10 Fragen zu Rauchwarnmeldern -
Zwei Euro für mehr Sicherheit

Als letztes Bundesland hat Berlin eine Rauchmelder-Pflicht eingeführt. Ab dem 1. Januar 2017 müssen alle neu gebauten Wohnungen mit den lebensrettenden Geräten ausgestattet sein. Im Bestand haben die Vermieter bis Ende 2020 Zeit für die Nachrüstung. Viele Wohnungsunternehmen haben trotzdem schon damit begonnen, Mieträume mit Rauchmeldern auszustatten. Für Mieter wirft das eine Reihe von Fragen auf.

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1. Ist die Rauchmelder-Pflicht nicht schon wieder eine Schikane, mit der Mieter zur Kasse gebeten werden?

Die Vorschrift zum Einbau von Rauchwarnmeldern geht zurück auf eine Richtlinie der Europäischen Union. Die Bundesländer haben diese Vorgaben zum Brandschutz nach und nach in nationales Recht umgesetzt. In Berlin wurde die Bauordnung erst im Sommer 2016 entsprechend geändert. Aufklärungskampagnen zum freiwilligen Einbau hatten wenig gebracht. Dass die Geräte Leben retten können, steht außer Frage. Zwar verhindern sie keine Brände – Prävention ist also nach wie vor wichtig –, aber sie sorgen dafür, dass sich die Bewohner rechtzeitig in Sicherheit bringen können. Die giftigen Rauchgase, die bei einem Brand entstehen, bemerkt man nämlich im Schlaf nicht.

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2. Kann man sich gegen den Einbau wehren, etwa wenn man bereits selber Rauchwarnmelder in der Wohnung installiert hat?

Die Installation durch den Vermieter gilt als Modernisierung und muss grundsätzlich geduldet werden. Der Bundesgerichtshof hat mittlerweile klargestellt, dass dies auch dann gilt, wenn Mieter ihre Wohnung bereits selber mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben (BGH vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 290/14). Beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) geht man davon aus, dass aus „logistischen und haftungsrechtlichen Gründen“ in jedem Fall neu installiert wird. Die Berliner Regelung schreibt vor, dass je ein Rauchwarnmelder in allen Wohnräumen (Schlafzimmer, Kinderzimmer, Wohnzimmer) sowie in Fluren, die zu Aufenthaltsräumen führen, montiert werden muss. Wer der ausführenden Firma den Zutritt zur Wohnung verweigert, verletzt seine mietvertraglichen Pflichten.

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3. Mit welchen Mehrkosten muss man rechnen?

Wie bei jeder Modernisierung können jährlich 8 Prozent der Anschaffungskosten auf die Mieter umgelegt werden. In aller Regel ergibt das Mieterhöhungen von nicht mehr als 1 bis 5 Euro monatlich, selbst wenn hochwertige, funkgesteuerte Geräte installiert wurden. Das bestätigen auch die Fälle, die man bislang beim Berliner Mieterverein hatte. Die Wartungskosten sind ebenfalls marginal.

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4. Hat man Anspruch auf eine bestimmte Qualität, oder darf der Vermieter das billigste Gerät einbauen?

Der Vermieter schuldet „mittlere Art und Güte“. Er kann frei entscheiden, welches Gerät er wählt – solange es nach DIN-Norm zertifiziert wurde. Es gibt einfache Rauchwarnmelder für 10 Euro. Auch sie schlagen zuverlässig Alarm, wenn es zu einer Rauchentwicklung kommt. Allerdings enthalten solche Billigprodukte häufig Alkalizellen mit kürzerer Lebensdauer. Gute Rauchmelder, die ab 20 Euro erhältlich sind, arbeiten meist mit Lithium-Langzeitbatterien. Sie sind zehn Jahre lang einsatzbereit. Funk-Rauchmelder, die es mit und ohne Internetverbindung gibt, kosten 100 Euro und mehr. Sie sollen vor allem für größere Häuser sinnvoll sein. Die einzelnen Melder sind per Funk miteinander verbunden. Bemerkt einer im Erdgeschoss Rauch, gibt es auch in allen anderen Etagen eine Warnung.

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5. Wer übernimmt die Wartung?

Nach der Berliner Bauordnung ist der Mieter für die Wartung zuständig. Wörtlich heißt es in Paragraph 48: „Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.“ Das heißt, der Vermieter kann einseitig festlegen, dass er die Wartung übernimmt. Der Berliner Mieterverein hält dies auch für sinnvoll, denn keine Behörde wird überprüfen, ob der Mieter einer entsprechenden Pflicht nachkommt. Und was nutzt es, wenn man selber den Rauchmelder vorbildlich wartet, aber der Nachbar schludert? Außerdem: Wer technisch nicht so versiert oder zu gebrechlich ist, um auf eine Leiter zu steigen, ist ohnehin gut beraten, die Inspektion einem Techniker anzuvertrauen.

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6. Was muss bei der Wartung überhaupt gemacht werden?

Rauchmelder müssen einmal pro Jahr auf ihre Funktionstüchtigkeit überprüft werden. Die entsprechenden Mindestanforderungen sind in der DIN 14676 definiert. Demnach muss gecheckt werden, ob die Raucheintrittsöffnungen frei von Staub und Flusen sind und ob der akustische Signalgeber funktioniert. Auch die Auslösung eines Probealarms und gegebenenfalls der Batteriewechsel gehören dazu. Bei funkgesteuerten Systemen erfolgt die Funktionsprüfung „von außen“. Es muss also niemand in die Wohnung des Mieters – ein klarer Vorteil, auch für den Vermieter.

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7. Kann der Vermieter die Kosten für die Wartung auf die Betriebskosten umlegen?

Ja, sofern im Mietvertrag unter der Rubrik „Sonstige Betriebskosten“ die Position „Wartung Rauchmelder“ steht. Fehlt eine solche Vereinbarung – was die Regel sein dürfte –, ist die Umlagefähigkeit rechtlich umstritten. Manche Amtsgerichte bejahen dies, andere nicht. Eine höchstrichterliche Entscheidung steht noch aus. Einige Vermieter sind – offenbar auf Anregung ihrer Heizkostenabrechnungsfirma – auf die Idee gekommen, die Rauchmelder nicht zu kaufen, sondern zu mieten und die entsprechenden Kosten als Betriebskosten auf die Mieter abzuwälzen. Solche Miet- oder Leasingkosten sind nach überwiegender Ansicht nicht umlagefähig. Sie sind von den Kosten für die reine Funktionsprüfung abzuziehen.

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8. Was ist, wenn man den Rauchmelder abgestellt hat – etwa weil es dauernd Fehlalarme gab – und dann etwas passiert?

Wer den Rauchwarnmelder eigenmächtig abstellt, haftet im Falle eines Brandes möglicherweise für die Schäden. Das gleiche gilt bei einer schlampigen oder fehlerhaften Wartung. Fehlalarme kommen übrigens vor allem bei Billigprodukten vor, nämlich dann, wenn die Batterie schwächelt. Aber auch beim ausgiebigen Waffelbacken kann es vorkommen, dass der Rauchmelder anfängt, schrill zu piepen. Um ihn stummzuschalten, muss man entweder auf die Leiter steigen oder einen Besenstiel zu Hilfe nehmen. Es gibt auch die Möglichkeit, das Gerät mit einem Funkmodul auszurüsten und dann per Fernbedienung stummzuschalten. Das lohnt sich vor allem bei sehr hohen Decken oder für gehbehinderte Personen.

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9. Können funkgesteuerte Systeme die Wohnung ausspionieren?

Einige Mieter befürchten, dass „smarte“ Rauchmelder dazu missbraucht werden können, Daten über das Nutzerverhalten zu sammeln. Es gibt sogar Systeme mit integrierter Videokamera, was in Mietshäusern jedoch nicht zulässig ist. Andere verfügen über Ultraschallsensoren. Diese können prüfen, ob dem Gerät etwas im Weg steht und ob man es abmontiert hat. Die Hersteller versichern, dass dadurch keine Bewegungsprofile erstellt werden können. Da die Abstandsmessung lediglich einen Umkreis von 50 bis 60 Zentimetern erfasst, könne das Gerät auch nicht feststellen, ob sich in der Wohnung Personen aufhalten. Dennoch sind datenschutzrechtliche Bedenken nicht ganz von der Hand zu weisen. Beim Berliner Mieterverein fordert man daher die Verwendung von Systemen, die keine Rückschlüsse auf das Wohnverhalten erlauben.

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10. Wie ist die Rauchmelder-Pflicht in anderen Bundesländern geregelt?

Viele Bundesländer kennen zumindest für den Neubau schon seit vielen Jahren eine Rauchmelder-Pflicht. Vorreiter war Rheinland-Pfalz im Jahre 2003. Die Installation der Geräte obliegt fast überall dem Eigentümer. In einigen Bundesländern, etwa Hamburg oder Sachsen-Anhalt, fehlt eine rechtliche Regelung, was eine Reihe von juristischen Fragen aufwirft. Für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft, sprich Wartung, ist in Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen der Eigentümer zuständig. Das gleiche gilt für Brandenburg, das erst zum 1. Juli 2016 eine Rauchmelder-Pflicht eingeführt hat. Die anderen Bundesländer haben die Wartung den Mietern auferlegt. Eine Besonderheit in den beiden Nachzügler-Ländern Berlin und Brandenburg ist, dass hier nicht nur für die Schlafräume Rauchmelder vorgeschrieben sind.

Birgit Leiß

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Hartmut Lindenberg
11.02.2019