Auch im Berliner Speckgürtel wird es auf dem Wohnungsmarkt eng -
Ausweg Umland?

Die große Nachfrage und das karge Angebot auf dem Berliner Wohnungsmarkt lassen das nähere Umland als Wohnalternative ins Blickfeld rücken. Doch auch dort ist das Wohnungsangebot knapp, besonders was bezahlbare Mietwohnungen angeht. Die Brandenburger Landesregierung hat zudem in vielen wachsenden Städten und Gemeinden am Berliner Stadtrand den Mieterschutz geschwächt. Alle sind sich zwar einig, dass Berlin zusammen mit seinem Umland gedacht und geplant werden muss. Aber viele kleine Entscheidungen unterlaufen die Ziele einer koordinierten Regionalplanung immer wieder.

Seit 30 Jahren hat das wiedervereinigte Berlin ein echtes Umland. Viele Berliner haben das genutzt, um der Stadt den Rücken zu kehren. Sie wandten sich aber nicht vollends ab, denn zum Arbeiten, zum Einkaufen, für Veranstaltungen und Freizeitaktivitäten gelangt man aus der nahen Umgebung leicht in die Stadt. 

Stadtplaner in Berlin und Brandenburg wollten von Anfang an vermeiden, dass bei dieser „nachholenden Suburbanisierung“ rund um die Stadt ein ungeplanter Teppich aus Einfamilienhäusern wuchert, wie es bei der Stadtflucht in den 70er und 80er Jahren im Umland westdeutscher Großstädte geschah. 

Die Zersiedlung ist ein ökologisches und ökonomisches Problem: Landschaft wird verbraucht, Flächen werden nicht effizient genutzt, und es kommt zwangsläufig zu Verkehrsproblemen. Wer in eine Gegend ohne brauchbare Schienenanbindung zieht, ist gezwungen, ein Auto zu besitzen und damit zur Arbeit und zum Einkaufen in die Stadt zu fahren. Staus, Abgase und Lärm sind die Folgen. Heute pendeln täglich mehr als 200.000 Menschen aus dem Land Brandenburg nach Berlin, in Gegenrichtung etwa 100.000. 

Berlin und Brandenburg haben deshalb die Gemeinsame Landesplanung ins Leben gerufen und den „engeren Verflechtungsraum“ definiert: Er reicht von Oranienburg im Norden bis Zossen im Süden, von Nauen im Westen bis Fürstenwalde im Osten. In diesem Bereich hat man sich auf den „Siedlungsstern“ geeinigt: Entlang der sternförmig aus Berlin herausführenden Bahnlinien wird eine intensivere Bebauung ermöglicht. Die Zwischenräume sollen aber als Grünkeile weitgehend freigehalten werden. 

Trotz dieser sinnvollen Planung sind allerorten Wohngebiete aus dem Boden gewachsen, wo sie nicht sein sollten. Vor allem in den 1990er Jahren hat fast jede Umlandgemeinde großzügig Baugebiete erschlossen, um Steuerzahler anzuziehen. 

Zur Bekräftigung der gemeinsamen Planung haben Berlin und Brandenburg kürzlich einen „Strategischen Gesamtrahmen Hauptstadtregion“ beschlossen. „Berlin und Brandenburg bilden einen gemeinsamen Wohnungsmarkt“, heißt es da. „Die Sicherung der Wohnraumversorgung und die Begrenzung des Mietenanstiegs sind Schlüsselfaktoren für den gesellschaftlichen Zusammenhalt.“ Um dem Druck auf dem Wohnungsmarkt und den steigenden Mieten entgegenzuwirken, sei insbesondere der Neubau von Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen sowie eine „ausgewogene Regulierung der Mieten“ erforderlich. Es würden vor allem mehr Flächen für den Neubau von Mehrfamilienhäusern benötigt. Am „Siedlungsstern“ wird festgehalten. 

Hier begrüßt – dort abgelehnt: die Siedlungsachse

Neu in den Landesentwicklungsplan aufgenommen wurde die Siedlungsachse von Pankow nach Wandlitz. Für ein Achsenentwicklungskonzept haben die Gemeinden Wandlitz, Mühlenbecker Land und Panketal, die Stadt Bernau und der Bezirk Pankow im vergangenen Dezember eine gemeinsame Erklärung zur Zusammenarbeit unterschrieben. Kern der neuen Achse ist die Heidekrautbahn, deren Stammstrecke bis Ende 2023 wieder in Betrieb genommen werden soll. Bedingt durch die Berliner Teilung wurde die aus Groß-Schönebeck kommende Bahn zum Bahnhof Berlin-Karow umgeleitet. Die Züge sollen künftig auf ihrer alten Strecke im 30-Minuten-Takt wieder über Mühlenbeck, Schildow und Berlin-Rosenthal zum Bahnhof Wilhelmsruh fahren, später auch direkt weiter bis Gesundbrunnen. Der erste Spatenstich zum Wiederaufbau wurde im vergangenen Dezember am künftigen Regionalbahnhof Wilhelmsruh gemacht. „Eine historische Etappe“, meint Berlins Verkehrssenatorin Regine Günther. „Mit ihrer Reaktivierung können Berlin und die Metropolregion enger zusammenwachsen.“

Vom Zusammenwachsen wollen aber manche Gemeinden des Umlandes nichts wissen. Velten erweckt gar den Eindruck, sich abschotten zu wollen. Die 12.000-Einwohner-Stadt ist Endpunkt einer Siedlungsachse, doch die Mehrheit in der Stadtverordnetenversammlung hat vor einem Jahr die Ausweisung größerer Baugebiete und einen S-Bahn-Anschluss nach Berlin abgelehnt. „Nicht jede Kleinstadt muss wachsen.“ Getragen wurde der Beschluss von den Fraktionen Pro Velten, CDU, AfD und NPD.

Angst vor Zuzug aus Berlin steht unübersehbar zwischen den Zeilen. Abgelehnt haben sie Bauvorhaben mit mehr als 50 Wohneinheiten. Ein geplantes Wohngebiet in Bahnhofsnähe mit 700 bis 1000 Wohnungen steht damit auf der Kippe. Anders als nahezu jede andere Umlandgemeinde hat Velten seit dem Mauerfall fast keinen Einwohnerzuwachs.

Für die Vergabe von Baugrundstücken hat die Stadtverwaltung im Februar ein „Einheimischenmodell“ entwickelt. „Ziel der Richtlinie ist es, einkommensschwächeren oder weniger begüterten Personen der örtlichen Bevölkerung den Erwerb angemessenen Wohnraums zu ermöglichen“, erklärt die Stadtverwaltung. Nach einem ausgefeilten Punktesystem werden die Bewerber für ein Einfamilienhaus-Grundstück nach Einkommen, Vermögen, Kinder, Pflegebedürftigkeit, Ehrenamt und Dauer der Ortsansässigkeit bewertet. Auswärtige dürften aufgrund der Kriterien nur dann eine Chance haben, wenn sich nicht genug Veltener bewerben.

Die aktuelle Mietenpolitik der Brandenburger Landesregierung geht mit den Forderungen des „Strategischen Gesamtrahmens“ nach Sicherung der Wohnraumversorgung und Begrenzung des Mietenanstiegs eher lax um. Die rot-schwarz-grüne Koalition hat den Anwendungsbereich der Mietpreisbremsen- und Kappungsgrenzen-Verordnung erheblich eingeschränkt. In einem Flächenland muss die Landesregierung festlegen, in welchen Kommunen ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht. Nur dort greifen dann die Mietpreisbremse und die von 20 auf 15 Prozent in drei Jahren abgesenkte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen. 

Das Land schränkt den erweiterten Mieterschutz wieder ein 

Bisher galt das in Brandenburg für 31 Gemeinden, die sich alle im Berliner Umland befinden. Beide Verordnungen liefen Ende 2020 aus. Die Landesregierung hat sie erst mit Verspätung beziehungsweise im Februar 2021 rückwirkend zum 1. Januar erneuert – aber nur für 16 Kommunen. Drei Gemeinden sind neu hinzugekommen, so dass die niedrigere Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse jetzt in 19 Orten gilt. 

Die Mieter von 15 Städten und Gemeinden stehen nun ohne diesen erweiterten Mieterschutz da. Darunter sind auch einige Wachstumskerne des Umlandes wie Oranienburg, Hennigsdorf, Bernau und Königs Wusterhausen sowie boomende Gemeinden wie Schönefeld mit dem Flughafen BER und Erkner in direkter Nachbarschaft zur neu entstehenden Elektroauto-Fabrik. 

„Ein wichtiges Element der Wohnungspolitik des Landes ist es, bezahlbare Wohnverhältnisse zu sichern und dabei ein investitionsfreundliches Wirtschaftsklima zu erhalten“, erklärt Guido Beermann (CDU), Minister für Infrastruktur und Landesplanung in Brandenburg. Er betont, dass die neuen Verordnungen auf einer wissenschaftlichen Untersuchung der Wohnungsmärkte beruhen. Bewertet wurden unter anderem die Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten, die Mietbelastungsquoten und der Wohnungsversorgungsgrad in den einzelnen Orten.

In den betroffenen Städten herrscht Kopfschütteln über diese Entscheidung. „Was die Landesregierung bei der Mietpreisbremse betreibt, ist Realitätsverweigerung“, beschwert sich André Stahl (Linke), Bürgermeister der Stadt Bernau. „Die Kommunen werden völlig losgelöst von ihrem Umfeld bewertet. Bernau ist wie andere Speckgürtelgemeinden ein Bestandteil des Berliner Wohnungsmarkts. Die Bernauerinnen und Bernauer konkurrieren mit Berlinerinnen und Berlinern um bezahlbaren Wohnraum.“ Bernau habe eine Leerstandsquote von nur 0,6 Prozent. „Es braucht eine Bremse für den Mietenanstieg – schon um zu verhindern, dass in den 90ern gebaute Sozialwohnungen, deren Mietpreisbindung heute ausläuft, sofort unbegrenzt teurer werden“, so Stahl.

Auch aus der 9000-Einwohner-Gemeinde Nuthetal südöstlich von Potsdam gibt es Widerspruch: „Bei uns gibt es lange Wartelisten für bezahlbare Mietwohnungen“, berichtet Bürgermeisterin Ute Hustig (Linke). Sie kritisiert die Methode der Studie: „Nur das Durchschnittseinkommen in einer Gemeinde zum Kriterium für die Mietpreisbremse zu machen, verwischt das tatsächliche Bild – auch in Nuthetal müssen viele Familien mehr als die Hälfte ihres Nettoeinkommens in die Miete stecken.“ Die Gemeindevertretung von Nuthetal hat sich über alle Parteigrenzen hinweg einstimmig für die Beibehaltung der Mietpreisbremse ausgesprochen.

Kritik an Kriterien der Landesregierung für die Mietpreisbremse

Der Landesverband Brandenburg des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatte im Herbst 2020 eine Petition zum Erhalt der Kappungsgrenzen- und Mietpreisbremsen-Verordnung gestartet. „Familien, Rentner, Alleinerziehende, Arbeitslose und Geringverdiener, Auszubildende und Studenten brauchen dringender denn je den Schutz dieser Verordnungen“, begründete der DMB Land Brandenburg sein Anliegen – letztlich erfolglos. Der Verband ist nach der Einschränkung des Mieterschutzes aus dem „Bündnis für Wohnen Brandenburg“ ausgetreten. Das Bündnis ist ein 2017 gebildeter Arbeitskreis mit Wohnungsunternehmen, der Bauwirtschaft sowie dem Städte- und Gemeindebund. Die Interessen der Mieterinnen und Mieter könnten im Bündnis und im Ministerium nicht mehr wirksam eingebracht werden, erklärte der DMB Land Brandenburg seinen Austritt.

Auch wo die Mietpreisbremse noch gilt, ist es für Mieter vielerorts schwierig, ihr Recht durchzusetzen. Will man überhöhte Mietforderungen bei einer Neuanmietung zurückweisen, muss man sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete beziehen. Diese lässt sich nur mit einem Mietspiegel rechtssicher feststellen, den aber in ganz Brandenburg nur acht Städte haben. Davon liegen fünf im Berliner Speckgürtel: Potsdam, Hennigsdorf, Oranienburg, Strausberg und Ludwigsfelde. Mit Ausnahme der Landeshauptstadt sind diese Städte aber von der Mietpreisbremsen-Verordnung ausgenommen. Praktisch können also in ganz Brandenburg nur noch die Potsdamer Mieter mit vertretbarem Aufwand die Mietpreisbremse ziehen. 

In Brandenburgs Städten gibt es auch kaum Milieuschutzgebiete. Teuren Luxusmodernisierungen wird also kein Riegel vorgeschoben. Den Kommunen fehlt damit auch das Vorkaufsrecht. Zudem können sie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nicht verhindern, denn die Landesregierung hat dazu keine Verordnung erlassen.

Die Zahl der Sozialwohnungen stagniert

Das Land Brandenburg hat den Sozialen Wohnungsbau verstärkt – allerdings auf niedrigem Niveau. Im Jahr 2020 wurden 175 Millionen Euro für die Wohnungsbauförderung bereitgestellt. In den Vorjahren waren es jeweils 100 Millionen Euro. Durch die Förderung entstehen 1303 neue Wohnungen in 69 Bauprojekten. Davon haben 871 Wohnungen eine Mietpreis- und Belegungsbindung. Dazu gehören beispielsweise 114 Neubauwohnungen in Oranienburgs „Weißer Stadt“. Zwei Drittel der geförderten Wohnungen entstehen im Berliner Umland.

Im Jahr 2021 stehen 166 Millionen Euro zur Verfügung. Ein gleichbleibendes Fördervolumen sichert aber nur ab, dass der Bestand an Sozialwohnungen nicht weiter schrumpft, denn die auf 20 oder 25 Jahre begrenzten Bindungen der in den 1990er und 2000er Jahren gebauten Sozialwohnungen laufen in großer Zahl aus. Im Jahr 2015 gab es in Brandenburg 53.100 mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen. Davon sind inzwischen nur noch 22.400 übrig.

Viel günstiger als in Berlin ist das Wohnen im Umland nicht. Dem Marktreport 2020 des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) zufolge liegt die mittlere Neuvertragsmiete im Speckgürtel bei 6,72 Euro pro Quadratmeter, in Berlin bei 7,95 Euro. Einzelne Orte wie Potsdam mit 7,30 Euro oder Blankenfelde-Mahlow mit 7,21 Euro kommen den Berliner Preisen schon nahe, Wildau liegt mit 8,26 Euro sogar darüber. Die durchschnittliche Bestandsmiete liegt im Umland bei 5,82 Euro pro Quadratmeter und ist damit sieben Prozent günstiger als in Berlin. 

Für preiswerten Wohnungsbau sind auch im Umland die Bedingungen schwierig. Allein im Jahr 2019 sind hier die Baulandpreise für den Geschosswohnungsbau um vier Prozent gestiegen. Der Preis für Mehrfamilien-Wohnhäuser schoss innerhalb jenes Jahres sogar um 16 Prozent in die Höhe. 

Wenn man die Entwicklung so weiterlaufen lässt, dann haben Mieterinnen und Mieter mit wenig Geld weder innerhalb noch außerhalb der Berliner Stadtgrenze noch eine reelle Chance. So war das mit dem gemeinsamen Wohnungsmarkt sicher nicht gemeint. 

Jens Sethmann

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Aufbruch nach 100 Jahren

Die stadtübergreifenden Probleme hat man vor 100 Jahren gelöst, indem man Berlin mit seinen Umlandgemeinden – nicht immer ganz freiwillig – zu Groß-Berlin vereinigt hat. Anlässlich des Jubiläums haben die Architektenkammern von Berlin und Brandenburg im letzten Jahr zu einer Internationalen Bauausstellung „IBA Berlin-Brandenburg 2020-2030“ aufgerufen. „Die Vernetzung von Metropole und Umland ist in Anbetracht des Klimawandels eine Aufgabe von weltweiter Bedeutung und zugleich höchster Dringlichkeit“, sagt Christian Keller, Präsident der Brandenburgischen Architektenkammer. Seine Berliner Kollegin Christine Edmaier ergänzt: „Es gilt die rasante Entwicklung unserer gesamten Region in einem partizipativen Prozess zu steuern und zu begleiten.“ Eine gemeinsame Bauausstellung böte die Chance, die vorhandenen Energien aus Politik und Gesellschaft zu bündeln. Zum 100-jährigen Bestehen Groß-Berlins hat der Architekten- und Ingenieurverein zu Berlin-Brandenburg (AIV) im letzten Jahr eine Ausstellung organisiert, die nicht nur zurückschaute, sondern auch vorausblickte auf das Jahr 2070. Unter Federführung des AIV haben zehn Verbände das Städtebau-Manifest „Unvollendete Metropole“ verfasst, in dem unter anderem gefordert wird, „das Verhältnis zwischen Berlin und Brandenburg robust und dauerhaft weiterzuentwickeln“. Reiner Nagel, Vorstand der Bundesstiftung Baukultur hebt hervor, dass das Berliner Umland noch relativ wenig zersiedelt ist: „Die Metropolregion Berlin-Brandenburg hat wie keine andere der elf deutschen Metropolräume eine nach wie vor konsistente Raumstruktur.“ Der AIV-Vorsitzende Tobias Nöfer sagt: „Berlin kann nicht ohne Brandenburg und Brandenburg nicht ohne Berlin gelebt werden. Langfristig muss die Fusion beider Länder wieder in den Blick genommen werden.“

js

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30-jährige Völkerwanderung in Zahlen

Seit 1990 sind 320.000 Leute mehr aus Berlin ins Umland gezogen als umgekehrt aus dem Umland in die Stadt. Die Abwanderung erfolgte in Wellen: Im Jahr 1998 erreichte sie mit einem Nettoverlust von 28.000 Einwohnern einen ersten Höhepunkt. Der Wanderungsverlust hat sich seit 2015 bei einem jährlichen Minus von rund 10.000 Einwohnern eingependelt. Die Abwanderung ins Umland wird aber seit 2005 durch Zuzug aus den West-Bundesländern und dem Ausland mehr als wettgemacht.

Profitiert haben davon vor allem Gemeinden, die direkt an Berlin grenzen oder verkehrlich gut angebunden sind. So sind zum Beispiel zwischen 2000 und 2019 die Einwohnerzahlen von Glienicke/Nordbahn um 60 Prozent, von Dallgow-Döberitz um 58 Prozent und von Teltow um 50 Prozent gestiegen. Um mehr als ein Viertel sind in diesem Zeitraum auch Schönefeld, Hohen Neuendorf, Großbeeren, Blankenfelde-Mahlow, Falkensee, Kleinmachnow, Panketal und Potsdam gewachsen.

Zum Vergleich: Berlin wuchs in diesen 20 Jahren um zwölf Prozent. Gleichzeitig haben viele Berlin-fernere Städte Brandenburgs erheblich an Einwohnern verloren. So hat Frankfurt (Oder) ein Minus von fast 20 Prozent zu verzeichnen. Zwei Fünftel der Brandenburger Bevölkerung lebt in Berlin-Nähe, Tendenz steigend.

Immobilienportale verzeichnen verstärkt Anfragen nach Wohnungen und Häusern im Umland großer Städte. „Wir beobachten bereits seit einigen Jahren den Trend, dass die Nachfrage in den Speckgürteln rings um große deutsche Städte stark ansteigt“, sagt Immowelt-Chef Cai-Nicolas Ziegler. „Im Zuge der Corona-Krise hat sich dieser Trend weiter verfestigt, da neue Arbeitsmodelle auch die Möglichkeit bieten, den Wohnort flexibler zu wählen.“ In Berlin ist die Hinwendung zum Speckgürtel aber noch nicht so ausgeprägt wie in München oder Köln.

js

Hans Meister
10.07.2023