Bundestag und Bundesrat haben Mietrechtsänderungen beschlossen, die am 1. Januar 2019 in Kraft getreten sind. Obwohl auf den letzten Metern noch kleine Verbesserungen eingefügt wurden, ist das Ergebnis für Mieter enttäuschend.
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Die 2015 eingeführte und nahezu wirkungslos gebliebene Mietpreisbremse wird ein Stückchen mehr angezogen. Für Vermieter gelten neue Auskunftspflichten, die das Umgehen der Mietpreisbremse schwieriger machen sollen. Sie müssen nun vor Vertragsabschluss unaufgefordert und schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt, die eine Überschreitung der 10-Prozent-Grenze rechtfertigt, etwa weil der Vormieter schon eine höhere Miete gezahlt oder weil eine Modernisierung stattgefunden hat.
Außerdem erleichtert das Gesetz den Mietern, gegen zu hohe Mietforderungen vorzugehen. Es reicht nun eine einfache Rüge, um zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen.
Verstöße bleiben für Vermieter folgenlos
Die Mietpreisbremse wird trotz dieser Verbesserungen die Mietsteigerungsspirale bei den Wiedervermietungen nicht anhalten. Es wurde keine einzige der vielen vorhandenen Ausnahmen gestrichen, und die Vermieter brauchen nach wie vor bei Verstößen keinerlei Bußgelder oder Strafen zu fürchten. Zudem hat der Gesetzgeber die Beschränkung der Mietpreisbremse auf fünf Jahre nicht abgeschafft. Für Berlin heißt das: Im Mai 2020 ist die Mietpreisbremse schon wieder passé. „Die Neuregelungen zur Mietpreisbremse bringen kaum erkennbare Verbesserungen für Mieter mit sich“, fasst Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes, zusammen.
Vermieter können nach Modernisierungen künftig nicht mehr elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen, sondern nur noch acht Prozent. Diese Regelung gilt bundesweit und nicht, wie zunächst von der Bundesregierung vorgesehen, nur in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Neu eingeführt wurde eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach Modernisierung. Vermieter dürfen die Miete höchstens um 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erhöhen, auch wenn die Acht-Prozent-Umlage eine noch stärkere Mieterhöhung ermöglichen würde. Für Wohnungen, in denen die Quadratmetermiete unter 7 Euro liegt, wird die Kappungsgrenze auf 2 Euro pro Quadratmeter festgeschrieben.
Das Herausmodernisieren, also gezielte Sanierungsmaßnahmen, um Mieter zum Auszug zu bewegen, soll als Ordnungswidrigkeit mit einer hohen Geldbuße geahndet werden. Ein missbräuchliches Modernisieren wird laut Gesetz beispielsweise dann vermutet, wenn auch ein Jahr nach dem angekündigten Baubeginn mit den Arbeiten noch nicht angefangen wurde, die Bauarbeiten schikanös durchgeführt werden oder sich die Monatsmiete mit der angekündigten Mieterhöhung mindestens verdoppelt. Diese Regelung dürfte kaum praxistauglich sein: Vermieter können sich bei Bauverzögerungen mit fehlenden Genehmigungen oder Handwerkermangel herausreden, Bauschikanen müssen Mieter gerichtsfest beweisen und eine Verdoppelung der Miete dürfte wegen der neuen Kappungsgrenze nur in dem äußerst seltenen Fall vorkommen, wo die Ausgangsmiete unter 2 Euro pro Quadratmeter liegt.
„Das neue Mietrecht bringt zwar nur marginale Änderungen“, sagt Mietervereinsgeschäftsführer Reiner Wild, „gleichwohl empfehlen wir den Berliner Mietern dringend, bei Wiedervermietung die Miethöhe zu prüfen und bei Modernisierung alle neu geschaffenen Ansprüche zu nutzen.“
Jens Sethmann
Folgenloser Wohngipfel
Dem Mietrechtsanpassungsgesetz fehlen Regelungen für Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen. Die Bundesregierung hatte nach ihrem Wohngipfel im September 2018 noch angekündigt, die Mietspiegel gerichtsfester zu machen und den Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre zu verlängern. Damit würden auch ältere und tendenziell niedrigere Mieten in die Neuberechnung des Mietspiegels einfließen und somit die allgemeine Mietendynamik bremsen. Auch die vom Bundesrat vorgeschlagene Verlängerung der Gültigkeit von Mietspiegeln fehlt. Nach dem Willen der CDU/CSU soll das erst später geregelt werden. „Selbst kleinste Veränderungen im Mietpreisrecht zugunsten der Mieter schiebt die Union auf die lange Bank“, beschwert sich BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Der Wohngipfel habe sich als „Luftnummer“ entpuppt.
js
26.01.2019
