Das Abstellen eines Autos auf dem Grundstück gehört nicht zum normalen Gebrauch einer Wohnung. Daher kann man sein Fahrzeug auch nicht einfach nach Belieben auf dem Hof oder auf anderen zum Haus gehörenden Freiflächen parken. Hier erfahren Sie, was Ihr Recht ist.
Man braucht immer die Genehmigung des Vermieters, sonst riskiert man unter Umständen – eine erfolgte Abmahnung vorausgesetzt – die fristlose Kündigung der Wohnung. Wenn dem Mieter die Benutzung des Hofs zum Abstellen seines Pkw gestattet wurde, ohne dass ihm eine bestimmte, abgegrenzte Einzelfläche zugewiesen wurde, kann der Vermieter diese Nutzung jederzeit widerrufen (LG Berlin, 61 S 240/93). Der Vermieter ist auch berechtigt, eine vom Voreigentümer erteilte Genehmigung zum unentgeltlichen Abstellen eines Autos auf dem Hof zurückzuziehen (LG Berlin, 63 S 444/ 86).
In der Regel trifft man mit dem Vermieter eine schriftliche Vereinbarung über die Nutzung des Stellplatzes oder der Garage.
Dabei sind zwei Varianten zu unterscheiden: Entweder ist der Stellplatz zusammen mit der Wohnung vermietet oder aber es existiert ein von der Wohnung unabhängiger Vertrag.
Nur im ersten Fall ist man vor Kündigung weitgehend geschützt. Der Stellplatz gilt dann als Nebenfläche zur Wohnung. Eine Teilkündigung ist in der Regel nicht möglich, das heißt: Wohnung und Stellplatz beziehungsweise Garage können nur zusammen gekündigt werden, wobei die Schutzbestimmungen des Mietrechts gelten. Auch eine Eigenbedarfskündigung nur für die Garage ist grundsätzlich ausgeschlossen. Mieterhöhungen können bei dieser Variante nicht isoliert für die Garage ausgesprochen werden. Vielmehr wird die Garage berücksichtigt, wenn eine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB (Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete) vorgenommen wird.
Ganz anders sieht es aus, wenn Stellplatz oder Garage unabhängig von der Wohnung angemietet wurden. Sie gelten dann als „sonstige Flächen“ und unterliegen nicht dem Wohnraummietrecht. Bei unbefristeten Verträgen ist eine Kündigung ohne Angabe von Gründen möglich. In der Regel gilt eine Frist von drei Monaten. Einschränkungen zur Miethöhe gibt es keine. Das heißt: Der Vermieter kann für den Stellplatz verlangen, was der Markt hergibt.
Die Entscheidung darüber, welche Variante vorliegt, spielt bei gerichtlichen Auseinandersetzungen oft eine wichtige Rolle. Nicht immer ist die Sachlage eindeutig.
Nur in einem Ausnahmefall kann der Vermieter auch bei Garagen, die zusammen mit der Wohnung vermietet wurden, eine Teilkündigung aussprechen, nämlich wenn er neue Mietwohnungen schaffen will. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.
In den östlichen Bundesländern gelten für Verträge zur Garagennutzung, die vor dem 3. Oktober 1990 geschlossen wurden, einige Sonderregelungen. Auch im Sozialen Wohnungsbau gibt es einige Besonderheiten zu beachten. Nähere Auskünfte erteilt die Rechtsberatung.
Wird der gemietete Stellplatz immer wieder von anderen belegt, kann man die Miete mindern. Es ist die Pflicht des Vermieters, dafür zu sorgen, dass nicht andere dort unberechtigt ihren Wagen abstellen oder die Zufahrt zur Garage versperren. Er muss dies gewährleisten, zum Beispiel indem er eine Schranke anbringt oder, falls es sich bei dem unberechtigten Platzbenutzer um einen Mitmieter handelt, eine Abmahnung ausspricht.
Umgekehrt muss aber auch der Mieter einige Dinge beachten. Wer einen Parkplatz gemietet hat, darf seine Mitbewohner nicht durch übermäßig lautes Schließen der Fahrzeugtüren oder unnötiges Laufenlassen des Motors stören. Der Vermieter kann ihm unter Umständen nach Abmahnung kündigen.
Die Prozesskostenversicherung des Berliner Mieterverein übernimmt bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung nur dann die Kosten, wenn der Stellplatz oder die Garage fest mit der Wohnung vermietet wurde.
Birgit Leiß
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28.03.2022
