10 Mieterfragen rund um das Wasser -
Nur keine nassen Füße bekommen

Pro Tag entnimmt der deutsche Verbraucher durchschnittlich 122 Liter Wasser dem Leitungsnetz – 44 Kubikmeter im Jahr. Erfasst wird der Verbrauch durch Wasseruhren, wie die Verbrauchsmessgeräte umgangssprachlich genannt werden.

Das MieterMagazin hat 10 typische Fragen zusammengestellt, die sich rund um das Thema Wasser drehen.

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1. An welcher Stelle tauchen Wasserkosten in der Betriebs- und Heizkostenabrechnung auf?

In der Betriebs- und Heizkostenabrechnung findet man meistens die Position „Kosten der Wasserversorgung“. Gemeint ist hier der Verbrauch des kalten Trinkwassers. Anderslautende Begriffe, die jedoch dasselbe meinen, sind „Kosten der Bewässerung“ oder „Kosten des Frischwassers“.

„Kosten der Entwässerung“ sind hingegen die Gebühren für städtische Kanalisation und Wasserreinigung oder entsprechende Kosten für eine private Anlage. In vielen Gemeinden werden die Entsorgungskosten für die Beseitigung des Schmutzwassers und des Niederschlagswassers separat berechnet.

Während die Kosten der Schmutzwasserentsorgung meist nach der Menge des bezogenen Frischwassers ermittelt werden, berechnen sich die Gebühren für das Niederschlagswasser nach der Größe der bebauten versiegelten Fläche eines Grundstücks. Synonyme für Niederschlagswasser sind „Kanalgebühren“ oder „Sielgebühren“.

Unter „Warmwasserkosten“ versteht man die Kosten der Wassererwärmung sowie die Kosten des Wasserverbrauchs, soweit dieser nicht schon bei den Kaltwasserkosten berechnet wurde.

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2. Sind Wasserzähler Pflicht?

Die Heizkostenverordnung schreibt die verbrauchsabhängige Abrechnung der Warmwasserkosten vor. Wohnungen müssen daher grundsätzlich mit Zwischenzählern zur Erfassung des Warmwasserverbrauchs ausgestattet sein.

Kaltwasser muss in Berlin dagegen nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der Kaltwasserverbrauch wird über den in jedem Gebäude existierenden Hauptwasserzähler erfasst und die Kosten nach dem vereinbarten Umlageschlüssel (beispielsweise nach der Wohnfläche) auf die Mieter umgelegt. Etwas anderes gilt, wenn alle Wohnungen eines Gebäudes mit einem Kaltwasserzähler ausgestattet sind. In diesem Fall ist der Vermieter zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch verpflichtet (BGH vom 12. März 2008 – VIII ZR 188/ 07).

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3. Welche Kosten rund um den Wasserverbrauch können in der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden?

Neben den Kosten für den Wasserverbrauch und die Entsorgung dürfen auch Miet- oder Leasingkosten für Wasserzähler und die Kosten für deren Eichung umgelegt werden. Ebenfalls umlagefähig: die Kosten der Ablesung und die Kosten für die Erstellung der Abrechnung.

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4. Wie setzt sich der Wasserpreis in Berlin zusammen?

Der Preis für die Wasserversorgung wird bestimmt durch einen verbrauchsunabhängigen Grundpreis und einen verbrauchsabhängigen Mengenpreis. Der Mengenpreis ergibt sich aus der verbrauchten Wassermenge. Der Grundpreis wird in Abhängigkeit von der Wasserzählergröße tageweise berechnet. Der Mengenpreis für Frischwasser beträgt in Berlin derzeit 2,169 Euro pro Kubikmeter (inklusive 7 Prozent Umsatzsteuer). Der Grundpreis für Frischwasser beträgt bei einer Wasserzählergröße Qn 2,5 je nach verbrauchter Menge zwischen 0,048 Euro/Tag/brutto und 0,321 Euro/Tag/brutto. Qn 6,0: je nach verbrauchter Menge zwischen 0,514 und 0,770 Euro/Tag/brutto. Qn 10: 1,284 Euro/Tag/brutto (Qn steht für dabei die „Nenndurchflussmenge“).

Die Wassertarife werden nach Genehmigung durch die zuständige Behörde im Amtsblatt für Berlin veröffentlicht. Eine Aufstellung findet man unter www.bwb.de.

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5. Was sind Messfehlergrenzen?

Das Wasser fließt durch einen Hauptwasserzähler an der Wasserübergabestation des Hauses, bevor es – wenn vorhanden – über die Wohnungswasserzähler zu den Entnahmestellen gelangt. Die Summe der Verbräuche aller Wohnungswasserzähler müsste daher identisch sein mit dem angezeigten Wasserverbrauch des Hauptwasserzählers. In der Regel ist das nicht der Fall.

Das liegt an der höheren Sensibilität des technisch hochwertigeren Hauptwasserzählers. Die in den Wohnungen installierten Wasserzähler müssen einen gewisses Trägheitsmoment überwinden und erfassen im Gegensatz zum Hauptwasserzähler keinen Wasserverbrauch, der unterhalb eines bestimmten Mindestdurchflusses liegt. Maßgeblich für die Wasserkostenabrechnung sind jedoch die erfassten Werte des Hauptwasserzählers. Die Abweichungen vom tatsächlichen Verbrauch der Wohnungsmieter werden im Rahmen gewisser Messdifferenzen (20 bis 25 Prozent) toleriert. Werden diese als „Messfehlergrenzen“ bezeichneten Werte überschritten, kann der Vermieter die überschießenden Kosten nicht auf die Mieter umlegen.

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6. Was ist das Problem bei überdimensionierten Wasserzählern?

Die Höhe des verbrauchsunabhängigen Grundpreises richtet sich nach der Größe des installierten Hauptwasserzählers. Je größer das Wohngebäude, desto größer der Wasserzähler und desto höher der Grundpreis. Für Wohngebäude werden drei Zählergrößen eingesetzt, die entsprechend ihrem sogenannten Nenndurchfluss (Kubikmeter pro Stunde) die Bezeichnungen QN 2,5 (Gebäude mit bis zu 30 Wohneinheiten), Qn 6,0 (mit bis zu 100 Wohneinheiten) und Qn 10,0 (Gebäude mit mehr als 100 Wohneinheiten) tragen. Ist der vorhandene Wasserzähler zu groß bemessen, kann ein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit vorliegen (BGH, Urteil vom 21. April 2010 – VIII ZR 97/09). Der Vermieter muss sich dann bei dem Wasserversorgungsunternehmen um den Austausch des zu groß bemessenen Wasserzählers bemühen.

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7. Was hat es mit dem sogenannten Vorwegabzug auf sich?

Gewerbliche Betriebe mit einem hohen Wasserverbrauch müssen getrennt von den übrigen Wohnungsmietern im Haus erfasst und kostenmäßig belastet werden. Hierzu wird der Wasserverbrauch des Gewerbes entweder durch einen Zwischenzähler erfasst oder geschätzt und von den Gesamtkosten abgezogen, bevor eine Umlage auf die Mieter erfolgt. Dieser sogenannte Vorwegabzug ist aber nur erforderlich, wenn ein erheblicher Mehrverbrauch an Wasser durch das Gewerbe zu erwarten ist – also beispielsweise bei einer Reinigung, einem Friseur oder einem Restaurant.

Auch die Be- und Entwässerung von Mietergärten macht einen Vorwegabzug erforderlich, so dass nur Wohnungsmieter mit Gartennutzung mit diesen Kosten belastet werden (AG Schöneberg vom 2. August 2011 – 15 C 186/11).

Auch ein Wasserrohrbruch macht einen Vorwegabzug erforderlich – das entwichene Wasser darf in der Betriebskostenabrechnung nicht in Rechnung gestellt werden.

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8. Was beinhaltet die Eichpflicht für Wasserzähler?

Kaltwasserzähler müssen alle sechs Jahre, Warmwasserzähler alle fünf Jahre geeicht werden. Bei der Eichung werden die Geräte vor Ort ausgetauscht. Nicht selten werden aber die Wasseruhren auch nach Ablauf der Eichfristen weiterverwendet. Dann darf man als Mieter zu Recht vermuten, dass die Messwerte nicht richtig sind. Im Prozess muss der Vermieter das Gericht von der Richtigkeit der abgelesenen Werte mit anderen Beweismitteln überzeugen (BGH vom 17. November 2010 – VIII ZR 112/10).

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9. Wie funktioniert der „Eimertest“?

Bestehen Zweifel an der Funktionstüchtigkeit eines Wasserzählers, notiert man dessen Wert, füllt einen Zehn-Liter-Eimer mit Wasser und prüft im Anschluss, ob der Zähler die zehn Liter erfasst hat.

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10. Wann darf der Warmwasserverbrauch geschätzt werden?

Fällt ein Wasserzähler aus, kann der Verbrauch der betroffenen Wohnung über die sogenannte Differenzmethode ermittelt werden. Die Differenz zwischen dem vom Hauptwasserzähler erfassten Gesamtverbrauch und den durch die übrigen Wohnungswasserzähler erfassten Verbräuche wird der betroffenen Wohnung (mit Abschlägen für die Messfehlerdifferenz) zugeordnet.

Fallen mehrere Wasserzähler aus, ist diese Methode nicht geeignet. Die Verbräuche dürfen dann anhand der Vorjahreswerte geschätzt werden. Liegen für mehr als 25 Prozent der Gesamtwohnfläche (entsprechend § 9 a Abs. 2 HeizkV) keine verwertbaren Messwerte vor, fällt auch eine Schätzung aus. Die Warmwasserkosten müssen dann nach einem festen Maßstab – meist der Wohnfläche – auf die Mieter verteilt werden.

Wibke Werner

MieterMagazin 3/12

Wer vorbereitet ist, der holt sich keine nassen Füße – das gilt auch für die Wasserrechnung
Foto: epr

Wasserzähler müssen in regelmäßigen Abständen geeicht werden
Foto: Christian Muhrbeck

Kaltwasserzähler sind in Berlin nicht vorgeschrieben
Foto: Christian Muhrbeck