen ist außerdem, dass man schon zum Zeitpunkt der Umwandlung in der Mietwohnung als Hauptmieter gelebt hat und dass man die Wohnung dauerhaft für eigene Wohnzwecke nutzt. Wird die Wohnung während der Laufzeit des Darlehens weiterverkauft, steht der IBB ein Vorkaufsrecht zu. 

Birgit Leiß

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So wohnt es sich in einem Umwandlungshaus – Ein Gespräch mit Betroffenen

Das Unternehmen Accentro Real Estates ist nach eigenen Angaben marktführend in der Umwandlung. Mieter aus betroffenen Häusern haben sich im „Accentro-Häuser-Netzwerk“ zusammengeschlossen. Das MieterMagazin hat mit Doris Koch und Daniel Schneider von der Initiative gesprochen.

MieterMagazin: Wie wohnt es sich als Mieter bei Accentro?

Daniel Schneider: Ich wohne in der Monumentenstraße 19. Unser Haus wurde schon vor dem Verkauf an die Accentro 2018 in Eigentumswohnungen umgewandelt, was wir aber erst später erfahren haben. Schon seit 2014 beobachten wir, dass freiwerdende Wohnungen offenbar nicht mehr vermietet werden. Der Leerstand ist zumindest teilweise genehmigt, weil er mit Sanierungsarbeiten begründet wurde. Im Frühjahr 2019 begannen dann die Bauarbeiten. Die Belastung durch Baulärm und Dreck ist massiv. Immer wieder kommt es zu Beschädigungen, mal wird am Freitagabend „aus Versehen“ ein Telefonkabel zerschnitten, mal wird vom Flur aus in die Wohnung gebohrt. Einmal lief das Wasser vom Dachgeschoss aus bis in meine Wohnung im zweiten Stock. 

Doris Koch: Ich wohne in der Torstraße 225/227. Im Juni 2017 erfuhren wir vom Verkauf unseres Häuserkomplexes. Im September wurde es geteilt. Für uns läuft also noch der zehnjährige Kündigungsschutz. Auch wir leben auf einer Baustelle – was noch belastender geworden ist, seitdem viele von uns durch Corona im Home Office arbeiten. Dabei hatten wir von 1999 bis 2006 schon einmal eine Sanierung. Sieben Jahre lang haben wir auf einer Baustelle gelebt. Und jetzt sind für unseren engen Hinterhof 24 Balkone geplant. Ich verstehe nicht, warum so etwas genehmigt wird. Für uns ist das eine enorme Wohnwertverschlechterung. Die Zimmer verdunkeln sich, die Privatsphäre wird gestört, und der Lärm wird zunehmen. Der Hof ist wie ein Trichter. Im Gespräch mit Vertretern von Accentro wurde uns ganz offen gesagt, dass für sie allein wirtschaftliche Interessen zählen. Wohnungen mit Balkon lassen sich eben zu höheren Preisen verkaufen, darum geht es. 

MieterMagazin: Sie haben sich 2018 zu einer Initiative von Bewohnern aus derzeit 15 Accentro-Häusern in mehreren Bezirken zusammengeschlossen. Was ist Ihr Ziel?

Daniel Schneider: Wir wollten uns untereinander vernetzen, um unsere Erfahrungen auszutauschen. Die Methoden sind nicht in jedem Haus gleich. Wir geben uns gegenseitig Tipps, wie man mit der Situation umgehen und sich schützen kann. Die Bewohner der Häuser, die gerade erst von der Accentro gekauft wurden, wissen dann wenigstens, was auf sie zukommt und können sich besser organisieren. 

Doris Koch: Darüber hinaus sind wir Mitglied im Netzwerk #200Häuser. Politische Forderungen wie das Umwandlungsverbot vertreten wir hierüber. Wenn viele in einem Haus an einem Strang ziehen, hat das Wirkung. So ist es Mietern in Riehmers Hofgarten gelungen, unsinnige Aufzüge zu verhindern. Unsere Wohnungen werden zur Eigennutzung und als Kapitalanlage vermarktet – für circa 4000 bis 11.000 Euro pro Quadratmeter. Accentro sagt, wir könnten alle bleiben. Doch wir sind vielfältigen Widrigkeiten ausgesetzt. So tritt in der Johanniterstraße 3-6 ein Inkassounternehmen auf, das angebliche, nicht nachvollziehbare Mietrückstände eintreiben will. Mieter, die die Modernisierungsvereinbarung noch nicht abgeschlossen haben, werden unangekündigt besucht oder mehrfach angerufen. 

Daniel Schneider: Es scheint bei Accentro Mitarbeiter zu geben, die psychologisch geschult sind. Mieter berichten von unterschiedlicher Behandlung, je nachdem, wie widerstandsfähig oder eben auch leicht einzuschüchtern jemand ist. 

Doris Koch: Firmen mit einem Geschäftsmodell wie dem von Accentro sind in der öffentlichen Wahrnehmung bislang unter dem Radar geblieben. Wir wollen dafür sorgen, dass sich das ändert. 

Das Gespräch führte Birgit Leiß.

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Hans Meister
28.03.2022