Die energetische Gebäudesanierung ist für das Erreichen der Klimaziele elementar -
Packen wir's endlich an!

Sommer 2021: Starkregen-Katastrophen im Westen Deutschlands, große Flächenbrände nach Rekordtemperaturen im Süden Europas – und am 9. August erklärt ein Expertenbericht des Weltklimarats, dass es bald unmöglich sein wird, die Erwärmung der Erde wie angestrebt unter zwei Grad, geschweige denn unter 1,5 Grad Celsius zu halten, wenn nicht umgehend begonnen wird, die Treibhausgasemissionen drastisch zu reduzieren. Der Klimawandel ist in voller Fahrt. Aber noch besteht Hoffnung, dem sich schneller drehenden Rad in die Speichen zu greifen. Passieren muss das in allen Bereichen: Verkehr, Produktion, Transport, Energie- und Landwirtschaft, Abfallentsorgung – und auch im Sektor Gebäude und Wohnen. Dessen Anteil am Gesamt-CO₂-Ausstoß Deutschlands beläuft sich laut Deutscher Energieagentur (dena) auf 30 Prozent, 35 Prozent beträgt er am Energieverbrauch. Das zeigt, wie elementar die energetische Gebäude-Erneuerung für das Erreichen der Klimaziele ist. Packen wir´s endlich an.

Die Wohnhäuser an der Schwelmer Straße in Lichterfelde Süd stehen seit über 90 Jahren. Für die 1919 gegründete Genossenschaft „Märkische Scholle“ waren sie eines ihrer ersten größeren Bauprojekte jenseits von Einfamilienhäusern: rund 450 Wohnungen in zwei- und dreigeschossigen Blocks. Zu Beginn der 1930er Jahre preiswert errichtet, sollten sie familiengerecht und bezahlbar sein. Dafür war die Architektur bescheiden, die Bauweise einfach, die Zimmer klein. 

Wohnanlagen wie diese gibt es zu Tausenden in deutschen Städten. Selbst wenn die Häuser über die Zeit gut in Schuss gehalten wurden – mit ihren dünnen Wänden, den ungedämmten Decken, jahrzehntealten Fenstern und Türen sind sie in der Regel enorme Energieverschwender. Für das Erreichen der Klimaziele, zu denen eine Senkung des CO₂-Ausstoßes im Gebäudebereich um 40 Prozent bis 2030 gehört, stellen sie eine Herausforderung dar. 

Handlungsdruck lastet jedoch auf dem gesamten Gebäudebestand. Das macht der aktuelle Gebäudereport der Deutschen Energie-Agentur (dena) deutlich: Etwa 35 Prozent des gesamten Endenergieverbrauchs in Deutschland und 30 Prozent aller CO₂-Emissionen fallen durch Gebäude an. Zwei Drittel der dort benötigten Energie werden von den 19 Millionen Wohnhäusern verbraucht – der allergrößte Teil wird buchstäblich verheizt. 

Die meisten Wohngebäude hierzulande – mehr als 15 Millionen – sind Ein- und Zweifamilienhäuser. Sie verfügen nicht nur über die größten Wohnflächen pro Kopf, sondern auch über die auf den Quadratmeter bezogen höchsten Energieverbräuche. Nur etwas mehr als 3,2 Millionen Wohngebäude sind Mehrfamilienhäuser. „Die sind einerseits ohnehin energetisch deutlich günstiger aufgestellt“, erklärt Christian Stolte, Bereichsleiter Energieeffiziente Gebäude bei der Deutschen Energieagentur (dena). „Andererseits lässt sich bei ihnen auch besonders wirkungsvoll energetisch sanieren.“ 

Die Kernsanierung verlangt Mietern einiges ab

Als die Wohnungsgenossenschaft Märkische Scholle in ihrer Siedlung in der Schwelmer Straße in den Jahren 2011 und 2012 eine eingehende Bestandsanalyse durchführte, wurde klar, dass es mit Instandsetzungsarbeiten und einer einfachen Wärmedämmung nicht getan sein wird. „Damals entschieden wir uns für eine Kernsanierung“, erinnert sich Dirk Lausch, Pressesprecher des Wohnungsunternehmens. Für die Mieterinnen und Mieter, von denen sehr viele seit Jahrzehnten in ihren Wohnungen lebten (Durchschnittsalter: 65 Jahre) hieß das: erst einmal in eine Umsetzwohnung ziehen und einen Teil des Hausrats und der Möbel einlagern lassen. „Das ging zwar auf unsere Kosten, aber für viele Mieter dennoch bis an die Kante des für sie Erträglichen“, so Lausch. 

Als die Genossenschaft damit begonnen hatte, die Wohnhäuser zu entkernen, um Elektrik, Leitungsrohre, Heizkörper und Fenster zu erneuern, die winzigen Bäder zu vergrößern, aufzustocken und die Fassaden zu dämmen, lag die erste staatliche Wärmeschutzverordnung für Gebäude in der Bundesrepublik fast vier Jahrzehnte zurück. Seitdem sind immer neue Gesetze erlassen worden, die den Energieverbrauch zügeln sollten: das Gesetz für den Ausbau erneuerbarer Energien (EEG) im Jahr 2000, das auf die Stromversorgung ausgerichtet war und durch das Erneuerbare-Energie-Wärmegesetz (EEWG) für die Wärmebereitstellung 2009 ergänzt wurde. Dann die Energieeinsparverordnung EnEV, deren erste Fassung 2002 in Kraft trat und die – nach mehreren Novellen – 2020 vom Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst wurde.

Seit 2009 ist zudem ein Energieausweis Pflicht, der eigentlich klare Informationen über den realen Energieverbrauch eines Hauses liefern soll. Aber weil er nur von pauschalen Verbräuchen ausgeht, nutzt er genau dafür nichts. „In einem Dreijahresrhythmus werden … die Anforderungen an den maximal zulässigen Energieverbrauch zur Gebäudetemperierung verschärft“, schreibt der Ingenieur Taco Holthuizen in seinem Vorwort zu einer Studie, die der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen BBU in Auftrag gegeben hat. „Gleichzeitig schießt der Einsatz von Baumaterial zur Reduktion der Heizenergie in die Höhe und wird zum Kostentreiber ersten Ranges.“ Die Baukostensteigerungen – Styropor etwa verteuerte sich allein in den ersten sechs Monaten dieses Jahres um 40 Prozent – könne durch Energiekostenreduktion nicht ausgeglichen werden. 

Trotz Milliardenaufwand hat der Energieverbrauch zugenommen

Eine Statistik der Wohnungswirtschaft lässt ohnehin daran zweifeln, ob die derzeitigen Anstrengungen überhaupt ihr Ziel erreichen. Denn während zwischen 1990 und 2010 tatsächlich ein Rückgang des Energieverbrauchs um 31 Prozent verzeichnet werden konnte, stagniert er seitdem beharrlich. Nach Erhebungen des Bundeswirtschaftsministeriums sowie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) verbrauchten private Haushalte 2010 im Schnitt 130 Kilowattstunden (kWh) Wärmeenergie pro Quadratmeter und Jahr. Acht Jahre später ist es noch genauso viel. Und von 2018 zu 2019 stieg der Verbrauch von Heizenergie sogar wieder an, obwohl doch in den davor zurückliegenden zehn Jahren 385 Milliarden Euro in energetische Modernisierungen investiert worden sind. Als ein Grund für dieses Fiasko wird von der Wohnungswirtschaft häufig der „Rebound-Effekt“ genannt: Ist ein Wohnhaus erst einmal gut gedämmt, meinen viele Bewohnerinnen und Bewohner, sie könnten jetzt die Heizung ruhig ein wenig höher drehen, ohne dass dadurch höhere Kosten entstehen. Christian Stolte von der dena: „Fakt ist: Wenn wir so weitermachen wie bisher, werden wir die Klimaziele nicht erreichen.“ 

Die energetische Ertüchtigung der Gebäudehülle sei ein Ansatzpunkt klimarelevanter Sanierung – aber eben nicht der einzige. Es müsse verstärkt eine neue Heizanlagentechnik eingebaut, der Umstieg auf erneuerbare Energieträger vollzogen und an Energiequellen der Zukunft wie etwa grünem Wasserstoff geforscht werden. Die Märkische Scholle hat bei der Sanierung in Lichterfelde Süd genau das getan: Wärmepumpen-Heizungsanlagen werden mit Wärme aus einer thermischen Solaranlage betrieben. In der warmen Jahreszeit speisen diese Anlagen direkt in Pufferspeicher für Heizung und Warmwasserbereitung ein. Wird überschüssige Wärme produziert, füllen sich sogenannte e-Tanks (400 Kubikmeter-Behälter pro Gebäude) und speichern die thermische Energie auf Vorrat. Der Primärenergiebedarf und die CO₂-Emissionen sind um fast 85 Prozent zurückgegangen. 

Freilich: Diese Technik ist nur mit gewaltigen Investitionen zu stemmen. Christian Stolte von der dena: „Es stellt sich die Frage, wie die Finanzlast verteilt wird.“ Ohne eine sozialverträgliche Antwort darauf wird die Akzeptanz derartiger Aufwendungen bei vielen Menschen weiter schwinden. Stolte: „Es kann nicht sein, dass die Kosten nur an die Mieter weitergereicht werden.“ Das ist aber so – wie eine Untersuchung des Berliner Mietervereins (BMV) im Jahr 2017 nachgewiesen hat. Anhand von rund 200 Modernisierungsankündigungen in den Zeiträumen 2012 bis 2013 und 2015 bis 2016 wurde deshalb das Verhältnis von aufgewendeten Baukosten nach Art der Maßnahmen zur Mietentwicklung nach der Modernisierung analysiert. Das Ergebnis machte einen erheblichen mietrechtlichen Handlungsbedarf deutlich: Die Nettokaltmiete war im Schnitt von 4,73 Euro auf 7,14 Euro pro Quadratmeter im Monat gestiegen. Die Heizkosten hatten sich dagegen überwiegend trotz energetischer Maßnahmen im Jahr nach der Modernisierung nicht verringert. Gemessen an der ortsüblichen Vergleichsmiete im Mietspiegel 2015 hatte man einen Mietenanstieg von fast 42 Prozent zu verzeichnen. 

„Zur energetischen Sanierung gibt es keine Alternative“, hatte BMV-Geschäftsführer Reiner Wild schon vor einem Jahrzehnt betont und ein Stufenmodell vorgestellt, das in Zusammenarbeit mit dem Bund für Umwelt und Naturschutz (BUND) und der Industrie- und Handelskammer (IHK) entstanden war. Für eine behutsame, sozialverträgliche Gebäudesanierung in Berlin sah es die schrittweise Erhöhung der energetischen Anforderungen für Bestandsgebäude mittels Grenzwerten in vier Stufen über fünf Jahre vor.

2012 lag ein weiterer Vorschlag auf dem Tisch: BUND, Deutscher Mieterbund und Deutscher Naturschutzring hatten ein sogenanntes „Drittelmodell“ ausgearbeitet: Kosten und Nutzen sollten zwischen Mietern, Vermietern und Staat möglichst ausgewogen aufgeteilt werden. Keiner der Vorschläge ist von der Politik aufgegriffen worden.

Die Aufwertung der Siedlung an der Schwelmer Straße durch Sanierung und Umbau ist offensichtlich. Mit der Aufstockung sind unterm Dach neue großzügige Wohnungen entstanden, die heutigen Wünschen und Erfordernissen von Familien entsprechen. Aber auch drei Viertel der ursprünglichen Mieterinnen und Mieter sind nach Abschluss der Arbeiten wieder in ihr modernisiertes Zuhause zurückgekehrt. Genossenschaftssprecher Dirk Lausch: „Wir haben der Bewohnerschaft von vornherein zugesichert, die Mietsteigerung zu deckeln.“ Die Genossenschaft begrenzte die Umlage der Sanierungskosten auf drei bis vier Prozent, anstatt der damals noch zulässigen 11 Prozent. So stiegen die Kaltmieten um 1,90 Euro bis maximal 2 Euro je Quadratmeter und die Heizungs- und Warmwasserkosten gingen um 1 Euro je Quadratmeter zurück. 

Möglich wurde die Mietpreisdeckelung mit Fördermitteln und einer Quersubventionierung innerhalb der Genossenschaft – etwa durch die Einnahmen aus Dachgeschossaufbauten. Um Fördermittel zu bekommen, musste das Unternehmen jedoch eine Kröte schlucken: „… eine Dämmung der Hauswände, die zwischen 14 und 20 Zentimetern lag – dabei hätte viel weniger ausgereicht, kritisiert Lausch: „Eine individuelle Beurteilung der Fördergeber wäre zielführender gewesen.“

Umfangreiche, durchdachte Klimaschutzinvestitionen wie das der Märkischen Scholle entstehen in Eigeninitiative – und mithilfe massiver Fördermittel. Aber die würden in Berlin gerade einmal fünf bis zehn Prozent der Vermieter in Anspruch nehmen, so BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. „Warum sollten sie auch, wenn sie genau so gut mehr Miete nehmen können?“ 

Ein Sanierungsfahrplan für Gebäude

Die unterschiedlichen Interessen von Eigentümern erforderten insofern den stärkeren Einsatz eines bauplanungs- und klimapolitischen Ordnungsrechts – ein Regelwerk, das vorgibt, wann Vermieter tätig werden müssen. Christian Stolte von der dena: „Wir brauchen Instrumente wie etwa einen Sanierungsfahrplan für die einzelnen Gebäude.“ Ein solcher schätze den Zustand eines Hauses ein und lege danach den Bedarf und die Möglichkeiten fest, um einen möglichst hohen Wirkungsgrad der Maßnahmen zu erreichen: „Wenn ich Gebäude angehe, die in der Vergangenheit schlecht saniert worden sind, ist Dämmen unumgänglich“, so Stolte. Aber es gibt Bestände – etwa in Berliner Großsiedlungen –, die sind schon ausreichend gedämmt. Bei anderen – etwa Häusern aus der Gründerzeit – ist zwischen Baukultur und energetischem Erfordernis abzuwägen. Hier kann ein Austausch der Heizungsanlagen effizient sein, die Möglichkeit von Solaranlagen auf den Dächern müsse geprüft werden. Und in Berlin, wo ein hoher Prozentsatz der Verbraucher über Fernwärme versorgt wird, ist der Energieträger ein entscheidender Ansatzpunkt. „Es könnte für alle Vermieter verpflichtend sein, einen solchen Sanierungsfahrplan aufstellen zu lassen“, so Stolte.

Der Berliner Mieterverein setzt sich nach wie vor – ergänzend zu den Energieberatungen – für eine verpflichtende Reduktion der CO₂-Emissionen und des Endenergieverbrauchs in 5-Jahres-Schritten ein, wie das Stufenmodell es seinerzeit schon vorsah. „Dadurch kämen die jeweils schlechtesten Gebäude als erste in die Sanierung“, so Reiner Wild. Anreize für Vermieter, von sich aus aktiv zu werden, gebe es derzeit nicht. Im Gegenteil: Mit der Entscheidung, 100 Prozent des CO₂-Preises für fossile Energieträger wie Gas und Öl auf die Mieterinnen und Mieter abzuwälzen, setzt die Mehrheitsfraktion der CDU in der Koalition ein genau gegenteiliges Zeichen.

Rosemarie Mieder

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Europa drückt aufs Tempo

Die Dekarbonisierung des Gebäude- und Bausektors ist auch international für die Erreichung der Welt-Klimaziele von entscheidender Bedeutung. Im dena-Gebäudereport machen folgende Zahlen die Notwendigkeit des Eingreifens deutlich:

• Bis 2050 wird sich der gesamte Gebäudebestand weltweit verdoppeln. Bis 2060 wächst die so bebaute Bodenfläche alle fünf Tage um die Fläche von Paris. 

• In Europa ist der Gebäudebereich für etwa 40 Prozent des Energieverbrauchs und 36 Prozent der Treibhausgasemissionen verantwortlich. Damit ist er der größte europäische Energieverbraucher. 

• 35 Prozent aller Gebäude in den EU-Mitgliedstaaten sind älter als 50 Jahre, 75 Prozent des gesamten Bestandes muss als energieineffizient eingestuft werden. 80 Prozent aller heute existierenden Gebäude werden voraussichtlich auch 2050 noch in Benutzung sein. 

• In den Haushalten der europäischen Mitgliedstaaten entfallen allein auf die Bereiche Heizung und Warmwasseraufbereitung fast 80 Prozent des gesamten Energieverbrauchs. Geheizt und gekühlt wird bisher zu circa 75 Prozent mit Hilfe fossiler Brennstoffe. 

Um das Ziel eines klimaneutralen Gebäudebestandes bis 2050 erreichen zu können, hat die EU im Oktober letzten Jahres eine Strategie vorgelegt: Danach soll sich die Sanierungsgeschwindigkeit in den kommenden zehn Jahren mindestens verdoppeln. 

rm

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Milieuschutz contra Klimaschutz

MieterMagazin: Klimaneutralität und sozialverträgliche Quartiersentwicklung – das lässt sich zusammen nicht machen. So lautet jedenfalls der Vorwurf …

Biedermann: … und da gibt es wirklich auch einen Konflikt, der mich seit vielen Jahren umtreibt. In Milieuschutzgebieten werden nur die gesetzlichen Mindeststandards bei energetischer Sanierung genehmigt. Es geht ja darum, niemanden durch steigende Mieten aus seinem Kiez zu vertreiben. Aber das bringt uns eben in die absurde Situation, dass Vermieter auch keine Fördermittel von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Anspruch nehmen können. Die Voraussetzungen dafür sind nämlich erstens deutlich über den Mindeststandard hinausgehende Maßnahmen. Und zweitens werden solche Mittel erst nach Fertigstellung der Arbeiten und entsprechender Begutachtung zuerkannt. Wir hingegen erteilen unsere Genehmigungen zu Beginn, auf Basis der Projektunterlagen. Als Bezirk versuchen wir natürlich, Lösungen zu entwickeln. Aber das passt alles einfach nicht zusammen.

MieterMagazin: Deshalb haben Sie nun – zusammen mit ihrem Amtskollegen aus Charlottenburg-Wilmersdorf – einen Diskussionsprozess in Gang gesetzt? 

Biedermann: Genau. Aber ein entscheidender Anstoß kam dabei von der Technischen Universität Berlin, interessanterweise aus einem Institut, das sich mit Bauphysik und Baukonstruktion beschäftigt. Von dort wurde in Zusammenarbeit mit den beiden Bezirken ein Modellprojekt für zwei ausgewählte Quartiere beantragt: für die Mierendorff-Insel in Charlottenburg und die Schillerpromenade in Neukölln. Die Deutsche Bundesstiftung Umwelt (DBU) finanziert in diesem Jahr zunächst die Ausarbeitung eines sogenannten Werkzeugkastens, der Handlungsansätze enthalten wird, um übergreifende Klimaschutzmaßnahmen in Milieuschutzgebieten zu ermöglichen. Ideen dazu sollen von möglichst vielen Beteiligten kommen: Von Wissenschaftlern, Vertretern von Vermietern, Eigentümern und Mietern, Verbänden, Unternehmen, Umweltexperten. 

MieterMagazin: Und was könnte es am Ende bringen?

Biedermann: Idealerweise das Handwerkszeug für die Umsetzung von Maßnahmen, die dem Klima nutzen, ohne zu Verdrängung zu führen. Dass sich Akteure mit so unterschiedlichen Sichtweisen beteiligen, ist eine große Chance, Theorie und Praxis zu verbinden. So könnte beispielsweise auch kleineren privaten Vermietern ein Rahmen für Sanierungsarbeiten angeboten werden. Die sind oft schon mit der Antragstellung überfordert und wissen nicht, was für ihr Haus überhaupt sinnvoll und machbar ist. Zum anderen müssen wir Lobbyarbeit leisten: die Politik davon überzeugen, dass wir passendere Förderinstrumente brauchen, um sowohl klimagerechte Sanierung als auch bezahlbare Mieten hinzubekommen.

Interview: Rosemarie Mieder

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Hartmut Lindenberg
28.08.2021