Leitsätze:
1. Nach § 717 Abs. 2 ZPO ist der Vermieter dem Mieter zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der dem Mieter durch die Vollstreckung aus einem für vorläufig vollstreckbar erklärten Räumungsurteil entsteht, wenn dieses aufgehoben oder abgeändert wird. Der Schaden umfasst die höhere Miete nach der vollstreckten Räumung bis zur Aufhebung des Urteils und darüber hinaus.
2. Der Schadensersatzanspruch auf Erstattung der Vollstreckungsschäden besteht unabhängig davon, ob durch den Mieter eine Sicherheitsleistung hinterlegt wurde oder nicht.
3. Wird die Differenz zwischen der bisherigen und der neuen Miete verlangt, ist diese ersatzfähig, wenn die neue Wohnung nach Ausstattung, Zuschnitt, Lage oder Größe mit der bisherigen Wohnung vergleichbar ist; nicht erstattungsfähig ist die Differenz, wenn und soweit sie auf einem höheren Wohnwert beruht. Im Streitfall ist der Mietdifferenzschaden über das Einholen eines Gutachtens eines mit dem örtlichen Mietmarkt vertrauten Sachverständigen zu ermitteln, der die erforderlichen wertenden Feststellungen zum abweichenden Wohnwert üblicherweise nach Besichtigung zumindest der neuen Wohnung trifft.
4. Der Schadenersatzanspruch des Mieters lässt sich nicht schon dem Grunde nach mit der Begründung verneinen, dass die Miete für die neue Wohnung vom Job-Center gezahlt wird.
LG Berlin vom 1.12.2020 – 65 S 4/17 –
Mitgeteilt von RA Johann Heinrich Lüth
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Vermieter hatte aus einem für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 20.12.2013 die auf Räumung der Wohnung der Mieter gerichtete Zwangsvollstreckung betrieben und erfolgreich durchgeführt. Das Landgericht hatte auf Berufung der Mieter mit Urteil vom 3.12.2014 die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil des Amtsgerichts hinsichtlich der Verurteilung der Mieter zur Räumung für unzulässig erklärt.
Den Mietern war durch die Vollstreckung ein Schaden entstanden. Infolge der Räumung mussten sie einen Mietvertrag über eine andere Wohnung abschließen; die Miete für die neu angemietete Wohnung war höher als die für die geräumte Wohnung.
Der Vermieter wandte ein, dass das aufhebende Berufungsurteil rechtsfehlerhaft gewesen sei. Diesen Einwand wies das Landgericht zurück. Da die verschuldensunabhängige Haftung aus § 717 Abs. 2 Satz 1 ZPO dem Vollstreckungsgläubiger – hier dem Vermieter – die Gefahr einer unberechtigten Vollstreckung vollständig aufbürde, komme es auf die Richtigkeit des aufhebenden oder abändernden Urteils nicht an. Der Gefährdungstatbestand des § 717 Abs. 2 Satz 1 ZPO knüpfe ausschließlich daran an, dass der Vollstreckungsgläubiger die Rechtskraft der nur vorläufig vollstreckbaren Entscheidung nicht abwarte; die Gründe, die ihn dazu veranlassten, seien unerheblich.
Der Schadenersatzanspruch der Mieter lasse sich auch nicht schon dem Grunde nach mit der Begründung verneinen, dass die Miete für die neue Wohnung – wie für die vorherige – vom Jobcenter gezahlt werde.
Denn die zivil- und sozialrechtlichen Leistungsbeziehungen – zwischen Vermieter und Mieter beziehungsweise Mieter und Jobcenter – bestünden voneinander unabhängig. Selbst die Möglichkeit von Direktzahlungen des Jobcenters an den Vermieter würde nichts daran ändern, dass Anspruchsinhaber in der Leistungsbeziehung Jobcenter-Mieter der Mieter bleibe; im mietvertraglichen Verhältnis zum Vermieter bleibe die Zahlung der Miete eine Leistung des Mieters.
Etwaige Schadenersatzzahlungen des Vermieters könnten zwar als Einkommen zu berücksichtigen sein und zu einer Reduzierung der laufenden Zahlungen des Jobcenters führen. Ansprüche der Mieter auf von der Allgemeinheit finanzierte Jobcenter-Leistungen führten jedoch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu einer Entlastung des Vermieters als Schädiger.
Zur Ermittlung der Höhe des Schadens sei nicht lediglich die „neue“ Miete mit der im „alten“ Mietverhältnis geschuldeten zu vergleichen und eine auf die Größe der alten Wohnung hochgerechnete Differenz als Schaden in Ansatz zu bringen. Vielmehr sei der unterschiedliche Wohnwert der Wohnungen zu berücksichtigen.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Einholen eines Sachverständigengutachtens stehe fest, dass der Wohnwert der neuen Wohnung den der alten Wohnung um 22 % übersteige.
Der Sachverständige habe seinem Gutachten ein Punktesystem zugrunde gelegt, auf dessen Grundlage er – entsprechend § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB und den darauf basierenden Orientierungshilfen zu den Berliner Mietspiegeln – eine Einordnung und Bewertung des objektiven Wohnwerts der beiden Wohnungen unter Berücksichtigung den Wohnwert positiv beziehungsweise negativ beeinflussender Merkmale vorgenommen habe.
Ausgehend von einer Nettokaltmiete für die alte Wohnung von 5,95 Euro pro Quadratmeter ergebe sich danach im Rahmen der Bestimmung der Höhe des Schadens ein Aufschlag von 1,31 Euro (5,95 Euro pro Quadratmeter x 0,22) auf die bisherige Miete wegen des erhöhten Wohnwertes der neuen Wohnung. Der Mietdifferenzschaden sei aus der für die neue Wohnung geschuldeten Miete in Höhe von 8,24 Euro pro Quadratmeter und der für die unberechtigt geräumte Wohnung zuzüglich des Aufschlages für den Wohnwert zu bilden; er betrage 7,26 Euro pro Quadratmeter (5,95 + 1,31 Euro pro Quadratmeter). Danach ergebe sich ein monatlicher Schaden in Höhe von 0,98 Euro pro Quadratmeter (8,24 Euro pro Quadratmeter ./. 7,26 Euro pro Quadratmeter); das seien unter Berücksichtigung der Wohnfläche monatlich 69,58 Euro.
Urteilstext
Gründe:
I.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gem. §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs, 2 ZPO abgesehen.
II.
Die gem. §§ 511 ff. zulässige, insbesondere form- und fristgerechte Berufung hat teilweise Erfolg. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung.
1. Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Ersatz der von ihnen für die Monate März 2014 bis Mal 2015 geltend gemachten Mietdifferenz in Höhe von 1.043,70 aus §§ 717 Abs. 2 Satz 1 ZPO, §§ 249 ff. BGB. Ein weitergehender Zahlungsanspruch besteht nicht.
Nach § 717 Abs. 2 ZPO ist der Kläger (Vollstreckungsgläubiger) dem Beklagten (Vollstreckungsschuldner) zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der dem Beklagten durch die Vollstreckung aus einem für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteil entsteht, wenn dieses aufgehoben oder abgeändert wird.
Diese Voraussetzungen sind hier gegeben.
a) Die hiesigen Beklagten haben aus dem Tenor zu 2) des für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteils des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 20. Dezember 2013 – 21 C 46/13 – die auf Räumung der Wohnung der hiesigen Kläger gerichtete Zwangsvollstreckung betrieben und erfolgreich durchgeführt. Die Kammer hat das Urteil des Amtsgerichts auf die Berufung der hiesigen Kläger mit Urteil vom 3. Dezember 2014 – 65 S 51/14- abgeändert und – nach einseitiger Erledigungserklärung der Beklagten – die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil des Amtsgerichts hinsichtlich der Verurteilung der Kläger zur Räumung für unzulässig erklärt.
Nicht zu entscheiden ist über die·Richtigkeit der vorgenannten Entscheidung des Berufungsgerichts. Die von den Beklagten geltend gemachten Einwände tragen schon deshalb·keine Entscheidung zu ihren Gunsten, weil die verschuldensunabhängige Haftung aus § 717 Abs. 2 Satz 1 ZPO dem Vollstreckungsgläubiger die Gefahr einer unberechtigten Vollstreckung vollständig aufbürdet; auf die Richtigkeit des aufhebenden oder abändernden Urteils kommt es nicht an; ebenso wenig auf den Grund (vgl. Herget in: Zöller, ZPO, 33. Aufl., 2020, § 717 Rn. 3). Der Gefährdungstatbestand des § 717 Abs. 2 Satz 1 ZPO knüpft ausschließlich daran an, dass der Vollstreckungsgläubiger die Rechtskraft der nur vorläufig vollstreckbaren Entscheidung nicht abwartet; die Gründe, die ihn dazu veranlassen, sind unerheblich.
Ebenfalls ohne Erfolg machen die Beklagten geltend, die Anwendung des Haftungstatbestandes des § 717 Abs. 2 Satz 1 ZPO würde den Schuldner schlechter stellen, der einer nicht rechtskräftigen Verurteilung freiwillig Folge leistet. Die Beklagten übersehen zum einen den klaren Wortlaut des Gesetzes, zum anderen, dass der Tatbestand an die Vornahme einer Handlung anknüpft, für die sie selbst sich entschieden haben. Sie konnten die Haftung bzw. das Risiko einer Haftung ohne Weiteres (zumutbar) dadurch vermeiden, dass sie die Überprüfung der erstinstanzlichen Entscheidung abwarten und davon absehen, vollendete Tatsachen zu schaffen, die – gerade bei einer Räumung von Wohnraum – sehr weitreichend in Rechte des Vollstreckungsschuldners – hier der Kläger und ihrer Kinder – eingreifen, dies – wie der Fall zeigt – dauerhaft.
Unabhängig davon lassen die Beklagten unberücksichtigt, dass eine unberechtigt ausgesprochene Kündigung und eine darauf basierende „freiwillige“ Räumung auch sonst – wenngleich verschuldensabhängig – Schadenersatzansprüche auslöst, §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB (vgl. nur BGH, Urt. v. 10.6.2015 – VIII ZR 99/14, WuM 2015, 510, juris; Urt. v. 8.4.2009 – VIII ZR 231/07, WuM 2009, 359, juris Rz. 14).
b) Den Klägern ist durch die Vollstreckung ein Schaden entstanden. Infolge der Räumung mussten sie einen Mietvertrag über eine andere Wohnung abschließen; die Miete für die neu angemietete Wohnung ist höher als die für die geräumte Wohnung.
(1) Der Schadenersatzanspruch der Kläger lässt sich nicht schon dem Grunde nach mit der Begründung verneinen, dass die Miete für die neue Wohnung – wie für die Vorherige – vom JobCenter gezahlt wird.
Das Amtsgericht hat die insoweit bestehenden Leistungsbeziehungen unberücksichtigt gelassen (vgl. dazu BGH, Urt. v. 31.1.2018 – VIII ZR 39/17, WuM 2018, 216; Flatow: Das Mietverhältnis im Spannungsfeld von Sozial- und Zivilrecht bei Empfang von Grundsicherungsleistungen, NZM 2014, 841; Flatow/VRinBSG Knickrehm, Kosten der Unterkunft aus sozial- und mietrechtl. Sicht, WuM 2018, 465). Im Ausgangspunkt gilt, dass die zivil- und sozialrechtlichen Leistungsbeziehungen – zwischen Vermieter und Mieter bzw. Mieter und JobCenter – voneinander unabhängig bestehen. Selbst die Möglichkeit von Direktzahlungen des JobCenters an den Vermieter auf Antrag des Mieters bzw. bei nicht zweckentsprechender Verwendung der Leistungen für Unterkunft und Heizung (§ 22 Abs. 7 SGB II bzw. § 35 Abs. 1 SGB XII) würde nichts daran ändern, dass Anspruchsinhaber in der Leistungsbeziehung JobCenter-Mieter der Mieter bleibt; im mietvertraglichen Verhältnis zum Vermieter bleibt die Zahlung der Miete eine Leistung des Mieters.
Etwaige Schadenersatzzahlungen der Beklagten können als Einkommen zu berücksichtigen sein (§ 11 Abs. 1 SGB II) und zu einer Reduzierung der laufenden Zahlungen des JobCenters führen. Ansprüche der Kläger auf von der Allgemeinheit finanzierte JobCenter-Leistungen führen jedoch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu einer Entlastung der Beklagten als Schädiger.
(2) Art und Umfang des Ersatzanspruchs richten sich nach §§ 249 ff BGB, wobei der geltend gemachte Schaden auf die Zwangsvollstreckung zurückzuführen sein muss.
Nach § 249 Abs. 1 BGB hat der Schädiger den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre; nach § 251 Abs. 1 BGB kann an die Stelle der Naturalrestitution Wertersatz treten. Das Wahlrecht haben die Kläger als Gläubiger. Sie haben sich hier für den Wertersatz entschieden.
Wird wie hier im Hauptantrag zu 1) die Differenz zwischen der bisherigen und der neuen Miete verlangt, ist diese nach einhelliger Ansicht ersatzfähig, wenn die neue Wohnung nach Ausstattung, Zuschnitt, Lage oder Größe mit der bisherigen Wohnung vergleichbar ist; nicht erstattungsfähig ist die Differenz, wenn (und soweit sie) auf einem höheren Wohnwert beruht (vgl. BGH, Urt. v. 29.03.2017, VIII ZR 44/16, zit. nach: juris, Rdnr. 40; Ostermann, WuM 1992, 342, [346]; Siegmund, WuM 2017, 613 [618]; MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl. 2016, BGB § 573 Rn. 109 m.w.N.); es kommt aber auch eine anteilige Ersatzpflicht in Betracht, etwa für eine größere Wohnung.
Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Mietdifferenzschaden nach unberechtigter Kündigung, sofern er – wie hier – zwischen den Parteien streitig ist, regelmäßig über das Einholen eines Gutachtens eines (mit dem örtlichen Mietmarkt vertrauten) Sachverständigen zu ermitteln der die erforderlichen wertenden Feststellungen zum (abweichenden) Wohnwert üblicherweise nach Besichtigung zumindest der neuen Wohnung trifft (BGH, Urt. v. 29.3.2017 – VIII ZR 44/16, WuM 2017, 342 nach juris: Rn. 38ff., 42).
Für den hier gegebenen Anspruchsgrund – § 717 Abs. 2 ZPO – können keine anderen Maßstäbe gelten.
Entgegen der Ansicht der Kläger ist zur Ermittlung der Höhe des Schadens·nicht lediglich die „neue“ Miete mit der im „alten“ Mietverhältnis geschuldeten zu vergleichen und eine auf die Größe der alten Wohnung hochgerechnete Differenz als Schaden in Ansatz zu bringen. Auch aus dem Umstand allein, dass die Kläger nunmehr eine höhere Miete als zuvor·zu zahlen haben, folgt nicht auch dann zwingend ein Schaden, wenn berücksichtigt wird, dass die neue Wohnung kleiner ist als die unberechtigt geräumte, dass sie anders geschnitten ist und hinsichtlich der Größe nicht die Möglichkeiten der Wohnaufwendungsverordnung (WAV) für eine fünfköpfige Familie ausschöpft. Auch in der von den Beklagten gemieteten Wohnung stand nicht jedem Familienmitglied ein eigenes Zimmer zur Verfügung; die nach der WAV mögliche Wohnungsgröße von 97m² wurde auch dort nicht erreicht.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Einholen eines Sachverständigengutachtens steht fest, dass der Wohnwert der neuen Wohnung über dem Wohnwert der unberechtigt geräumten Wohnung liegt.
Nachdem der Sachverständige sein schriftliches Gutachten mündlich erläutert und auf die Beanstandungen der Kammer eine Neuberechnung des Wohnwertes der neuen Wohnung schriftlich vorgenommen hat, legt die Kammer die Feststellungen des Sachverständigen in der korrigierten Fassung ihrer Schätzung der Höhe des eingetretenen Schadens nach § 287 Abs. 1 Satz 1 ZPO zugrunde.
Danach übersteigt der Wohnwert der (neuen) Wohnung in der R.-Str xx den der (alten) Wohnung S.-Straße xx um 22 %.
Der Sachverständige hat seinem Gutachten in der Fassung des Ergänzungsgutachtens vom 1. Juli 2020 ein Punktesystem zugrunde gelegt, auf dessen Grundlage er – entsprechend § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB und den darauf basierenden Orientierungshilfen zu den Berliner Mietspiegeln – eine Einordnung und Bewertung des objektiven Wohnwerts der beiden Wohnungen unter Berücksichtigung den Wohnwert positiv bzw. negativ beeinflussender Merkmale vorgenommen hat.
Die subjektive Einschätzung der Kläger wertbildende Faktoren betreffend hat der Sachverständige zutreffend nicht in die Bewertung einbezogen. Maßgeblich ist die Bewertung der beiden Wohnungen nach objektiven Kriterien.
So bleibt die subjektive (gegebenenfalls abweichende) Nutzung objektiv vorhandener Ausstattungen unberücksichtigt, ebenso der subjektiv empfundene Vorzug für bestimmte ÖPNV-Angebote gegenüber anderen oder der Umstand, dass die Kläger selbst kein Auto nutzen. Da die Wohnungen in ihrem bisherigen Zustand miteinander verglichen werden, ist auch unbeachtlich, ob die von den Beklagten mittlerweile (wohl) durchgeführten Renovierungen nötig waren oder nicht.
(a) Dies zugrunde gelegt, geht die Kammer nach erneuter Prüfung der Feststellungen des Sachverständigen unter Berücksichtigung seiner mündlichen Angaben und der im Ergänzungsgutachten davon aus, dass die Wohnung in der S.-Straße xx einen Wohnwert von 16 % ausgehend von einer Spanne von -100 % bis +100 % und einem Mittelwert von 0,00 hat.
Ohne Erfolg beanstanden die Kläger, dass der Sachverständige die frühere, an andere Mieter vermietete Wohnung mangels Zustimmung nicht besichtigen konnte. Die Kläger haben die Wohnung zuvor bewohnt. Sie können für sie günstige Bewertungen auch der früheren Wohnung vortragen. Es wirkt weder zu ihren Lasten – als beweisbelasteter Partei – noch zu ihren Gunsten, dass der Sachverständige nicht die Möglichkeit hatte, die alte Wohnung – zudem im damaligen Zustand – zu besichtigen (vgl. auch BGH, Urt. v. 29.3.2017 – VIII ZR 44/16, WuM 2017, 342, nach juris Rn. 38ff., 42).
Das Punktesystem hat der Sachverständige mündlich erläutert. Soweit es in Bezug auf die unterdurchschnittliche Berücksichtigung von Immissionen (Nähe zur A 100) einerseits und der überdurchschnittlich positiven Berücksichtigung der vorzüglichen Autobahnanbindung (wiederum wegen der Nähe zur Autobahn) – widersprüchlich war und der Widerspruch vom Sachverständigen mündlich nicht aufgeklärt werden konnte, hat die Kammer den Ansatz im Wege der Neuberechnung im Rahmen eines Ergänzungsgutachtens korrigieren lassen.
Hinsichtlich des Kriteriums der „Versorgungslage“ ergeben sich nach dem Vortrag der Kläger für die Wohnung in der R.-Straße keine Anhaltspunkte für eine überdurchschnittlich gute, in fußläufiger Entfernung bis zu 500 m entfernte Versorgung durch Kaufhäuser und Fachgeschäfte, die eine höhere als die vom Sachverständigen angesetzte Bewertung rechtfertigen könnten.
Auch das Lagekriterium der öffentlichen Nahverkehrsanbindung hat der Sachverständige mit – insoweit überzeugender Begründung – zutreffend mit Null in Ansatz gebracht. Der Umstand, dass sich eine Bushaltestelle in einer Entfernung von 200 m von der („alten“) Wohnung befindet, macht die Anbindung durchschnittlich, aber nicht überdurchschnittlich gut.
Die Erreichbarkeit von Schule und Kita hat der Sachverständige – dem die Kammer insoweit in seiner Bewertung nach eigener Prüfung folgt – mit der Zuweisung der vollen Punktzahl (positiv) in Ansatz gebracht. Gründe, die eine (noch) höhere Bewertung·erlauben, tragen die Kläger weder vor noch sind sie ersichtlich. Gleiches gilt in Bezug auf das Kriterium „Naherholung“. Auch die geringe Entfernung zu Parks und der hohe Grünanteil sind mit der höchsten Punktzahl·bewertet worden.
Die Kammer folgt dem Sachverständigen nach eigener Prüfung auch in der Bewertung der Ausstattung des Badezimmers. Der Vortrag der Kläger, dass das Bad ausreichend groß und mit allen durchschnittlichen Ausrüstungsgegenständen ausgestattet gewesen sei, rechtfertigt die Einordnung als durchschnittlich und damit die Bewertung mit 0,00 Punkten.
Ebenso verhält es sich mit der Bewertung der Ausstattung der Wohnung als durchschnittlich. Allein der Umstand, dass der Sachverständige die Wohnung (in ihrem früheren Zustand) nicht gesehen hat, trägt keine abweichende (bzw. von den Klägern gewünschte bessere) Bewertung. Umstände, die eine solche rechtfertigen würden, tragen die – insoweit darlegungsbelasteten – Kläger nicht vor. Das gilt ebenso in Bezug auf ihre subjektive Einschätzung der „Großzügigkeit“ des Grundrisses und hinsichtlich der Belichtung/Besonnung der Wohnung in der R.-Straße.
Mit Erfolg haben die Kläger die Bewertung der Fahrradabstellmöglichkeiten gerügt; die Kammer hat daher auch insoweit das Ergänzungsgutachten eingeholt und die Wohnwertberechnung vom Sachverständigen korrigieren lassen.
(b) Nach Einholen des Ergänzungsgutachtens liegt der Wohnwert der Wohnung in der S.-Straße nicht mehr wie im ursprünglichen Gutachten bei + 44 %, sondern bei + 38 % ausgehend von einer Spanne von -100 % bis +100 % und einem Mittelwert von 0,00.
Ohne Erfolg greifen die Kläger die sachverständigen Feststellungen zu den Gewerbeeinrichtungen auf der gegenüberliegenden Straßenseite in der Nähe des Hauses S.-straße xx an. Die subjektive Einschätzung des·Klägervertreters allein rechtfertigt – nach mündlicher Erläuterung des schriftlichen Gutachtens durch den Sachverständigen – keine weitergehend andere Bewertung als die durch die Beanstandung der Lärmbelastung (lmmissionen, Nähe zur A 100) durch die Kammer veranlasste.
Hinsichtlich der Versorgungslage ergeben sich – auch für die Wohnung in der S.-Straße – keine Anhaltspunkte, die eine negative Bewertung der „neuen“ Wohnung in Bezug auf die Infrastruktur rechtfertigen würden.
Die ÖPNV-Anbindung hat der Sachverständige zutreffend mit +20 (höchste Punktzahl) berücksichtigt. Sowohl die U-Bahn als auch die S-Bahn sind unbestritten gut fußläufig in einer Entfernung von bis zu 500 m erreichbar.
Ohne Einfluss auf die Bewertung ist – wie auch sonst, etwa im Rahmen der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete – der Umstand, dass die Wohnung nach Einschätzung der Kläger in einer „Außenlage“ Tempelhofs liegt; zutreffend wurde die Lage in Bezug auf die Naherholung mit der höchsten Punktzahl bewertet.
Das Bad hat der Sachverständige entsprechend den objektiven Vorgaben mit +20 Punkten in Ansatz gebracht.
Die subjektive Empfindung der Kläger, dass der Zuschnitt der „alten“ im Vergleich zur „neuen“ Wohnung vorteilhafter war, rechtfertigt keine negative Bewertung der Wohnung S.-Straße xx. Zudem hat die Wohnung in der S.-Straße – wie in der mündlichen Verhandlung von den Klägern bestätigt – einen Balkon. Die Aussicht wird durch die Gewerbegebiete, die der Wohnbebauung gegenüberliegen, nicht beeinträchtigt.
Ein abweichender Stromverbrauch bleibt bei der Bemessung der Höhe des Schadens außer Betracht. Die Kosten werden ganz maßgeblich durch das individuelle Verbrauchsverhalten der Kläger bestimmt, hängen zudem von außerhalb des Einflussbereichs der Parteien liegenden Preisentwicklungen ab. Sie sind nicht durch die unberechtigte Räumung verursacht.
Schließlich findet – auch unter Berücksichtigung des § 242 BGB – der Rechtsgedanke einer aufgedrängten Bereicherung bei der Bestimmung der Schadenshöhe keine Anwendung.
(c) Ausgehend von einer Nettokaltmiete für die Wohnung in der R.-Straße xx von 5,95 €/m² ergibt sich danach im Rahmen der Bestimmung der Höhe des Schadens unter Berücksichtigung der vom BGH entwickelten Maßstäbe (vgl. BGH, Urt. v. 29.3.2017, VIII ZR 44/166, juris) ein Aufschlag von 1,31 € (5,95 €/m² x 0,22) auf die bisherige Miete wegen des erhöhten Wohnwertes der neuen Wohnung.
Der Mietdifferenzschaden ist aus der für die neue Wohnung geschuldeten Miete in Höhe von 8,24 €/m² und der für die unberechtigt geräumte Wohnung zuzüglich des Aufschlages für den Wohnwert zu bilden; er beträgt 7,26 €/m² (5,95 €/ m² + 1,31 €/m²).
Danach ergibt sich ein monatlicher Schaden in Höhe von 0,98 €/m² (8,24 €/m² ./. 7,26 €/m²; das sind unter Berücksichtigung der Wohnfläche monatlich 69,58 € (71 m² x 0,98 €/m²), für den hier geltend gemachten Zeitraum (März 2014 bis Mai 2015) 1.043,70 € (69,58 € x 15).
(3) In Bezug auf diesen Schaden war die Räumung auch kausal. Soweit die Beklagten vortragen, dass es noch einen weiteren vollstreckbaren Titel gegen die Kläger gebe bzw. gegeben habe, lässt dies, abgesehen davon, dass die Zwangsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil 13 C 98/10 aufgrund einer nachträglichen Vereinbarung für unwirksam erklärt worden ist, allein die indizierte Kausalität nicht entfallen.
c) Der Schadensersatzanspruch entfällt – entgegen der Ansicht der Beklagten -auch nicht gem. § 254 BGB, weil die Kläger in dem Rechtsstreit 65 S 51/14 nicht die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung beantragt haben. Zwar kann das Absehen von·einem Rechtsmittel als Verschulden gegen sich selbst nach § 254 Abs. 2 BGB anzusehen sein (vgl. BGH Urt. v. 15.10.2015, IX ZR 44/15, zit. nach: beck-online, Rn. 39) und zum Entfallen des Schadensersatzanspruchs führen.
Anders als in dem vom BGH entschiedenen Fall waren die Beklagten hier zur Vollstreckung aufgrund eines für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteils berechtigt. Das Risiko, dass das Urteil, aus dem Urteil vollstreckt wird, aufgehoben oder abgeändert wird, liegt nach der gesetzgeberischen Wertung des § 717 Abs. 2 ZPO beim Vollstreckenden.
Abgesehen davon, dass die Kläger hier zudem Sicherheit zur Abwendung der vorläufigen Vollstreckung geleistet und die Berufung als Rechtsmittel eingelegt haben, würde die gesetzliche Wertung des § 717 Abs. 2 Satz 1 ZPO leerlaufen und auf den Vollstreckungsschuldner verlagert, würde im Regelungsbereich des § 717 Abs. 2 Satz 1 ZPO eine Schadensersatzverpflichtung gem. § 254 BGB aufgrund Nichtergreifens weitergehenden Vollstreckungsschutzes verneint werden.
d) Der Ersatzpflicht der Beklagten steht auch nicht § 242 BGB (Treu und Glauben) entgegen. Der (allgemein gehaltene) Vortrag der Beklagten, die Kläger hätten ihre Verpflichtungen wiederholt verletzt, trägt die Anwendung der Regelung nicht.
e) Der Schadensersatzanspruch ist auch nicht etwa aufgrund des Einwandes der Beklagten (teilweise) ausgeschlossen, die Miete wäre im Jahr 2015 angehoben worden und ein Schaden in der Folge entfallen. Dass eine Mieterhöhung erklärt worden wäre, ist nicht vorgetragen. Unabhängig davon würde eine Mieterhöhung eine entsprechende Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete voraussetzen; dafür ergibt sich hier nichts. Die ins Auge gefasste Möglichkeit einer Erhöhung allein lässt den Schaden nicht entfallen.
g) Der Zahlungsanspruch ist auch nicht durch Aufrechnung gem. §§ 389, 387, 388 BGB erloschen. Zwar haben die Beklagten die hilfsweise Aufrechnung in Höhe von 319,33 € mit Ansprüchen auf Nachzahlung bis zum 31.März 2014 „für die Heizung“ erklärt. Angesichts des Umstandes, dass die Beklagten nicht Vermieter sind, steht ihnen ein solcher Anspruch aber bereits nicht zu; die Aufrechnungserklärung geht ins Leere.
2. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB.
3. Die Feststellungsklage ist zulässig; die Voraussetzungen des § 256 Abs. 1 ZPO liegen vor. [Anm. Der Tenor lautet: Es wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, den Klägern sämtliche zukünftigen Schäden aus der durchgeführten Räumung der Wohnung auf dem Grundstück R.-Str. xx, Vorderhaus, erstes OG links, 1xxxx Berlin zu erstatten.]
Das danach erforderliche Feststellungsinteresse ist schon gegeben, wenn die Möglichkeit besteht, dass künftig Schäden eintreten. Ein berechtigtes Interesse an der Feststellung wird nach dem anzulegenden großzügigen Maßstab erst dann verneint, wenn aus Sicht der klagenden Partei bei verständiger Würdigung kein Grund besteht, mit dem Eintritt eines Schadens sei wenigstens zu rechnen (BGH, Urt. v. 4.3.2015 – IV ZR 36/14, NJW 2015, 1683, nach juris Rn. 15; Beschl. v. 9.1.2007- VI ZR 133/06, NJW-RR 2007,601, beck-online).
Nach den Feststellungen unter 1) kann nicht ausgeschlossen werden, dass den Klägern aus dem Räumungssachverhalt künftig weitere Schäden entstehen. Ob und in welcher Höhe die sachlich-rechtlichen Voraussetzungen des Anspruchs (künftig) vorliegen, ist im Rahmen der Begründetheit zu klären (BeckOK ZPO/Bacher, 27. Ed. 1.12.2017, ZPO § 256 Rn. 34, mwN, beck-online).
4. Über die Hilfsanträge war mangels Bedingungseintritts nicht zu entscheiden.
III.
1. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. ·
2. Die Revision ist nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO noch ist eine Entscheidung i.S.d. § S43 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 ZPO zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage vom BGH entwickelter Maßstäbe.
27.05.2021
