Viele Mieter, die ihre Wohnung gekündigt haben oder deren Haus verkauft wird, kennen das Problem: alle naselang wollen sich Vermieter, potenzielle Nachmieter oder Kaufinteressenten die Wohnung anschauen. Doch wer will schon ständig Scharen von fremden Menschen durch sein Schlafzimmer führen? Das muss man auch nicht – wenn man seine Rechte kennt.
Als Mieter hat man das Recht, darüber zu bestimmen, wer die Wohnung betreten darf und wer nicht. Dieses Hausrecht gilt auch gegenüber dem Vermieter. Ein generelles Besichtigungsrecht des Vermieters gibt es daher nicht, ganz gleich, was im Mietvertrag steht. Nur unter ganz besonderen Voraussetzungen hat der Vermieter einen Anspruch auf Zutritt zur Wohnung. Vor allem folgende Gründe berechtigen laut Rechtsprechung zur Besichtigung:
- Begutachtung von Mängeln;
- begründeter Verdacht auf vertragswidrige Nutzung der Wohnung;
- routinemäßige Überprüfung des Zustandes der Wohnung, was der Vermieter nach Auffassung des Landgerichts Berlin alle zwei Jahre darf (LG Berlin vom 24.11.2003 – 67 S 254/03 – MM 04, 125);
- die Wohnung soll ausgemessen oder zur Vorbereitung von Baumaßnahmen begutachtet werden;
- das Mietverhältnis ist gekündigt und die Wohnung soll möglichen Nachmietern gezeigt werden;
- Kaufinteressenten wollen sich die Wohnung anschauen.
Ganz wichtig: keine Besichtigung ohne schriftliche Anmeldung! Einzige Ausnahme: Es ist Gefahr im Verzug, zum Beispiel bei Feuer. In allen anderen Fällen muss der Besuch mindestens zwei Tage vorher schriftlich angekündigt werden, bei berufstätigen Mietern drei Tage vorher (LG Frankfurt vom 24. Mai 2002 – 2/17 194/ 01 -, NZM 02, 696). Der Vermieter muss den Zweck der Besichtigung angeben und bei der Terminabsprache auf die Belange des Mieters Rücksicht nehmen. So darf die Besichtigung nur zu üblichen Zeiten angesetzt werden: an Wochentagen zwischen 10 und 13 Uhr sowie 16 und 18 Uhr. Sonn- und Feiertage sind in der Regel tabu. Der Mieter muss sich auch nicht gefallen lassen, dass fast täglich Kauflustige seine Wohnung bevölkern. Nach Auffassung des Landgerichts Frankfurt reicht es aus, wenn man dreimal monatlich zwischen 19 und 20 Uhr für jeweils 30 bis 45 Minuten Besichtigungen ermöglicht.
Kommt der vom Vermieter vorgeschlagene Termin ungelegen, kann man ihn absagen und zwei oder drei Ausweichtermine benennen. Der Vermieter darf sein Recht zum Betreten der Wohnung nicht gewaltsam erzwingen. Verweigert der Mieter die Besichtigung, ist das auch kein Kündigungsgrund. Vielmehr muss der Vermieter dann den Rechtsweg beschreiten.
Folgende Verhaltenstipps helfen gegen zudringliche Vermieter oder Makler:
- Nicht angemeldeten Besuchern sollte man ohne Diskussionen den Zutritt verweigern.
- Lassen Sie nur die Personen in die Wohnung, die für den Zweck der Besichtigung erforderlich sind. Bei einer Mängelbegutachtung hat zum Beispiel der Makler nichts zu suchen. Wer Ihnen nicht vorgestellt wird, darf nicht mit in die Wohnung. Notieren Sie sich Name und Funktion aller Personen.
- Die Besichtigung muss sachbezogen sein. Wenn ein Schimmelfleck im Bad begutachtet werden soll, können die anderen Räume verschlossen bleiben.
- Nichts verhandeln, nichts unterschreiben! Wenn der Vermieter ein Schriftstück mitbringt, kann er es Ihnen auch da lassen, so dass Sie sich beim Mieterverein Rat holen können.
Wenn ihre Wohnung verkauft werden soll: Sagen Sie klar und deutlich, dass Sie auf keinen Fall ausziehen wollen und als Mitglied des Mietervereins über Ihre Rechte informiert sind. Käuferabschreckung ist unzulässig, sachliches Informieren ist zulässig. Daher können Sie Kaufinteressenten ruhig auf die vorhandenen Mängel hinweisen.
Ist absehbar, dass in nächster Zeit mit häufigen Besuchsterminen zu rechnen ist, kann man sich viel Stress ersparen, wenn man dem Vermieter beispielsweise mitteilt, dass man ab sofort einmal wöchentlich für zwei Stunden zur Verfügung steht. Der Berliner Mieterverein hält dazu einen Musterbrief bereit.
Birgit Leiß
Musterschreiben an Ihren Vermieter:
- Wohnungsbesichtigung – Ausweichtermine
Mit diesem Musterschreiben bieten Sie Ihren Vermieter/Verwalter Ausweichtermine für eine Wohnungsbesichtigung an. - Wohnungsbesichtigung – Terminschwierigkeiten
Mit diesem Musterschreiben bieten Sie Ihrem Vermieter/Verwalter wegen Terminschwierigkeiten einen wöchentlichen Ausweichtermin für eine Wohnungsbesichtigung an.
MieterMagazin 4/06
Vermieterbesuch: Zwischen Tür und Angel wird nichts verhandelt!
Foto: Christian Muhrbeck
Auf der Homepage des Berliner Mietervereins
www.berliner- mieterverein.de
sind Musterbriefe zur Terminvereinbarung mit dem Vermieter zu finden.
Grundsätzliches zum
Besichtigungsrecht des Vermieters
Fremde nur mit Vollmacht
Der Vermieter darf die Personen mitbringen, die für den Zweck der Besichtigung erforderlich sind: Kaufinteressent, Makler, Handwerker und so weiter. Diese Personen dürfen auch ohne Anwesenheit des Vermieters die Wohnung besichtigen – allerdings nur, wenn der Vermieter ihren Besuch vorher angekündigt hat oder wenn sie eine Originalvollmacht des Vermieters vorweisen können. Ein Käufer hat erst ab der Eintragung im Grundbuch ein eigenes Besichtigungsrecht. Mehr als drei bis vier Personen auf einmal muss man nicht hereinlassen.
bl
16.12.2017
